Закупуване на апартамент, получен като наследство Рискове. Данък върху продажбата на апартамент, получен по наследство Купете апартамент по завещание

Закупуването на апартамент е отговорно, дългоочаквано събитие за мнозина и не трябва да се извършва спонтанно или необмислено. Това важи особено за придобиването на наследствена жилищна площ, чиято история може да е богата не само на любопитни факти, но и на неуредени наследствени спорове, дългове и отсрочени искове на закъснели наследници.

Но струва ли си да откажете да купите жилище, което харесвате, само защото е получено от собственика по наследство? Няма еднозначен правилен отговор на този въпрос. Решението зависи от обстоятелствата около всяка конкретна ситуация. Но във всеки случай трябва да се основава на внимателно проучване на документацията и като се вземат предвид потенциалните рискове, характерни за такива транзакции.

Накратко за наследственото право

Познаването на реда на наследяване ще помогне на бъдещия купувач да оцени правилно рисковете:

• След смъртта на наследодателя имуществото му преминава към наследниците на едно от двете основания – по закон или по завещание.
• По закон само роднини или членове на семейството на починалия собственик, които са призовани да наследят на свой ред, могат да влязат във владение на апартамент.
• Общо законът предвижда осем етапа и ако първият по някаква причина не е приел правото на собственост, тогава тази възможност преминава към втория и така нататък.
• Ако завещателят не е доволен от установеното разпределение на имуществото, той може да остави инструкции относно бъдещите собственици на апартамента.
• Съгласно завещанието жилищното пространство може да отиде при всяко лице или организация, независимо от връзката им с починалия.
• Предишният собственик на апартамента има право да разпореди назначаването на завещателен отказ. В резултат на завършването му, посоченото лице получава възможност да живее в апартамента за определен период от време или пожизнено, като това право се запазва за наследодателя дори и при продажба на жилищното пространство.
• Завещанието не може да отмени правото на задължителен дял, което имат нетрудоспособни близки роднини и лица на издръжка на починалия.
• Установеният срок за встъпване в наследство е 6 месеца.
• Законодателството предвижда възможност за приемане на наследствено имущество след определения срок, ако има основателни причини за липсата му.
• Наследникът може да бъде обявен за недостоен дори след като е получил удостоверение за право на наследство.
• Собственикът на апартамента има право да изготви няколко завещания, но само последният ще има законна сила, изцяло или в отделни противоречиви разпоредби.

Наследственото право се регулира от глава V от Гражданския кодекс на Руската федерация (наричан по-долу Гражданския кодекс на Руската федерация).

Рискове при закупуване на апартамент по наследство на по-малко от 3 години

Въз основа на горното можем да подчертаем основните рискове, които очакват купувача на наследен апартамент:

1. Няколко години след покупката могат да се появят и да подадат документи наследници, които не са приели правата върху жилище до 6 месеца.
2. Подобна ситуация заплашва да се случи със законните притежатели на задължителния дял, които не са научили за откриването на наследството навреме.
3. Безскрупулните продавачи могат да се опитат да скрият съществуването на заповеди от починалия собственик относно наследника, който има право да живее в апартамента.
4. Има възможност наследникът на апартамента да бъде признат за недостоен след продажбата му.
5. При регистрацията брачният дял не е разпределен от наследството.
6. Завещанието може да бъде обявено за недействително.

Настъпването на поне едно от изброените обстоятелства може да доведе до неприятни последици за новия собственик на жилищното пространство, включително оспорване на собствеността му върху закупения апартамент.

През първите три години след откриване на наследството (смърт на предишния собственик на жилище) рисковете, съпътстващи сделката за покупко-продажба, са най-високи. Това се обяснява с наличието на законови срокове за приемане на наследство, отказ от завещание, както и давност.

Най-„опасната” е първата година, след като продавачът получи наследството. Процесът на наследяване и регистрация на жилище може да продължи през този период дори за точни наследници. Основните причини за това: възстановяване на изгубени документи, съдебни спорове за разделяне на имущество, незнание за смъртта на наследника поради напускане или болест. Но дори след 12 месеца рисковете остават актуални, въпреки че с отдалечаването им от критичния период вероятността за тяхното материализиране намалява.

Рискове при закупуване на апартамент по наследство за повече от 3 години

Фокусирайки се върху съдебната практика по наследствени дела, експертите отбелязват намаляване на описаните рискове в случаите на закупуване на недвижими имоти, наследени преди повече от 3 години. Именно на това се равнява съгласно чл. 196 от Гражданския кодекс на Руската федерация. За начало на протичането му се счита моментът, в който ищецът е научил за нарушението или обстоятелствата, възпрепятстващи влизането в наследството, вече не съществуват.

Тригодишният период включва и възможността на наследодателя да кандидатства за материална облага или услуга, предоставена за сметка на апартамента.

Срокът за предявяване на иск за предоставяне на наследствено жилище или оспорване на собствеността върху него е 10 години след смъртта на наследодателя или извършването на противоправно действие, което е причина за иска. И този момент практически изравнява вероятността от загуба на закупената жилищна площ, която е наследена преди по-малко от 3 години или повече.

Но във всеки случай закупуването на апартамент 1-3 години след наследяването значително намалява вероятността от неприятни изненади от потенциалните му собственици.

Рискове при завещание

Специално внимание трябва да се обърне на проблемите, които заплашват купувача на апартамент, наследен по завещание.

Някои хора са уверени (главно поради уверенията на безскрупулни или недостатъчно информирани продавачи по въпросите на наследството), че завещанието предоставя високи гаранции на купувача на наследствен имот. От една страна това е вярно. Някои завещания стесняват кръга от възможни наследници, разпределят наследството между определени лица, като значително съкращават времето, необходимо за регистриране на собствеността и премахват причината за наследствени спорове.

Актът на последната воля на предишния собственик на имота не винаги съдържа ясни указания относно наследниците и размера на дяловете, които им се полагат. Понякога предметът му е само изключване на определени лица от кръга на правоприемниците или други редове, които не са от съществено значение за купувача. По този начин наличието на завещание не повишава надеждността на сделката, а, както показва практиката, напротив, дава допълнителна причина да се съмнявате в закупуването на наследен недвижим имот.

Рискове при закупуване на завещан апартамент:

1. Оспоримост на завещанието. Акт на посмъртно волеизявление на гражданин може да бъде обявен за недействителен* в съда по инициатива на всеки наследник от текущия ред на наследяване по закон.
2. Наличие на допълнителни разпореждания на завещателя. Най-неприятното нещо за нов собственик на жилищна площ е завещателният отказ. Изразява се в предоставяне на определено лице на правото да живее в наследен апартамент за определен период от време или за цял живот. Освен това това право не се отменя при отчуждаване на собственост, тоест новият собственик може да има нежелан съсед в закупеното жилище.
3. Наличието на законни притежатели на задължителен дял от наследството. Тази категория наследници не могат да бъдат лишени от наследствено имущество дори по завещание - те във всеки случай имат право да искат половината от това, което биха могли да получат по закон (освен ако не бъдат обявени за недостойни наследници). Това могат да бъдат баща, майка, съпруг, деца и лица на издръжка на наследодателя с увреждания, които по основателни причини не са успели да декларират своевременно правата си върху апартамента.

* - завещанието е недействително, ако завещателят към момента на изготвянето му:

• е лишен от правоспособност;
• е бил в състояние на краткотрайна загуба на чувството за реалност на случващото се (поради интоксикация с химикали, силен стрес, афект);
• е бил под психологически и/или физически натиск.

Сред рисковете, които е практически невъзможно да анализира потенциалният купувач, е възможността наследникът да бъде признат за недостоен. Дори наследник, който е назначен от самия наследодател, може да бъде лишен от правата си; според закона той няма никакви предимства пред наследника.

Основанията за обявяване на наследник за недостоен могат да бъдат следните:

• уличаване в неправомерни действия по отношение на наследодателя, неговото волеизявление, както и други наследници с цел увеличаване на наследената печалба;
• неизпълнение на задължения за издръжка по отношение на вече починалия (в случаите, установени от закона).

Измамни схеми

Безскрупулен продавач може да използва някои трикове, за да изведе измамна схема, в резултат на която купувачът ще бъде оставен в неизгодно положение или дори ще загуби пари, без да получи нищо в замяна.

Пример.„Укриване на наследници“. Съгласно завещанието бенефициентът, заедно с апартамента, е наследил и неговия обитател - приятел на починалия, който има право да живее в жилищното пространство за цял живот. По предварително споразумение с последния, наследникът обяви апартамента за продажба, а наследодателят отложи регистрацията на правото си до края на установения период (3 години от датата на смъртта на завещателя).

Наследникът продава апартамента и година по-късно новият собственик получава наследство, което посочва регистрираното право на пребиваване в апартамента. Той иска сериозен размер на обезщетение от приобретателите и след отказ законно се настанява при тях. Неудобството, причинено от наемателя, принуждава собствениците да му плащат нотариално заверен отказ от правата за обитаване в жилищното пространство.

Пример."Отмяна на пълномощно." Собственикът на жилището издава пълномощно да го продаде на свой приятел, който след това действа от негово име. Когато купувачите задават въпроси относно собственика на апартамента, представителят информира за спешното му заминаване в чужбина. Доверчивите купувачи подписват договор за покупко-продажба и превеждат пари на нападателя. Веднага след това истинският собственик на жилищното пространство оттегля пълномощното и цялата сделка се счита за недействителна поради липса на пълномощия на представителя.

Пример.— Заговор с наследника. Ситуацията се развива по схема, подобна на споразумение с наследодателя, който в този случай се замества от приоритетния наследник или законния притежател на задължителната част.

Един от приоритетните наследници регистрира жилищната площ на свое име и след 3 години намира купувачи за нея. По това време съучастникът, под прикритието на уважителни причини, твърди, че не знае за откриването на наследството и няколко години по-късно се явява в съда, за да възстанови правата на наследство в съда. И тъй като давността започва да тече едва от момента, в който завещателят е научил или е трябвало да научи за смъртта на завещателя, той постига успех в съда.

Със съдебно решение за възстановяване на крайния срок за приемане на наследството измамникът регистрира своята част от апартамента и предявява искания за изплащане на обезщетение на новия собственик на наследеното жилище. Според нападателите купувачите трябвало да платят за апартамента два пъти. Но навременният контакт с адвокат ги спаси от ненужни разходи. Специалистът им разясни позицията на закона относно правата на добросъвестния купувач, според който всички имуществени претенции на новопоявилия се наследник трябва да бъдат насочени към продавача.

Пример.„Черен брокер“. Не само купувачите, но и собствениците на жилища рискуват да станат жертви на тази схема. Само последните две последици са много по-плачевни. Престъпниците, т. нар. черни брокери, с измама, под въздействието на физически или морален натиск, принуждават наследодателя да им завещае апартамент, след което го убиват. Полученото наследство се регистрира и след това се продава от тях по всички правила.

Последиците от незаконна сделка за купувачите настъпват, ако правоприемниците на починалия собственик на апартамента имат съмнения. Ако успеят да докажат престъпно деяние срещу роднина, сделката за продажба ще бъде обезсилена поради липса на законна сила на завещанието.

Струва ли си да купите апартамент, получен като наследство?

Решението за закупуване на наследено жилищно пространство трябва да се вземе, като се вземат предвид всички съществуващи рискове и трябва да помислите два пъти, ако:

1. Изминали са по-малко от три години от смъртта на предишния собственик (тази клауза не изключва възможността за оспорване на сделката поради обстоятелства, непредвидени за купувача и продавача, но значително намалява рисковете, свързани с нечестността на последния).
2. Няма личен контакт със собственика на имота. Това е изключително тревожно обстоятелство, особено предвид ненадеждния правен статут на пълномощното, по което посредникът ще извърши продажбата.
3. Наследникът не е имал време да отпише живелите преди това лица, включително себе си, от регистрацията на жилищното пространство.
4. Възрастен продавач (над 70 години) отказва да предостави удостоверение за собствената си дееспособност (честа причина за анулиране на сделки е наличието на сенилна деменция на една от страните, което напълно или частично лишава пациента от дееспособност) .
5. Собственикът на апартамента отказва да предостави на потенциалния купувач документи, които могат да потвърдят прозрачността на споразумението.

В други случаи купувачът може да разгледа препоръките по-долу и при пълна липса на съмнения относно документите и добросъвестността на продавача да реши да изготви договор за покупко-продажба. В края на краищата много от апартаментите за продажба са наследени и не винаги е препоръчително да отказвате желаната опция без ясно основание.

Как безопасно да завършите транзакция

Правата на новия собственик на жилищното пространство са защитени от Указ на Конституционния съд на Руската федерация от 21 април 2003 г. Съгласно неговите указания лице, което се смята за собственик на продадена вещ, няма право да я иска обратно от добросъвестен купувач. И параграф 42 от Резолюцията на Пленума на Върховния съд на Руската федерация от 29 май 2012 г. № 9 „За съдебната практика по наследствени дела“ гласи, че ако наследството бъде прието след 6 месеца, наследникът може да разчита само на парично обезщетение от продавача на апартамента.

Основната задача на купувача в този случай е да осигури статута на добросъвестен, а именно:

1. Закупуване на недвижими имоти срещу заплащане.
2. Уверете се, че имотът е бил продаден, ако продавачът е имал правомощия да го направи.

В съответствие с втората точка можете да се предпазите от неуспешна покупка, като следвате следните инструкции:

1. Поискайте от собственика нотариални документи за жилище, извлечение от Единния държавен регистър на недвижимите имоти, домашен регистър и паспорт.
2. Внимателно проверявайте документите за автентичност и съответствие един с друг.
3. Проучване на информация за броя на живущите, регистрирани в дадено жилищно пространство и извършените сделки с негово участие.
4. Прегледайте удостоверението, потвърждаващо липсата на дългови задължения по закупения имот.
5. Разберете на какво основание продавачът е получил собствеността върху апартамента (ако е по завещание, поискайте да предоставите документа).
6. Проучете съдържанието на завещанието за наличие на указания относно отказ от завещание.
7. Уверете се, че договорът за покупко-продажба съдържа надеждна и актуална цена за жилище.*

* - много важен нюанс, който предупреждава да не се посочва подценена стойност в документа: в допълнение към намаляването на разходите на продавача, това води до възможни финансови загуби за купувача, ако сделката бъде прекратена.

Сделка чрез представител изисква внимателна проверка на пълномощното и информираността на собственика на апартамента за него. Освен това трябва да се защитите в случай, че собственикът реши да оттегли правната сила на пълномощното веднага след плащането.

Що се отнася до момента на плащане, можете да приемете няколко метода за прехвърляне на договорената сума на продавача:

1. Веднага след подписване на договора за покупко-продажба. Препоръчително е да направите това пред свидетели, като поискате разписка от продавача за размера на получените от него средства (включете паспортните данни на страните по сделката и подписите на свидетелите в разписката).
2. Като го постави в банкова клетка. Купувачът поставя парите за апартамента в специализиран банков сейф и нарежда освобождаването на средствата на продавача само ако има удостоверение за регистрация на апартамента на името на купувача.

И е важно да разберете, че дори и да се вземат всички предпазни мерки, е невъзможно да се постигне 100% гаранция за безопасност при закупуване на наследствена жилищна площ, но можете да я увеличите максимално с помощта на опитен адвокат.

Инструкции стъпка по стъпка за закупуване на апартамент, получен по наследство

След като изпълни посочените тук стъпки (вижте „Как да завършите сигурно транзакция“), придобиващият трябва да се придържа към следния план за действие:

1. Съгласете с продавача мястото и времето на сделката.
2. Изберете метод на плащане и уведомете собственика на апартамента за него.
3. За сключване на споразумение.*
4. Поставете парите в сейф (ако изберете този метод на плащане) или намерете свидетели, които могат да потвърдят плащането в брой „от ръка на ръка“.
5. Заедно с продавача отидете при избрания нотариус на мястото на апартамента (единственият възможен начин за удостоверяване на сделката за отчуждаване на апартамент след измененията на член 42 от Федералния закон № 218-FZ).
6. Платете държавната такса (0,5% от цената на апартамента, но в рамките на 300–20 000 рубли, съгласно клауза 5, клауза 1, член 333.24 от Данъчния кодекс на Руската федерация) и нотариални услуги на юридически и технически характер (установява се от нотариалната камара на субекта).
7. Подпишете договора.
8. Направете споразумение с продавача.
9. С нотариално заверено споразумение отидете до най-близкия офис на Rosreestr или клон на многофункционален център, за да регистрирате прехвърлянето на собствеността.

* - договорът за покупко-продажба трябва да съдържа:

• технически характеристики на жилищното пространство;
• данни за местоположението на апартамента;
• цена на сделката;
• датата на влизане в сила на договора;
• разпределение на транзакционните разходи;
• подробности за страните.

При извършване на транзакция продавачът трябва да предостави следните документи:

• паспорт;
• удостоверение за наследство;
• извлечение от единния държавен регистър на недвижимите имоти;
• експликация;
• етажен план.

Купувачът се нуждае само от паспорт.

Възможно е и трябва да се заобиколят грубите ръбове при покупка на наследствен имот, особено ако този апартамент е точно това, което търсите толкова дълго. Но като се има предвид големината на рисковете, да правите това сами, без специални познания, е изключително ненадеждно.

Покупката на наследен апартамент е най-опасната сделка за купувача. Никога не забравяйте: теоретично винаги може да се появи „забравен“ роднина. Но какво да направите, когато няма друга възможност за покупка или апартаментът наистина заслужава необходимото внимание?
В тази статия ще говоря за това как правилно да закупите апартамент от наследник и как да се предпазите от възможни проблеми.

✔
✔

✔
✔
✔

✔
✔
✔

✔
✔

○ Основни характеристики при закупуване на жилище.

Има няколко важни нюанса, които е полезно да знае всеки купувач на наследен апартамент.

1. Апартаментът трябва да принадлежи на продавача на правото на собственост. Регистрирането на недвижим имот като собственост е възможно само след шест месеца от датата на смъртта на завещателя, след получаване на съответното удостоверение от нотариус. След това жилището се регистрира в Единния държавен регистър на недвижимите имоти.
Какво е първото нещо, което купувачът трябва да направи? Разберете датата на смъртта на завещателя, поискайте от продавача удостоверение за право на наследство и извлечение от Единния държавен регистър. Можете също така да се свържете с нотариуса, който е водил наследственото дело и да попитате дали има други кандидати за имота и дали е имало откази за наследяване на жилище от други наследници.
2. Ако е закупен дял от апартамент, тогава купувачът, преди да ви го продаде, трябва да предложи сделка на съсобствениците (член 250 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
Изисквайте писмени откази от продавача за отказ от покупката, в противен случай договорът може да бъде оспорен. Ако няма писмени откази от съсобствениците, наследникът може да докаже факта на уведомяването, като представи копие от изпратеното писмо и уведомление за връчването му (трябва да измине повече от месец от датата на уведомяването – само в този случай). продавачът получава правото да отчужди своя дял на друго лице).
3. Ако има няколко наследници на апартамента, всеки от тях е продавач и лично подписва договора. Не вярвайте на хора, които твърдят, че отсъствието на някой от близките ви няма да навреди. Ще боли - наследниците винаги се обявяват в най-неудобния момент.
Гражданите имат право да прехвърлят правомощията си за извършване на сделки на други лица.
Какво трябва да направи купувачът? Проверете за нотариално заверени пълномощни от наследници продаващи апартамента. Обърнете внимание на списъка с предоставени правомощия - представителят трябва да има право да извършва сделки с недвижими имоти от името на принципала.
4. Правата на собственост са регистрирани в Rosreestr. Цената на държавната услуга е 2000 рубли (клауза 22, клауза 1, член 333.33 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

○ Закупуване на апартамент, който е наследен.

Сделката се сключва, като се вземат предвид гореописаните нюанси чрез сключване на писмено споразумение. Преди да съставите документа, уверете се, че продавачът разполага с необходимите документи за апартамента.

✔ Какви документи са необходими

За да сключите сделка е необходимо:

• Паспорти на страните.
• Документ за собственост на недвижим имот (в нашия случай е удостоверение за наследници, издадено от нотариус).
• Извлечение от Единния държавен регистър на недвижимите имоти (ако апартаментът е регистриран преди средата на 2016 г. - удостоверение за собственост).
• Необходим е технически паспорт, ако апартаментът не е регистриран в кадастралния регистър (можете да разберете за това на уебсайта на Rosreestr в раздела „Справочна информация“; можете да поръчате документа от BTI).

Купувачът има право да поиска и допълнителни документи. Например удостоверение от жилищния отдел за липса на дълг, извлечение от домашния регистър за регистрирани лица, разрешение за преустройство, откази на други лица от наследствен имот. Но тази документация няма да се изисква при пререгистрация на правата на собственост в Единния държавен регистър на недвижимите имоти, необходима е за допълнително презастраховане на купувача.

✔ Как да съставите споразумение

Документът се съставя в проста писмена форма и се предава заедно с други документи на Rosreestr. Съществените условия са:

• Предмет на споразумението.
• Цена.
• Списък на гражданите, живеещи в апартамента.

Тези условия трябва да бъдат записани; без тях договорът ще се счита за невалиден. Допълнителните условия се определят по преценка на страните. Тъй като сделката се счита за рискова, препоръчително е да посочите следните допълнителни условия:

• Разпоредбата, че продавачът гарантира липсата на други наследници (тази фраза може да работи във ваша полза, ако внезапно се появят роднини).
• Процедурата за прекратяване на договор в случай на значителна промяна в обстоятелствата (член 451 от Гражданския кодекс предвижда тази възможност).
• Уреждане на спорове.

Не е необходимо сделката да се заверява при нотариус, но в случай на закупуване на наследен апартамент няма да навреди.

○ Какви проблеми могат да възникнат?

Всъщност могат да възникнат много проблеми. Преди да закупите апартамент от наследник, силно се препоръчва да проучите историята на имота и нюансите на закупуването на наследени жилища.
Не забравяйте, че не само вие, но и самите наследници могат да бъдат измамени, например чрез подправяне на завещание. Проверявайте всички документи много внимателно, интересувайте се от подробностите. Това ще ви спести от възможни проблеми. Най-често срещаните проблеми са следните.

✔ Появиха се други наследници

Ако се появят други лица, които претендират за имота, има голям риск те да го съдят. Затова си струва да се погрижите да си върнете парите своевременно.
Разбира се, продавачът едва ли ще се съгласи да върне парите. Най-вероятно ще трябва да се обърнете към съда.
Ако продавачът е знаел за наличието на други наследници, чл. 179 Граждански кодекс на Руската федерация:

„Сделка, извършена под влияние на измама, може да бъде обявена от съда за невалидна по искане на жертвата.
За измама се счита и умишленото премълчаване на обстоятелства, които едно лице е трябвало да съобщи с изискваната от него добросъвестност по условията на сделката.“

Ако продавачът не е знаел за наличието на други наследници, чл. 451 Граждански кодекс на Руската федерация:

„Значителна промяна в обстоятелствата, от които страните изхождат при сключването на договора, е основание за неговото изменение или прекратяване, освен ако не е предвидено друго в договора или не следва от неговата същност.
Промяната в обстоятелствата се счита за значителна, когато те са се променили толкова много, че ако страните са могли разумно да го предвидят, договорът изобщо не би бил сключен от тях или би бил сключен при значително различни условия.

И в двата случая купувачът трябва да върне парите. По какъв ред и количество, решава съдът. В първия случай заявителят има право и на възстановяване на разходите, направени в резултат на сключването на сделката.
Ако наследниците успеят да оспорят сделката за покупко-продажба, парите могат да бъдат върнати на основание чл. 461 Граждански кодекс на Руската федерация:

„Когато стоките бъдат изтеглени от купувача от трети лица на основание, възникнало преди изпълнението на договора за продажба, продавачът е длъжен да обезщети купувача за претърпените загуби, освен ако не докаже, че купувачът е знаел или е трябвало да знае за съществуването на тези основания.”

✔ Документите за покупка и продажба са попълнени неправилно

Ако след всички регистрационни процедури са установени грешки, фактът на сделката може да бъде доказан въз основа на извлечение от Единния държавен регистър на недвижимите имоти. Сделката може да бъде обявена за невалидна чрез съда.
Доказателство за превода на парите към продавача ще бъде съответният банков документ или разписка за приемане на авансовото плащане. Доказателствата за сделката включват също кореспонденция с продавача, свидетелски показания и налични документи, показващи искреността на вашите намерения.
Ако под прикритието на една сделка действително е извършена друга, също се обърнете към съда. Действително извършена сделка се признава за фиктивна. Съдът ще задължи страните да извършат сделката за покупко-продажба в съответствие с всички правила на Гражданския кодекс на Руската федерация (клауза 87 от Резолюция на Пленума на Въоръжените сили на Украйна № 25 от 23 юни, 2015 г.).

✔ Продавачът предлага да „спести“ от данъци

Много често продавачите предлагат да намалят истинската цена на апартамент. Това се дължи на факта, че доходите, получени от продавания апартамент, подлежат на облагане с данък върху доходите, ако имотът е бил собственост на наследника за по-малко от три години (клауза 3 от член 217 от Данъчния кодекс на Руската федерация).
Сумата излиза доста голяма, така че помислете сами, няма нужда да бързате да продавате такъв апартамент на наследника. Следователно такива транзакции изглеждат първоначално подозрителни; проверявайте всичко внимателно и не се съгласявайте на намаление на цената.
Ако законността на сделката бъде оспорена, купувачът ще може да върне парите в рамките на сумата, посочена в договора. Почти невъзможно е да се докаже, че действително са преведени повече пари.

○ Как да избегнем проблеми?

Измамите при продажба на наследен апартамент са много чести. Няколко съвета за закупуване на такъв недвижим имот вече бяха дадени по-горе (вижте „Основни характеристики на покупката“). Още няколко много важни точки.

✔ Проверка на документите на продавача

1. Проверете паспорта на продавача и проверете при регистриращия орган дали документът е посочен като изгубен.
2. Проверете капацитета на продавача. Трябва да се свържете с клиника за лечение на наркомании и психоневрологична клиника или поне да поискате от гражданина да представи шофьорска книжка.
3. Помолете продавача да покаже смъртния акт на наследника и правото на собственост върху имота. Проверете подробностите на всички документи.

✔ Проверка на правата на трети лица

Разберете на какво основание продавачът е получил апартамента.
Ако имотът е получен по завещание, проверяваме:

• Наличие на завещателен отказ или друга тежест.
• Наличието на „забравени“ роднини, които са кандидати за задължителен дял в наследството (това са хора с увреждания, деца, роднини с увреждания на починалия - можете да разберете за тях от нотариус, чрез службата по вписванията, архиви и, в крайна сметка от съседите).

Ако има роднини и други претенденти за имота, по-добре е веднага да откажете сделката.
Ако имотът е придобит законно, трябва да проверите:

• Наличието на наследници в същата линия като продавача (проверете при него или нотариус, проверете собствеността с извлечение от Единния държавен регистър на недвижимите имоти).
• Наличието на откази от наследство.

Ако има откази или няма други роднини, всичко е наред.
Трябва също така да се консултирате с продавача за присъствието на съпруг. Обикновено има само един собственик на наследено имущество, но в брачния договор може да е предвидено друго. Уверете се, че сте получили съгласието на съпруга на продавача за транзакцията.

✔ Не се съгласявайте на измами

Дори да се случи да попаднете в ръцете на измамник, сделката може да бъде обявена за невалидна на основание чл. 179 от Гражданския кодекс на Руската федерация. За да докажете правото си да върнете парите, ще трябва да докажете пред съда, че не сте извършили незаконни действия от ваша страна.
Сделка с наследен апартамент вече е рискована, не нарушавайте закона.

След като е получил апартамент като наследство, човек има право да прави с него каквото си иска: да го дава под наем, да го обменя, да го продава.

Той придоби пълни права на частна собственост върху имота. Но не е толкова просто.

За да предотвратите превръщането на сделката в неприятности, трябва да знаете нюансите на регистрацията и правилата за продажба на наследени недвижими имоти.

От тази статия ще научите дали е възможно веднага да продадете апартамент след наследяване и какви условия са необходими за това?

И също така, какви са нюансите на продажбата на апартамент, получен по наследство и притежаван от новия собственик за по-малко от 3 години?

Най-често задаваният въпрос от нотариус: „Наследих апартамент, кога мога да го продам?“ Наистина, кога можете да продадете апартамент след наследяване?

Съгласно закона на Руската федерация (член 1111 от Гражданския кодекс) гражданин става собственик на наследено жилище от момента на смъртта на бившия собственик на апартамента (завещател).

Член 1111 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Основания за наследяване

1. Наследяването се извършва по завещание и по закон.
2. Наследяване по закон има, когато и доколкото не е променено със завещание, както и в други случаи, установени от този кодекс.

Дори ако наследникът все още не е завършил наследството и не е вписал правата си на собственост върху имота, във всеки случай той става собственик.

В противен случай, от кого държавата ще събира плащания за комунални услуги и други плащания за апартамента по време на регистрация на наследство и процедури за наследство?

Но всъщност наследникът влиза в пълни права на собственост върху жилището и може да се разпорежда с полученото имущество само от момента на законната регистрация на титлата на собственика.

Само тогава гражданинът има право да продаде придобитата жилищна площ и да търси купувачи. Този документ (сертификат за собственост) се издава от Rosreestr.

Така че, според закона, наследеното лице има право да се разпорежда с апартамента по наследство и да го продаде шест месеца след смъртта на бившия собственик на жилищното пространство? Не е толкова просто. Гражданският кодекс предвижда давност (член 196 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Член 196 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Общ давностен срок

1. Общият давностен срок е три години от датата, определена в съответствие с член 200 от този кодекс.
2. Давностният срок не може да надвишава десет години от датата на нарушение на правото, за чиято защита е установен този период, с изключение на случаите, установени с Федералния закон от 6 март 2006 г. N 35-FZ „За борба с тероризма“.

И така, колко време след влизане в наследство можете да продадете апартамент? За още три последователни години (и ако апартаментът е наследен от януари 2016 г. - пет години) от датата на регистрация на правата върху наследения апартамент, собствеността на наследеното лице е оспорвана.

Това време се дава за евентуално явяване на други наследници с по-значителни претенции към апартамента и с желание за оспорване на наследството.

ВАЖНО!Тригодишното (или петгодишното) обратно броене започва от момента, в който ново лице, кандидатстващо за жилищна площ, научи за нарушение на собствените си права (Граждански кодекс на Руската федерация, член 200, параграф 1).

Член 200 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Начало на давностния срок

1. Освен ако законът не предвижда друго, давностният срок започва да тече от деня, в който лицето е научило или е трябвало да научи за нарушението на правото си и кой е надлежният ответник по иска за защита на това право.

Този период може да бъде удължен или съкратен (всичко зависи от конкретната ситуация). По този начин, ако сте получили апартамент по наследство, тогава продажбата му преди 3 години е изключително трудна. Но е възможно.

Въпросът дали е възможно да се продаде апартамент, получен като наследство преди по-малко от 3 години, е решен. Нека поговорим как да направите това.

Ранна продажба

Продажбата на апартамент след наследство, което е собственост по-малко от 3 години, е разрешена от закона.

Но тогава щастливият продавач-наследник ще трябва да плати данък върху дохода след успешна сделка.

ВНИМАНИЕ!Според новите промени в законодателството на Руската федерация, от 1 януари 2016 г. ще трябва да платите данък в размер на 13% от сумата на сделката, ако продадете жилищна площ преди изтичането на периода на собственост върху имота от 5 години ( след като наследникът получи правото на законна собственост).

Но ако новият собственик продаде получения апартамент след изтичане на официално установения период, той ще бъде освободен от плащане на данък (Данъчен кодекс на Руската федерация, член 217, точка 17.1).

Данъчен кодекс на Руската федерация Член 217. Доходи, които не подлежат на данъчно облагане (освободени от данъчно облагане)

17.1) доходи, получени от физически лица, които са данъчни местни лица на Руската федерация за съответния данъчен период:

• от продажбата на недвижими имоти, както и дялове от посоченото имущество, като се вземат предвид особеностите, установени в член 217.1 от този кодекс;
• от продажба на друго имущество, което е било собственост на данъкоплатеца в продължение на три или повече години.

Разпоредбите на тази алинея не се прилагат за доходи, получени от физически лица от продажба на ценни книжа, както и за доходи, получени от физически лица от продажба на имущество, пряко използвано в стопанска дейност.

СЪВЕТ.Преди да продадете апартамент по наследство с по-малко от 3 години собственост и плащане на данък, не забравяйте да се уверите, че няма други наследници (или се въоръжете със съгласието на такива лица за сделката и обещание да не предявявате претенции към имота) .

Проверете и жилищното пространство за „чистота“ по отношение на кредити, обезпечения и други финансови задължения, така че продажбата на апартамент, получен по наследство преди по-малко от 3 години, да не доведе до много други правни проблеми.

Избягване на капани

Знаейки колко време отнема продажбата на апартамент след наследяване, можете да избегнете много проблеми.

Така че, за да продадете бързо наследеното жилищно пространство, трябва да регистрирате пълната собственост върху имота възможно най-скоро.

План за действие:

Отиваме при нотариуса. След поемане на собственост върху наследения апартамент (от момента на смъртта на наследодателя), трябва да дойдете в нотариалната кантора, за да получите удостоверение за собственост върху недвижими имоти.

Нотариусът ще изисква следния пакет документи:

1. Акт за смърт (оригинал и фотокопие на документа). Получават го в службата по вписванията след представяне на смъртен акт и медицинско заключение.
2. Волята на наследеното лице, потвърждаваща правата върху недвижими имоти.
3. Заявление, което се съставя в момента на контакт с нотариус на място. Този документ ви позволява да легитимирате официалните права върху наследеното жилищно пространство.
4. Документ, потвърждаващ последното регистрирано място на пребиваване на починалия. Сертификатът се издава от жилищния отдел или управляващото дружество.
5. Удостоверение за отписване на бивш собственик на имота. Издават го в паспортната служба. Нотариусът не винаги изисква този документ, но трябва да го вземете за всеки случай.
6. Документ, потвърждаващ наличието на семейни връзки между наследника и починалото лице (свидетелство за брак, акт за раждане).
7. Завещание (ако имате такова).

Ако нямате време да събирате документи и да отидете до нотариалната кантора, можете да използвате поръчител.На упълномощеното лице се издава пълномощно за извършване на такива действия (документът е нотариално заверен).

Ако са изтекли шест месеца и лицето не е имало време да декларира своите наследствени права, този срок се удължава с решение на съда. Наследеният също трябва да помни, че заедно с недвижимите имоти, той наследява и дълговете на починалия (заеми, ипотеки, други заеми).

ВНИМАНИЕ!Без пълно погасяване на всички дългове ще бъде невъзможно да се продаде недвижим имот, който е наследен! И тук няма значение, че апартаментът е наследен по-малко от 3 години или повече.

Да отидем в Rosreestr.В тази държавна камара наследникът трябва да получи документ, потвърждаващ собствеността.

Преди да отидете за желаната хартия, въоръжете се със следните документи:

1. Удостоверение и регистрация на наследствената жилищна площ за кадастрална регистрация (ако това не е направено преди това).
2. Паспорт на наследствено лице.
3. Заявление за регистрация на права на собственост на наследника (попълва се в Rosreest веднага след представяне на всички събрани документи).
4. Квитанция за плащане на задължителното мито (сумата му е 2000 рубли).
5. Удостоверение, потвърждаващо правото на собственост върху наследствен имот (документът се издава от нотариус).

Данък върху доходите при продажба на жилищна площ

Когато наследник реши да продаде апартамент, наследен за по-малко от 3 години собственост, той трябва да се подготви да плати данък върху доходите (Граждански кодекс на Руската федерация, член 558). Тази сума се събира в съответствие с общоприетите данъчни принципи, приложими за физически лица.

Член 558 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Характеристики на продажбата на жилищни помещения

1. Съществено условие на договора за продажба на жилищна сграда, апартамент, част от жилищна сграда или апартамент, в който живеят лица, които в съответствие със „закона“ запазват правото да използват това жилищно помещение след придобиването му от купувач, е списък на тези лица, в който се посочват техните права за ползване на жилищните помещения, които се продават.
2. Договорът за продажба на жилищна сграда, апартамент, част от жилищна сграда или апартамент подлежи на държавна регистрация и се счита за сключен от момента на такава регистрация.
3. Спецификите на покупката и продажбата на жилищни помещения, които отговарят на условията за класифициране като жилища от икономична класа, установени от упълномощения федерален изпълнителен орган, се определят от закона.

За да платите данъка на наследника след извършване на сделката, трябва да дойдете в данъчната служба възможно най-бързо и да подадете декларация във формуляр 3 Данък върху доходите на физическите лица (заповед на Федералната данъчна служба на Руската федерация от 24 декември 2014 г. No ММВ 7-11/671).

Изчисляването на данъка при продажба на апартамент по наследство за по-малко от 3 години собственост се извършва в съответствие с член 220 от Данъчния кодекс на Руската федерация (клауза 2), който гласи:

1. Данъкът се изчислява върху сумата на сделката за продажба над 1 милион рубли. Всъщност държавата предоставя на наследника преференциално приспадане от един милион рубли.
2. Данъкът върху продажбата на апартамент по наследство за по-малко от 3 години собственост за руски граждани е 13%, а за граждани на други държави 30%.

Данъчен кодекс на Руската федерация Член 220. Приспадания на данък върху имуществото

2) приспадане на данъка върху имуществото в размер на изкупната стойност на парцела и (или) други недвижими имоти, разположени върху него, получени от данъкоплатеца в пари или в натура, в случай на изземване на посочения имот за държавна или общинска собственост потребности.

Кой не може да плати?

Сега знаете колко време след наследяването можете да продадете апартамента си и да платите данък.

А също и колко време отнема продажбата на апартамент по наследство и плащането на данък.

Но има някои изключения от правилата.

Данък върху дохода върху продажната цена на наследената жилищна площ не се начислява при две условия:

1. Ако имотът е собственост повече от 3 години (от 2016 г. повече от 5 години).
2. Ако жилищното пространство е закупено за сума под един милион рубли (това е възможно при закупуване на дял или стая в апартамент).

• деца с увреждания;
• хора в пенсионна възраст;
• хора с увреждания от 1 и 2 група.

За да бъдете законно освободени от плащане на данък върху доходите при продажба на апартамент по наследство, който е собственост по-малко от 3 години, трябва да отидете в NI и да напишете заявление. Към заявлението трябва да бъдат приложени документи, потвърждаващи преференциалната категория граждани.

Ето защо, за извършване на такива сделки е по-добре да включите професионален адвокат с опит в работата с наследени недвижими имоти. Вече знаете всичко за това какво да правите, ако сте наследили апартамент и кога можете да го продадете.

Данък върху продажбата на апартамент, получен по наследство през 2018 г

Не всеки успява да продаде нещо необходимо, за да си купи кола или да подобри условията си на живот. Ако обаче семейството вече има собствено жилище и един от съпрузите е наследил недвижим имот, те несъмнено искат да знаят как да продадат апартамента след наследяване. В допълнение към цената, съпрузите ще се интересуват от данъка върху продажбата на апартамент, получен по наследство и след колко време може да бъде продаден. Повече за всичко това по-късно.

Кога можете да продадете апартамент след наследяване по закон?

Основното условие за обявяване на наследство за продажба е регистрацията на собственост върху него. След регистриране на преимущественото право собственикът на имота може да започне събирането на документи за по-нататъшното му прилагане. Пакетът от документи трябва да съдържа следните доказателства и потвърждения:

• нотариално заверено право на собственост;
• удостоверение за държавна регистрация на правомощия;
• одобрение на един от съпрузите за продажба на имущество, ако съществуващият брачен договор предвижда наследяване на съвместно имущество;
• технически паспорт на жилище;
• потвърждение за липсата на дълг по задължения за комунални услуги;
• договорът за покупко-продажба влиза в сила от момента на регистрация, в съответствие с членовете на Гражданския кодекс на Руската федерация.

Допълнително условие, за да се осъществи продажбата на наследен апартамент, е предварителен нотариален отказ на други кандидати за имота. Освен това можете да продадете апартамент само шест месеца след смъртта на първоначалния му собственик. Това е именно периодът, в който получателят на наследството законно придобива правата си. Времето, определено за получаване на документи за наследство, не предвижда продажба на жилище, което ще се счита за незаконно, когато се извърши.

Законодателството не предвижда никакви ограничения, когато завещателят поема правата си. След продажбата на наследството обаче собственикът му трябва да плати данък. Тази процедура предполага данъчно облагане, за разлика от премахнатия преди това данък върху наследството.

Данъчна ставка през 2018 г. при продажба на наследен апартамент

От 1 януари 2016 г. законодателството направи някои промени, които засягат периода на собственост върху имущество, когато физическо лице е освободено от плащане на данъци върху продажбата на наследено имущество. Споменатите промени са в сила и през тази 2018 г.

Тази промяна се отнася не само за продажбата на наследени имоти, тя е приложима за продажбата на приватизирани жилища, като подарък, и следователно няма фундаментални разлики. Следователно всеки индивид носи тежестта на доходите в случай на продажба на недвижим имот на нов собственик.

Променените данъчни правила определят данъка върху доходите на физическите лица на 13%, което предполага плащане на данък върху продадено имущество, което е било собственост по-малко от пет години. Ако обаче собственикът на къщата иска да я продаде много по-рано, играта приема други условия.

Ако периодът е по-малък от 3 години

Имотът, който не е необходим на собственика, има тенденция да изпразва портфейла му с допълнителни държавни такси. Затова той се опитва да го обяви за продажба веднага след получаване на наследството. Този случай подлежи на данъчно облагане, тъй като жилищните помещения са продадени преди последните три години. Собственикът му е длъжен да предостави на данъчната служба данъчна декларация за доходите на физическите лица след продажбата на наследения имот.

Данъчният кодекс на страната декларира, че се плаща мито върху цени над 1 милион рубли. На практика собственикът получава приспадане на имущество, което компенсира част от разходите, свързани с покупката или строителството на жилищен имот, което е гарантирано от руското данъчно законодателство.

Размерът на данъка върху продажбата на наследен апартамент е равен на обичайния данък върху доходите, който е 13% за гражданите на Руската федерация. Чуждите граждани ще трябва да платят малко повече - 30%. Приложената извадка ще ви помогне да разберете горното, когато се съгласявате да купувате и продавате имот, за да опростим действията, ще приемем закръглено число.

След като получи 2 милиона рубли за къща, нейният бивш собственик е длъжен да плати такса за сума, надвишаваща 1 милион. По този начин човек ще намали сумата, спечелена за къщата, само със 130 хиляди рубли, а не с четвърт милион. . Това ще бъде допълнено от още едно условие. Съществуващо данъчно облекчение може да се използва не повече от веднъж.

Опции за продажба без данъци

Кодексът също така предвижда процедурата за продажба на апартамент след наследяване без плащане на данък. Следните фактори допринасят за това:

• собственикът се е разпореждал с лично имущество повече от три години;
• недвижими имоти се продават на цена под един милион рубли, което се отнася за продажба на едностаен апартамент или част от жилищните помещения.

Пенсионерите и хората с увреждания не са преференциална категория лица, които са освободени от плащане на данък при продажба на апартамент. Те са длъжни да плащат стандартните 13%.

Как да определим срока на владение

Периодът на собственост върху имота се потвърждава от датата на държавната му регистрация. Въпреки това, датата на наследяване на недвижими имоти, наследени след смъртта на завещателя, се счита за ден на смъртта на последния. От този момент наследникът поема отговорността на носителя на авторското право и продължава до вписването на данните за промяната на собственика в регистъра.

Да приемем, че собственикът на имота е починал през 2010 г., а новият собственик е регистрирал правото на собственост през 2014 г. и след това е решил да продаде къщата, тогава последният няма да плаща данък. Това се обяснява с факта, че няма данък върху продажбата на апартамент, получен по наследство, който е бил на разположение на новия собственик по-малко от три години.

Намаляване на доходите

Можете да намалите данъка върху продажбата на апартамент, получен по наследство, до такава степен, че да не плащате нищо. Разбира се, процедурата предполага ниска цена на жилище, но загуба на нерви с данъчни декларации, като например:

• официално продаденото наследство е оценено на по-малко от 1 милион, което означава, че няма данък;
• приспадат от цената разходите за закупуване на къща, нейното обновяване и регистрация на правата на собственост.

След това от останалата сума се извличат одобрените от кодекса 13%. Разбира се, всеки трябва да избере само една вещ, като минималната цена на наследената къща не трябва да бъде по-ниска от 70% от цената й по кадастър.

Декларация

Продажбата на наследствен имот задължава собственика да плати данък върху продажбата на апартамента. Тази печалба трябва да бъде отразена в данъчната декларация преди 30 април на следващата година след продажбата на имота и получаването на доход. Декларация се попълва след продажба на апартамент, приет като наследство, по няколко начина, като например:

1. Попълнете формуляра за отчет на ръка, получен от данъчната администрация или отпечатан от официалния уебсайт на Федералната данъчна служба на Руската федерация.
2. Въведете данни за получената печалба в документа за електронна декларация, намиращ се на уеб страницата на финансовата организация.
3. Използване на специализирани програми за данъкоплатци.

Липсата на финансова или компютърна грамотност ви позволява да потърсите помощта на адвокат, който бързо и качествено ще подготви необходимите документи. Следователно продажбата на апартамент след наследяване няма да натовари живота на бившия му собственик. Запишете се за безплатна консултация директно на нашия уебсайт, като използвате специална форма.

Физическото лице може да подаде декларация лично, да я изпрати по пощата или да използва телекомуникационни канали с електронен цифров подпис.

Как става плащането?

Следният пакет документи ще ви помогне да заплатите необходимата такса:

• копие от граждански паспорт;
• заявление за приспадане на имущество;
• удостоверение за право на жилище;
• договор за покупко-продажба;
• документ, потвърждаващ получаването на парична сума от собственика на имота.

След проверка на правилността на декларацията, физическото лице ще преведе данъка по безкасов метод.

Заключение

След като е наследил имущество, неговият собственик трябва да придобие право на собственост, за да може след това да го реализира, ако е необходимо. Той обаче трябва да плати данък върху продажбата на апартамент, получен по наследство, след приключване на сделката. Вариантите за изпълнение включват преференциално данъчно облагане, безмитно, приспадане на имущество. Периодът на собственост върху недвижими имоти играе важна роля.

Можете да получите безплатни съвети за наследство и продажба на апартамент директно на нашия уебсайт. Просто попълнете специален формуляр.

Очакваме и вашите въпроси в коментарите.

Моля, оценете публикацията и публикувайте повторно, ако е била полезна.

Данък върху продажбата на апартамент, получен по наследство

Ако се продава апартамент, който преди това е бил наследен, гражданинът е длъжен да плати данък върху доходите на физическите лица по обичайната ставка от 13%. В някои случаи обаче няма такава необходимост. Подробен анализ на действащото законодателство, примери за данъчни изчисления - всичко това можете да намерите в материала, представен по-долу.

Данъчно законодателство 2018 - 2019г

От гледна точка на законодателството, когато продава апартамент, собственикът получава доход, следователно той е длъжен да плати данък върху доходите на физическите лица върху този доход (за руски граждани в размер на 13%). Ако апартаментът е бил преди това наследен, тогава настоящият собственик всъщност получава чист доход: той е придобил имота като подарък и следователно прави нетна печалба при продажба. Задължението за плащане на съответния данък е предвидено в Данъчния кодекс.

Същият кодекс обаче гласи, че ако собственикът официално притежава жилището си от 3 или повече години, той може да не плаща съответния данък при продажбата.

В този случай са възможни 3 ситуации:

1. Ако апартаментът е наследен и регистриран като собственост преди 31 декември 2015 г. включително, собственикът трябва да го притежава 3 или повече години. В противен случай се изисква данък върху продажбата.
2. Ако регистрацията на собственост се извърши след тази дата, минималният период на собственост за освобождаване от апорт е 5 години.
3. И накрая, ако имуществото е наследено от близък роднина, отново се прилага правилото за 3 години (независимо от датата на смъртта и датата на регистрация на имота). Близките роднини включват роднините, посочени в Семейния кодекс.

Периодът на собственост започва не от момента, в който собственикът е регистрирал правото си в Rosreestr, а от деня на официалната смърт на предишния собственик, което съответства на нормите на действащото гражданско законодателство.

Коментар: денят на откриване на наследството е денят на смъртта (съгласно акт за смърт или съдебно решение за обявяване на починал). Изявление за това може да се намери и в Гражданския кодекс.

Данъкоплатците също трябва да обърнат внимание на факта, че плащат данък само върху сумата на сделката, която надвишава 1 милион рубли (Данъчен кодекс, член 220).

Тъй като при получаване на жилище по наследство гражданинът не прави никакви разходи (за разлика от закупуването на апартамент), той няма право на други видове удръжки. Следователно само 1 милион рубли могат да бъдат извадени от сумата на транзакцията - всички останали средства принадлежат към данъчната основа, т.е. Именно от тях ще бъде удържан данък върху доходите на физическите лица.

Данъчна ставка и примери за изчисления

За да се определи конкретна ставка, е важно да се определи категорията на данъкоплатеца:

1. Руски гражданин плаща вноска в размер на 13%. Законодателството одобри точно същия размер на данъка за жителите. Под тях се разбират лица, които са живели непрекъснато в страната най-малко 183 дни в годината на продажбата на апартамента.
2. В останалите случаи ставката ще бъде 30%. Други категории лица не подлежат на правила за данъчни облекчения или освобождаване от плащане (ако дадено лице притежава жилище от 3 или 5 години).

По този начин, в случай на недвижими имоти, получени по завещание, е възможно да се намали данъкът само в 2 случая:

1. Изчакайте от 3 до 5 години, за да завършите транзакцията.
2. Гарантирано да получите приспадане от 1 милион рубли, т.е. вземете предвид само сумата, която надвишава тази стойност.

Следователно в общия случай схемата за изчисляване на размера на данъка изглежда така.

Примери за изчисления за граждани и жители на Руската федерация

В случая действащото законодателство е изцяло спазено. Гражданин или не плаща данък, или го плаща в размер на 13% (само за сумата, която е над 1 милион рубли). Ето няколко примерни изчисления:

Гражданин наследява апартамент от собствената си майка, която е обявена за мъртва от съда на 13 април 2016 г. Официалната собственост е формализирана на 1 декември същата година. В този случай правилото важи за минимален период на собственост от 3 години (тъй като говорим за наследяване от близък роднина - майката). Срокът започва да тече от 13 април, когато съдът обяви бившия собственик за мъртъв. Следователно е възможно да продавате жилища без плащане на данък от 13 април 2018 г.

Племенникът наследява апартамент от чичо си на 2 януари 2016 г., а на 1 август същата година регистрира собственост. Той продава апартамента на 10 април 2018 г. на цена от 4 милиона рубли. Тогава задължението за плащане на данък все още възниква, тъй като получаването на жилище по наследство е станало още през 2016 г., а чичото и племенникът не са близки роднини. Сумата за облагане (минус 1 милион) е 3 милиона, следователно племенникът трябва да попълни декларация до 30 април 2019 г. и да плати данък до 15 юли 2019 г. в размер на 13% * 3 милиона = 390 хиляди рубли.

Наследникът и завещателят не са свързани, предишният собственик почина на 30 декември 2015 г. Новият собственик пое управлението на 1 юли 2016 г. Въпреки това той реши да продаде помещенията за 10 милиона рубли на 1 февруари 2018 г. Тогава лични доходи данък ще трябва да бъде платен, тъй като срокът на владение е 3 години изтича едва на 30 декември 2018 г. Съответно данъкът се плаща върху сумата от 9 милиона рубли (до 15 юли 2019 г.). Сума за плащане 9 милиона * 13% = 1 милион 170 хиляди рубли. По този начин в този случай е препоръчително апартаментът да се продаде не по-рано от началото на 2019 г. - тогава данъкът върху доходите на физическите лица не се плаща.

Гражданин наследява дял (1 стая в апартамент) на 28 януари 2017 г. На 1 ноември същата година той решава да го продаде за 900 хиляди рубли. В този случай не се начислява данък, тъй като 900 хиляди е по-малко от сумата на приспадане (1 милион рубли).

Пример за изчисление за нерезиденти на Руската федерация

Ако човек не принадлежи към категорията граждани на Руската федерация и освен това през годината, в която апартаментът е продаден, той е пребивавал на територията (официално) по-малко от 183 дни подред, важи само 1 правило - вие трябва да плати 30% от сделката. Например, апартамент е продаден за 5 милиона рубли на 10 април 2018 г. След това трябва да подадете декларация не по-късно от 30 април 2019 г. и да платите данък не по-късно от 15 юли 2019 г. Размерът му ще бъде 30% * 5 милиона = 1,5 милиона рубли.

Характеристики на сделките за продажба на акции

Може да се наследи и дял (една, две стаи или само 1/3, 1/2 от апартамент и т.н.). От данъчна гледна точка ситуацията изглежда абсолютно същата. Гражданинът трябва да прехвърли данък върху доходите на физическите лица на държавата само ако притежава имота по-малко от 3 или по-малко от 5 години. Същите правила се прилагат по отношение на ставката, условията на плащане и данъчното приспадане.

Единственото изключение е случаят, когато починалият е бил и акционер. Например, гражданин придобива ½ дял в апартамента на баща си на 1 септември 2015 г. Бащата умира на 1 септември 2016 г., останалият дял преминава към сина му в съответствие с изискванията на закона (изцяло). Сега синът става пълен собственик на целия апартамент.

В този случай периодът на владение ще се брои от момента на закупуване на дела, т.е. от 1 септември 2015 г. Така в този случай се прилага правилото за минимален период на държане от 3 години. Препоръчително е гражданинът да започне да продава този имот не по-рано от 1 септември 2018 г. - тогава не е необходимо да се плащат такси.

Как да платите данък: инструкции стъпка по стъпка

Предполага се, че гражданин самостоятелно, по собствена инициатива, разкрива доходите си и доброволно попълва съответната декларация (формуляр 3-NDFL). Можете да вземете празен формуляр в местната данъчна служба или да го изтеглите от официалния уебсайт.

Стъпка 1. Попълване на декларацията

Можете да попълните документа ръчно или с помощта на специална програма, която можете да изтеглите безплатно от официалния уебсайт на Федералната данъчна служба.

В декларацията е необходимо да попълните четливо всички полета - раздели 1 и 2, както и листове А и Г2. В полето с кода на дохода въведете „01“ (тъй като се предполага, че цената на продажбата на апартамента е определена по споразумение между продавача и купувача).

Примерен пълнеж изглежда така.

Видео инструкции за попълване.

Стъпка 2. Навременно предаване на декларацията на Федералната данъчна служба

Можете да подадете своята декларация по 4 начина:

1. Занесете го лично в местния офис на Федералната данъчна служба.
2. Прехвърляне заедно с представител (настойник) или лице, действащо въз основа на нотариално заверено пълномощно.
3. Използвайки портала за държавни услуги, където трябва да се регистрирате предварително и да потвърдите самоличността си по всеки удобен начин.
4. Изпратете онлайн чрез личния си акаунт на официалния уебсайт на Федералната данъчна служба. Видео инструкциите са показани по-долу.

Стъпка 3. Получаване и плащане на разписката

Ако документът е съставен правилно, данъчната служба ще изпрати разписка на посочения адрес в рамките на няколко седмици. Кандидатът трябва да заплати съответната сума (във всеки банков клон, на платежен терминал) не по-късно от 30 юли и да изпрати разписката обратно в инспектората (или да я донесе лично).

Който е освободен от плащане

Има само три категории граждани, които във всеки случай не плащат данък върху доходите на физическите лица:

1. Хората с увреждания от 1 група.
2. Инвалиди от 2-ра група.
3. Инвалид от детството.

Тези граждани трябва да имат увреждане в деня на сделката. За да потвърдят своите обезщетения, те трябва самостоятелно (или чрез представител - например настойник) да предоставят съответните медицински свидетелства на местната данъчна служба. В противен случай те също могат да бъдат принудени да събират данъци - така че няма смисъл да се надяваме, че данъчните инспектори независимо ще освободят хората с увреждания от данъци.

В някои региони обаче са приети допълнителни облекчения, свързани с освобождаването от плащания на данък върху доходите на физическите лица от пенсионери и някои други категории. Ето защо, преди да подадете декларация, трябва да изясните спецификата на действащото регионално законодателство (с местната администрация или данъчната служба).

Също така е важно да се разбере, че данъкът върху доходите на физическите лица при продажба на апартамент, получен по наследство, се плаща от всички останали категории от населението, включително бедните - пенсионери, безработни, самотни майки в отпуск по майчинство и други. Ето защо, когато извършвате сделки с недвижими имоти, трябва предварително да планирате финансовите си разходи, за да не се натъкнете на неприятни ситуации.

Какъв е данъкът върху продажбата на апартамент, получен по наследство през 2018 г

Почти всеки човек поне веднъж в живота си е влизал в наследство. След смъртта на баба и дядо те оставят апартамент на децата си. И след като получат такъв подарък, много граждани дори не знаят, че трябва да плащат данъци в държавната хазна.

Въведение

За да влезете правилно в наследство, трябва да се свържете с нотариус. И на първо място това се прави от наследниците от първо ниво. Тези хора ще трябва да предоставят завещание, ако имат такова в ръка.

Ако не е там, тогава е необходимо да предоставите документи, потвърждаващи връзката между тях. Освен това се предоставя удостоверение за смърт на завещателя и регистрация на последното му местопребиваване.

Ако всички документи са съставени правилно, тогава няма да има проблеми с получаването на наследството.Според закона, ако няма завещание, трябва да изчакате точно шест месеца, преди да влезете в наследство.

Това е периодът, необходим, за да получите правата си върху имуществото на починалия. До издаване на удостоверение за собственост не е възможно ползването на имота.

Струва си да се помни, че има задължителен кръг от наследници, които задължително получават част от имуществото на починалия. Тази категория трябва да включва всички непълнолетни деца и други недееспособни лица, които трябва да получат имущество. Ако в завещанието е посочено друго, тогава те също имат право да получат половината от дела, който им принадлежи по закон.

След шест месеца нотариусът е длъжен да провери цялата документация и ако други лица не са поискали своя дял, да издаде удостоверение за собственост на посочените наследници. Само с този документ човек ще може да кандидатства в държавни органи, които се занимават с регистрация на правата на собственост върху недвижими имоти.

Ако тази документация е попълнена правилно, тогава регистрацията няма да създаде проблеми. И скоро наследникът ще може да получи документация, потвърждаваща собствеността върху имота по наследство. И съответно след това ще може да го продава и да се разпорежда с него по свое усмотрение.

Продава апартамент

Ако апартаментът е наследен от повече от един човек, тогава трябва независимо да се споразумеете за продажбата. Ако всички са съгласни с действието, то след продажбата на имота всеки ще получи парична награда в съответствие с получения дял. Трябва да запомните, че преди да го продадете, трябва да влезете в наследство.

Ако имуществото е разпределено в натура, тогава съгласието на наследника за продажба не е необходимо. Във всеки случай всеки наследник има право не само да продаде своя дял, но и да го купи обратно от друг собственик. Също така, не забравяйте, че в допълнение към наследството на наследствения план, всеки наследодател получава и дългови задължения, пропорционални на полученото наследство.

Тези дългови задължения включват ипотечно кредитиране, потребителски заеми или микрокредити.Тук също си струва да включите дълга за комунални услуги.

В този случай наследниците автоматично се задължават да изплатят този дълг. В противен случай те ще трябва да се откажат от правата на собственост на починалия. Тогава вече няма да е възможно да се продаде този обект.

Според действащото законодателство данък върху наследството няма. Но има определени финансови разходи, които човек автоматично прави, когато влезе в наследство. По-специално, това е държавна такса за нотариална заверка на получените недвижими имоти. Цената на такава процедура се определя в зависимост от степента на връзка.

Ако оценката надвишава показателя, тогава се счита за максимална сума за плащане. Освобождаването е достъпно само за непълнолетни деца и граждани, живеещи в това жилищно пространство.

Ако има няколко души, които са получили наследство, тогава при продажба на недвижим имот е необходимо да се посочи делът на всеки наследник. В крайна сметка, в съответствие с този факт, сумата ще бъде преведена.

Ако едно от тези лица е непълнолетно, продажбата се извършва от негов родител или настойник. Действието трябва да се извърши със съгласието на органите по настойничество и попечителство.

Разрешение се издава само ако не са накърнени правата на детето.Основното условие е придобиването на нов недвижим имот и по-добри условия за детето. Делът от продажбата на недвижим имот се превежда по банкова сметка, открита на името на детето.

Видео: Как да платя

Необходима документация

На първо място, при влизане в наследство документите трябва да бъдат правилно и правилно съставени. тоест собственикът трябва да разполага с всички необходими документи, потвърждаващи правата му на собственост.

При продажба на недвижим имот всяко лице трябва да предостави:

1. собственост. Продажба на имот е възможна само при предоставяне на този документ. В противен случай транзакцията ще се счита за невалидна;
2. удостоверение за наследство. Може да се получи от нотариус;
3. разрешение за продажба на недвижим имот от съпруга, ако има предбрачен договор. Ако не е там, тогава не е необходимо да се предоставя такова разрешение;
4. ако имотът принадлежи на няколко граждани, тогава е необходимо да се формализира разрешението на всички собственици да действат. Това става при нотариална фирма срещу отделна такса;
5. договор за продажба;
6. извлечение от домашен регистър, където има бележка за броя на регистрираните лица и плащането на квитанции.

Относно процедурата за кандидатстване за възстановяване на ДДС. Повече подробности тук.

Колко данък трябва да платите при продажба на апартамент, получен по наследство през 2018 г.?

Данъкът върху продажбата на апартамент, получен по наследство през 2018 г., е задължително плащане към държавната хазна.

При продажба на имот собственикът е длъжен да плати данък, получен от печалбата. И тази сума се изчислява въз основа на периода на собственост върху имота. Ако собственикът е получил апартамент преди повече от три години, той не е длъжен автоматично да плаща данък. Но през 2018 г. този период беше увеличен на 5 години.

Тригодишният срок остава в сила в следните случаи:

1. собствеността е придобита преди 1 януари 2016 г.;
2. получаване на имущество по наследство, приватизация или по договор за пожизнена издръжка.

Други случаи се вписват в петгодишната сметка. От това следва, че имуществото, продадено след получаване на наследство, може да бъде продадено без плащане на данък след три години.

Ако този период е по-малък, тогава процентът ще бъде:

1. 13% за жители на Руската федерация;
2. 30% за нерезиденти на Руската федерация.

Представеният документ трябва да бъде предоставен не по-късно от 30 април на следващата отчетна година. Можете да попълните документа сами или да използвате услугите на специалисти. Това може да стане на ръка, като изтеглите формуляра от официалния сайт на данъчната инспекция. Можете да направите това и чрез компютър, като изпратите документ на същия ресурс.

Също така е възможно да се попълни с помощта на специализирани програми, разработени от GNIVC.Документът се подава чрез представител лично, по пощата или по телекомуникационни канали с електронен подпис.

Дори данъкът да е нулев, то и такава декларация следва да се подаде в посочения срок. Ако документът не бъде предоставен в рамките на определения срок, тогава на продавача ще бъде наложена глоба от най-малко 1000 рубли. Плащането на данъка трябва да се извърши не по-късно от 15 юли на годината, следваща отчетната година.

Бенефициенти

1. инвалиди от 1 и 2 група;
2. пенсионери;
3. инвалид от раждането.

Но при всички случаи и тези категории трябва да подадат декларация в определения срок.

Как да вземем решение за краен срок

Съгласно закона срокът на собственост се изчислява въз основа на датата на регистрация на правото. Този период завършва с датата на вписване на информация за прехвърлянето на собствеността в държавния регистър.

С наследяването този факт се отменя. Изчислението се извършва от момента на наследяване на имота, а именно от смъртта на наследодателя. Срокът изтича след вписване в регистъра на информация за смяна на собственика.

С други думи, ако наследодателят умре през 2009 г. и собствеността е регистрирана през 2015 г., тогава наследникът не е длъжен да плаща данък в държавната хазна, дори ако продаде този имот.

Важно е да запомните, че трябва да подадете декларацията си навреме, в противен случай ще бъдат наложени санкции. Възможни са и допълнителни негативни последици, които възникват при продажба на недвижим имот.

молба за възстановяване на съдебни разноски. Отговорът е в линка.

Как да подам иск за преки щети? Разберете повече.

Така например, когато вече е напълно продаден, и данъкът е платен, и документите са оформени, възникват други лица, които претендират за дял в наследството. Този проблем може да бъде разрешен само в съда. Има възможност и лично договаряне с документацията му.

Може да има много причини за това, например живеене в друг регион, необходимост от изплащане на дълговете на наследодателя от приходите от продажбата на имущество. Ако жилището се продава през първите три години (първите пет години - ако наследството е открито след 01.01.2016 г.) - сделката подлежи на данъчно облагане.

• Ако сумата на сделката е по-малка от един милион рубли (например, ако се продава дял от апартамент), данъкът не се плаща. Ако сумата на транзакцията надвишава един милион рубли, данъкът върху дохода е 13% за граждани на Руската федерация и 30% за чужденци върху сумата над един милион рубли (съгласно член 220, параграф 2 от Данъчния кодекс на Руската федерация).
• Данъкът се внася в местната данъчна служба след подаване на декларацията до 30 април на следващата година.

Продажба на апартамент получен по наследство

Кога можете да продадете апартамент след наследяване?

Ако някой от съсобствениците иска да продаде своята част, той трябва да предостави правото на предимство на останалите съсобственици - писмено, като посочи цената и другите условия на продажба, и само ако те откажат, да продаде дела на външен купувач. В противен случай съсобственикът също може да оспори сделката. Резултати Като цяло сделката с наследен апартамент в правно отношение не се различава много от друга сделка с друг апартамент.
Най-дългият и труден етап е етапът на наследяване, който предхожда сключването на договор за покупко-продажба. Но дори и да са изпълнени всички условия, да са събрани всички документи, да са извършени всички процесуални действия, не може да се изключи рискът от възникване на ситуации, които могат да доведат до неблагоприятни последици за купувача или продавача.

Как да продадем апартамент след наследяване

Някои граждани, след като са получили наследство, задават въпроса: „Възможно ли е да продадете апартамент след получаване на собственост?“ Разбира се можете да! В крайна сметка собствеността, получена след смъртта на роднина, става собственост, с която новият собственик може да прави каквото желае. С други думи, наследеният апартамент може да се използва по предназначение, а може и да се продаде, дари, замени и т.н. Продажба на апартамент след наследство Законът не ограничава действията, които могат да се извършват с наследено имущество, но при сключване на договор за покупко-продажба на такъв апартамент има някои особености.

За тях трябва да знае не само продавачът, но и купувачът. На първо място, трябва изцяло да пререгистрирате имота на ваше име.

Продажба на къща или апартамент, получени по наследство

Това е бързо и безплатно! Съдържание:

• Има ли срокове?
• Разлики от основната процедура
• Ако сте наследили апартамент с дългове
• Действия за продажба
• Свързване с нотариус
• Документация
• Данък и неговото изчисляване
• Продажба на наследствен дял

Така или иначе много наследници се сблъскват с един единствен въпрос, свързан с продажбата на наследен апартамент. Например колко време може да отнеме продажбата на апартамент след наследяване? Или: когато продавате апартамент, получен по наследство, трябва ли да плащате данък? Ето защо в тази статия искаме да ви запознаем с всички моменти и нюанси, които трябва да се спазват при продажба на наследени недвижими имоти.

Кога мога да продам апартамент след наследяване?

Адвокатът препоръчва В някои случаи е възможно да се избегне плащането на данъци, но не всеки ще може самостоятелно да разбере тънкостите на законодателството. Ако искате да се освободите от ненужни разходи при продажба на наследени имоти, нашите адвокати ще Ви посъветват и ще се опитат да намерят начин да избегнат плащанията или значително да ги намалят.

Продажба на апартамент по наследство: данъци, условия, договор за покупко-продажба, рискове

• Декларирайте правото си пред нотариус.
• Получаване на удостоверение за наследство в определения срок.
• Регистрирайте собственост в Rosreestr.
• След това апартаментът може да бъде продаден като обикновен имот. важно! Ако такъв апартамент бъде продаден преди изтичането на 3-годишния период (или 5 години при получаване на наследство след 2016 г.), тогава наследникът ще трябва да плати данък на държавата - 13% от продажната цена. При наследяване не се събира данък от роднините на починалия.
  Процедурата за регистриране на апартамент като наследство След смъртта на завещателя, ако той не е оставил завещание, имуществото му може да бъде получено от роднини по реда на приоритета, установен от закона. За да направи това, заявителят трябва не по-късно от шест месеца от момента на установяване на факта на смъртта да декларира претенциите си към имуществото на починалия.

Как да продадем апартамент след наследяване?

След проверка на всички документи от нотариус и постигане на съгласие между страните, споразумението се подписва и подпечатва с печат и подпис на нотариуса. Сключената сделка за покупко-продажба подлежи на държавна регистрация. Забележка! Едно от най-съществените условия на договора за покупко-продажба на апартамент е условието за неговата стойност.

Много често продавачът умишлено посочва по-ниска цена за апартамента - за да намали размера на данъка върху доходите, до 1 милион рубли - с цел изобщо да не го плаща. Реалната, а не „официалната” цена на апартамента в такива случаи се договаря устно между продавача и купувача. Каква опасност крие подобно решение? Ако възникне спор, купувачът няма да може да докаже, че е прехвърлил много по-голяма сума пари на продавача.

Кога можете да продадете получения апартамент след наследяване?

Данъчния кодекс на Руската федерация). Изключение бяха получените недвижими имоти:

• след приватизация;
• от лице на издръжка въз основа на договор за пожизнена издръжка;
• от близък роднина въз основа на завещание или дарение.

След подписване на споразумението трябва да се явите в данъчната служба по местоживеене, като предоставите декларация във формуляр 3-NDFL. Крайният срок за подаване е 30 април на годината, следваща отчетния период. Декларацията може да бъде подадена лично, изпратена по пощата или чрез интерактивния прием на официалния уебсайт на Федералната данъчна служба www.nalog.ru.

Ставката на данъка върху доходите на физическите лица през 2018 г. е:

1. Граждани на Руската федерация - в размер на 13% от сумата, посочена в договора за покупко-продажба.
2. Чужди граждани – 30% от сумата на договора.

Законодателят гарантира на гражданите правото да намалят данъчната основа чрез предоставяне на данъчно приспадане. Съгласно чл.

Кога можете да продадете недвижим имот след получаване на наследство?

Данъчните ставки варират за различните категории граждани:

1. 30 процента от печалбите се начисляват на граждани, които не са резиденти на Руската федерация.
2. Жителите на Руската федерация плащат 13 процента данък.

Както знаете, данъкът се начислява само в случай на печалба. При продажба на апартамент, получен по наследство, печалбата е очевидна, следователно данъкът трябва да се плати, с изключение на бенефициентите. Бенефициентите в този случай включват:

1. Пенсионери.
2. Инвалиди от първа и втора група.
3. Деца с увреждания.

Как да избегнем плащането на данък при продажба на наследен апартамент? Отговорът на въпроса дали апартамент, получен по наследство, се облага с данък при продажба, вече е отговорен.

Но в нашия случай с наследени имоти печалбата е очевидна, така че ще трябва да платите данък. Апартаментът е получен безвъзмездно, тоест покупната цена е нула. Следователно цялата сума, за която се продава имота, се счита за печалба.

Върху тази сума се плаща данък. Ако апартаментът е бил закупен от предишен собственик, тогава цената, за която е закупен апартаментът, ще бъде извадена от продажната цена (ако са запазени съответните документи). По този начин би било възможно значително да се спестят от данък общ доход. За да бъдете освободени от плащане на данък при продажба на наследен апартамент, трябва да изчакате три години, ако наследството е настъпило преди 1 януари 2016 г.
Ако апартаментът е наследен след първи януари (включително) 2016 г. След това ще трябва да чакате за необлагаема продажба цели пет години. Тези промени са заложени в законодателството.

Статията е написана въз основа на материали от сайтовете: zhivemvrossii.com, ipotekaved.ru, 2ann.ru, biznes-delo.ru, law-uradres.ru.

След продажбата на апартамент, както всеки ценен имот, бившият собственик е длъжен да отрази получените средства в данъчната декларация.

Въпреки това, необходимостта от плащане на данък (данък върху доходите на физическите лица) в случай на недвижими имоти зависи пряко от периода на неговата собственост. При отчуждаване на наследени жилища се прилагат малко по-различни правила и има някои нюанси, които си струва да разберете по-подробно.В тази статия ще говорим за това как да избегнете плащането на данъци и какви действия трябва да предприемете след продажбата на апартамент.

Условия за освобождаване от данък: посочете периода на собственост

За разлика от повечето основания за придобиване на право върху жилище, някой, който е наследил недвижим имот, трябва само да го държи в своя собственост в продължение на три години, за да бъде освободен от данъци. Същото важи и за апартаменти, получени в резултат на приватизация, подписване на договор за дарение и договор за издръжка през целия живот, както и жилища, чието право на собственост е възникнало преди началото на 2016 г. В други случаи се прилага петгодишен период; ако собственикът желае да продаде имота по-рано, той ще бъде принуден да плати данък върху доходите на физическите лица.

Тези, които са наследили жилище, имат много въпроси, свързани конкретно с определянето на срока на владение.. Това не е изненадващо, тъй като процесът на встъпване в наследство включва редица много дълги процедури: откриване на наследствено дело, приемане на наследството, получаване на подходящо удостоверение и регистрация.Как да разбера дали срокът е изтекъл или още не? В крайна сметка възможността за спестяване зависи значително от това...

Като общо правило периодът на собственост върху недвижими имоти е ясно определен: началото на периода е денят на регистрация на собствеността, краят на периода е датата на въвеждане в Rosreestr на информация за промяната на собствеността на друг собственик.

Но в случаите на наследство картината е малко по-различна.Ако недвижим имот се прехвърля по наследство, периодът на собственост започва от деня на смъртта на предишния собственик и завършва с вписването в регистъра на факта на прехвърляне на правата (от наследника на друго лице).С други думи, да кажем, че завещателят е починал, например, през 2014 г., а правото на собственост е формализирано едва през 2018 г., можете спокойно да продадете апартамента и да не плащатеданък върху продажбата на апартамент, получен по наследство, тъй като периодът на собственост върху имота, определен от закона, вече е изтекъл.

Характеристики на определяне на владението: алтернативно получаване на наследени акции

Често се случва човек да получи дял като наследство от един роднина, а след няколко години да получи останалия дял от същия имот от друг. В случай на обединяване на дялове в цялостен недвижим имот, периодът на собственост върху този имот започва да тече от деня, в който първият дял бъде приет като наследство. Когато първият дял принадлежи на новия собственик повече от 3 години, няма нужда да плащате данък при продажба на целия имот, дори ако вторият дял е получен много по-късно.

Ако няколко собственици имат дялове, всеки от тях има право да закупи дял от друг съсобственик и да получи данъчно приспадане по същия начин, както е предвидено при закупуване на всеки дом.

Ако имуществото, получено като наследство, бъде признато за неделимо по някаква причина, собствениците ще трябва да сключат подходящо споразумение и да го продадат като едно цяло.

Важни ограничения и предимства

Тригодишният период на собственост върху недвижими имоти, разгледан по-горе, е валиден само ако наследството е получено от близък роднина или член на семейството. Според новия кодекс тези, които са наследили недвижим имот от непознати, ще трябва да чакат пет години за възможността да продадат апартамента, без да плащат данъци. За да разберете подробностите, струва си да проучите член 217.1 от Данъчния кодекс на Руската федерация.

Независимо по кое време и от кого е наследен апартаментът, има няколко категории хора, които по принцип са освободени от този данък. Това са хора с увреждания от първа и втора група, хора с увреждания от детството, ветерани и някои други бенефициенти. Въпреки това, за да избегнете недоразумения, трябва да подадете съответно заявление до териториалната данъчна служба; освен това са ви необходими документи, които са основа и потвърждават правото на обезщетение.

Данък за чужди граждани

Що се отнася до чуждестранните граждани, те имат възможност да влязат в наследство в Русия без никакви допълнителни плащания.Можете да изготвите необходимите документи дори във вашата страна на текущо пребиваване, като се свържете с местен нотариус (ако съществуват подходящи споразумения между държавите) или можете да изготвите пълномощно и да инструктирате трета страна да извършва бизнес в Русия. В този случай обаче пълномощното трябва да бъде преведено на руски в съответствие с правилата за апостил.

Всъщност основните разходи включват плащане на пълномощни, нотариални услуги, плащане на удостоверения и държавни такси. Можете също така да се свържете с руското консулство, което, наред с други неща, предоставя нотариални услуги.

Ако продадете апартамент, който е бил собственост по-малко от 3 години, данъкът за чуждестранно лице ще бъде 30% от сумата на продажбата. Ако има междудържавна спогодба за избягване на двойното данъчно облагане, можете да получите освобождаване от данъци във вашата страна (такива споразумения са подписани от Руската федерация с повече от 80 страни по света).

От своя страна руснаците, които желаят да наследят или продадат наследствен имот в чужбина, трябва да се ръководят от законодателството на държавата, на чиято територия се намира жилището.Ако има горепосоченото споразумение между страните, няма да се налага да плащате данък в Русия.

Спешна продажба на наследство: данъчно пребиваване

Ако е много желателно да продадете жилище, наследено по завещание или без него, възможно най-бързо и не е възможно да изчакате три години, тогава ще трябва да платите данък върху получения доход. Данъчната ставка зависи от времето на пребиваване на наследника в Русия:

Ако периодът ви на пребиваване в Русия е повече от шест месеца (за да бъдем точни, 183 дни в годината, когато имотът е продаден), данъчната ставка ще бъде 13% от цената на жилището.

За тези, които са прекарали по-голямата част от времето си в чужбина, ставката се увеличава до 30%.

Гражданите на Руската федерация, работещи в тяхната страна, също могат да се възползват от правото на данъчно облекчение (1 милион рубли).

Разбира се, данъкът е доста голям и има голямо изкушение да се отрази в договора намалена сума на сделката, за да се спестят плащания към бюджета. В допълнение към рисковете, свързани с неполучаването на пълната сума, има перспектива да получите неприятни новини от данъчната служба. Факт е, че за сделки, при които е посочена цена, по-малка от кадастралната стойност на жилището, основата за изчисляване на данъка става кадастралната стойност на имота, като се вземе предвид коефициент на намаление от 0,7.

Взаимодействие с данъчната служба: какво да правя с декларацията

Печалбата трябва да бъде отразена в данъчната декларация (стандартен формуляр 3-NDFL) . Документ, задължителен за всички граждани, трябва да бъде изпратен на данъчната служба строго преди 30 април на годината, следваща годината, в която всъщност са получени парите от продажбата на съществуващия апартамент. Съответният формуляр може да бъде получен от всеки клон на данъчния орган или на уебсайта на Федералната данъчна служба. След това можете да го попълните на ръка и да го вземете или изпратите до данъчната служба, или да подадете декларацията си онлайн. Ако декларацията се изпраща с препоръчана поща, трябва да се уверите, че има опис на приложените документи.

Ако имате електронен подпис и интернет, можете да подадете декларация от всяка точка на света. Ако обаче е необходимо да се действа чрез представител, той трябва да има нотариално заверено пълномощно.

Необходимо е да подадете декларацията навреме, тъй като дори един ден закъснение е изпълнен с глоба и съответно увеличение на вече значителни разходи.Много от тези, които се възползваха от данъчното приспадане и установиха, че то напълно покрива данъка, се отпускат и не изпращат документи в данъчната служба. Това е голяма грешка - декларацията при всички положения трябва да се подаде.

Минималната глоба за късно подаване на отчети е 1 000 рубли, но тази сума може да се увеличи, ако се пренебрегне навременното плащане на данъци и глоби. Плащането трябва да бъде изпратено в бюджета не по-късно от 15 юли на годината, следваща годината, през която са получени доходите.

Ако човек е продал наследен апартамент по-рано от три години след получаването му, но по обективни причини е необходимо плащането да бъде разсрочено или разсрочено, във всеки случай е по-добре да подаде декларация и да се обърне към данъчната служба. Заявлението трябва да бъде придружено от документи, които могат да потвърдят необходимостта от планове на вноски и да служат като негова основа.

Споразумение за размяна - приспадане на данъци и възможност за компенсиране на данъци

Понякога възникват ситуации, че след получаване на апартамент като наследство, има нужда да го размените за друг дом. Тъй като в този случай важат същите правила, както при сключване на договор за покупко-продажба - страните, участващи в сделката, всъщност са както продавачът на имота, така и купувачът. Следователно плащането към бюджета се изчислява на същия принцип, както при продажбата на недвижими имоти.

Струва си да се подчертае, че данъкът се изчислява не от размера на печалбата, ако има такава, а от цялата цена на апартамента, която е посочена в кадастралните документи. Между другото, не е излишно да използвате данъчно приспадане чрез намаляване на данъчната основа. Ако през същия данъчен период лицето, което е заменило апартамента, закупи жилище с по-голяма площ по напълно различно споразумение, може да се направи прихващане, което допълнително намалява размера на необходимото плащане към бюджета.

Заключение. И още нещо, което трябва да знаете...

Данъкът, който преди това трябваше да се плаща при регистрация на наследство, отдавна е премахнат, следователно, ако посредниците, чрез които действате, след издаване на пълномощно, ви кажат за необходимостта да депозирате каквато и да е сума, има всички основания да ги подозирате в измама.Освен държавните такси и някои нотариални услуги, на този етап не е необходимо да плащате нищо. Говорим за данък само при сделки с имоти, но в този случай посредниците като правило са напълно излишни.

Преди да продадете наследен апартамент преди изтичането на тригодишния период на собственост, струва си да изчислите данъчните плащания с удръжки предварително. Възможно е да бъде по-изгодно да се отдава жилище под наем и да се продава по-късно, когато данъците вече не са заплаха.

Когато купувате наследствен апартамент без участието на адвокати и брокери, трябва да се уверите, че няма други наследници или че всеки от тях отказва своя дял. Идеалният вариант в този случай е нотариалната заверка на сделката.

Игор Василенко