Собственици, наематели или други заинтересовани физически и юридически лица могат да се свържат с оценители по различни случаи. Най-честите ситуации, при които се налагат услугите на оценител на недвижими имоти са:

оценка за целите на обезпечението- за да вземе решение за издаване на заем, обезпечен с недвижими имоти, банката може да изиска от кредитополучателя да предостави доклад за оценка, изготвен от оценителска организация. Това може да се наложи както при залог на търговски недвижим имот, така и при получаване на одобрение за ипотечен кредит за апартамент. Някои банки приемат само отчети, попълнени от специално акредитирани компании, докато някои не ограничават кредитополучателите при избора на оценител. Във всеки случай обаче банката проверява предоставените отчети, така че трябва да се свържете с доверена компания с подходящ опит;
оценка за целите на сделка за покупко-продажба- в някои случаи, по-често, когато една от страните по сделката е държавата или държавните компании, оценката е задължителна, но докладът може да служи и като допълнителен аргумент при пазарене между страните или да помогне на една от страните страни при вземане на решение относно цената на продажба или покупка на имот (такава оценка често се нарича оценка за целите на вземане на управленски решения);
оценка на наема- към оценители се обръща основно, когато една от страните по сделката са организации, изцяло или частично държавна собственост, или когато държавна собственост се отдава под наем. Частен собственик също може да кандидатства за оценка на наема, но това е много по-рядко срещано на практика - частните наематели и частните наемодатели обикновено се споразумяват за наемната цена, без да включват оценители (изключение са сделките между свързани лица - тук докладът на оценителя може да бъде аргумент в случай на проблем с данъчните власти) въпроси относно обективността на размера на наема);
оценка за счетоводни цели- балансиране, преоценка на ДМА и др. с цел вноска в уставния капитал, застраховка и в други случаи, когато оценката е необходима не за извършване на сделка за продажба или покупка;
оспорване на кадастралната стойност- за да подадете молба до комисия за оспорване или до съд, като правило се нуждаете от доклад за оценка (в по-ранни публикации разгледахме случаите, когато е необходима оценка за тези цели и кога не);
оценка при различни видове правни спорове и други оценителски дела.

Кой провежда оценката?

Докладът за оценка на недвижим имот може да бъде подписан от оценител, който е член на саморегулираща се организация на оценители, притежава валидно свидетелство за квалификация в областта „Оценка на недвижими имоти“, както и има застрахователна полица за професионална дейност със застрах. сума от най-малко 300 000 рубли. Оценителска организация, която може да извършва оценка, в съответствие с действащото законодателство, трябва да има най-малко двама оценители, всеки от които трябва да притежава поне един валиден сертификат за квалификация (може да има максимум трима: в допълнение към оценката на недвижими имоти , се издават свидетелства за квалификация в следните области: оценка на движимо имущество” и „бизнес оценка”). Дейността на оценителските фирми е застрахована, както и дейността на оценителите. Но лицензирането за дейности по оценка отдавна е премахнато, така че понякога информацията, намерена в интернет за необходимостта от лиценз за извършване на оценка, е остаряла.

Изключение прави съдебно-медицинската експертиза. Ако докладът за оценка е необходим, за да отидете в съда, той все пак трябва да бъде попълнен от оценителската компания. Въпреки това, ако по време на процеса съдът назначи експертиза за определяне на стойността, нейното провеждане се регулира от Федерален закон № 73-FZ „За държавната съдебно-експертна дейност в Руската федерация“, а не от Федерален закон № 135. -FZ, който регулира оценителската дейност, „За оценителската дейност в Руската федерация“. 73-FZ установява изисквания за съдебни експерти, които се различават от изискванията за оценители, установени от 135-FZ, следователно в някои случаи съдебният оценител може да бъде лице, което има подходящо професионално обучение, но няма право да подписва доклади за оценка (резултатът от съдебната експертиза е експертно заключение, а не оценъчен доклад). Най-често съдебните експерти все още са практикуващи оценители, но нещо друго не е толкова рядко.

Как се извършва оценката?

Изпълнението на всяка оценка се регулира от горепосочения Федерален закон № 135-FZ, както и от Федералните стандарти за оценка: общи, свързани с оценката на всички видове активи, и специализирани - за недвижими имоти това е Федералният стандарт за оценка № 7 „Оценка на недвижими имоти”.

От методологична гледна точка, отразена в изискванията на нормативните документи, има три подхода за оценка: печеливш, скъп и сравнителен. В рамките на всеки подход се използват и различни методи в зависимост от вида на обекта, целта на оценката, количеството налична пазарна информация или налични документи по предмета на оценка и др. Най-често в рамките на един подход се избира само един метод, но е възможно да се използват и няколко - те се избират от оценителя въз основа на съвкупността от наличната информация. Броят на използваните подходи също е оставен по закон на преценката на оценителя, но той трябва да обоснове избора на използваните подходи в доклада.

Използвайки подхода на дохода, оценителят моделира паричните потоци на оценявания имот. Основната идея на подхода е връзката между дохода, който даден обект може да генерира, и неговата стойност. По-често се използва за търговски имоти под наем, но наличието на пазар на наеми за подобни имоти само по себе си не е 100% база за прилагане на доходния подход. Например, въпреки развитието на пазара на апартаменти под наем, подходът на доходите при тяхната оценка почти не се използва. В някои случаи се използват методи на доходен подход, когато се оценяват обекти чрез бизнес. Сравнителният подход се основава на сравняване на обект с така наречените аналогови обекти - обекти със сравнимо предназначение с оценявания обект и с подобни (но не непременно идентични) характеристики - за които е налична информация относно офертната цена или действителната сделка . След като избере достатъчен брой аналози за извършване на изчисления, оценителят, използвайки специални методи, определя каква трябва да бъде пазарната стойност на оценявания обект, като взема предвид известните цени на аналози и разликите в характеристиките между аналозите и оценявания обект. Подходът се използва за обекти, които се търгуват доста активно на пазара, и практически не е приложим за оценка на уникални обекти или обекти, които нямат пазар за продажба.

Разходният подход се основава на идеята, че цената на придобиване не трябва да надвишава разходите за създаване на обект, подобен на придобития. В този случай оценителят оценява отделно разходите за придобиване на права върху поземлен имот и отделно подобренията, разположени върху него, като взема предвид печалбата на предприемача, износването и остаряването. Сумата от получените стойности представлява пазарната стойност на обекта. Тъй като вероятно не всичко в тази формула е ясно на ежедневно ниво, нека се спрем по-подробно на последните компоненти. Печалбата на предприемача отразява факта, че е малко вероятно собственикът на имота да го продаде на цената на строителството. Ако приемем, че изграждането на обекта е отнело година и един милион рубли (включително разходите за придобиване на права върху парцела), тогава на пръв поглед е логично да се предположи, че този милион е цената на обекта - поземления имот със сградата върху него. Въпреки това, вместо да инвестира пари в строителство, собственикът може поне да вложи своя милион в банката, получавайки доход в размер на лихвата по депозита за годината. Предполага се, че разумният собственик, инвестирал пари в строителството, не трябва да продава обекта за по-малко от себестойността му плюс доход, не по-малък от дохода, който би могъл да получи, избирайки алтернативен метод за инвестиране (това е само един от опции за определяне на печалбата на предприемача, по-подробното обсъждане на темата ще изисква отделна публикация).

Износването и остаряването се отнася до физическото износване, чиято същност е ясна от името - причинено е от физическото стареене на обекта, както и от функционалното и външното остаряване. Функционалното остаряване може да възникне поради остаряването на плановите или инженерните решения на обекта (от оценъчна гледна точка преосмислянето на търговския комплекс е начин за премахване именно на функционалното остаряване), докато външното остаряване е причинено от фактори, външни за обекта (откриване на ново трасе, поради което клиентопотокът на бензиностанция, намираща се на стария път, намаля значително, а със спада на клиентопотока падна и себестойността му; за такъв газ станция ще има само фактор на външно остаряване).

За оценка на парцели, свободни от застрояване, не се използва разходният подход, а оценката на поземлен имот като един от етапите на разходния подход се извършва с помощта на методите на дохода или сравнителния подход.

Какво е необходимо за извършване на оценка?

Пакетът от документи, необходими за оценката, ще бъде различен за различните видове обекти и за различните цели на оценката.

Обикновено се изискват заглавие или подкрепящи документи за обект:
извлечение от Единния държавен регистър на недвижимите имоти;
удостоверение за правоспособност.

При оценка на наема:
действащ договор за наем или проект на договор;
кадастрален паспорт;
технически паспорт (или подобни документи: паспорт на хидротехническа конструкция и др.);
етажни планове (кадастралният паспорт не винаги съдържа четим план)
списък на помещенията, понякога би било желателно да се предостави информация за действителната стойност на наемните ставки, регистър на наемателите, динамиката на недостатъчното използване на съоръжението и др.;
материали от технически проучвания и други документи.

Изчерпателен списък от тях се формира на етапа на сключване на споразумение за оценка или в началото на неговото изпълнение, тъй като в някои случаи, въз основа на резултатите от проучването на първоначално предоставените документи, може да е необходимо да се предостави допълнителна информация.

Изпратете добрата си работа в базата знания е лесно. Използвайте формата по-долу

Студенти, докторанти, млади учени, които използват базата от знания в обучението и работата си, ще ви бъдат много благодарни.

Публикувано на http://www.allbest.ru/

• ВЪВЕДЕНИЕ
• ГЛАВА 1.
• 1.1 НЕДВИЖИМ ИМОТ КАТО ОБЕКТ НА ОБЕЗПЕЧЕНИЕ
• 1.2
• ГЛАВА 2. ОЦЕНКА НА ПАЗАРНАТА СТОЙНОСТ НА НЕДВИЖИМ ИМОТ С ЦЕЛ ЗАЛОЖ НА ПРИМЕР НА СКЛАДОВА СГРАДА
• 2.1 ОПИСАНИЕ НА ОБЕКТА НА ОЦЕНЯВАНЕ
• 2.2 ПАЗАРЕН АНАЛИЗ НА ОБЕКТА НА ОЦЕНЯВАНЕ
• 2.3 ОПРЕДЕЛЯНЕ НА ПАЗАРНАТА СТОЙНОСТ НА ОБЕКТА НА ОЦЕНЯВАНЕ
• ГЛАВА 3. ПРЕПОРЪКИ ЗА ПОДОБРЯВАНЕ НА ДЕЙНОСТТА ОЦЕНКА НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ С ЦЕЛ ОБЕЗПЕЧЕНИЕ
• ЗАКЛЮЧЕНИЕ
• БИБЛИОГРАФИЯ
• ПРИЛОЖЕНИЯ
• ВЪВЕДЕНИЕ

Оценките на недвижими имоти са актуални сега и ще бъдат актуални, докато имотът съществува. В Русия има активно формиране и развитие на пазара на недвижими имоти и все повече граждани, предприятия и организации участват в сделки с недвижими имоти.

За много сделки с недвижими имоти и други обекти на оценка заключението на оценител може да бъде не само желателно, но и строго задължително. Оценителската дейност като обект на правно регулиране представлява, от една страна, услугата на оценител - независим експерт при определяне на пазарната стойност, а от друга страна, правен фактор, който установява стойността на обекта на оценка за посочените цели. в споразумението за оценка.

Оценката за целите на обезпечението е един от най-подходящите аспекти на практическото използване на теорията за оценка, т.к. е един от най-популярните видове услуги на пазара за оценка.

При избора на активи за обезпечение най-атрактивни са недвижимите имоти. Тази „привлекателност“ се обяснява преди всичко с надеждността на заложения обект, както във физически аспект - невъзможността за преместването му, така и в правен аспект - задължителната държавна регистрация (наличието на залог не позволява продажбата на обект, без да уведоми заложния кредитор).

Грешките в оценката на обезпечението струват доста скъпо на банката, а грешките както в едната, така и в другата посока водят до негативни последици. Надцененото обезпечение е изпълнено със загуби в случай на неизпълнение; подцененото ограничава обема на кредитирането (поне в много банки) и съответно води до загуба на доходи. Тоест банката е най-заинтересована от обективна оценка на стойността на обезпечението, противно на общоприетото мнение, че за банката е изгодно да подценява стойността.

Изложените по-горе аргументи определят актуалността на избраната тема.

Предмет на дипломната работа беше оценката на пазарната стойност на недвижими имоти за обезпечение.

Обект на изследване в дипломната работа е складова сграда.

Дата на определяне на пазарната стойност на складовата сграда: 01.07.2010г

Дата на съставяне на дипломната работа: 09.12.2010 г

Целта на тази дипломна работа беше да се анализират теоретичните основи на оценката на недвижими имоти и тяхното практическо прилагане на примера за оценка на складова сграда, като се вземат предвид особеностите на използването на резултатите от оценката за обезпечение.

За постигането на тази цел бяха решени следните задачи:

Анализирайте теоретичните основи на оценката на недвижими имоти за целите на обезпечението;

Илюстрирайте приложенията и ограниченията на методите и подходите за оценка на недвижими имоти за целите на обезпечението.

Анализирайте първоначалната информация, групирайте получените данни, съставете кратък преглед на пазара на недвижими имоти към датата на оценката;

Обосноваване и координиране на резултатите от оценката на пазарната стойност на складовата сграда за целите на обезпечението;

ГЛАВА 1.ТЕОРЕТИЧНИ РАМКИ ЗА ОЦЕНКА НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ С ЦЕЛ ОБЕЗПЕЧЕНИЕ

1.1 НЕДВИЖИМ ИМОТ КАТО ОБЕКТ НА ОБЕЗПЕЧЕНИЕ

Понятието „недвижими имоти“ включва доста широк спектър от обекти. Включва: недвижими имоти за офис, търговия, склад: обекти, използвани от предприятия от сектора на услугите (автокъщи и автосервизи, автомивки, хотели и др.); производствени съоръжения (цехове и фабрични сгради и др.). Всички горепосочени обекти могат да се разглеждат от собствениците като обезпечение, действащо като гаранция за кредитна сделка.

Трябва да се отбележи, че в допълнение към проблемите с оценката, залогът засяга значителна област от правната област. Ето защо, преди да разгледаме кръга от въпроси, свързани с оценката на пазарната стойност на недвижими имоти с цел обезпечение, ще определим границите на правното поле.

Правна рамка в областта на обезпечението на недвижими имоти

Основните нормативни документи, регулиращи залога на недвижими имоти, са:

Граждански кодекс на Руската федерация, част първа;

Кодекс на земята на Руската федерация;

Федерален закон „За държавна регистрация на права върху движимо имущество и сделки с него“ № 122-FZ;

Федерален закон от 16 юли 1998 г. № 102-FZ „За ипотека (залог на недвижими имоти)“.

В съответствие с действащото законодателство (Федерален закон „За оценителската дейност в Руската федерация“, член 8), във връзка с целите на кредитирането, извършването на оценка на оценяваните обекти е задължително в следните случаи:

Участие в сделка на оценени обекти, собственост изцяло или частично на Руската федерация, съставни образувания на Руската федерация или общини, включително при определяне на стойността на оценени обекти, собственост на Руската федерация, съставни образувания на Руската федерация или общини, като предмет на залог;

При прехвърляне на дългови задължения, свързани с обекти на оценка, принадлежащи на Руската федерация, съставни образувания на Руската федерация или общини;

При прехвърляне на обекти на оценка, принадлежащи на Руската федерация, съставни образувания на Руската федерация или общини, като вноска в уставния капитал, средства на юридически лица, както и когато възникне спор относно стойността на обекта на оценка, включително в ипотека кредитиране на физически и юридически лица при възникване на спорове относно стойността на ипотекирания имот.

Дефиниция на свойство

Определението за недвижими имоти е дадено в Гражданския кодекс на Руската федерация. 130 от Гражданския кодекс на Руската федерация „... Недвижимите вещи (недвижими имоти, недвижими имоти) включват парцели, подпочвени участъци и всичко, което е здраво свързано със земята, тоест обекти, чието движение без непропорционални щети е невъзможно , включително гори, трайни насаждения, сгради, постройки, незавършено строителство. Недвижимото имущество също включва летателни и морски кораби, кораби за вътрешно плаване, космически обекти, подлежащи на държавна регистрация.

Според MCO „недвижимата собственост включва земя и всички неща, които са естествено свързани със земята – като дървета и минерали, и всички неща, които са добавени от хора, като сгради и подобрения на имота. Всички постоянни приспособления към сградите, като водопроводни системи, системи за отопление и охлаждане, електрическо окабеляване и вградени съоръжения като ски лифтове и асансьори, също са част от недвижимия имот. Имотът включва всички връзки - както подземни, така и надземни."

Следните недвижими имоти не могат да бъдат обект на обезпечение:

1. Сгради с неопределено предназначение;

2. Конструкции, признати по установения ред за негодни за използване (аварийни, разположени в минни зони, в отпадъци от топлоелектрически централи, в карстови зони, повредени поради природни бедствия или пожар);

3. Неразрешени и безстопанствени обекти;

4. Сгради, които не са преминали държавна регистрация по предписания начин.

Трябва да се има предвид, че договорът за залог на недвижим имот (ипотека) влиза в сила от момента на регистрацията му в териториалното поделение на Федералната регистрационна камара. Споразумение, което не е преминало държавна регистрация, е невалидно.

Едновременно със залога на имота се регистрира залог върху правата на ползване (собственост, включително споделена собственост, икономическо управление или лизинг) на поземления имот, което гарантира функционирането на сградата в случай, че тези права принадлежат на собственик на сградата.

Член 62 от Федералния закон „За ипотеката (залог на недвижими имоти от 16 юли 1998 г. № 102-FZ) посочва парцели, които могат да бъдат обект на залог (ипотека):

1. Поземлени парцели могат да бъдат ипотекирани по договор за ипотека, доколкото съответните земи въз основа на Федералния закон не са изключени от обращение или не са ограничени в обращение.

1.1. ако поземлен имот се прехвърля по договор за наем на гражданин или юридическо лице, наемателят на поземления парцел има право да заложи правата за наем на поземления парцел в рамките на срока на договора за наем на поземлен имот със съгласието на собственика на поземления имот;

2. в случай на обща споделена или съвместна собственост върху поземлени парцели, посочени в параграф 1 от този член, ипотека може да се учреди само върху поземлен имот, собственост на гражданин или юридическо лице, разпределен в натура от земи, които са общи споделени или съвместна собственост.

Член 63 изброява поземлени имоти, които не подлежат на ипотека:

· не се допуска ипотека на земи, които са държавна или общинска собственост в съответствие с този федерален закон;

· не се допуска ипотека на част от поземлен имот, чиято площ е по-малка от минималния размер, установен от наредбите на съставните образувания на Руската федерация и наредбите на местните власти за земи за различни цели и разрешени употреби .

Настоящата съдебна практика показва възможността за залагане на недвижим имот без едновременно залагане на поземлен имот „... когато залогодателят не е собственик или наемател на поземления имот, той има право да залага само сградата (постройката). Такова споразумение не е невалидно“.

В този случай е необходимо да се документира липсата на такива права от собственика на сградата. Такова потвърждение може да бъде извлечение от Единния държавен регистър или (при липса на информация в Единния държавен регистър) удостоверение от поземления орган. При залагане на помещения се изисква залог на права за ползване на земя, ако собственикът на помещенията има такива права (със или без разпределение в натура).

В табл. 1 описва възможните варианти за придобиване на правото, собствеността върху поземлен имот и дава съответните коментари, посочващи основните моменти, на които трябва да се обърне внимание при формирането на обезпечителната маса и извършването на работа за оценка на стойността.

Таблица 1

	Възможни опции	Коментари
	Поземлените правоотношения не са формализирани	Ако правото на собственост върху сградата и правото на ползване на земя принадлежат на различни лица, не се изисква регистрация на залог на права на ползване на земя, но за такова потвърждение са необходими документални доказателства за липсата на такива права от собственика на сградата. изисква се извлечение от Единния държавен регистър или (при липса на информация в Единния държавен регистър) удостоверение от поземления орган. При залагане на помещения се изисква залог на права за ползване на земя, ако собственикът на помещенията има такива права (с разпределение в натура или разпределение)
	Поземлените правоотношения са формализирани
	Собствен	Най-предпочитаният вариант за обезпечение. Необходимо е да се обърне внимание на съответствието на предназначението на обекта с текущото и наличието на тежести.
	Постоянно (безсрочно) ползване	Парцел, собственост на залогодателя с право на собственост (постоянно) ползване, не е предмет на ипотека.* Съгласно клауза 2 на член 3 от Федералния закон „За влизането в сила на Кодекса на земята на Руската федерация“ от 25 октомври 2001 г. № 137-FZ, юридическите лица, с изключение на посочените в клауза 1 от изкуство. 20 от Кодекса на земята на Руската федерация, юридическите лица са длъжни да пререгистрират правото на постоянно безсрочно ползване на поземлени имоти в правото на отдаване под наем до 1 януари 2010 г. в съответствие с правилата на член 36 от Кодекса на земята на руската федерация. При залагането на такива обекти е необходимо да се предвиди, че в случай на пререгистрация на правата за ползване на земята, собственикът или наемателят на поземления парцел трябва да сключи допълнително споразумение към договора за ипотека, според което или правото на лизинг парцелът или правото на собственост се прехвърлят като обезпечение заедно със сградата или помещенията
	Наем (дългосрочен или краткосрочен)	При оценката трябва да се има предвид продължителността на наема.
Трябва да се има предвид:	Ако парцелът е по-голям от застроената площ. Необходим е анализ, за ​​да се установи дали има допълнителна стойност на парцела, ако неговата площ е по-голяма от площта, необходима за пълноценното функциониране на съоръжението.
	Ако е регистриран само обект за разработка, тогава в такава ситуация е необходимо внимателно и разумно да се подходи към въпросите за формиране на стойността на обекта. Текстът дава пример за подобна ситуация, която възниква при оценка на търговски център
*Съгласно клауза 1 на чл. 6 от Федералния закон „За ипотеката (залог на недвижими имоти)“ от 16 юли 1998 г. № 102-FZ, ипотека може да бъде учредена върху имущество, което принадлежи на ипотекарния кредитор по право на собственост или по право на икономическо управление, т.е. правото на постоянно (неопределено) ползване не е включено сред правата, прехвърлени като обезпечение. В същото време, в съответствие с параграф 4 от член 36 от Кодекса на земята на Руската федерация, гражданите или юридическите лица, които притежават парцели с право на постоянно (вечно) ползване, нямат право да се разпореждат с тези парцели , а прехвърлянето на имущество като обезпечение предполага разпореждане с такова имущество. Поземлените парцели, прехвърлени на граждани и организации за постоянно (безсрочно) ползване, са държавна или общинска собственост и не се допускат ипотеки на поземлени имоти, които са държавна или общинска собственост (член 63 от Федералния закон „За ипотеката (залог на недвижими имоти)“). .

1.2 АНАЛИЗ НА ПОДХОДИТЕ ЗА ОЦЕНКА НА СТОЙНОСТТА НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ ЗА ЦЕЛИ НА ПОЛОГАТА

Руската законодателна практика регламентира използването на сравнителни подходи, подходи на разходите и доходите при оценка на недвижими имоти.

Изборът на един или друг подход зависи от естеството на оценявания имот, неговата пазарна среда, същността на типичните мотивации и действия на потенциалните наемодатели и наематели, наличието и качеството на необходимата първоначална информация.

За да се формира пазарната стойност на имот, е необходимо да се изпълнят следните етапи на работа:

1. извършва анализ на пазара на търговски имоти;

2. формира мнение за предимствата и недостатъците на местоположението на обекта на оценка;

3. анализ на най-доброто и най-ефективно използване (като част от оценката на недвижими имоти за целите на обезпечението, този анализ се използва в определени ситуации, но в повечето случаи не е задължителен, тъй като се предполага, че обектът ще бъде заложен въз основа на сегашното му използване);

4. избира подходи за оценяване;

5. извършва изчисления в рамките на избраните подходи;

6. формира окончателно заключение за себестойността.

Нека се спрем на основните моменти, които трябва да се вземат предвид във всеки от горните етапи при оценката на недвижими имоти за целите на обезпечението.

Анализ на пазара

Висококачественият пазарен анализ до голяма степен определя надеждността на крайния резултат от оценката.

Анализът на пазара е тясно свързан с анализа на ликвидността. Например, когато се оценява производствено съоръжение, е необходимо да се анализира търсенето на производствени помещения (търсени площи, дизайн и състояние), както и анализ на предлагането на подобни съоръжения.

Трябва да се отбележи, че когато се оценява за целите на обезпечението, ликвидността е важна характеристика на обезпечението и в много случаи ни позволява да преценим колко бързо дългът по кредита може да бъде изплатен чрез упражняване на правата на ипотекарния кредитор върху обезпечението. Правилното формиране на заключение за степента на ликвидност на обект на недвижим имот ви позволява да получите информирано мнение за неговата стойност и да вземете решение относно размера на отстъпката за обезпечение.

Съществени фактори, влияещи върху ликвидността на недвижимите имоти са: местоположение, физически характеристики на обекта (износване, състояние на комуникациите), размер на обекта, състояние на пазара на недвижими имоти в даден регион и населено място. Трябва да се отбележи, че съответствието с тези фактори в по-голяма или по-малка степен ще определи присвояването на даден обект към определен клас.

Като показатели за ликвидност се използва средното време на експозиция в конкретно населено място за обекти от същия пазарен сегмент като разглеждания и подобни по основни характеристики.

Предлага се следната степен на ликвидност на имуществото в зависимост от момента на продажбата:

Основните задачи в рамките на пазарния анализ са:

· формиране на обективно мнение кои сделки са представени в по-голяма степен за обекти, подобни на оценявания (лизингови сделки или сделки за покупко-продажба);

· идентифициране на аналози за изчисляване на наемната ставка (с подхода на доходите) и за сравнителния подход;

· определяне на съотношението между наемните цени на различни видове обекти (наемна ставка за търговски площи спрямо наемната ставка за офис площи и др.).

При генериране на Доклад за оценка на търговски недвижим имот с цел обезпечение, текстовата част на този раздел от Доклада трябва да съдържа следната информация:

1. кратко описание на сегментите на пазара на бизнес имоти в града;

2. характеристики на местния пазарен сегмент (средни наемни ставки и продажни цени за 1 кв.м. към текущата дата, динамика на растеж спрямо миналата година, средно пазарно ниво на недостатъчно използване, средно ниво на оперативни разходи за подобни съоръжения (в абсолютни или относителни термини);

3. наличието на инвестиционни проекти в града, свързани с изграждането или реконструкцията на обекти от този тип (описание, характеристики, разработчик, общи инвестиционни разходи, текущо състояние).

Описание на местоположението аз обект на оценка

Местоположението е един от ключовите параметри, който определя възможната рентабилност на обекта. Неправилното определяне на този параметър може да доведе до формиране на ненадеждна стойност на оценявания имот.

Основните фактори, които трябва да се вземат предвид при описание на местоположението на оценявания имот са:

-- за офис имот - местоположение в “бизнес” района на града (по-ликвиден имот) или обратното, местоположение дълбоко в промишлен обект (възможни затруднения при изпълнение), удобна транспортна достъпност и др.;

за търговски имот - местоположение в търговски коридор (или обратно, дълбоко в „задънена” улица), интензивност на трафика, популярност на мястото и др.;

за складов имот - транспортна достъпност, наличие на инфраструктура (ЖП линия и др.), наличие на всички необходими комуникации в достатъчно количество (ток, газ, вода и др.).

Когато описвате местоположението на обекта за оценка, е съвсем ясно да представите графична информация, въз основа на която можете да разберете къде се намира обектът за оценка,

Източник на тази информация могат да бъдат електронни и хартиени карти на града. Нека дадем пример за графично изображение и кратко текстово описание на местоположението на обекта на оценка.

Анализ на най-доброто и най-доброто използване

Тъй като оценителската дейност включва определяне на пазарната стойност, анализът на най-ефективното използване идентифицира най-рентабилното и конкурентноспособно използване на даден имот.

Анализът на най-ефективното използване на даден имот включва извършване на подробно проучване на пазарната ситуация, характеристиките на оценявания имот, идентифициране на търсените от пазара опции, които са съвместими с параметрите на оценявания имот, изчисляване на рентабилността на всяка опция и оценка на стойността на имота за всяка опция за използване. Следователно окончателното заключение за най-ефективната употреба може да се направи само след изчисляване на разходите.

Най-доброто и най-ефективно използване на даден имот е използването на свободен или развит парцел земя, който е правно възможен и правилно проектиран, физически осъществим, снабден с подходящи финансови ресурси и осигурява максимална стойност.

Оптималното използване на парцел се определя от конкуриращите се фактори на конкретния пазар, към който принадлежи оценяваният имот, а не е резултат от субективни спекулации на собственика, предприемача или оценителя. Следователно анализът и изборът на най-ефективното използване е всъщност икономическо изследване на пазарни фактори, които са значими за оценявания обект.

В повечето случаи не се изисква анализ на най-доброто и най-доброто използване за оценка за целите на обезпечението. При оценка за целите на обезпечението, този анализ се извършва само в случай на явно несъответствие между оценявания имот и съществуващото му използване. В този случай следва да се извърши оценка с отчитане на промяна в предназначението на обекта, ако такова вече е определено и изрично. (http://www.audit-it.ru/articles/appraisal/a109/188103.html).

В съответствие с Федералния стандарт за оценка № 1, одобрен от Vympelz на Министерството на икономическото развитие на Русия от 20 юли 2007 г. № 256, процедурата за оценка на пазарната стойност се извършва чрез три подхода:

Доходен подход (подход на капитализация или дисконтиране на дохода при оценката на недвижими имоти);

Подход, базиран на разходите;

Сравнителен подход (пазарен подход при оценката на недвижими имоти).

Преди да се изчисли стойността на обекта на оценка за всеки от подходите, се обосновава приложимостта на подходите за оценка.

Изборът на един или друг подход, както и методът във всеки от подходите, се извършва въз основа на спецификата на оценявания обект, характеристиките на конкретен пазар и състава на информацията, съдържаща се в събраната информация. Подходите за оценка като правило са взаимосвързани и допълващи се.

Подход, базиран на разходите за оценка на недвижими имоти за целите на обезпечението

Разходният подход е набор от методи за оценка на стойността на оценяван обект, базиран на определяне на разходите, необходими за възстановяване или подмяна на оценявания обект, като се вземе предвид неговото износване.

Този подход при оценката за целите на обезпечението по правило се използва доста рядко. В някои случаи обаче, например при липса на достатъчно развит пазар и информация за него, подходът, базиран на разходите, може да се окаже единственият.

Използването на разходния подход определено може да бъде изоставено при оценяване на обекти, за които може да се намери достатъчно голямо количество пазарна информация, както и при оценяване на доста „остарели“ обекти. Оценката по разходния подход в този случай не формира достатъчно надеждно мнение за възможната продажна цена на такъв обект на пазара.

Когато се оценяват сравнително нови имоти, оценката може да се използва като доста добър ориентир при липса на необходимото количество пазарна информация, но е необходимо внимателно да се анализира изчислението, предоставено от собственика (то може да се различава значително от средните пазарни показатели ).

Логиката за извършване на работа в рамките на разходния подход включва извършването на следните действия:

оценка на разходите за замяна на оценяваната сграда (или стойността за замяна);

оценка на размера на бизнес печалбата (печалба на инвеститора);

изчисляване на идентифицираните видове износване;

оценка на пазарната стойност на поземления имот;

изчисляване на крайната стойност на обекта на оценка чрез коригиране на възстановителната цена за износване, последвано от увеличаване на получената стойност с цената на парцела.

Тази логика може да се опише като следната формула,
което позволява да се получи заключение за цената на: търговски обект на недвижими имоти:

Цената на обекта = Слънце * (I -- I) + Земя, където

ВС - възстановителната стойност на обекта на оценка (или възстановителната цена), като се вземе предвид печалбата на предприемача;

I е количеството на установеното износване на обекта;

Szem. -- стойността на правата на собственост върху поземлен имот.

Оценка на разходите за подмяна

Стойността на замяна (RC) е стойността на строителството на имота, който се оценява като нов, изчислена по текущи цени, без да се отчита износването и корелирана. към датата на оценката.

Разходите за замяна могат да бъдат изчислени въз основа на разходите за възпроизвеждане или разходите за замяна.

Разходите за възпроизвеждане се разбират като разходите за строителство в текущи цени към действителната дата на оценка на точно копие на оценяваната сграда, т. използвайки същите строителни материали, стандарти и дизайн.

Възстановителната цена се определя от строителните разходи по текущи цени към действителната дата на оценка на обект с еднаква полезност, използвайки съвременни материали, стандарти, проекти и архитектурни решения.

Както се вижда от горните определения, изчисляването на възстановителната цена е по-предпочитано, тъй като във втория случай се изчисляват разходите за изграждане на сграда, която се различава от оценената по характеристики, докато оценката на разликата в полезността на сравнението на сградите е много субективно.

От друга страна, изборът на изчисляване на възстановителната цена може също да бъде оправдан, ако оценяваната сграда има редица признаци на функционално износване, което не може да не намали търговската й привлекателност за потенциален купувач.

Като цяло изборът между цената на „възпроизвеждане“ и цената на „подмяна“ зависи от много фактори: целта на оценката, количеството и качеството на информацията, събрана за обекта на оценка, неговите физически характеристики и др.

Източници на информация за изчисляване на разходите за „възпроизвеждане“ или разходите за „подмяна“:

прогнозни изчисления (локални оценки, обектни оценки, консолидирани прогнозни изчисления);

Колекции UPVS (колекции от обобщени показатели за възстановителната стойност на сгради и конструкции за преоценка на дълготрайни активи по сектори на националната икономика) Колекции UPSS (разходите са дадени в цени от 1969 г.):

колекции, произведени от фирма Ко-Инвест (промишлени, жилищни, обществени сгради и др.) (себестойност по цени 2009,2010 г.);

Индекси на разходите за строителство (укази на Gosstroy, колекции на Co-Invest) и др.

В практиката на оценяване се използват следните методи за определяне на пълната възстановителна цена:

1) Метод на сравнителната единица,

2) Метод на разбивка по компоненти,

3) Количествен метод на изследване.

Изборът на метод се определя от целта на оценката и необходимата точност на изчислението.

Метод на сравнителните единицисе основава на използването на разходите за изграждане на сравнителна единица (1 квадратен метър, 1 кубичен метър) на подобна сграда. Цената на сравнителна единица от аналог изисква коригиране на идентифицираните разлики между него и обекта, който се оценява (физически параметри, наличие на лесно инсталирано оборудване, условия на финансиране и др.).

Пълната възстановителна цена на оценявания обект се определя чрез умножаване на коригираната цена на единица за сравнение по броя на единиците за сравнение (площ, кубичен капацитет). За определяне на размера на разходите обикновено се използват различни справочни и регулаторни материали, например „Обобщени показатели за разходите за строителство“, „Обобщени показатели за цената на разходите за замяна“.

За изчисление се използва следната формула:

сн= С.с.з Таказ ДА СЕ 1 з ДА СЕ 2 з ДА СЕ 3 з ДА СЕ 4 з ДА СЕ 5,

Където: сн-- цената на обекта, който се оценява;

С.с.-- цена на 1 кв. или кубичен метър типична конструкция към базисната дата;

Така-- брой единици за сравнение (площ или обем на оценявания обект)

ДА СЕ 1 -- коефициент, отчитащ установените разлики между оценявания обект и избраната типова структура по площ, обем и други физически параметри;

ДА СЕ 2 -- корекционен коефициент за местоположението на обекта;

ДА СЕ 3 -- коефициент на изменение на стойността на СМР в периода между базовата дата и датата към момента на оценката;

ДА СЕ 4 -- коефициент, отчитащ печалбата на разработчика;

ДА СЕ 5 -- коефициент, отчитащ ДДС (%).

Този метод се основава на цената на единица за сравнение на типичен обект или аналог, при избора на който е необходимо да се спазва сходството на функционалното предназначение, физическите характеристики, класа на структурните системи, датата на въвеждане в експлоатация на обекта и други характеристики .

Методът на сравнителната единица оценява стойността на артикул по цена на замяна. Това се дължи на факта, че цената на сравнителна единица, използвана при изчисленията, като правило не представлява идентичен обект, а близък аналог.

Метод на разделяне на компонентивъз основа на използването на качествено различна информация. Отделните конструктивни елементи на сградата: основа, стени, подове и др. - се оценяват по разходни показатели, включително преки и косвени разходи, необходими за изграждането на единица обем на конкретен компонент. Цената на цялата сграда се изчислява като сбор от разходите на всички компоненти по формулата:

Където СЪСсграда - цена на строителството на сградата като цяло;

Vj-- сила на звука й- ти компонент;

Cj-- цена на единица обем;

н-- брой разпределени строителни компоненти;

Kn - коефициент, който отчита съществуващите различия между оценявания обект и избраната типова структура (за идентичен обект Kn = 1);

Ki е коефициент, който отчита общото износване.

Методът на разделяне на компонентите има няколко разновидности:

Метод на подизпълнение;

Разбивка по работен профил;

Разпределение на разходите.

Метод на подизпълнениесе основава на използването на информация за стойността на извършената работа по договори за подизпълнение, сключени от главния изпълнител със специализирани строителни организации - подизпълнители. Пълната цена на подмяна се изчислява като сбор от разходите за всички възложени на подизпълнители строителни и монтажни работи.

Профилен методвключва оценка на пълните разходи за замяна като сбор от разходите за наемане на отделни строителни специалисти (зидари, мазачи, дърводелци и др.)

Специален метод на разходитевключва систематично използване на единици за сравнение за оценка на различни компоненти на сгради, след което резултатите от отделните оценки се обобщават.

Количествен метод на изследваневключва създаване на нова оценка за оценявания обект в цени към датата на оценката. За тази цел се извършва подробен количествен и разходен анализ, както и изчисления на разходите за строително-монтажни работи на отделни компоненти и сградата като цяло. Изчислението взема предвид преките разходи, режийните разходи и други разходи, които представляват пълната оценка за изграждането на оценяваното съоръжение.

Количественият метод на изследване дава най-точния резултат за общата възстановителна цена, но е най-трудоемък и изисква от оценителя практически познания в областта на проектирането и оценката на бизнеса.

Оценки на стойността на предприемачеството печалба (печалба на инвеститора)

Печалбата на предприемач (инвеститор) е наградата, която типичният инвеститор (строител, предприемач) изисква за риска, свързан с изграждането на проект, подобен по структура на оценявания имот.

Всъщност тази стойност отразява средната печалба на инвеститора, която реализирането на даден проект може да донесе, включително разходите за управление и организация на строителството, общия надзор и риска, свързан със строителството. По правило при формирането на този показател не се обръща внимание на етапа от жизнения цикъл, на който се намира сегментът от пазара на търговски имоти, който включва оценявания обект, на зависимостта на неговата стойност от обема и график на строителството, дали функциите на инвеститора (клиента) и строителя (изпълнителя) са разделени, от други фактори. Съответно, когато се разглежда Докладът, е важно ясно да се определи диапазонът на печалбата на предприемача (инвеститора) и да се установи диапазонът на текущата средна пазарна стойност.

Трябва да се отбележи, че размерът на печалбата на предприемача, в зависимост от степента на развитие на пазара на недвижими имоти и жизнения цикъл, в който се намира даден сегмент от пазара на търговски имоти, може да варира в значителни граници. Например, на пазара на търговски имоти в Москва през 2005 г., но според най-големите аналитични агенции, печалбата на предприемач в сегмента на недвижими имоти на дребно варира от 25 до 40% през 2006 г. и 2007 г., спад и стабилизация на този показател е наблюдаван. На практика е трудно да се получат пазарни данни за печалбите, тъй като те най-често са търговска тайна.

Изчисляване на идентифицираните видове износване

Амортизацията се характеризира с намаляване на полезността на имота и неговата потребителска привлекателност от гледна точка на потенциален инвеститор.

По правило амортизацията се изразява в намаляване на стойността (амортизация) на даден обект за определен период от време поради влиянието на различни фактори.

В зависимост от причините, предизвикващи амортизацията на даден имот, се разграничават физическо, функционално и външно износване.

Физическо влошаване. Отразява промените във физическите свойства на дадено свойство с течение на времето (например дефекти в структурни елементи). Физическото износване е от два вида: първото възниква под въздействието на експлоатационни фактори, второто - под въздействието на природни и природни фактори.

Има четири основни метода за изчисляване на физическата амортизация на сградите: експертен, разходен, регулаторен (или счетоводен) и метод за изчисляване на живота на сградата.

Процентът на физическо износване на обект, оценен по експертен метод, се определя въз основа на Правилата за оценка на физическото износване на жилищни сгради. Срокът на експлоатация на сградите като цяло зависи от издръжливостта на нейните компоненти. Физическото износване на строителните елементи се изчислява като произведението на специфичното тегло на конструктивен елемент на сградата и процента на износване на този елемент, разделено на 100. Физическото износване на цялата сграда се определя като среднопретеглена стойност на всички елементи на сградата. Експертният метод за определяне на физическото износване обикновено се използва при инвентаризация на недвижими имоти.

Налице е отстранимо и непоправимо физическо износване. Подвижно физическо износванепредполага, че разходите за текущи ремонти са по-малки от добавената стойност на съоръжението. Невъзстановимо физическо износванесе счита, когато разходите за коригиране на дефекта надвишават разходите, които ще бъдат добавени към обекта. Всички строителни елементи са разделени на две категории: дълготрайни (основи, стени, тавани и др.) И износващи се (покриви, декоративни облицовки, боядисване и др., т.е. онези елементи, които могат да бъдат ремонтирани (възстановени) по време на текущи ремонти).

Методът на разходите включва определяне на разходите за възпроизвеждане на строителни елементи. Чрез проверка се определя процентът на износване на всеки елемент от сградата, който след това се превежда в стойностно изражение. По-точна, коригирана оценка на разходите за физическа амортизация се получава, когато процентът на амортизация се определя като средно претеглена стойност.

Стандартният (или счетоводен) метод за определяне на физическото износване на сградите включва използването на единни амортизационни норми за пълното възстановяване на дълготрайните активи.

Когато се използва методът за изчисляване на живота на сградата, се използват редица термини.

Икономическият живот е времето, през което даден обект може да се използва за печалба. През този период подобренията допринасят за стойността на имота; Икономическият живот на имота приключва, когато направените подобрения не допринасят за стойността на имота поради общото му остаряване.

Физическият живот на даден обект е периодът, през който сградата съществува и в нея може да се живее или работи. Физическият живот приключва, когато обектът бъде разрушен.

Ефективната възраст се основава на оценка на външния вид, техническото състояние и икономическите фактори, влияещи върху стойността на обекта.

Хронологичната възраст е периодът, изминал от датата на въвеждане на обекта в експлоатация до датата на оценката.

Оставащият икономически живот на сградата е периодът от датата на оценката до края на икономическия живот на имота. Ремонтирането и обновяването на имот увеличава оставащия му икономически живот.

Стандартният експлоатационен живот (или типичен физически живот) е експлоатационният живот на сградите и конструкциите, определен от разпоредбите.

Функционално износване на обекта.Функционално остаряване е, когато даден обект не отговаря на съвременните стандарти по отношение на неговата функционална полезност. Функционалното остаряване може да се прояви в остарялата архитектура на сградата, в удобството на нейното оформление, обем, инженерно осигуряване и др. Функционалното остаряване се дължи на влиянието на научно-техническия прогрес в областта на архитектурата и строителството. Функционалното износване в домашната практика се нарича остаряване.

Функционалното износване, подобно на физическото износване, може да бъде отстранимо или непоправимо. Отстранимото функционално износване може да включва възстановяване на вградени шкафове, водомери и газомери, ВиК оборудване, подови настилки и др. Критерият за това дали износването е отстранимо или не е сравнение на размера на разходите за ремонт с размера на получената допълнителна стойност . Ако получената допълнителна стойност надвишава разходите за възстановяване, тогава функционалното износване е отстранимо. Размерът на отстранимото износване се определя като разлика между потенциалната стойност на сградата към момента на оценката й с актуализирани елементи и стойността й към датата на оценката без актуализирани елементи.

Неотстранимото функционално износване се отнася до намаляване на стойността на сграда поради фактори, свързани с качествените характеристики на сградата. Освен това може да има или излишък, или липса на качествени характеристики. Например на пазара за наеми двустайните апартаменти са по-търсени в сравнение с едностайните. Размерът на този вид амортизация се изчислява като сумата на загубите от наем при отдаване под наем на тези апартаменти, умножена по коефициента на брутния месечен наем, характерен за този тип апартамент. По този начин размерът на непоправимото функционално износване се определя чрез капитализиране на загубите от наем.

Външно (икономическо) износване- това е намаляване на стойността на сграда поради негативна промяна в нейната външна среда, причинена или от икономически или политически фактори, или други външни фактори. Причините за външно износване могат да бъдат например общият упадък на района, в който се намира обектът, действия на правителството или местната администрация в областта на данъчното облагане, застраховането и други промени на пазара на заетост, отдих , образование и др. Съществени фактори, влияещи върху размера на външното износване, са непосредствената близост до „непривлекателни“ естествени или изкуствени обекти: блата, пречиствателни станции, ресторанти, дансингови площадки, бензиностанции, жп гари, болници, училища, предприятия и др. Износване от външни влияния в повечето случаи неотстраним.

Оценка на пазарната стойност на поземлен имот

Оценката на парцел като правило е доста сложна и отнемаща време задача.

Нека разгледаме основните моменти, на които трябва да се обърне внимание при оценката на пазарната стойност на развитите парцели като част от един недвижим имот, който най-често се намира в ситуации на „обезпечение“.

Когато анализирате договор за наем на земя, трябва да обърнете внимание на:

· време на договора;

· наличието на тежести и сервитути, които трябва да бъдат допълнително анализирани за отчитане на тежестите при изчисляване на пазарната стойност на имота.

Когато анализирате кадастралния план, трябва да обърнете внимание на:

Граници на поземления имот;

Няма преки ограничения за възможността за допълнително развитие.

В доклада за оценка трябва да се впише категорията на земята, посочена в удостоверението за собственост или кадастралния план на обекта към договора за наем.

При определяне на оцененото право върху поземлен имот могат да съществуват следните видове права:

собственост;

право на вечно ползване;

право на лизинг (дългосрочен, краткосрочен).

Избор на метод и метод за изчисляване на пазараценапоземлен имот

Основните методи за оценка на парцелите са дадени в „Методическите препоръки за определяне на пазарната стойност на парцелите“, одобрени със заповед на Министерството на собствеността на Русия от 6 март 2002 г. № 568-р.

Трябва да се отбележи, че преди да се започне изчисляването на цената на парцела, трябва да се направи заключение за „коефициента на плътност на застрояване“ и мнение относно „адекватността“ на парцела за пълното функциониране на съоръжението.

При формиране на заключение е необходимо да се определи съотношението на площта на парцела и площта на сградата. Източник на информация за площта на сградата може да бъде сертификат от собственика или данни от технически листове. ОТИ на сгради, разположени на този парцел.

В тази ситуация възниква въпросът как да се разпредели необходимата прилежаща територия. За да формирате информирано мнение относно „адекватността“ на даден парцел, можете да „започнете“ от съществуващите SNIP (ако те остават актуални по отношение на съвременните обекти) или от изискванията на професионалните разработчици, изпълняващи инвестиционни проекти, свързани с търговско развитие.

Сравнителен подход към оценката на недвижими имоти за целите на обезпечението

Сравнителният подход е един от най-често използваните подходи при оценка на недвижими имоти за целите на обезпечението.

Този подход за оценка се основава на принципа на заместването. Основава се на предположението, че разумният купувач няма да плати повече за обект, обявен за продажба, отколкото този, за който може да бъде закупен такъв с подобно качество и годност. Сравнителният подход се основава на зависимостта на стойността на оценявания обект от продажната цена на подобни обекти. Всяка сравнима продажба се сравнява с предметния имот. Правят се корекции на сравнимата продажна цена, за да се отразят значителните разлики между тях.

Сравнителният подход включва няколко стъпки.

1-ви етап.Проучват се състоянието и тенденциите на развитие на пазара и особено на сегмента, към който принадлежи оценяваният обект. Идентифицират се обекти, които са най-сравними с това, което се оценява.

2-ри етап.Събира се и се проверява информация за аналогични обекти; събраната информация се анализира и всеки аналогов обект се сравнява с обекта, който се оценява.

3-ти етап.Въз основа на установените разлики в ценовите характеристики на сравняваните обекти се правят корекции на продажните цени на сравними аналози.

4-ти етап.Договарят се коригираните цени на аналогични обекти и на базата на сравнителен подход се извежда окончателната пазарна стойност на оценявания обект.

Основното предимство на сравнителния подход е, че се фокусира върху реално постигнатите покупни и продажни цени на подобни обекти.

Като цяло възможността за прилагане на сравнителния подход зависи от наличието на активен пазар, тъй като подходът включва използването на данни за реални сделки, както и от отвореността на пазара и наличието на финансова информация.

Въпросът за правилността на използването на сравнителния подход при липса на пазарни транзакции е доста сложен. По правило тази ситуация може да се наблюдава в малки населени места, където пазарът е слабо развит и наличните източници на информация не съдържат информация за сделки за покупко-продажба на сравними обекти.

В този случай като приемливо решение може да се използва следният алгоритъм:

идентифицират се „подобни“ градове, намиращи се в един и същи регион, регион и т.н. (критериите за съпоставимост могат да включват броя и нивото на доходите на населението, наличието на развит жилищен пазар, местоположението спрямо „ключов” транспортен маршрут и др.);

търсене на данни за сравними транзакции:

извършват се изчисления и, ако е необходимо, се правят съответните корекции.

Важно е да се отбележи, че този подход трябва да се използва с достатъчна степен на предпазливост. Този метод може да се използва като спомагателен подход, за да се разбере дали стойността на даден обект, получена в рамките на други подходи (приходи и разходи), е в сравним диапазон или не.

При прилагането на този подход е важно да се избегне грешката от неправилно идентифициране на степента на ликвидност на обекта на оценка и, като следствие, оценяване на напълно неликвиден обект с последващо предаване на „желан“ резултат за „реален“ един.

Основните етапи на оценка на недвижими имоти с помощта на сравнителен подход:

подбор на аналози и събиране на информация за аналози;

избор на единица за сравнение;

извършване на корекции за установени разлики в ценовите характеристики на сравняваните обекти;

формиране на крайната себестойност.

Нека да разгледаме основните точки, на които трябва да обърнете внимание във всеки етап.

Изборът на аналози и събирането на информация за аналозите е първият и всъщност ключов етап при използването на сравнителния подход.

За да изберете аналози, можете да използвате следните основни елементи за сравнение:

Функционално предназначение;

местоположение;

Физически характеристики (размер, състояние на обекта и др.).

Функционалното предназначение е един от ключовите елементи на сравнението. Най-голямата грешка може да бъде изборът на обекти с напълно различна функционална цел като аналози.

Необходимо е да се подхожда с голямо внимание към избора на аналози, ако обектът е потенциално обект на разрушаване или реконструкция. При избора на аналози е важно да разберете какво е в основата на мотивацията на купувача. По правило в такава ситуация мотивацията може да бъде преди всичко придобиването на права за изграждане на ново съоръжение. Съответно, като аналози, препоръчително е да се съсредоточите върху обекти, подлежащи на разрушаване, със сравнимо местоположение и да обърнете внимание на възможното разрешено използване на права върху поземлен имот.

Източници на информация за създаване на списък, аналози и получаване на необходимата информация за оценката са:

Предварителни данни, получени в резултат на търсене в Интернет;

Данни, предоставени от аналитични агенции и компании за недвижими имоти;

Собствени бази данни, поддържани от оценителската компания.

Доста типична ситуация е, когато се използва информация, която не съдържа всички необходими данни, които позволяват да се направи заключение, че изборът на аналози е направен правилно.

При непълна информация за стойностите на основните ценови фактори на обекти, предлагани като аналози, е необходима външна проверка на тези обекти. Разбира се, прилагането на снимки на аналози и нанасянето на аналогови обекти върху карта на града заедно с обекта на оценка ще предостави още по-пълна визуална информация.

След като изберете аналози и съберете информация, трябва сцена избор на единица за сравнение.

Най-често използваните единици за сравнение могат да бъдат:

1 кв.м обща площ;

1 кв.м. използваема или отдаваема под наем площ.

Необходимо е да се отбележи важността на правилния избор на единица за сравнение и определяне на разходните характеристики на този параметър.

След избор на единиците за сравнение се правят корекции.

В теорията на оценката на недвижимите имоти се разграничават следните видове изменения:

Лихви (например корекции за местоположение, износване, време на продажба и т.н.);

Себестойност (например корекции за качествени характеристики, както и корекции, изчислени чрез статистически методи). Паричните корекции, направени на цената на продаден аналогов обект като цяло, трябва да включват корекции за наличието или липсата на допълнителни подобрения (разширения на складове, паркинги и др.);

Абсолютно

Относително.

Нека да разгледаме по-отблизо акценти, които трябва да се вземат предвид при извършване на изменения.

Има десет основни елемента за сравнение (които всъщност са корекции), които трябва да се вземат предвид при метода за сравнение на продажбите:

1. прехвърлени вещни права;

2. условия на финансиране (в руската практика се използва доста рядко);

3. условия за продажба;

разходи, направени веднага след покупката;

пазарни условия;

местоположение;

физически характеристики (размер, качество на строителните материали, състояние на сградата);

икономически характеристики (оперативни разходи, условия на договора за наем, административни разходи, състав на наемателите и др.);

вид използване;

10. стойностни компоненти, които не са част от недвижимия имот.

Всъщност горепосочените елементи на сравнение са критерии за избор на аналози. как. Колкото по-точно аналогът отговаря на зададените характеристики на обекта на оценка, толкова по-малко промени ще бъдат направени и толкова по-надежден ще бъде резултатът.

Нека разгледаме по-подробно всеки от тези елементи.

Прехвърлими имуществени права.Цената на сделката зависи от прехвърляните имуществени права. Доста типична е ситуацията, когато има действащи договори за наем на площите на оценявания имот. В този случай, когато се определя стойността на даден обект, промените трябва да отразяват разликите между потенциала за доход на оценявания обект и неговия аналог.

Условия за финансиране.Наличието на заемен източник на финансиране също може да повлияе на стойността на имота. За да се изчисли изменението, е необходимо да има пълна информация за схемата на финансиране, приета в конкретен случай. Въз основа на условията, преобладаващи на руския пазар, тази корекция се използва доста рядко.

Подобни документи

Концепцията, характеристиките на жилищната ипотека и необходимостта, методологията за оценка на недвижими имоти за целите на ипотечното кредитиране. Определяне на стойността на сграда с помощта на различни подходи за оценка на недвижими имоти и използване на разходен, сравнителен и приходен подход.

дисертация, добавена на 23.06.2011 г


Характеристики на оценката на обекти на обезпечение. Анализ на земеползването. Определяне на пазарната стойност на обекта на оценка въз основа на разходен, сравнителен и приходен подход. Обосновка на коефициента на ликвидност и окончателно заключение за стойността.

дисертация, добавена на 19.12.2011 г


Класификация на обектите на недвижими имоти, общи принципи на тяхната оценка. Анализ на ситуацията на вторичния пазар на търговски недвижими имоти в Новосибирск. Приложение на разходен, приходен и сравнителен подход за оценка на пазарната стойност на административна сграда.

дисертация, добавена на 28.06.2012 г


Оценка на стойността на офис имоти. Основни характеристики на прилагането на три подхода за оценка (сравнителен, приходен и разходен). Определяне на пазарната стойност на поземлен имот. Съгласуване на резултатите и заключение за пазарна стойност.

дисертация, добавена на 08/04/2012


Понятие, основни етапи и методи за оценка на недвижими имоти. Изчисляване на стойността на имот (четиристаен апартамент) чрез сравнителен, приходен и разходен подходи за оценка. Капитализация на дохода, връзката му с текущата стойност.

курсова работа, добавена на 27.02.2014 г


Определяне на пазарната стойност на имот чрез подходи на разходите и доходите за оценка на недвижими имоти и сравнителен анализ на продажбите. Оценка на физическото износване на отделни конструктивни елементи и инженерни системи на жилищна сграда.

курсова работа, добавена на 03/12/2013


Особености на недвижимите имоти като обект на оценка. Видове стойности, определени при оценката на недвижими имоти. Изчисляване на стойността на недвижим имот "Комплекс от сгради" с помощта на методи в рамките на сравнителния, разходния и приходния подход. Техника на Елууд.

курсова работа, добавена на 14.12.2010 г


Оценка на машини, оборудване и превозни средства с цел обезпечение. Видове стойности, използвани при оценката за целите на обезпечението. Сравнителен, разходен и приходен подход към оценката. Изчисляване на пазарната и ликвидационна стойност на оценявания автомобил.

курсова работа, добавена на 11.11.2014 г


Анализ на пазара на недвижими имоти в района на Тула. Определяне на пазарната стойност на имот. Среда на местоположението на обекта на оценка, описание на основните му параметри. Характеристики на подходите за оценка на недвижими имоти. Изчисляване на ликвидационна стойност.

курсова работа, добавена на 14.03.2014 г


Определяне на прогнозната стойност на необорудвани нежилищни помещения за обезпечение. Анализ на най-доброто и ефективно използване на даден имот. Определяне на стойността на нежилищни помещения с помощта на различни подходи за оценка на недвижими имоти.

Оценка за обезпечение

Оценка за обезпечение - това е процедура за определяне на действителната пазарна стойност на обезпечението, която дава възможност да се определи справедливо и задоволително съотношение между стойността на обезпечението и размера на кредита, което устройва и двете страни. Извършва се и с цел разрешаване на разногласия между страните по сделката, възникнали при възбрана на заложеното имущество.

Фирма "Актив Бизнес Консултации" предлага високо качество оценка за целите на обезпечението, в съответствие с международните и руски стандарти, стандарти за изготвяне на доклади и провеждане на експертизи.

Какво имаме предвид под гаранция?

Залогът е най-ефективният начин за гарантиране на изпълнението на задълженията, тъй като при него кредиторът вече не зависи от финансовото състояние на длъжника или поръчителя. Това ви позволява действително да увеличите задълженията към кредитора за сметка на имуществото, което е предмет на обезпечение.

Кредиторът по задължение, обезпечено със залог, в случай на неизпълнение от страна на длъжника на тези задължения, има право да удовлетвори вземанията си от стойността на заложената вещ, с предимство пред другите кредитори на залогодателя, с изключение на на изключения, регламентирани със закон. За да бъде обезпечението наистина ефективно средство за обезпечаване на задължения, трябва да се вземат предвид следните точки:

Залогодателят трябва да е собственик на заложената вещ или да има право на стопанско управление. Потенциалният кредитополучател трябва да предостави на своя кредитор документално доказателство за права върху заложеното имущество - такива документи включват: споразумението, въз основа на което е придобито заложеното имущество, заедно с доказателства за прехвърляне на правата на собственост (фактура, акт за приемане), както и удостоверение за регистрация. На практика доста често възниква ситуация, когато залогодателят няма споразумение за закупуване на имот поради загуба на време. В такива случаи, съгласно действащото законодателство на Руската федерация, този гражданин или юридическо лице, което добросъвестно притежава недвижим имот в продължение на 15 години или друго имущество в продължение на 5 години, но не е негов собственик, автоматично придобива правото върху този имот .
Правата на наем или други права върху чужда собственост също могат да се използват като обезпечение - но в този случай е необходимо писменото съгласие на собственика или лицето, което притежава такова право на собственост.

Предмет на залога може да бъде всяко имущество, включително вещи и имуществени права, с изключение на това имущество, което е изтеглено от обращение, както и тези искове, които са свързани с личността на кредитора (издръжка, обезщетение за вреди на здравни и други права, преотстъпването на които е забранено от закона). Има и списък на видовете имоти, които не могат да бъдат възстановени - и в резултат на това не могат да бъдат предмет на обезпечение. Пълен списък на такова имущество е даден в член 446 от Гражданския процесуален кодекс на Руската федерация.

Залогът започва да поражда действие от влизането в сила на договора, като въз основа на изброените в него обстоятелства, по законов ред, за обезпечаване на задължения към кредитора, вещта се признава за заложена. В този случай залогът също може да бъде прехвърлен - това е разрешено, ако не е забранено от споразумението, сключено с кредитора. Нарушаването на това изискване води до признаване на последващия залог за невалиден.

Сключването на договор за залог трябва да се извърши в писмена форма, която се съставя под формата на единен документ, а също и в случай на размяна на залози между лица, то трябва да се извърши по пощенски, телефонен, електронен или друга комуникация, която позволява да се установи, че документът е изпратен от една от страните по споразумението.

Какви недвижими имоти са предмет на обезпечение?

Банката има доста прости изисквания за обезпечение: стойност, ликвидност. Тези показатели са тясно свързани помежду си - например пазарната стойност често намалява ликвидността, а ликвидационната стойност, напротив, я увеличава. Ето защо банката се интересува предимно от последния вид стойност, тъй като при непогасяване на кредита обезпечението се отчуждава на цена с 10-30% под пазарната стойност. За да се застраховат срещу подобни рискове, банките приемат обезпечение, чиято пазарна стойност е поне с 30% по-висока от размера на финансирането.

Много по-лесно е да получите обезпечен заем, ако правата на собственост са надлежно регистрирани и няма съдебни искове срещу обезпечението. Ликвидността на имота също е важна – има по-голяма вероятност за получаване на положително решение, ако имотът е печеливш бизнес, а размерът на тази печалба се оценява и документира в независим експертен доклад. Но трябва да се има предвид, че обектите на търговски недвижими имоти могат да станат предмет на залог само ако дружеството ги отдели от всички активи на дружеството в самостоятелен обект на договора за залог. Обектите, които са признати за опасни и не са преминали държавна регистрация и опис, не се приемат като обезпечение.

Оценка за обезпечение търговските имоти в компанията "Активни бизнес консултации" са насочени предимно към задоволяване на интересите на банката - а кредиторите се интересуват преди всичко от наличието в отчета на информация за реално сключени сделки. Тук се посочва не само размерът на сделката и броят на наетите или закупени помещения, но и други фактори - условията на сделката, нивото на рентабилност, технически характеристики. Банките се нуждаят от ясна обосновка за рентабилност по отношение на оценявания имот - но ако говорим за новопостроен обект, се оценява оценката на стойността на строителството.

Какво имаме предвид под оценка за целите на обезпечението?

Оценка за обезпечение протича с участието на три страни: банка, кредитополучател и независими експерти от фирма „Актив Бизнес Консултинг“. Целта на участието на нашите специалисти в процеса на кредитиране е защита на търговските интереси на участниците и създаване на по-прозрачни условия за предоставяне на кредитни услуги.

Предлагаме услуги оценки за обезпечителни целибанки кредитори и кредитополучатели (както юридически, така и физически лица), работещи както с активите на предприятието, така и във връзка с права върху нематериални активи. Трябва да се отбележи, че посочването на точната цена е задължителна част от предоставянето на заем, обезпечен с имущество - това е предвидено в Гражданския кодекс на Руската федерация, а именно в член 339.

Оценка за обезпечение може да се направи по няколко начина:

Сравнителен подход;

Доходен подход;

Икономически ефективен подход.

Компания за активни бизнес консултации в оценка за целите на обезпечениетоизползва интегриран подход, който включва цялостно проучване на обекта, неговите характеристики и цена.

При провеждане оценки за обезпечителни целиИзвършва се подробен анализ на обекта, идентифицират се всички възможни начини за ефективно използване на обезпечението. Внимателно се проучва и имуществото, което е заложено не като единен имотен комплекс, способен да генерира печалба - а само частично, но в същото време запазвайки самостоятелност. В ход оценки за обезпечителни целиспециалисти на фирма "Актив Бизнес Консултинг" определят възможността за поелементна продажба на обезпечение, разглеждат се варианти за постепенно намаляване на стойността на обезпечението, което е само звено в една производствена верига; прекъсване на целевите връзки.

Основният критерий оценки за обезпечителни целие надеждността на залогодателя, изпълняващ проекта. Освен това е препоръчително собственикът да покаже своите „позитивни намерения“ и да потвърди движението на финансовите потоци към банката.

За банковите институции е голям плюс, когато клиентът им предостави необходимото разбиране за бизнеса и как се правят печалби. В края на краищата, дори въпреки обезпечението, заемодателят ще поиска да предостави финансови документи, информация за броя на клиентите и партньорските доставчици и да потвърди стабилността на финансовите потоци. Нашата компания „Активни бизнес консултации“ ще помогне на кредитополучателя с това, което ще разработи отчет в съответствие с всички предпочитания и интереси на банката кредитор - в края на краищата, ако види, че бизнесът на клиента е стабилен, тогава дори и по време на прекъсвания в активност и ненавременни за кратък период от време плащания, кредитополучателят със сигурност ще изплати задълженията си по кредита.

Също уместно оценка за целите на обезпечениетои в ипотечното кредитиране. Това е задължителна процедура за разрешаване на евентуални спорове и е регламентирана в член 8 от Федералния закон „За оценителската дейност в Руската федерация“. По този начин, въз основа на просто проучване на съвременните законови изисквания, можем да заключим, че независимо оценка за целите на обезпечениетое солидна и коректна основа за двете страни за по-нататъшно успешно и благоприятно сътрудничество.

Резултати от оценката за целите на обезпечението

Като резултат оценки за обезпечителни целиИзготвя се доклад, който ще включва отговори на следните въпроси:

Каква е справедливата пазарна стойност на потенциалното обезпечение?

Каква е продължителността на маркетинговия период? И доколко този фактор влияе на стойността на обезпечението?

Възможно ли е да се продава обезпеченото имущество елемент по елемент? И каква е степента на намаляване на стойността при разкъсване на целевите връзки в имотните комплекси?

Представената справка съдържа и пълна информация за предмета на залога – в зависимост от това дали е частен недвижим имот или търговски актив, основният акцент е върху:

Степента на ликвидност на обезпечението и възможния момент на продажбата му;

Размерът на паричните потоци на кредитополучателя, стабилността на неговия бизнес и размера на доходите;

Перспективи за развитие.

Фирма "Актив Бизнес Консултинг" е професионалист оценка за целите на обезпечениетокато използвате всички възможности за най-добро разрешаване на вашите проблеми.

Разглеждайки различните аспекти на оценката за целите на обезпечението, авторът предлага различни насоки за оптимизиране на крайния резултат от работата и преодоляване на най-често срещаните пречки.

Виктор Рослов
Оценка за целите на обезпечението – реалности, характеристики, изисквания
"Икономически стратегии", № 02-2008, стр. 144-152

Въведение

Банковото кредитиране, както всяка печеливша дейност, е свързано с риск от загуба на разпределени ресурси. Колкото и съвършен да е инструментът за финансов анализ на дейността на кредитополучателя, той никога не елиминира напълно горепосочения риск. В тази връзка банките използват различни хеджиращи инструменти, основните от които са обезпечение, поръчителство и гаранции.

Сред инструментите за хеджиране на кредитни рискове обезпечението е признато за едно от най-надеждните. Това мнение се основава на два фактора. Първо, действащото законодателство предоставя на кредитора правата на заложния кредитор с предимство пред други кредитори при удовлетворяване на техните вземания във връзка с предмета на залога, и второ, интересите на кредитора са защитени от имущество, състояние и чиято стойност не винаги зависи от евентуални промени във финансовото състояние на длъжника.

Предмет на залог могат да бъдат дълготрайни активи (недвижими и движими вещи), суровини, готови продукти, стоки за препродажба, ценни книжа (котирани и некотирани), права на вземане по различни задължения. Все още има малко практика за залагане на нематериални активи. Лъвският дял от заложените активи се пада на недвижимо и движимо имущество, както и на стоки в обращение. В същото време най-сложните обекти от гледна точка на методологията на работа са недвижимите имоти и движимите вещи под формата на машини и съоръжения.

Залогът може надеждно да защити интересите на заложния кредитор само ако са изпълнени следните условия:

• правилен подбор на активи за обезпечение по кредита;
  
• адекватна първоначална оценка от банката на качествените и количествени характеристики на обезпечението (преди всичко ликвидност и стойност);
  
• висококачествена правна експертиза за идентифициране на правни рискове, свързани със залога на въпросното имущество;
  
• предприемане на подходящи мерки за запазване на обезпечението.
  

Това всъщност е съдържанието на съпътстващата работа.

Сред етапите на работата по обезпечението най-трудната и отговорна е оценката на потенциалното обезпечение на етапа на разглеждане на заявлението за кредит.
Обективен и правилен резултат от оценката може да бъде постигнат само ако има ясни и адекватни изисквания към процедурата за оценка. В същото време банката разбира резултата от оценката на потенциално обезпечение не само като неговата стойност, но като цяло като заключение за приемливостта на въпросния имот за обезпечаване на конкретна кредитна сделка.

На първо място е необходимо да се определи каква информация за потенциалното обезпечение е необходима на банката, за да вземе кредитно решение.

Приоритети за ликвидност

На първо място, в допълнение към фундаменталната възможност за приемане на имущество като обезпечение поради правни обстоятелства, както и наличието на правни рискове, банката се интересува дали е принципно възможно и как бързо да продаде обезпечението, ако такова възниква нужда, т.е. каква е неговата ликвидност? Парадоксално, въпреки очевидната важност на въпроса, с много малко изключения, такава информация липсва в докладите за оценка, извършени за целите на гаранцията.
Ликвидността на обектите, съставляващи обезпечението, е основната характеристика на обезпечението и в много случаи ни позволява да преценим колко бързо дългът по кредита може да бъде изплатен чрез упражняване на правата на заложния кредитор върху обезпечението. Без анализ на ликвидността е невъзможно да се вземе правилното решение както относно принципната възможност за работа с даден актив, така и относно количествените параметри - стойността на обезпечението и степента на сигурност на кредитната сделка.

Ликвидността на имуществото се характеризира с това колко бързо обектът може да бъде разменен за пари, т.е. продават на цена, адекватна на пазарната стойност на открит пазар при конкурентни условия, когато страните по сделката действат разумно, разполагат с цялата необходима информация и сделката не е засегната от извънредни обстоятелства. Количествена характеристика на ликвидността може да бъде времето на пазарна експозиция на даден обект, т.е. времето, необходимо за продажба на имот на отворен и конкурентен пазар на пазарна стойност.

Въпросът за определяне на ликвидността не е толкова ясен, колкото може да изглежда. Например, в случай на кредитиране на големи предприятия, имуществото, заложено като обезпечение, често е сгради, конструкции, преносни устройства и оборудване. Списъкът на имуществото може да се състои от голям брой елементи - стотици, а понякога и хиляди единици. Традиционните подходи за оценка на този вид обезпечение, основани на предположението, че вземанията към длъжника ще бъдат удовлетворени чрез директно отчуждаване на заложените вещи и тяхната продажба, не са напълно приложими по редица причини.

Една от причините е следната: големи количества дълготрайни активи, като правило, са неликвидни, когато се продават на едро. Освен това такива видове имоти като конструкции, предавателни устройства, специализирани недвижими имоти или сложно технологично оборудване не могат да се продават изолирано от други дълготрайни активи. Ликвидността, както и стойността на този вид имущество е тясно свързана с ликвидността на имуществения комплекс или бизнеса на предприятието. Такива активи могат да бъдат наречени „условно ликвидни“. Ликвидността на такива обекти е пряко свързана с ликвидността на технологичната група или производствения комплекс, от който те са част.

Активите могат да бъдат признати за условно ликвидни, ако са изпълнени следните условия:

• целият имуществен комплекс или неговата обособена част е ликвиден;
  
• въпросните активи са съществен компонент от комплекса, изпълняват ключови функции при функционирането му и не могат да бъдат отделени без причиняване на непропорционални щети;
  
• активите са в експлоатация и не се нуждаят от подмяна или значителни ремонти.
  

Като пример за оборудване, принадлежащо към групата "условно течни", могат да се цитират валцови мелници на металургични заводи, инсталации за пречистване на отработените газове на доменни пещи, големи инсталации и оборудване на химически и петролни рафинерии. Това могат да бъдат и различни машини, машини, инсталации и друго оборудване, които са изброени в големи количества в баланса на голямо действащо предприятие.

Практическото значение на тази класификация се състои в необходимостта да се формира масата на обезпечението по такъв начин, че като цяло обезпечението да има ликвидност, например автономна технологична единица, отделен производствен цех с възможност за пренасочване и др.

Пазарната стойност на горния имот, определена на базата на традиционни подходи, не е информативна за банката. Твърдението обаче, че такова имущество е неподходящо да се разглежда като източник на погасяване на дълга в случай на неизпълнение на кредита, не е съвсем очевидно и най-често няма алтернатива (друго ликвидно имущество). Нещо повече, практиката за работа с проблемни дългове показва, че в редица случаи неликвидни сами по себе си, но ключови за бизнеса активи са позволили на кредитора, който има такива като обезпечение, да върне средствата си по-бързо и в по-голям обем отколкото на кредитори, обезпечени под формата на ликвидни стокови остатъци

Към какви разходи трябва да се насочите?

Вторият по важност въпрос е въпросът за стойността на имотите.

Концепцията за „обезпечителна стойност“, активно използвана в икономиката като такава, колкото и да е странно, днес не е стандартизирана в Руската федерация, т.е. Няма ясна дефиниция или общоприети методи за оценка. Приетите федерални стандарти (1-3) не съдържат изисквания за оценка за целите на обезпечението, с изключение на споменаването на необходимостта от определяне на пазарна стойност за тези цели.

Ако се обърнем към международната практика, тогава, например, в Международните стандарти за оценка (4-6) може да се намери следната дефиниция: „Ипотечната кредитна стойност (MLV) е стойността на имота, определена от оценител, извършващ предпазлива оценка. оценка на бъдещата продаваемост на имота, като се вземат предвид дългосрочните устойчиви аспекти на имота, нормалните и местните пазарни условия и текущото използване и подходящи алтернативни употреби на имота." Дефиницията на цената на ипотечното кредитиране се съдържа в европейското законодателство (Директива 89/647/ECC, изменена с Директива 98/32/EC). Тези директиви се отнасят до въпросите на банковата регулация и установяването на минимални стандарти за платежоспособност на кредиторите, които отпускат заеми срещу имущество. Тази стойност се използва от банките при оценка на кредитния риск и се различава от текущата оценка на пазарната стойност, като взема предвид дългосрочните устойчиви тенденции и изключва спекулативни елементи. С други думи, MLV може да се характеризира като стойност, определена, като се вземат предвид някои консервативни прогнози за промени през периода на кредитиране (7). Тази концепция е по-приложима за ипотечно кредитиране за доста дълги периоди. Важен момент в горната дефиниция е позоваването на „оценка на бъдещата продаваемост“, което предполага, наред с определянето на стойността, анализ на ликвидността на имота.

Изискванията за оценка за обезпечаване на заеми, ипотеки и облигации са посочени в Международно приложение за оценка 2 (IVA 2) Оценка за целите на кредитирането. Този стандарт предполага възможността за определяне за целите на обезпечението не само на пазарната стойност, но и на стойността на действащо предприятие или ликвидационната стойност и т.н., но пазарната стойност е избрана като основен вид стойност от гледна точка на потребителите. Важно е също така да се отбележи, че потребителите на такава оценка са ясно определени в стандарта като кредитни институции. Характеристика на препоръките в съответствие с този стандарт е акцентът върху използването на пазарни данни от оценителя. Стандартът изисква от оценителя ясно да идентифицира ситуациите, в които използва непазарни данни или получава непазарна стойност.

По този начин можем да заключим, че в съответствие с препоръките на международните стандарти пазарната стойност най-често се определя с цел обезпечаване на дългови задължения.

Защо пазарната стойност се препоръчва като базова стойност? Понятието „пазарна стойност“ е доста прозрачно и осезаемо. В практиката се използват много изпитани методи, методи и техники за неговото определяне. И най-важното, има достъпна информация за реалните цени въз основа на резултатите от извършени сделки, както и ценова информация в контекста на търсенето и предлагането. Най-общо казано, пазарната стойност е може би единственият вид стойност, освен инвестиционната стойност, за която има стабилна референтна точка под формата на реален пазар. Тези. инструментите за оценка могат да бъдат проверени въз основа на независимо мнение за стойността на активите на техните собственици (продавачи и купувачи).

Използването на ликвидационната стойност като основа за изчисляване на стойността на обезпечението изглежда логично на пръв поглед. Трябва обаче да се има предвид, че използваните и описани в литературата подходи за оценка на ликвидационната стойност по правило се основават на изграждането на теоретични модели, които отразяват в различна степен идеите на авторите за механизмите за формиране стойностите на необходимите отстъпки от пазарната стойност (8, 9). Без да се омаловажават заслугите на авторите на тези трудове, при липсата на достатъчно статистически данни за проверка на адекватността на предложените подходи, стойността на такива теоретични конструкции за практиката трябва да се счита за съмнителна.

Също така си струва да се разгледа концепцията за „справедлива стойност на обезпечението“, въведена от Банката на Русия в „Наредби за реда за формиране от кредитни институции на резерви за възможни загуби по заеми, заеми и други подобни дългове“, повече често наричан в банковата среда Регламент 254-P.
В съответствие с този документ справедливата стойност на обезпечението е цената, на която залогодателят, ако беше продавач на имота, предоставен като обезпечение, разполагащ с пълна информация за стойността на имота и не задължен да го продаде, би се съгласил да го продаде, а купувачът, разполагащ с пълна информация за цената на посочения имот и който не е задължен да го закупи, би се съгласил да го закупи в разумно кратък срок, не по-дълъг от 180 календарни дни. Тоест въз основа на настоящите стандарти можем да кажем, че за артикули с типичен период на експозиция по-малък от 180 дни това всъщност е пазарната стойност, за други това е ликвидационната стойност с период на експозиция не повече от 180 дни. дни. Тъй като не са разработени препоръки за определяне на тази стойност, банките на практика работят с една и съща пазарна стойност.

Логично би било да се приеме, че най-адекватното разбиране на същността на обезпечителната стойност трябва да се търси преди всичко от преките потребители, т.е. в банки.

На етапа на вземане на кредитно решение банката се нуждае от стойността на обезпечението като мярка за оценка на стойността на обезпечението за сравнение с размера на кредитните задължения при определяне на необходимата степен на сигурност на сделката. Логично е да се предположи, че банката, когато предоставя определена сума пари като заем, иска да знае каква част от тези средства може да бъде върната с обезпечение. И именно тази сума банките разбират като обезпечителна стойност.

Това заключение се потвърждава от резултатите от проучването. Според мнозинството от интервюираните ръководители на кредитни и обезпечителни отдели на редица банки стойността на обезпечението се разбира като най-вероятната сума пари, която може да бъде получена за задоволяване на изискванията на банката в резултат на продажбата на самото обезпечение или други дейности, в които обезпечението ще играе ключова роля.

В банковата практика стойността на обезпечението се определя като производна на пазарната стойност, като се намалява с определена сума, т. нар. отстъпка на обезпечението. Стойностите на отстъпките за обезпечение по отношение на имотните активи обикновено варират от 20 до 60%. Долната граница се определя от практически гарантираните загуби на кредитора под формата на задължителни плащания, горната граница вероятно се определя от здравия разум и наличието на конкуренция между банките. Основните показатели, които влияят върху прилагания дисконтов процент са ликвидността на имота, динамиката на промените в стойността във времето и прогнозните разходи, които възникват при възбрана и продажба на имота. Този въпрос е разгледан по-подробно в книгата „Оценка за целите на обезпечението: теория, практика, препоръки” (10).

И по-нататък…

Отчитайки стимулиращата роля на обезпечението, полезна информация за банката е значимостта на съответния актив от гледна точка на участие в генерирането на доходите на клиента, с други думи, неговата значимост за бизнеса.

Тъй като моментите на предоставяне на кредитни средства и тяхното изплащане са разсрочени във времето, понякога значително (до 5-7 години), е необходимо да се вземе предвид изменението на стойността на обезпечението във времето, т.е. За банката ще бъде много полезно да прогнозира промени в стойността на имота по време на срока на договора за кредит и евентуално последващо отнемане на обезпечението. Такива промени ще се определят от пазарните тенденции, свойствата на самия имот (например износване) и необходимостта от инвестиции за поддържане на качественото състояние на имота (ремонти и др.).

Друг важен въпрос е оценката на разходите, които възникват при възбрана върху обезпечението и неговата продажба. Такива разходи могат значително да повлияят на кредитното решение по отношение на обезпечението (например за оборудване със значителни характеристики на теглото и размерите те могат да бъдат сравними по размер със стойността на имота). Списъкът с такива разходи ще зависи от сценария, в който ще продължи процесът на работа с проблемни дългове, но в повечето случаи техният размер е доста предвидим.

Банки и оценители

Повечето банки нямат професионални оценители в своя персонал; работата с обезпеченията се извършва или от служители на специализирани отдели (наричани по-нататък „ипотекодатели“), или служители на кредитни отдели, които комбинират кредитен анализ и анализ на обезпеченията, или служители на кредитния отдел. отдел за анализ на риска.

Залогодателите като правило имат основни познания и умения в оценяването и ако имат достатъчен трудов опит, те не са по-ниски от професионалните оценители, но често възникват ситуации, когато:

• Извършването на работа по оценка на активи от банкови служители не е икономически изгодно за банката. Тази ситуация възниква за банки с клонова мрежа, когато размерът на кредитния портфейл в регионалното подразделение е сравнително малък;
  
• собствената оценка на активите не отговаря на изискванията за временни стандарти за разглеждане на исканията за кредит;
  
• степента на сложност на решаваните задачи за оценка не съответства на нивото на квалификация на банковите служители и изисква участието на професионалисти в областта на оценката;
  
• клиентът проявява упорито желание да определи стойността на имота си от независим оценител или между банката и потенциалния кредитополучател в редица случаи възниква спор между различни подразделения на банката относно стойността на обезпечението;
  

Отделно трябва да споменем активно развиващата се област на стандартните кредитни продукти (например ипотечно кредитиране и кредитиране на малки и средни предприятия). Когато работят в тези сектори с продукти, които изискват обезпечение, банките очевидно не могат да използват вътрешни ресурси, за да оценят адекватно обезпечението.

Ето защо повечето банки се нуждаят от услугите на професионални оценители. Резултатите от проучване на банковата общност, проведено от ARB Committee on Appraisal Activities (11), потвърждават високата степен на участие на оценителите в процеса на кредитиране (Таблица 1).

Оценката за целите на обезпечението заема значително място в общия обем на оценителската работа в Руската федерация. В развитите икономики оценката за целите на кредитирането е практически основна работа на оценителите. Ето защо може да се предположи, че в бъдеще същата тенденция ще бъде характерна и за вътрешния пазар на оценителски услуги. Въз основа на резултатите от проучването на оценителите се разкри картина, илюстрирана в табл. 2.

Анализът на данните от проучването позволи да се определи кое имущество, по отношение на най-често срещаните видове активи, оценителите най-често участват в оценката. Резултатите са представени в табл. 3.

Степента на доверие на банките в резултатите от приетите отчети може да се характеризира с данните, дадени в табл. 4.

Както се вижда от таблиците, по-голямата част от получените в банката отчети се проверяват в поделенията на банката. В този случай резултатите от теста изглеждат както са представени в табл. 5.

Такава ниска степен на доверие в резултатите от оценката не е неоснователна. Практиката за работа с проблемни дългове, според проучването, показва, че само в 5% от случаите продажната стойност на активите корелира с първоначалната оценка, извършена от оценителя. За да се идентифицират причините за ниското качество на предоставяните услуги, въпросникът включва въпроси, които изискват от банките да оценят по 100% скала тежестта на различните негативни фактори, отбелязани от банките при проверка на отчетите. Резултатите са показани в табл. 6.

Както се вижда от табл. 6, най-голямо значение се отдава на проблема с т.нар. „нестандартна” оценка. В същото време принадлежността на кредитополучателя към един или друг сектор на кредитиране не е толкова критична.

Причината може да се обясни с мотивацията на участниците в кредитната сделка. Очевидно е, че при извършване на оценка за целите на залога, оценителят се оказва в доста строги условия. Клиентът, който директно плаща за работата на оценителя, не се интересува от реалната стойност на своя актив, която в повечето случаи той самият знае много добре. Той се интересува от желания максимален резултат, потвърден от отчета, който му позволява да привлече големи кредитни ресурси срещу заложените активи.

Поради този фактор и за разлика от общоприетото мнение, банката не се интересува от занижаване на стойността, т.к. в този случай той ще се ограничи в обема на кредитирането и следователно в получаването на доходи. Изкривяването на стойността на обезпечението нагоре може да доведе до реални финансови загуби в случай на неизпълнение на кредита. Следователно всъщност лицето, което се интересува от качеството на оценката, е банката, въпреки че формално докладът се поръчва от собственика на активите, потенциалния ипотекар. Между другото, оценителите разбират този факт съвсем ясно.

Разгледаните мотивационни фактори също оказват влияние върху качеството на отчетите. В западната практика за оценителя важен фактор, ограничаващ субективните прояви, е репутационният риск, но кризата на ипотечния пазар в Съединените щати и редица европейски страни показа, че „персонализираната“ оценка не е чужда на развитото общество. В същото време Западът е разработил подходящи защитни механизми. В САЩ например клиентът на доклада е банка, въпреки че работата на оценителя се заплаща от потенциалния ипотекар. В редица европейски страни се използва следният механизъм: банката сключва договор за оценка на активи с известна на пазара фирма, която от своя страна наема оценители. В този случай клиентът на банката плаща издадената от фирмата фактура, а често дори не се среща с оценителя. Работата с една компания позволява на банките значително да подобрят технологията и ефективността на процеса на взаимодействие.
Сегашното ниво на цивилизованост на вътрешния пазар на оценителски услуги също, за съжаление, все още не позволява на банките, с редки изключения, да поемат рискове за репутацията на оценителя, когато извършват оценки за целите на обезпечението.

Какво бихте искали

Ще се опитаме да формулираме общи препоръки и изисквания за оценка на имуществени активи с цел обезпечение. Практиката на обезпечителната работа и опитът от взаимодействие с оценители позволиха да се формулират следните общи изисквания към работата на оценителя при оценка за целите на обезпечението.

• Основната задача на оценителя е да покаже количествените и качествени перспективи за осъществимостта на оценявания обект.
  
• Резултатът от оценката е необходим преди всичко на банката, следователно, когато извършва оценка, оценителят трябва да работи в контакт с банкови специалисти.
  
• Видът на определената стойност зависи от степента на ликвидност на оценявания обект. Следователно основната задача е да се анализира ликвидността и да се договори с банката и клиента вида на стойността, определена в отчета.
  
• Описанието на обектите на оценка трябва да съдържа ясни характеристики, които дават възможност за недвусмислено идентифициране на обекта.
  
• Когато се определя пазарната стойност, всички оценки и допускания трябва да се основават на надеждни пазарни данни и тенденции. Предположенията, базирани единствено на експертното мнение на оценителя, трябва да бъдат сведени до минимум.
  
• Всички източници на информация, използвани в доклада, трябва да бъдат посочени във форма, която позволява да се провери тяхната адекватност.
  
• Докладът за оценка трябва да съдържа, с минимална дължина, цялата информация, необходима за разбиране на валидността на получените резултати.
  
• За да се повиши ефективността на работата, резултатите от междинните изчисления могат да бъдат предадени на банката.
  
• Ако има значително разминаване в резултатите, получени при различни подходи, трябва да се извърши анализ на причините и да се избере най-надеждният според оценителя резултат като краен резултат.
  
• Оценител няма право да оценява обект, без да го е огледал. Снимките на обектите, които се оценяват (ако има голям брой обекти, може и избирателно), трябва да бъдат включени в приложенията към доклада. Снимките трябва обективно да отразяват състоянието на целия оценяван обект, а не най-добрите му фрагменти или части.
  
• По споразумение с банката и клиента оценителят може да определи параметрите на обекта на оценка, които не са предвидени от изискванията на Федералните стандарти за оценка, но са необходими на банката за вземане на решение.
  
• Оценката трябва да бъде завършена в рамките на времева рамка, която не надвишава ограниченията, установени от кредитния процес. За да се сведат до минимум сроковете без загуба на качество, оценителят на етапа на създаване на задача за оценка трябва ясно да разбере задачата си, да определи количеството информация и състава на документите, необходими за работата, и да определи крайните срокове за подаване на документи.
  

Посочените изисквания не противоречат на федералните стандарти и корелират доста добре с изискванията на международните стандарти. По-специално, следните основни точки могат да бъдат подчертани в изискванията на MCO.

В случай на определяне на пазарната стойност, методологията за оценка на потенциалното обезпечение трябва да бъде строго обвързана с реалната пазарна ситуация и да съдържа минимум предположения и предположения от субективен характер.

Международните стандарти гласят, че „методът за сравнение на продажбите или други методи за пазарни сравнения трябва да се основават на проучване на пазара, т.е. ако оценителят използва в своите изчисления информация, предоставена от клиента и която отговаря на действителността, но не съответства на. пазарните реалности, такъв подход при оценката за целите на гаранцията е неприемлив.

В допълнение към изпълнението на общите изисквания на МСО за съдържание на отчета, докладите за оценка за целите на облигациите обикновено трябва да включват информация за следните елементи:

• анализ на текущата дейност и основните тенденции в съответния пазарен сегмент;
  
• ретроспективно, текущо и очаквано бъдещо търсене на този тип имоти в даден регион;
  
• потенциални и вероятни нужди за алтернативно използване на имота;
  
• текущата ликвидност на имота, както и, ако е необходимо, вероятността за неговата стабилност;
  
• степента на въздействие върху стойността на обезпечението на определени прогнозни фактори (към момента на оценката);
  
• подходът, възприет при извършване на оценката, и степента, до която надеждни пазарни данни се използват в подкрепа на оценката.
  

Отделно можем да подчертаем изискванията към оценителя.

• Правомощията и отговорността на оценителя трябва да са ясни както на оценителя, така и на неговия клиент. Оценителите трябва ясно да разбират рисковете, свързани с извършването на оценка с цел отпускане на кредит, тъй като недоразуменията, недоразуменията или грешките в тази област могат да доведат до спорове и съдебни спорове между кредитора и оценителя.
  
• При извършване на оценка с цел отпускане на кредит, оценителят трябва да обърне особено внимание на запазването на независимост от кредитополучателя.
  Важно е оценителят да има подходящ опит с определен тип имоти, в противен случай ще трябва да потърси експертен съвет.
  

Стандартите изискват оценителят да е компетентен и да разбира процеса на кредитиране. Оценителите трябва да имат общо разбиране за изискванията на банките и другите финансови институции и, ако е възможно, за условията на заема. Това са основните изисквания на международните стандарти, приложени към оценката за целите на обезпечението.

При извършване на оценка за целите на обезпечението, оценителят е хванат в „тройна ножица“. От една страна е клиентът на оценката с естествено желание да получи възможно най-висок резултат, от друга страна са изискванията на банката за качество на оценката, надеждност и доказателственост на доклада и третото, кратки срокове за завършване на работата. Практиката показва, че има няколко посоки за успешно решаване на проблем в такива трудни условия. По-специално това са:

• оптимизиране на списъка с извършена работа, включително избор на използвани методи и подходи;
  
• оптимизиране на структурата на отчета;
  
• разработване на алгоритъм за взаимодействие с банковите служители по време на процеса на оценка.
  

Подходът на редица банки за организиране на взаимодействие с оценители, представен в таблица 1, изглежда доста ефективен. 7.

Представената схема се характеризира с няколко съществени точки.

Първо, това е тристранна форма на споразумение, според която банката е съ-клиент на отчета и действа като приемник на работата.
Необходимостта банкови специалисти да участват в оценката се обсъжда в консултативните материали на Базелския комитет за банков надзор, по-специално: „Допълнителното обезпечение трябва да се оценява с повишено внимание, например за значителни заеми за търговски недвижими имоти, банките трябва да получат внимателни оценки текущата справедлива стойност на обезпечението от квалифицирани професионалисти – вътрешни или външни за банката – следва да преразгледа предположенията и заключенията от всяка оценка, за да потвърди тяхната уместност и валидност.“

Второ, това е формулирането на технически спецификации в началния етап, което позволява максимално да се конкретизира обектът на оценка, изискванията към използваните методи и подходи и да се отразят необходимите характеристики.

Трето, това са непрекъснати консултации с банкови служители по време на процеса на оценка, което дава възможност за бързо разрешаване на възникващи проблеми и позволява на банковите служители да използват междинни резултати, за да вземат кредитно решение, без да чакат завършването на доклада.

С надежда за бъдещето

Понастоящем, под ръководството на Експертния съвет на Комитета по оценителски дейности на ARB, се извършва важна и подходяща работа за създаване на единни методически препоръки за оценка за целите на обезпечението. Очаква се резултатът от тази работа да бъдат изисквания и препоръки, съгласувани с най-големите банки, оценителската общност и основните потребители на оценителски услуги, което ще подобри както качеството на оценката, така и ефективността на взаимодействие между производители и потребители на услуги.

В заключение бих искал да подчертая, че банката се интересува от оценителя като добросъвестен и професионален партньор, способен да поеме отговорност за резултата от работата си; банката трябва да е сигурна, че стойността, получена в доклада, е адекватна на пазара и може да служи като надежден ориентир при вземане на кредитно решение.

Оценяването за целите на гаранцията е доста трудно и изисква значителни усилия и професионални умения. Практиката обаче показва, че компаниите, които са успешни в тази сфера, са също толкова успешни и в бизнеса.

ПЕС 8062/24.03.2008г

Бележки
1. Федерален стандарт за оценка № 1 „Общи концепции, подходи и изисквания за оценка (FSO № 1)“, одобрен със заповед на Министерството на икономическото развитие на Русия от 20 юли 2007 г. № 256.
2. Федерален стандарт за оценка № 2 „Цел на оценката и видове стойност (FSO № 2)“, одобрен със заповед на Министерството на икономическото развитие на Русия от 20 юли 2007 г. № 255.
3. Федерален стандарт за оценка № 3 „Изисквания към доклад за оценка (FSO № 3)“, одобрен със заповед на Министерството на икономическото развитие на Русия от 20 юли 2007 г. № 254.
4. Международни стандарти за оценка. Седмо издание. 2005/
пер. от английски I Л. Артеменкова, Г.И. Микерин, Н. В. Павлова. М.: ООО "Руско общество на оценителите", 2006 г.
5. Европейски стандарти за оценяване. 2000 / Прев. от английски Г.И. Микерина, Н.В. Павлова, И.Л. Артеменкова. М.: ООО "Руско общество на оценителите", 2003 г.
6. Международни стандарти за оценяване, Осмо издание, Комитет по международни стандарти за оценяване, 2007 г.
7. Конрад Рухард. Ипотечна кредитна стойност, Verband deutscher Hypothekenbanken, Бон, 2003 г.
8. Галасюк В.В., Галасюк В.В. Определяне на ликвидационна стойност по метода на Галасюков (GMLV) / Ed. Галасюк В.В. Днепропетровск: АД "Издателство "Зоря"", 2007 г.
9. Роден А.Ю. Методология за оценка на ликвидационната стойност на имуществото // Въпроси на оценката. 2003. № 1, стр. 30-33.
10. Оценка за обезпечителни цели: теория, практика, препоръки / M.A. Федотова, В.Ю. Рослов, О.Н. Щербакова, А.И. Мишанов. М.: Финанси и статистика, 2008.
11. Бюлетин на АРБ. 2008. № 04.

За да се направи разграничение между понятията недвижим имот като физически обект и собствеността като правно понятие, има такова нещо като собственост върху недвижимо имущество, което включва всички права, интереси и привилегии, свързани със собствеността върху недвижимо имущество, и изразено чрез всякакви доказателства за собственост, които съществуват отделно от самия недвижим имот като физически обект.

По този начин „недвижимо имущество“ се отнася до материални понятия, а „правата на собственост“ се отнася до нематериални понятия. Това е важно да се знае, тъй като подходите, методите и процедурите за експертна оценка на материални и нематериални активи са различни и клиентът трябва да знае какво иска да оцени: или недвижим имот като материален обект, или собственост върху този обект като нематериален. актив.

В момента експертна оценка на недвижими имоти като част от поземлен имот и подобрения може да се извърши само ако има документална регистрация на собствеността върху поземления имот. Във всички останали случаи като обект на недвижим имот действат само подобрения на поземлен имот: сгради, конструкции, трайни насаждения и др. Клиентът на оценката трябва да знае всичко по-горе, за да изготви правилно задание за оценка на специфичен имот. Съставянето на задание за оценка на имот обаче е само един от етапите на оценката. Оценката на недвижими имоти е сложен, трудоемък творчески процес, състоящ се от няколко етапа и етапи:

• 1. Постановка на проблема (дефиниция на проблема).
• 2. Предварителен оглед на обекта и сключване на Договор за оценка на обекта.
• 3. Събиране и анализ на данни.
• 4. Избор на методология за оценка.
• 5. Оценка на правото на ползване или собственост върху поземлен имот.
• 6. Оценка на подобрения (сгради, конструкции и др.) с помощта на няколко подхода.
• 7. Координиране на резултатите от оценката, получени чрез различни подходи.
• 8. Изготвяне на Протокол и Експертно заключение по оценката и предаването им на клиента.

Изложението на проблема (дефинирането на проблема) е много важен етап, тъй като изборът на адекватна методология за оценка зависи от качеството на работата на този етап, което ще предопредели нейните резултати в бъдеще.

Изложението на проблема включва следните стъпки:

идентификация на имота;

идентифициране на обекта на оценка;

определяне на дата за оценка;

установяване целта и функцията на оценяването;

установяване вида на оценката;

съставяне на ограничителни условия и запознаване на клиента с тях.

Нека разгледаме съдържанието на отделните етапи.

Идентификацията на обекти на недвижими имоти е установяване и писмено записване на наименованието на обекта, неговия правен статут, местоположение, физически състав и действителни характеристики.

При оценката е необходимо да се определят законните права, свързани с обекта. Клиентът може да има само лизинг или ограничено право да използва имота, или правата, свързани с имота, могат да представляват интерес в съвместно наемане или партньорство. Освен това имотът може да бъде обременен със запори или да има ограничения за зониране, които затрудняват използването му. По този начин законовите изисквания могат да ограничат степента, до която дадено имущество може да се използва.

Установяването на предмета на оценка е определянето на това, което подлежи на оценка: целият комплекс от имуществени права или само някои имуществени права (право на наем, на дял в общи права и др.).

Определянето на датата на оценка е много важен момент за целия процес на оценка, тъй като с течение на времето стойността на обектите на недвижими имоти може да се промени под въздействието на множество външни и вътрешни фактори. Датата на оценка е датата, на която се определя стойността на обекта на оценка. По правило датата на оценката се определя съвместно от оценителя и клиента и съвпада с датата на оглед на имота. В някои случаи датата на оценка може да бъде определена от трети страни, например данъчни власти или съдилища във връзка с неплатежоспособност на предприятие, ликвидационни комисии в случай на фалит на предприятие и др.

Установяването на целта и функцията на оценяването е един от най-важните етапи, който определя последващия избор на методология за оценяване, от която от своя страна основно зависят резултатите от оценяването.

Когато се формулира целта на оценката, е необходимо да се отговори на въпроса: какво се оценява? Целта на оценката определя вида на прогнозната стойност (базата на оценка), която трябва да се определи след установяване на целта, естеството на използваните данни, както и принципите и подходите, от които ще се ръководи оценителят при оценката на обекта. Следователно недвусмисленото определяне и фиксиране на целта на оценката се извършва точно на етапа на съвместно определяне на задачата от клиента и оценителя. Примери за цели могат да бъдат:

Определяне на пазарната стойност на пълните права на собственост върху сгради и конструкции на оценявания имот с правото на използване на поземления парцел;

Определяне на пазарната стойност на пълни права на собственост върху оценявания имот;

Определяне на ликвидационната стойност на имуществото и др.

Клиентът трябва да знае, че използването на получените резултати от оценката на недвижими имоти за цели, различни от посочените в изложението на проблема и в Доклада за оценка, е некоректно и недопустимо. Това се дължи на факта, че например методите за оценка на имот за последваща продажба се различават от методите за оценката му при осребряването му и др.

При формирането на функция за оценка е необходимо да се отговори на въпроса: защо е необходима оценка? Тоест функцията за оценка определя обхвата на нейното последващо използване.

Оценката може да бъде извършена при последваща покупка, продажба, кредитиране, наем, ликвидация, застраховка на имуществото и др. При поставяне на заданието и в Доклада за оценка е необходимо да се посочи за коя функция или функции ще бъдат получени резултатите от оценката използвани.

За една цел на оценка може да има няколко функции за оценка и обратно. Ето примери за някои комбинации от цели и функции за оценка:

Целта на оценката е да се определи пазарната стойност на пълните права на собственост върху оценяваната сграда; функция за оценка - резултатите от оценката ще бъдат използвани при вземане на решение относно продажбата на оценяваната сграда;

Целта на оценката е да се определи пазарната стойност на пълните права на собственост върху имота и правата за дългосрочен наем на парцела под него; оценъчна функция -- оценката може да се използва за: последваща продажба; кредитиране, обезпечено с оценен имот; издаване и пласиране на акции, продажба на акции на персонал; подялба на имущество;

Целта на оценката е да се определи пазарната стойност на неспециализираните дълготрайни активи и остатъчната възстановителна стойност на специализираните дълготрайни активи на предприятието; функция за оценка - резултатите от оценката ще се използват за определяне на справедливата стойност на дълготрайните активи, когато те се преоценяват с цел отразяването й в счетоводните и финансови отчети на предприятието.

В заключение на описанието на този етап бих искал да дам на клиента следния съвет - ако оценителят не може да помогне на клиента при установяване на целта и функцията на оценката или е объркан относно тези понятия, по-добре е незабавно да откаже неговата услуги, тъй като правилността на бъдещите резултати от оценката на такъв оценител е съмнителна.

Определянето на вида на стойността до голяма степен зависи от целта и функцията на оценката, както и от вида на имота. Има пазарни и непазарни бази за оценка.

Базите за пазарна оценка включват пазарна стойност и пазарна стойност при съществуваща употреба. Базите за непазарна оценка включват такива видове стойност като инвестиционна стойност, ликвидационна стойност, застрахователна стойност, данъчна стойност, възстановителна стойност, използваема стойност, остатъчна стойност, специална стойност. Определянето на вида на стойността е пряка и доста отговорна задача за оценителя, тъй като определя последващия избор на методология за оценка, включително избора на подходи, методи и процедури за оценка.

Изготвянето на ограничителни условия и запознаването на клиента с тях е последният етап от етапа на формулиране на проблема. Оценителят трябва да изготви списък с ограничителни условия и допускания, които съпътстват процеса на оценка на стойността на всеки недвижим имот. Ограничителните условия и предположения се формулират от оценителя и се съгласуват с клиента с цел взаимна защита на техните интереси. Това се прави с цел избягване в бъдеще, при извършване на оценка и съставяне на Протокол, на възможни конфликтни ситуации в отношенията между Клиент и Експерт. Всеки клиент трябва да изисква от Експерта разяснения за всеки от тях. Ако Експертът не е в състояние да направи това, неговите услуги трябва да бъдат отказани.

Основните ограничителни условия за оценка на стойността на недвижимите имоти:

• 1. При изготвяне на доклад за оценка на обект се използват прогнозни данни за бъдещи печалби и амортизационни отчисления, получени от клиента.
• 2. Финансовите и технико-икономическите характеристики на обекта, използван при оценката, се вземат или изчисляват въз основа на финансови отчети, без да се извършва специален одит на неговата надеждност и инвентаризация на имуществото.
• 3. По време на оценката не се извършва специална правна експертиза на документи, свързани с правото на собственост върху оценяваните обекти.
• 4. Прогнозите, съдържащи се в доклада, се основават на текущите пазарни условия и очакваните краткосрочни фактори, влияещи върху промените в търсенето и предлагането и оставащата икономическа ситуация през прогнозния период. Тези прогнози обаче подлежат на промяна поради променящите се условия в бъдеще.
• 5. Тази оценка е валидна само към датата на оценката, посочена в този доклад и за целите, посочени в него.
• 6. Клиентът гарантира: всяка информация, преценки, аналитични разработки на оценителя и други материали от този доклад ще бъдат използвани от него изключително в съответствие с целите на оценката.
• 7. Експертът-оценител и клиентът гарантират поверителността на информацията, получена от тях в процеса на оценка на имота, с изключение на случаите, предвидени от действащото законодателство на Руската федерация.
• 8. Докладът за оценка трябва да се разглежда като ограничено проучване, в което оценителят не е спазил всички изисквания за оценка на стандартите за оценка.
• 9. Заключението и докладът за оценка на имота представляват гледната точка на експерт-оценителя без никакви гаранции от негова страна относно последващата продажба на имота.
• 10. Експертът-оценител не дава никакви гаранции или задължения относно безопасността на имуществото и липсата на нарушения на действащото законодателство.
• 11. Клиентът предоставя на експерт-оценителя цялата информация, необходима за оценката, включително технически паспорт на обекта, баланси и отчети за резултатите от дейността за последните четири години, текстовете на споразумения с трети страни, документи, потвърждаващи собственост на имота и други документи. Експертът-оценител има право да получи информация за необходимия за оценка имот директно от държавните органи.

При невъзможност да се получат пълните документи и информация, необходими за оценката, включително от трети лица, оценителят трябва да отрази това в доклада си. Експертът-оценител не носи отговорност за изводи, направени въз основа на документи и информация, съдържащи невярна информация.

12. Клиентът осигурява лично запознаване на експерт-оценителя с имота и възможност за допитване до администрацията.

Предварителен оглед на обекта и сключване на Договор за оценка е вторият етап от процеса на оценка, състоящ се от оглед на обекта, запознаване с първоначалната информация за него и установяване на източниците на неговия произход, изготвяне и подписване на Договор за експертна оценка с приложение към нея - задание за оценка и разработване на календарен план.

Клиентът трябва да знае, че колкото по-пълна и подробна информация за обекта предостави на Експерта, толкова прогнозната стойност на обекта ще отговаря на истината. Понякога клиентът иска от Експерта спешно да направи оценка на имота и последният се съгласява да извърши тази работа, без да посещава обекта.

Това е едно от най-сериозните нарушения на стандартите за професионална дейност на оценителя.

След оглед на обекта и преговори обикновено се сключва Споразумение между клиента и Експерта, в което се определят правата и задълженията на страните, стойността на оценителските услуги, сроковете за изпълнение на работата, условията за поверителност на взаимно предоставените данни и документи и други специални условия, които двете страни считат за необходимо да включат в Споразумението. Договорът се придружава от задача, съдържаща името на клиента и Експерта, дефиниране на предмета и датата на оценката, целта и функцията на оценката, вида(овете) на прогнозната стойност, ограничителни условия и предположения. .

На този етап се разработва план за оценка. Разработването на план за оценка е необходимо, за да се избегне дублирането и да се намалят разходите за труд и времето за оценка. Планът ви помага да се съсредоточите само върху тези фактори, които всъщност определят цената на имота.

Решаващата стъпка при изготвянето на план за оценка е изготвянето и подаването на писмено искане за хонорар на оценителя, чийто размер зависи от сложността на решавания проблем, размера на очакваните разходи, правната надеждност на работата и набор от предоставяни услуги. Таксата се заплаща под формата на еднократна сума или почасово плащане. Не се допуска определяне на такса като процент от стойността на оценката на имота. Както е известно, в световната практика размерът на заплащането е 50-150 долара за 1 час работа на оценител.

Етап 3 е събиране и анализ на данни.

Надеждността на заключенията на оценителя зависи от количеството и качеството на данните, използвани в неговата работа. Неточни или ненадеждни данни могат да доведат до неоснователно заключение за оценка. В процеса на търсене и проверка на изходните данни оценителят трябва да отговори на следните въпроси:

• 1. Всички събрани данни необходими ли са за целите на оценката? Излишната или излишна информация, включена в доклада за оценка, не повишава надеждността на резултата.
• 2. Потвърдени ли са получените данни? За да направи това, оценителят трябва лично да инспектира имота, да получи потвърждение на информация от осведомени лица за продажби на сравними имоти: уверете се, че финансовите показатели, използвани при изчисляването на очаквания поток от приходи, са сравними с данните за подобни имоти, налични на пазара .
• 3. Има ли причина да смятаме, че данните са неточни? По време на обработката на данните е необходимо да се идентифицират и отстранят възможни изкривявания или отклонения.

Данните, които трябва да бъдат събрани, вземат предвид следните фактори: икономически, социални, правителствени, правни и екологични фактори, както и местоположението на оценявания имот. Такава база данни може да се формира на базата на информация от вестници и списания с икономическо естество, като: „Икономика и живот“, „Руски икономически журнал“, „Финансови новини“, „Експерт“ и др. или получена чрез международна компютърна мрежа Интернет. Също така е важно да се намерят данни за региона, в който се намира обектът, което влияе върху неговата стойност. Това са данни за града и микрорайона, като се вземат предвид информацията за нивата на цените и заетостта, характеристиките на населението и неговите предпочитания по отношение на недвижимите имоти.

Специалните данни трябва да включват документи за правото на собственост върху собственост (заглавие), данни за държавна регистрация на права на собственост, описание на физическите параметри на недвижими имоти и др.