Vlasnici, zakupci ili druga zainteresovana fizička i pravna lica mogu se obratiti procjeniteljima u različitim slučajevima. Najčešće situacije kada su potrebne usluge procjenitelja nekretnina su:

procjena za potrebe kolaterala- radi donošenja odluke o davanju kredita obezbeđenog nekretninama banka može zahtevati od zajmoprimca da dostavi izveštaj o proceni koji je popunila procenjivačka organizacija. Ovo može biti potrebno i prilikom zalaganja komercijalne nekretnine i prilikom dobijanja odobrenja za hipotekarni kredit za stan. Neke banke prihvataju samo izvještaje koje popunjavaju posebno akreditovane kompanije, dok neke ne ograničavaju zajmoprimce u izboru procjenitelja. Međutim, u svakom slučaju, banka provjerava dostavljene izvještaje, tako da morate kontaktirati kompaniju od povjerenja sa relevantnim iskustvom;
procjenu vrijednosti za potrebe transakcije kupovine i prodaje- u nekim slučajevima, češće kada je jedna od strana u transakciji država ili državna preduzeća, procjena je obavezna, međutim izvještaj može poslužiti i kao dodatni argument prilikom pregovaranja između strana ili pomoći nekom od strane u donošenju odluke o ceni prodaje ili kupovine imovine (ovakva procena se često naziva procenom za potrebe menadžmenta);
procena zakupnine- procjenitelji se uglavnom kontaktiraju kada su jedna od strana u transakciji organizacije u potpunom ili djelimičnom vlasništvu države ili kada se državna imovina daje u zakup. Privatni vlasnik također može podnijeti zahtjev za procjenu zakupa, međutim, to je u praksi mnogo rjeđe - privatni zakupci i privatni zakupci obično se dogovaraju o cijeni zakupa bez uključivanja procjenitelja (izuzetak su transakcije između povezanih lica - ovdje može biti izvještaj procjenitelja argument u slučaju problema sa poreskim organima o objektivnosti iznosa zakupnine);
procjena vrijednosti za računovodstvene svrhe- bilansiranje, revalorizacija osnovnih sredstava i dr. radi doprinosa u odobrenom kapitalu, osiguranju iu drugim slučajevima kada procena nije potrebna za izvršenje transakcije prodaje ili kupovine;
osporavanje katastarske vrijednosti- da biste se prijavili komisiji za osporavanje ili sudu, po pravilu vam je potreban izvještaj o procjeni (u ranijim publikacijama smo razmatrali slučajeve kada je procjena potrebna u ove svrhe, a kada nije);
ocjenjivanje u raznim vrstama pravnih sporova i drugim predmetima procjene.

Ko vrši procjenu?

Izvještaj o procjeni nekretnina može potpisati procjenitelj koji je član samoregulatorne organizacije procjenitelja, ima važeći kvalifikacijski certifikat iz oblasti „Procjena nekretnina“, a također ima policu osiguranja profesionalne djelatnosti kod osiguranika. iznos od najmanje 300.000 rubalja. Organizacija za procjenu koja može vršiti procjenu, u skladu sa važećim zakonodavstvom, mora imati najmanje dva procjenitelja u radnom odnosu, od kojih svaki mora imati najmanje jedno važeće uvjerenje o kvalifikaciji (mogu biti najviše tri: uz procjenu nekretnina , izdaju se kvalifikacione potvrde u oblastima: procjena vrijednosti pokretne imovine" i "poslovna procjena"). Osigurana je djelatnost procjeničkih društava, kao i djelatnosti procjenitelja. No, licenciranje za radnje procjene je odavno ukinuto, pa su ponekad informacije koje se nalaze na internetu o potrebi za licencom za provođenje procjene zastarjele.

Izuzetak je forenzičko ispitivanje. Ako je izvještaj o procjeni potreban za odlazak na sud, i dalje ga mora popuniti kompanija za procjenu. Međutim, ako sud u toku postupka odredi ispitivanje radi utvrđivanja vrijednosti, njegovo provođenje je regulisano Federalnim zakonom br. 73-FZ „O državnim forenzičkim stručnim aktivnostima u Ruskoj Federaciji“, a ne Federalnim zakonom br. 135. -FZ, koji reguliše aktivnosti vrednovanja, „O aktivnostima procene u Ruskoj Federaciji“. 73-FZ utvrđuje zahtjeve za forenzičke stručnjake koji se razlikuju od zahtjeva za procjenitelje utvrđenih 135-FZ, stoga, u nekim slučajevima, forenzički procjenitelj može biti osoba koja ima odgovarajuću stručnu obuku, ali nema pravo potpisivanja izvještaja o procjeni (rezultat sudskog ispitivanja je stručno mišljenje, a ne izvještaj o procjeni). Forenzičari se najčešće bave procjeniteljima, ali nešto drugo nije tako rijetko.

Kako se vrši procjena?

Sprovođenje bilo koje procjene regulirano je gore navedenim Federalnim zakonom br. 135-FZ, kao i Federalnim standardima vrednovanja: općim, koji se odnosi na procjenu svih vrsta imovine, i specijalizovanim - za nekretnine ovo je Federalni standard vrednovanja br. 7 “Procjena nekretnina”.

Sa metodološke tačke gledišta, koja se ogleda u zahtjevima regulatornih dokumenata, postoje tri pristupa procjeni: profitabilan, skupi i komparativni. U okviru svakog pristupa se koriste i različite metode u zavisnosti od vrste objekta, svrhe procjene, količine dostupnih tržišnih informacija ili raspoloživih dokumenata o predmetu procjene itd. Najčešće se u okviru jednog pristupa odabire samo jedna metoda, ali je moguće koristiti i nekoliko - bira ih procjenitelj na osnovu ukupno dostupnih informacija. Broj korišćenih pristupa je takođe zakonom ostavljen na diskreciono pravo procenjivača, ali on mora da opravda izbor pristupa koji se koristi u izveštaju.

Koristeći prihodovni pristup, procjenitelj modelira novčane tokove imovine koja se procjenjuje. Osnovna ideja pristupa je odnos između prihoda koji je objekt sposoban generirati i njegove vrijednosti. Češće se koristi za komercijalne nekretnine za iznajmljivanje, ali prisustvo tržišta iznajmljivanja sličnih nekretnina samo po sebi nije 100% osnova za primjenu prihoda. Na primjer, uprkos razvoju tržišta iznajmljivanja stanova, prihodovni pristup njihovoj procjeni se gotovo nikada ne koristi. U nekim slučajevima, metode prihoda se koriste kada se vrednuju objekti kroz posao. Komparativni pristup zasniva se na upoređivanju objekta sa takozvanim analognim objektima - objektima uporedive namjene sa objektom koji se procjenjuje i sa sličnim (ali ne nužno identičnim) karakteristikama - o kojima su dostupne informacije u vezi s ponuđenom cijenom ili stvarnom transakcijom. . Odabravši dovoljan broj analoga za obavljanje proračuna, procjenitelj posebnim metodama utvrđuje kolika bi trebala biti tržišna vrijednost objekta koji se procjenjuje, uzimajući u obzir poznate cijene analoga i razlike u karakteristikama između analoga i objekta koji se procjenjuje. Pristup se koristi za objekte kojima se dosta aktivno trguje na tržištu i praktično nije primjenjiv na procjenu jedinstvenih objekata ili objekata koji nemaju tržište prodaje.

Troškovni pristup zasniva se na ideji da nabavna cijena ne smije premašiti troškove stvaranja objekta sličnog kupljenom. U ovom slučaju, procjenitelj posebno procjenjuje trošak sticanja prava na zemljišnoj parceli i posebno poboljšanja koja se nalaze na njoj, uzimajući u obzir profit poduzetnika, dotrajalost i zastarjelost. Zbir dobijenih vrijednosti predstavlja tržišnu vrijednost objekta. Budući da vjerovatno nije sve u ovoj formuli jasno na svakodnevnom nivou, zadržimo se detaljnije na posljednjim komponentama. Dobit preduzetnika odražava činjenicu da je malo vjerovatno da će je vlasnik nekretnine prodati po cijeni izgradnje. Ako pretpostavimo da je izgradnja objekta trajala godinu dana i milion rubalja (uključujući i troškove sticanja prava na zemljišnu parcelu), onda je, na prvi pogled, logično pretpostaviti da je taj milion trošak objekta - zemljište sa objektom na njemu. Međutim, umjesto da ulaže novac u izgradnju, vlasnik je mogao barem svoj milion uložiti u banku, primajući prihod u iznosu kamate na depozit za godinu dana. Pretpostavlja se da razuman vlasnik, koji je uložio novac u izgradnju, ne bi trebao prodati objekat za manje od njegove cijene plus prihod ne manji od prihoda koji je mogao dobiti odabirom alternativnog načina ulaganja (ovo je samo jedan od opcije za određivanje profita poduzetnika, detaljnija rasprava o temi zahtijevat će posebnu publikaciju).

Istrošenost i zastarelost se odnosi na fizičko trošenje, čija je suština jasna iz naziva - uzrokovano je fizičkim starenjem predmeta, kao i funkcionalnom i vanjskom zastarjelošću. Funkcionalna zastarelost može nastati usled zastarelosti planskih ili inženjerskih rešenja objekta (s evaluativnog stanovišta, rekoncepcija trgovačkog kompleksa je način da se eliminiše upravo funkcionalna zastarelost), dok je eksterna zastarelost uzrokovana faktorima koji su spoljašnji. objekta (otvaranje nove trase, zbog čega je značajno opao protok kupaca na benzinskoj pumpi koja se nalazi na starom putu, a sa padom priliva kupaca pala je i njegova cijena; za takav plin stanica će postojati samo faktor vanjske zastarjelosti).

Za procjenu zemljišnih parcela slobodnih od razvoja ne koristi se troškovni pristup, a procjena zemljišne parcele kao jedna od faza troškovnog pristupa vrši se metodom prihoda ili uporednog pristupa.

Šta je potrebno za provođenje procjene?

Paket dokumenata potrebnih za procjenu će se razlikovati za različite vrste objekata i za različite svrhe procjene.

Obično su potrebni naslov ili prateća dokumenta za objekat:
izvod iz Jedinstvenog državnog registra nekretnina;
potvrda o pravu.

Prilikom procjene zakupnine:
važeći ugovor o zakupu ili nacrt ugovora;
katastarski pasoš;
tehnički pasoš (ili slične vrste dokumenata: pasoš hidrauličke konstrukcije i sl.);
tlocrti (katastarski pasoš ne sadrži uvijek čitljiv plan)
spisak prostorija, ponekad će biti poželjno dati podatke o stvarnoj vrijednosti zakupnina, registar zakupaca, dinamiku neiskorišćenosti objekta itd.;
materijale tehničkih pregleda i drugu dokumentaciju.

Njihova iscrpna lista formira se u fazi sklapanja sporazuma o procjeni ili na početku njegove provedbe, jer u nekim slučajevima, na osnovu rezultata proučavanja prvobitno dostavljenih dokumenata, može biti potrebno dati dodatne informacije.

Pošaljite svoj dobar rad u bazu znanja je jednostavno. Koristite obrazac ispod

Studenti, postdiplomci, mladi naučnici koji koriste bazu znanja u svom studiranju i radu biće vam veoma zahvalni.

Objavljeno na http://www.allbest.ru/

• UVOD
• POGLAVLJE 1.
• 1.1 NEKRETNINE KAO PREDMET OBEZBEĐENJA
• 1.2
• POGLAVLJE 2. PROCENA TRŽIŠNE VREDNOSTI NEKRETNINE ZA SVRHU ZALOGE NA PRIMERU SKLADIŠNE ZGRADE
• 2.1 OPIS OBJEKTA PROCJENE
• 2.2 ANALIZA TRŽIŠTA OBJEKTA VREDNOVANJA
• 2.3 UTVRĐIVANJE TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI OBJEKTA PROCJENE
• POGLAVLJE 3. PREPORUKE ZA UNAPREĐENJE AKTIVNOSTI PROCJENA NEKRETNINA U svrhu kolaterala
• ZAKLJUČAK
• BIBLIOGRAFIJA
• APLIKACIJE
• UVOD

Procjene nekretnina su sada relevantne i bit će relevantne sve dok imovina postoji. U Rusiji postoji aktivno formiranje i razvoj tržišta nekretnina i sve veći broj građana, preduzeća i organizacija sudjeluje u transakcijama nekretninama.

Za mnoge transakcije s nekretninama i drugim objektima procjene, zaključak procjenitelja može biti ne samo poželjan, već i strogo obavezan. Procjeniteljska djelatnost kao predmet zakonske regulative predstavlja, s jedne strane, uslugu procjenitelja - nezavisnog stručnjaka za utvrđivanje tržišne vrijednosti, as druge strane, pravni faktor koji utvrđuje vrijednost predmeta procjene za određene namjene. u ugovoru o proceni.

Vrednovanje u svrhe kolaterala jedan je od najrelevantnijih aspekata praktične upotrebe teorije vrednovanja, jer je jedna od najpopularnijih vrsta usluga na tržištu procjene.

Prilikom odabira imovine za zalog, najatraktivniji su objekti nekretnina. Ova „atraktivnost“ se objašnjava prvenstveno pouzdanošću založenog objekta, kako u fizičkom aspektu - nemogućnosti njegovog premještanja, tako i u pravnom - obaveznom državnom registracijom (prisustvo zaloge ne dozvoljava prodaju predmeta zaloge). predmet bez obavještavanja zalogoprimca).

Greške u procjeni vrijednosti kolaterala su prilično skupe za banku, a greške i u jednom i u drugom smjeru dovode do negativnih posljedica. Precijenjeni kolateral je prepun gubitaka u slučaju neispunjavanja obaveza, podcijenjen ograničava obim kreditiranja (barem u mnogim bankama) i, shodno tome, dovodi do gubitka prihoda. Odnosno, banka je najviše zainteresovana za objektivnu procjenu vrijednosti kolaterala, suprotno uvriježenom mišljenju da je za banku korisno potcijeniti vrijednost.

Gore izneseni argumenti su odredili relevantnost odabrane teme.

Predmet diplomskog rada bila je procjena tržišne vrijednosti nekretnina za potrebe kolaterala.

Predmet istraživanja u radu bila je magacinska zgrada.

Datum utvrđivanja tržišne vrijednosti magacinskog objekta: 01.07.2010

Datum izrade diplomskog rada: 09.12.2010

Svrha ovog diplomskog rada bila je da se analiziraju teorijske osnove vrednovanja nekretnina i njihova praktična implementacija na primjeru procjene vrijednosti skladišne ​​zgrade, uzimajući u obzir posebnosti korištenja rezultata vrednovanja za kolateral.

Za postizanje ovog cilja riješeni su sljedeći zadaci:

Analizirati teorijske osnove procjene vrijednosti nekretnina za potrebe kolaterala;

Ilustrujte primjenu i ograničenja metoda i pristupa procjeni vrijednosti nekretnina u svrhe kolaterala.

Analizirati početne informacije, grupirati dobijene podatke, sastaviti kratak pregled tržišta nekretnina na datum procene;

Pravdati i koordinirati rezultate procjene tržišne vrijednosti skladišne ​​zgrade za potrebe kolaterala;

POGLAVLJE 1.TEORIJSKI OKVIR ZA PROCJENU NEKRETNINE U SVRHU OBEZBEĐENJA

1.1 NEKRETNINE KAO PREDMET OBEZBEĐENJA

Koncept "nekretnine" uključuje prilično širok spektar objekata. Uključuje: objekte nekretnina za kancelarijske, maloprodajne, magacinske svrhe: objekte koje koriste preduzeća uslužnog sektora (auto kuće i autoservise, autopraonice, hoteli itd.); proizvodni objekti (radionice i fabričke zgrade itd.). Sve gore navedene objekte vlasnici mogu smatrati kolateralom, koji služi kao osiguranje za kreditnu transakciju.

Treba napomenuti da pored pitanja procjene, zalog utiče na značajno područje pravnog područja. Stoga ćemo prije razmatranja kruga pitanja vezanih za procjenu tržišne vrijednosti nepokretnosti u svrhu kolaterala utvrditi granice pravnog polja.

Pravni okvir u oblasti obezbeđenja nepokretnosti

Glavni regulatorni dokumenti koji regulišu zalog nekretnine su:

Građanski zakonik Ruske Federacije, prvi dio;

Zemljišni zakonik Ruske Federacije;

Federalni zakon „O državnoj registraciji prava na pokretnoj imovini i transakcijama sa njom“ br. 122-FZ;

Savezni zakon od 16. jula 1998. br. 102-FZ „O hipoteci (zalogu nekretnina)”.

U skladu sa važećim zakonodavstvom (Savezni zakon „O aktivnostima vrednovanja u Ruskoj Federaciji“, član 8), u vezi sa svrhom kreditiranja, provođenje procene objekata koji se procenjuju je obavezno u sledećim slučajevima:

Učešće u transakciji procijenjenih objekata u vlasništvu Ruske Federacije, u cijelosti ili djelimično od strane Ruske Federacije, konstitutivnih subjekata Ruske Federacije ili opština, uključujući prilikom utvrđivanja vrijednosti procijenjenih objekata u vlasništvu Ruske Federacije, konstitutivnih subjekata Ruske Federacije ili opština, kao predmet zaloge;

Prilikom dodjele dužničkih obaveza povezanih sa objektima procjene koji pripadaju Ruskoj Federaciji, konstitutivnim entitetima Ruske Federacije ili opštinama;

Prilikom prijenosa objekata procjene vrijednosti koji pripadaju Ruskoj Federaciji, konstitutivnim subjektima Ruske Federacije ili općinama, kao doprinos u odobreni kapital, sredstva pravnih lica, kao i kada se pojavi spor o vrijednosti predmeta procjene, uključujući hipoteku kreditiranje fizičkih i pravnih lica u slučajevima nastanka sporova o vrijednosti imovine pod hipotekom.

Definicija imovine

Definicija nekretnina data je u Građanskom zakoniku Ruske Federacije prema čl. 130 Građanskog zakonika Ruske Federacije „...Nepokretne stvari (nekretnine, nekretnine) uključuju zemljišne parcele, podzemne parcele i sve što je čvrsto povezano sa zemljištem, odnosno objekte čije je kretanje bez nesrazmjerne štete nemoguće , uključujući šume, višegodišnje zasade, građevinske objekte, nedovršene građevinske projekte. Nekretnina uključuje i avione i pomorske brodove, plovila unutrašnje plovidbe, svemirske objekte koji podliježu državnoj registraciji.”

Prema OKZ-u, „nekretnina uključuje zemljište i sve stvari koje su prirodno vezane za zemljište -- kao što su drveće i minerali, i sve stvari koje dodaju ljudi, kao što su zgrade i poboljšanja imovine. Svi trajni priključci na objekte, kao što su vodovodni sistemi, sistemi grijanja i hlađenja, električne instalacije, te ugrađeni objekti kao što su ski liftovi i liftovi, također su dio nekretnine. Nekretnina uključuje sve priključke - i podzemne i nadzemne."

Predmet zaloga ne mogu biti sljedeće nekretnine:

1. Zgrade neodređene namjene;

2. Objekti koji su u skladu sa utvrđenom procedurom prepoznati kao nepodobni za upotrebu (vanredni, locirani u miniranim područjima, na otpadnim područjima termoelektrana, u kraškim zonama, oštećeni usljed elementarnih nepogoda ili požara);

3. Neovlašteni objekti bez vlasnika;

4. Objekti koji nisu prošli državnu registraciju na propisan način.

Treba imati u vidu da Ugovor o zalogi nepokretnosti (hipoteka) stupa na snagu od momenta upisa u teritorijalnu jedinicu Federalne registarske komore. Ugovor koji nije prošao državnu registraciju je nevažeći.

Istovremeno sa zalogom imovine, upisuje se i zaloga prava korištenja (vlasništva, uključujući zajedničko vlasništvo, gospodarsko upravljanje ili zakup) na zemljišnoj parceli, čime se osigurava funkcionisanje zgrade u slučaju da ta prava pripadaju vlasnik zgrade.

Član 62. Saveznog zakona „O hipoteci (zaloga nepokretnosti od 16. jula 1998. br. 102-FZ) navodi zemljišne parcele koje mogu biti predmet zaloge (hipoteke):

1. Zemljišne parcele se mogu staviti pod hipoteku na osnovu ugovora o hipoteci u onoj mjeri u kojoj odgovarajuće zemljište na osnovu saveznog zakona nije isključeno iz prometa ili nije ograničeno u prometu.

1.1. ako se zemljišna parcela prenosi po ugovoru o zakupu na građanina ili pravno lice, zakupac zemljišne parcele ima pravo založiti pravo zakupa na zemljišnoj parceli u roku trajanja ugovora o zakupu zemljišne parcele uz saglasnost vlasnika zemljišne parcele;

2. u slučaju zajedničkog ili zajedničkog vlasništva nad zemljišnim parcelama iz stava 1. ovog člana, hipoteka se može zasnovati samo na zemljišnoj parceli u vlasništvu građanina ili pravnog lica, izdvojenom u naturi iz zemljišta koje je zajedničko ili zajedničko vlasništvo.

U članu 63. navedene su zemljišne parcele koje nisu predmet hipoteke:

· nije dozvoljena hipoteka zemljišta koje je u državnoj ili opštinskoj svojini u skladu sa ovim saveznim zakonom;

· nije dozvoljena hipoteka dijela zemljišne parcele čija je površina manja od minimalne veličine utvrđene propisima konstitutivnih entiteta Ruske Federacije i propisima lokalnih samouprava za zemljište različite namjene i dozvoljene namjene .

Sadašnja sudska praksa ukazuje na mogućnost zalaganja nepokretnosti bez istovremenog zalaganja zemljišne parcele „... kada založni dužnik nije vlasnik ili zakupac zemljišne parcele, ima pravo zaloga samo na zgradu (objekt). Takav sporazum nije nevažeći."

U tom slučaju potrebno je dokumentirati nepostojanje takvih prava od vlasnika zgrade. Takva potvrda može biti izvod iz Jedinstvenog državnog registra ili (u nedostatku informacija iz Jedinstvenog državnog registra) potvrda zemljišnog organa. Prilikom davanja prostora u zalogu potrebna je zaloga prava korištenja zemljišta ako vlasnik prostora ima takva prava (sa ili bez dodjele u naravi).

U tabeli. 1 opisuje moguće opcije za posedovanje prava, vlasništvo nad zemljišnom parcelom i daje relevantne komentare koji ukazuju na glavne tačke na koje treba obratiti pažnju prilikom formiranja kolateralne mase i izvođenja radova na proceni vrednosti.

Table 1

	Moguće opcije	Komentari
	Zemljišnopravni odnosi nisu formalizovani	Ako pravo vlasništva na zgradi i pravo korištenja zemljišta pripadaju različitim licima, upis zaloga prava korištenja zemljišta nije potreban, ali je za takvu potvrdu potreban dokumentarni dokaz o nepostojanju tih prava od strane vlasnika zgrade. izvod iz Jedinstvenog državnog registra ili (u nedostatku podataka u Jedinstvenom državnom registru) potrebna je potvrda zemljišnog organa. Prilikom davanja prostora u zalogu potrebna je zaloga prava korištenja zemljišta ako vlasnik prostora ima takva prava (sa dodjelom u naravi ili dodjelom)
	Zemljišnopravni odnosi su formalizovani
	Vlastiti	Najpoželjnija opcija za kolateral. Potrebno je obratiti pažnju na usklađenost namjene objekta sa sadašnjom i prisutnost tereta
	Trajna (neograničena) upotreba	Zemljišna parcela u vlasništvu hipotekara sa pravom svojine (trajnog) korišćenja nije predmet hipoteke.* Prema tački 2 člana 3 Federalnog zakona „O stupanju na snagu Zemljišnog zakonika Ruske Federacije“ od 25. oktobra 2001. br. 137-FZ, pravna lica, osim onih navedenih u tački 1. art. 20. Zakona o zemljištu Ruske Federacije, pravna lica su dužna da preregistruju pravo trajnog neograničenog korišćenja zemljišnih parcela na pravo zakupa do 1. januara 2010. godine u skladu sa pravilima člana 36. Zakona o zemljištu Ruska Federacija. Prilikom davanja u zalog takvih objekata potrebno je predvidjeti da u slučaju preknjižbe prava korištenja zemljišta, vlasnik ili zakupac zemljišne parcele mora sklopiti dodatni ugovor uz ugovor o hipoteci, prema kojem ili pravo zakupa zemljište ili pravo svojine prenosi se kao zalog zajedno sa zgradom ili prostorom
	Najam (dugoročni ili kratkoročni)	Dužina zakupa se mora uzeti u obzir prilikom izrade procjene.
Treba uzeti u obzir:	Ako je parcela veća od građevinske površine. Potrebna je analiza kako bi se utvrdilo da li postoji dodatna vrijednost zemljišne parcele ako je njena površina veća od površine potrebne za puno funkcionisanje objekta.
	Ako je registrovano samo gradilište, onda je u takvoj situaciji potrebno pažljivo i razumno pristupiti pitanjima formiranja vrijednosti objekta. U tekstu je dat primjer slične situacije koja se javlja prilikom ocjenjivanja trgovačkog centra
*Prema tački 1. čl. 6 Saveznog zakona „O hipoteci (zalogu nepokretnosti)” od 16. jula 1998. godine br. 102-FZ, hipoteka se može osnovati na imovini koja pripada hipotekarnom vjerovniku po pravu svojine ili po pravu privrednog upravljanja, tj. pravo trajnog (neograničenog) korišćenja nije uključeno među prava koja se prenose kao kolateral. Istovremeno, u skladu sa stavom 4. člana 36. Zakona o zemljištu Ruske Federacije, građani ili pravna lica koja posjeduju zemljišne parcele s pravom trajnog (trajnog) korištenja nemaju pravo raspolaganja ovim zemljišnim parcelama. , a prenos imovine kao kolaterala pretpostavlja i raspolaganje tom imovinom. Zemljišne parcele koje se prenose građanima i organizacijama na trajno (neodređeno) korišćenje su državna ili opštinska svojina, a hipoteka zemljišnih parcela u državnoj ili opštinskoj svojini nije dozvoljena (član 63. Saveznog zakona „O hipoteci (zalogu na nepokretnosti)“) .

1.2 ANALIZA PRISTUPA PROCJENI VRIJEDNOSTI NEKRETNINA ZA POLOGANE NAMJENE

Ruska zakonodavna praksa reguliše upotrebu komparativnog, troškovnog i dohodovnog pristupa prilikom procene nekretnina.

Izbor jednog ili drugog pristupa zavisi od prirode nekretnine koja se vrednuje, njenog tržišnog okruženja, suštine tipičnih motiva i postupaka potencijalnih stanodavaca i zakupaca, dostupnosti i kvaliteta potrebnih početnih informacija.

Za formiranje tržišne vrijednosti nekretnine potrebno je izvršiti sljedeće faze rada:

1. izvrši analizu tržišta komercijalnih nekretnina;

2. formira mišljenje o prednostima i nedostacima lokacije objekta procjene;

3. analizirati najbolje i najefikasnije korištenje (kao dio procjene nepokretnosti u svrhu kolaterala, ova analiza se koristi u određenim situacijama, ali u većini slučajeva nije potrebna, jer se pretpostavlja da će objekat biti založen na osnovu njegova trenutna upotreba);

4. biraju pristupe ocjenjivanju;

5. izvršiti proračune u okviru odabranih pristupa;

6. formirati konačan zaključak o trošku.

Hajde da se zadržimo na glavnim tačkama koje se moraju uzeti u obzir u svakoj od gore navedenih faza prilikom procene nepokretnosti u svrhe kolaterala.

Analiza tržišta

Kvalitetna analiza tržišta u velikoj mjeri određuje pouzdanost konačnog rezultata procjene.

Analiza tržišta je usko povezana sa analizom likvidnosti. Na primjer, prilikom procjene proizvodnog objekta potrebno je analizirati potražnju za proizvodnim prostorima (potražnjene površine, dizajn i stanje), kao i analizu ponude sličnih objekata.

Treba napomenuti da je pri procjeni u svrhu kolaterala likvidnost važna karakteristika kolaterala i u mnogim slučajevima nam omogućava da procijenimo koliko brzo se dug kredita može otplatiti korištenjem prava hipotekarnog povjerioca na kolateral. Ispravno formiranje zaključka o stepenu likvidnosti objekta nekretnine omogućava vam da dobijete informisano mišljenje o njegovoj vrijednosti i donesete odluku o visini popusta na kolateral.

Značajni faktori koji utiču na likvidnost nekretnina su: lokacija, fizičke karakteristike objekta (istrošenost, komunalno stanje), veličina objekta, stanje na tržištu nekretnina u datom regionu i lokalitetu. Treba napomenuti da će usklađenost sa ovim faktorima, u većoj ili manjoj mjeri, odrediti dodjelu objekta određenoj klasi.

Kao pokazatelji likvidnosti, prosečno vreme izloženosti na određenom lokalitetu koristi se za objekte istog tržišnog segmenta kao i razmatrani i sličnih po osnovnim karakteristikama.

Predlaže se sljedeća gradacija likvidnosti imovine u zavisnosti od vremena prodaje:

Glavni zadaci u okviru analize tržišta su:

· formiranje objektivnog mišljenja o tome koje su transakcije u većoj mjeri zastupljene za objekte koji su slični onome koji se vrednuje (poslovi zakupa ili transakcije kupoprodaje);

· identifikacija analoga za izračunavanje stope zakupa (sa dohodovnim pristupom) i za uporedni pristup;

· utvrđivanje odnosa između zakupnina različitih tipova objekata (stopa zakupa maloprodajnog prostora u odnosu na zakupninu poslovnog prostora, itd.).

Prilikom izrade Izvještaja o procjeni komercijalne nekretnine u svrhu obezbjeđenja, tekstualni dio ovog dijela Izvještaja mora sadržavati sljedeće podatke:

1. kratak opis segmenata gradskog tržišta komercijalnih nekretnina;

2. karakteristike domaćeg tržišnog segmenta (prosječne cijene zakupa i prodajne cijene po 1 m2 na dan, dinamika rasta u odnosu na prošlu godinu, prosječan nivo neiskorišćenosti tržišta, prosječan nivo troškova poslovanja sličnih objekata (u apsolutni ili relativni termini);

3. prisutnost investicionih projekata u gradu koji se odnose na izgradnju ili rekonstrukciju objekata ove vrste (opis, karakteristike, izvođač, ukupni troškovi ulaganja, trenutno stanje).

Opis lokacije I predmet procjene

Lokacija je jedan od ključnih parametara koji određuje moguću isplativost objekta. Neispravno određivanje ovog parametra može dovesti do formiranja nepouzdane vrijednosti imovine koja se procjenjuje.

Glavni faktori koje treba uzeti u obzir prilikom opisivanja lokacije nekretnine koja se procjenjuje su:

-- za kancelarijsku nekretninu - lokacija u „poslovnoj“ četvrti grada (likvidnija imovina) ili obrnuto, lokacija duboko u industrijskoj lokaciji (moguće poteškoće u realizaciji), pogodna transportna dostupnost, itd.;

za maloprodajni objekat - lokacija u maloprodajnom hodniku (ili, obrnuto, duboko u „slepoj“ ulici), intenzitet saobraćaja, popularnost mesta, itd.;

za magacinsku nekretninu - prometnu dostupnost, dostupnost infrastrukture (željeznička pruga i sl.), dostupnost svih potrebnih komunikacija u dovoljnim količinama (struja, plin, voda itd.).

Kada se opisuje lokacija objekta procjene, sasvim je jasno prikazati grafičke informacije na osnovu kojih možete razumjeti gdje se objekt procjene nalazi,

Izvor ovih informacija mogu biti elektronske i papirne karte grada. Navedimo primjer grafičke slike i kratak tekstualni opis lokacije objekta procjene.

Analiza najbolje i najbolje upotrebe

Budući da aktivnost procjene uključuje utvrđivanje tržišne vrijednosti, analiza najefikasnije upotrebe identifikuje najprofitabilnije i najkonkurentnije korištenje određene nekretnine.

Analiza najefikasnije upotrebe nekretnine uključuje provođenje detaljnog proučavanja situacije na tržištu, karakteristika imovine koja se vrednuje, utvrđivanje opcija za potražnjom na tržištu koje su kompatibilne sa parametrima nekretnine koja se vrednuje, izračunavanje profitabilnosti nekretnine. svaku opciju i procjenu vrijednosti imovine za svaku opciju upotrebe. Dakle, konačni zaključak o najefikasnijem korištenju može se donijeti tek nakon izračunavanja troškova.

Najbolja i najefikasnija upotreba nekretnine je korištenje slobodne ili uređene parcele koja je pravno moguća i pravilno projektovana, fizički izvodljiva, obezbjeđena odgovarajućim finansijskim sredstvima i pruža maksimalnu vrijednost.

Optimalna upotreba zemljišta određena je konkurentskim faktorima određenog tržišta kojem pripada imovina koja se procjenjuje, a nije rezultat subjektivne špekulacije vlasnika, graditelja ili procjenitelja. Stoga je analiza i odabir najefikasnije upotrebe, u stvari, ekonomska studija tržišnih faktora koji su značajni za predmet koji se vrednuje.

U većini slučajeva, analiza najbolje i najbolje upotrebe nije potrebna za procjenu u svrhe kolaterala. Prilikom procjene za potrebe kolaterala, ova analiza se provodi samo u slučaju jasne nedosljednosti između imovine koja se procjenjuje i njenog postojećeg korištenja. U tom slučaju treba izvršiti procjenu uzimajući u obzir promjene u namjeni objekta ako je takva namjena već određena i eksplicitno. (http://www.audit-it.ru/articles/appraisal/a109/188103.html).

U skladu sa Federalnim standardom vrednovanja br. 1, koji je odobrio Vympelz Ministarstva ekonomskog razvoja Rusije od 20. jula 2007. br. 256, postupak za procenu tržišne vrednosti sprovodi se korišćenjem tri pristupa:

Prihodovni pristup (pristup kapitalizacije ili diskontiranja prihoda pri vrednovanju nekretnina);

Pristup zasnovan na troškovima;

Komparativni pristup (tržišni pristup vrednovanju nekretnina).

Prije izračuna vrijednosti objekta vrednovanja za svaki od pristupa, opravdava se primenljivost pristupa vrednovanju.

Izbor jednog ili drugog pristupa, kao i metode u svakom od pristupa, vrši se na osnovu specifičnosti objekta koji se procjenjuje, karakteristika određenog tržišta i sastava informacija sadržanih u prikupljenim informacijama. Pristupi evaluaciji su, po pravilu, međusobno povezani i komplementarni.

Isplativ pristup na procjenu nekretnina u svrhu kolaterala

Troškovni pristup je skup metoda za procjenu vrijednosti procijenjenog objekta, na osnovu utvrđivanja troškova potrebnih za obnovu ili zamjenu procijenjenog objekta, uzimajući u obzir njegovo habanje.

Ovaj pristup pri procjeni za potrebe kolaterala se, po pravilu, koristi prilično rijetko. Međutim, u nekim slučajevima, na primjer, u nedostatku dovoljno razvijenog tržišta i informacija o njemu, pristup zasnovan na troškovima može biti jedini.

Upotreba troškovnog pristupa se definitivno može napustiti pri vrednovanju objekata za koje se može naći dovoljno velika količina tržišnih informacija, kao i kod vrednovanja prilično „starih“ objekata. Procjena troškovnog pristupa u ovom slučaju ne stvara dovoljno pouzdano mišljenje o mogućoj prodajnoj cijeni takvog objekta na tržištu.

Prilikom procjene relativno novih nekretnina, procjena se može koristiti kao prilično dobar vodič u nedostatku odgovarajuće količine tržišnih informacija, ali je potrebno pažljivo analizirati izračun koji je dao vlasnik (može se značajno razlikovati od prosječnih tržišnih pokazatelja). ).

Logika izvođenja radova u okviru troškovnog pristupa uključuje izvođenje sljedećih radnji:

procjenu troškova zamjene procijenjene zgrade (ili zamjenske cijene);

procjena visine poslovne dobiti (profita investitora);

proračun identifikovanih vrsta habanja;

procjena tržišne vrijednosti zemljišne parcele;

obračun konačne vrijednosti objekta procjene usklađivanjem troška zamjene za habanje, nakon čega slijedi povećanje rezultirajuće vrijednosti za cijenu zemljišne parcele.

Ova logika se može opisati kao sljedeća formula,
omogućavajući donošenje zaključka o trošku: objekta komercijalne nekretnine:

Cijena objekta = Sunce * (I -- I) + Zemlja, gdje

VS - trošak zamjene objekta procjene (ili zamjenski trošak) uzimajući u obzir dobit preduzetnika;

I je iznos utvrđenog trošenja predmeta;

Szem. -- vrijednost prava svojine na zemljišnoj parceli.

Procjena troškova zamjene

Trošak zamjene (RC) je trošak izgradnje nekretnine koja se procjenjuje kao nova, obračunat u tekućim cijenama, bez uzimanja u obzir habanja i koreliran. do datuma procjene.

Trošak zamjene može se izračunati na osnovu troškova reprodukcije ili cijene zamjene.

Trošak reprodukcije se podrazumijeva kao trošak izgradnje u tekućim cijenama na datum stvarnog vrednovanja tačne kopije zgrade koja se vrednuje, str. koristeći iste građevinske materijale, standarde i dizajn.

Troškovi zamjene utvrđuju se troškovima izgradnje po tekućim cijenama na dan stvarne procjene objekta jednake korisnosti primjenom savremenih materijala, standarda, projekata i arhitektonskih rješenja.

Kao što se vidi iz gornjih definicija, poželjniji je obračun troška zamjene, jer se u drugom slučaju obračunavaju troškovi izgradnje objekta koji se razlikuje od onog procijenjenog po karakteristikama, dok se procjena razlike u korisnosti upoređene zgrade su vrlo subjektivne.

S druge strane, izbor obračuna zamjenske cijene može biti opravdan i ako zgrada koja se procjenjuje ima niz znakova funkcionalnog habanja, što ne može a da ne umanji njenu komercijalnu privlačnost za potencijalnog kupca.

Općenito, izbor između cijene “reprodukcije” i cijene “zamjene” ovisi o mnogim faktorima: svrsi procjene, količini i kvalitetu prikupljenih informacija o objektu procjene, njegovim fizičkim karakteristikama itd.

Izvori informacija za izračunavanje troškova "reprodukcije" ili troškova "zamjene":

proračuni procjene (lokalne procjene, procjene objekata, obračuni konsolidovanih procjena);

Zbirke UPVS (zbirke agregiranih pokazatelja troška zamjene zgrada i objekata za revalorizaciju osnovnih sredstava po sektorima nacionalne privrede) Zbirke UPSS (troškovi su dati u cijenama iz 1969. godine):

kolekcije koje proizvodi kompanija Co-Invest (industrijske, stambene, javne zgrade, itd.) (trošak u cijenama 2009., 2010.);

Indeksi troškova izgradnje (odredbe Gosstroja, naplate Co-Investa) itd.

U praksi procjene vrijednosti koriste se sljedeće metode za određivanje punog troška zamjene:

1) Metoda uporednih jedinica,

2) Metoda raščlanjivanja po komponentama,

3) Metod kvantitativnog istraživanja.

Izbor metode je određen svrhom procjene i potrebnom preciznošću proračuna.

Metoda uporednih jedinica zasniva se na korištenju cijene izgradnje uporedne jedinice (1 kvadratni metar, 1 kubni metar) slične zgrade. Cijena uporedne jedinice analoga zahtijeva prilagođavanje utvrđenim razlikama između njega i objekta koji se procjenjuje (fizički parametri, dostupnost opreme koja se lako instalira, uslovi finansiranja, itd.).

Potpuni trošak zamjene procijenjenog objekta utvrđuje se množenjem prilagođenog troška uporedne jedinice sa brojem jedinica poređenja (površina, kubični kapacitet). Za određivanje iznosa troškova obično se koriste različiti referentni i regulatorni materijali, na primjer, „Agregirani pokazatelji troškova izgradnje“, „Zbirni pokazatelji troškova zamjene“.

Za izračun se koristi sljedeća formula:

Sn= S.s. H Dakle H TO 1 H TO 2 H TO 3 H TO 4 H TO 5,

gdje: Sn-- trošak objekta koji se procjenjuje;

S.s.- cijena 1m2 ili kubni metar tipične strukture na osnovni datum;

Dakle-- broj jedinica poređenja (površine ili zapremine objekta koji se procjenjuje)

TO 1 -- koeficijent koji uzima u obzir utvrđene razlike između procijenjenog objekta i odabrane tipske strukture u površini, zapremini i drugim fizičkim parametrima;

TO 2 -- faktor korekcije za lokaciju objekta;

TO 3 -- koeficijent promjene cijene građevinskih i instalaterskih radova u periodu između baznog datuma i datuma u trenutku procjene;

TO 4 -- koeficijent koji uzima u obzir dobit investitora;

TO 5 -- koeficijent koji uzima u obzir PDV (%).

Ova metoda se zasniva na cijeni jedinice poređenja tipičnog objekta ili analoga, pri odabiru kojeg je potrebno uzeti u obzir sličnost funkcionalne namjene, fizičkih karakteristika, klase konstruktivnih sistema, datuma puštanja objekta u rad i drugih karakteristika. .

Metoda komparativne jedinice procjenjuje vrijednost stavke po trošku zamjene. To je zbog činjenice da cijena uporedne jedinice koja se koristi u proračunima, u pravilu, ne predstavlja identičan objekt, već bliski analog.

Metoda razlaganja komponenti zasnovano na upotrebi kvalitativno različitih informacija. Pojedinačne građevinske komponente zgrade: temelj, zidovi, podovi itd. - procjenjuju se prema pokazateljima troškova, uključujući direktne i indirektne troškove potrebne za izgradnju jedinice zapremine određene komponente. Trošak cijele zgrade izračunava se kao zbir troškova svih komponenti koristeći formulu:

Gdje WITH zgrada - trošak izgradnje objekta u cjelini;

Vj-- volumen j- th komponenta;

Cj-- trošak po jedinici zapremine;

N-- broj dodijeljenih građevinskih komponenti;

Kn - koeficijent koji uzima u obzir postojeće razlike između procijenjenog objekta i odabrane tipske strukture (za identičan objekat Kn = 1);

Ki je koeficijent koji uzima u obzir ukupno habanje i habanje.

Metoda razlaganja komponenti ima nekoliko varijanti:

Metoda podugovaranja;

Analiza prema radnom profilu;

Alokacija troškova.

Metoda podugovaranja zasniva se na korišćenju informacija o ceni izvedenih radova po ugovorima o podugovoru koje zaključuje generalni izvođač sa specijalizovanim građevinskim organizacijama - podizvođačima. Potpuni trošak zamjene obračunava se kao zbir troškova svih podugovorenih građevinskih i instalacionih radova.

Profilna metoda uključuje procjenu pune zamjenske cijene kao zbroja troškova angažovanja pojedinih građevinskih stručnjaka (zidara, gipsara, stolara, itd.)

Metoda namjenskih troškova uključuje sistematsku upotrebu jedinica poređenja za procjenu različitih komponenti zgrada, nakon čega se sumiraju rezultati pojedinačnih procjena.

Metoda kvantitativne ankete podrazumeva izradu nove procene vrednog objekta u cenama na dan procene. U te svrhe vrši se detaljna kvantitativna i troškovna analiza, kao i kalkulacije troškova za građevinsko-montažne radove pojedinih komponenti i objekta u cjelini. Obračun uzima u obzir direktne troškove, režijske troškove i druge troškove koji predstavljaju punu procjenu za izgradnju procijenjenog objekta.

Metoda kvantitativne ankete daje najtačniji rezultat ukupnog troška zamjene, ali je najzahtjevnija i zahtijeva od procjenitelja praktična znanja iz oblasti projektovanja i procjene poslovanja.

Procjene vrijednosti preduzetništva profit (profit investitora)

Dobit preduzetnika (investitora) je nagrada koju tipični investitor (graditelj, developer) zahteva za rizik povezan sa izgradnjom projekta sličnog strukturi imovini koja se vrednuje.

U stvari, ova vrijednost odražava prosječnu dobit investitora koju realizacija projekta može donijeti, uključujući troškove upravljanja i organizacije izgradnje, opći nadzor i rizike vezane za izgradnju. U pravilu, prilikom formiranja ovog indikatora, ne obraćaju pažnju na fazu životnog ciklusa u kojoj se nalazi segment tržišta komercijalnih nekretnina, koji uključuje objekt koji se procjenjuje, na ovisnost njegove vrijednosti od obima. i vrijeme izgradnje, o tome da li su funkcije investitora (kupac) i graditelja odvojene (izvođač), od drugih faktora. Shodno tome, prilikom razmatranja Izvještaja važno je jasno identifikovati raspon dobiti preduzetnika (investitora) i utvrditi raspon trenutne prosječne tržišne vrijednosti.

Treba napomenuti da visina dobiti preduzetnika, u zavisnosti od stepena razvijenosti tržišta nekretnina i životnog ciklusa u kojem se nalazi određeni segment tržišta komercijalnih nekretnina, može varirati u značajnom rasponu. Na primjer, na tržištu komercijalnih nekretnina u Moskvi 2005. godine, ali prema podacima najvećih analitičkih agencija, profit poduzetnika u segmentu maloprodajnih nekretnina kretao se od 25 do 40% u 2006. i 2007. godini, što je smanjenje i stabilizacija; ovaj indikator je primećen. U praksi je teško doći do tržišnih podataka o dobiti, jer su one najčešće poslovna tajna.

Proračun identificiranih tipova habanja

Amortizaciju karakteriše smanjenje korisnosti nekretnine i njene potrošačke atraktivnosti sa stanovišta potencijalnog investitora.

Amortizacija se po pravilu izražava u smanjenju vrijednosti (amortizaciji) nekog objekta u određenom periodu zbog uticaja različitih faktora.

Ovisno o razlozima koji uzrokuju amortizaciju nekretnine, razlikuju se fizička, funkcionalna i vanjska vrsta habanja.

Fizičko pogoršanje. Odražava promjene u fizičkim svojstvima svojstva tijekom vremena (na primjer, defekti u strukturnim elementima). Fizičko trošenje je dva tipa: prvo se javlja pod uticajem operativnih faktora, drugo - pod uticajem prirodnih i prirodnih faktora.

Postoje četiri glavne metode za obračun fizičke amortizacije zgrada: stručna, troškovna, regulatorna (ili računovodstvena) i metoda izračunavanja vijeka trajanja zgrade.

Procenat fizičke dotrajalosti objekta koji se procjenjuje stručnom metodom utvrđuje se na osnovu Pravilnika za procjenu fizičke dotrajalosti stambenih zgrada. Vijek trajanja zgrade u cjelini ovisi o trajnosti njenih komponenti. Fizičko trošenje građevinskih elemenata izračunava se kao umnožak specifične težine konstruktivnog elementa zgrade i postotka istrošenosti ovog elementa podijeljen sa 100. Fizičko habanje i habanje cijele zgrade utvrđuje se kao ponderisani prosek svih elemenata zgrade. Stručna metoda utvrđivanja fizičkog dotrajalosti obično se koristi prilikom popisa nekretnina.

Postoji uklonjivo i nepopravljivo fizičko trošenje. Fizička odjeća koja se može skinuti pretpostavlja da su troškovi tekućih popravki manji od dodane vrijednosti objekta. Nepopravljivo fizičko trošenje smatra se kada je trošak otklanjanja kvara veći od troška koji će biti pridodat objektu. Svi građevinski elementi podijeljeni su u dvije kategorije: dugotrajni (temelji, zidovi, stropovi, itd.) i habajući (krovovi, ukrasne obloge, farbanje itd., odnosno oni elementi koji se mogu popraviti (restaurirati) tokom tekuće popravke).

Troškovna metoda uključuje određivanje troškova reprodukcije građevinskih elemenata. Pregledom se utvrđuje postotak istrošenosti svakog elementa zgrade, koji se zatim prevodi u vrijednosne izraze. Tačnija, prilagođena procjena troškova fizičke amortizacije se dobija kada se procenat amortizacije odredi kao ponderisani prosjek.

Standardna (ili računovodstvena) metoda za utvrđivanje fizičkog dotrajalosti zgrada uključuje korištenje Jedinstvenih stopa amortizacije za potpunu restauraciju osnovnih sredstava.

Kada se koristi metoda proračuna vijeka trajanja zgrade, koristi se nekoliko pojmova.

Ekonomski život je vrijeme tokom kojeg se predmet može koristiti za profit. Tokom ovog perioda, poboljšanja doprinose vrijednosti imovine; Ekonomski vijek nekretnine prestaje kada poboljšanja ne doprinose vrijednosti imovine zbog njene opšte zastarjelosti.

Fizički život objekta je period tokom kojeg zgrada postoji iu kojoj se može živjeti ili raditi. Fizički životni vijek završava kada se objekat sruši.

Efektivna starost se zasniva na proceni izgleda, tehničkog stanja i ekonomskih faktora koji utiču na vrednost objekta.

Hronološka starost je period koji je prošao od dana puštanja objekta u funkciju do dana procene.

Preostali ekonomski vijek zgrade je period od datuma procjene do kraja ekonomskog vijeka imovine. Renoviranje i nadogradnja nekretnine povećava njen preostali ekonomski vijek.

Standardni vijek trajanja (ili tipični fizički vijek) je vijek trajanja zgrada i objekata utvrđen propisima.

Funkcionalno trošenje objekta. Funkcionalna zastarelost je kada objekat ne zadovoljava savremene standarde u pogledu svoje funkcionalne korisnosti. Funkcionalna zastarjelost može se manifestirati u zastarjeloj arhitekturi zgrade, u pogodnostima njenog rasporeda, volumena, inženjerske podrške itd. Funkcionalna zastarelost je posledica uticaja naučnog i tehnološkog napretka u oblasti arhitekture i građevinarstva. Funkcionalno trošenje u domaćoj praksi naziva se zastarjelošću.

Funkcionalno habanje, poput fizičkog, može biti uklonjivo ili nepopravljivo. Funkcionalno habanje koje se može ukloniti može uključivati ​​restauraciju ugradbenih ormara, vodomjera i plinomera, vodovodne opreme, podova, itd. Kriterijum da li se habanje može ukloniti ili ne je poređenje iznosa troškova popravke sa iznosom primljene dodatne vrijednosti . Ako dobijena dodatna vrijednost premašuje trošak restauracije, tada se funkcionalno trošenje može ukloniti. Količina uklonjivog habanja utvrđuje se kao razlika između potencijalne vrijednosti zgrade u trenutku njene procjene sa ažuriranim elementima i njene vrijednosti na dan procjene bez ažuriranih elemenata.

Neuklonjivo funkcionalno habanje odnosi se na smanjenje vrijednosti zgrade zbog faktora koji se odnose na karakteristike kvaliteta zgrade. Štaviše, može postojati ili višak ili nedostatak kvalitetnih karakteristika. Na primjer, na tržištu iznajmljivanja dvosobni stanovi su traženiji u odnosu na jednosobne. Iznos ove vrste amortizacije izračunava se kao iznos gubitaka od zakupnine prilikom izdavanja ovih stanova, pomnožen množiocem bruto mjesečne zakupnine tipične za ovu vrstu stana. Dakle, iznos nepopravljivog funkcionalnog habanja određuje se kapitalizacijom gubitaka od zakupnine.

Eksterno (ekonomsko) habanje- ovo je smanjenje vrijednosti zgrade zbog negativne promjene njenog vanjskog okruženja, uzrokovane bilo ekonomskim ili političkim faktorima, ili drugim vanjskim faktorima. Razlozi vanjskog habanja mogu biti, na primjer, opći pad prostora na kojem se objekat nalazi, djelovanje države ili lokalne uprave u oblasti oporezivanja, osiguranja i druge promjene na tržištu zapošljavanja, rekreacije. , obrazovanje itd. Značajni faktori koji utiču na količinu spoljašnjeg habanja su neposredna blizina „neatraktivnih“ prirodnih ili veštačkih objekata: močvare, postrojenja za prečišćavanje otpadnih voda, restorani, plesni podiji, benzinske pumpe, železničke stanice, bolnice, škole, preduzeća itd. u većini slučajeva neuklonjivi.

Procjena tržišne vrijednosti zemljišne parcele

Procjena zemljišne parcele, po pravilu, je prilično složen i dugotrajan zadatak.

Razmotrimo glavne tačke na koje treba obratiti pažnju pri procjeni tržišne vrijednosti izgrađenih zemljišnih parcela kao dijela jedinstvene nekretnine, koja se najčešće nalazi u „kolateralnim“ situacijama.

Kada analizirate ugovor o zakupu zemljišta, morate obratiti pažnju na:

· ugovoreno vrijeme;

· postojanje tereta i služnosti, koje je potrebno dodatno analizirati kako bi se tereti uzeli u obzir prilikom izračunavanja tržišne vrijednosti nekretnine.

Prilikom analize katastarskog plana potrebno je obratiti pažnju na:

Granice zemljišne parcele;

Ne postoje direktna ograničenja mogućnosti dodatnog razvoja.

Izvještaj o procjeni mora evidentirati kategoriju zemljišta koja je navedena u potvrdi o vlasništvu ili katastarskom planu lokacije priloženom uz ugovor o zakupu.

Prilikom utvrđivanja procijenjenog prava na zemljišnoj parceli mogu postojati sljedeće vrste prava:

vlasništvo;

pravo trajne upotrebe;

pravo zakupa (dugoročni, kratkoročni).

Odabir metode i metode za obračun tržištatrošakzemljište

Glavne metode za vrednovanje zemljišnih parcela date su u „Metodološkim preporukama za određivanje tržišne vrednosti zemljišnih parcela“, odobrenim Naredbom Ministarstva imovine Rusije od 6. marta 2002. br. 568-r.

Treba napomenuti da prije početka obračuna cijene zemljišne parcele treba formirati zaključak o “koeficijentu gustine uređenosti” i mišljenje o “adekvatnosti” zemljišne parcele za puno funkcionisanje objekta.

Prilikom formiranja zaključka potrebno je utvrditi omjer površine zemljišne parcele i građevinske površine. Izvor informacija o građevinskoj površini može biti potvrda vlasnika, ili podaci iz tehničkih listova. ZTI objekata koji se nalaze na ovoj parceli.

U ovoj situaciji postavlja se pitanje kako dodijeliti potrebnu susjednu teritoriju. Da biste formirali informisano mišljenje o "adekvatnosti" zemljišne parcele, možete "poći" od postojećih SNIP-ova (ako ostaju relevantni u odnosu na moderne objekte) ili od zahtjeva profesionalnih programera koji provode investicione projekte koji se odnose na komercijalni razvoj.

Komparativni pristup procjeni vrijednosti nekretnina za potrebe kolaterala

Uporedni pristup je jedan od najčešće korištenih pristupa prilikom procjene nekretnina u svrhu kolaterala.

Ovaj pristup vrednovanju zasniva se na principu supstitucije. Zasniva se na pretpostavci da razborit kupac neće platiti više za predmet koji je stavljen na prodaju od onoga za koji se može kupiti sličan kvalitet i prikladnost. Uporedni pristup zasniva se na zavisnosti vrijednosti procijenjenog objekta od prodajne cijene sličnih objekata. Svaka uporediva prodaja se upoređuje sa predmetnom imovinom. Usklađene su uporedive prodajne cijene kako bi se odrazile značajne razlike između njih.

Komparativni pristup uključuje nekoliko koraka.

1. faza. Proučava se stanje i trendovi razvoja tržišta, a posebno segmenta kojem pripada objekt koji se procjenjuje. Identificiraju se objekti koji su najusporedljiviji sa onim što se procjenjuje.

2. faza. Informacije o analognim objektima se prikupljaju i verificiraju; prikupljene informacije se analiziraju i svaki analogni objekat se poredi sa objektom koji se vrednuje.

3. faza. Na osnovu utvrđenih razlika u cjenovnim karakteristikama upoređenih objekata, vrše se usklađivanja prodajnih cijena uporedivih analoga.

4. faza. Usklađene cijene analognih objekata se dogovaraju i konačna vrijednost tržišne vrijednosti procijenjenog objekta se izvodi na osnovu uporednog pristupa.

Osnovna prednost komparativnog pristupa je što se fokusira na stvarno postignute kupoprodajne cijene sličnih objekata.

Općenito, mogućnost primjene komparativnog pristupa zavisi od prisustva aktivnog tržišta, jer pristup podrazumijeva korištenje podataka o stvarnim transakcijama, kao i otvorenosti tržišta i dostupnosti finansijskih informacija.

Pitanje ispravnosti upotrebe komparativnog pristupa u odsustvu tržišnih transakcija je prilično složeno. U pravilu se ova situacija može uočiti u malim naseljima gdje je tržište slabo razvijeno i dostupni izvori informacija ne sadrže informacije o kupoprodajnim transakcijama uporedivih objekata.

U ovom slučaju, kao prihvatljivo rješenje može se koristiti sljedeći algoritam:

Identifikovani su „slični“ gradovi koji se nalaze u istoj regiji, regionu itd. (kriterijumi uporedivosti mogu uključivati ​​broj i nivo prihoda stanovništva, prisustvo razvijenog stambenog tržišta, lokaciju u odnosu na „ključni“ transportni pravac, itd.);

potražite podatke o uporedivim transakcijama:

izvode se proračuni i po potrebi se vrše odgovarajuća prilagođavanja.

Važno je napomenuti da ovaj pristup treba koristiti sa priličnim stepenom opreza. Ova metoda se može koristiti kao pomoćni pristup da se shvati da li je vrijednost objekta dobijenog u okviru drugih pristupa (prihoda i troškova) u uporedivom rasponu ili ne.

Prilikom primjene ovog pristupa važno je izbjeći grešku netačne identifikacije stepena likvidnosti objekta procjene i, kao posljedicu, vrednovanje potpuno nelikvidnog objekta uz naknadno prenošenje „poželjnog“ rezultata kao „stvarnog“ jedan.

Glavne faze procjene nekretnina korištenjem komparativnog pristupa:

odabir analoga i prikupljanje informacija o analozima;

izbor jedinice za poređenje;

usklađivanje za utvrđene razlike u cjenovnim karakteristikama upoređenih objekata;

formiranje konačne troškovne vrijednosti.

Razmotrimo glavne tačke na koje treba obratiti pažnju u svakoj fazi.

Odabir analoga i prikupljanje informacija o analozima je prva i, zapravo, ključna faza u korištenju komparativnog pristupa.

Za odabir analoga mogu se koristiti sljedeći osnovni elementi poređenja:

Funkcionalna namjena;

lokacija;

Fizičke karakteristike (veličina, stanje objekta, itd.).

Funkcionalna svrha je jedan od ključnih elemenata poređenja. Najveća greška može biti odabir predmeta potpuno drugačije funkcionalne namjene kao analoga.

Odabiru analoga potrebno je pristupiti s velikom pažnjom ako je objekt potencijalno podložan rušenju ili rekonstrukciji. Prilikom odabira analoga važno je razumjeti šta je u osnovi motivacije kupca. Po pravilu, u takvoj situaciji motivacija može biti prvenstveno sticanje prava na izgradnju novog objekta. U skladu s tim, kao analoge, preporučljivo je fokusirati se na objekte koji su podložni rušenju sa uporedivom lokacijom i obratiti pažnju na moguće dopušteno korištenje prava na zemljišnoj parceli.

Izvori informacija za izradu liste, analoga i dobijanje informacija potrebnih za procjenu su:

Preliminarni podaci dobiveni kao rezultat pretraživanja interneta;

Podaci dobijeni od analitičkih agencija i kompanija za nekretnine;

Vlastite baze podataka koje održava kompanija za procjenu.

Prilično tipična situacija je kada se koriste informacije koje ne sadrže sve potrebne podatke koji omogućavaju da se zaključi da je izbor analoga napravljen ispravno.

U slučaju nepotpunih informacija o vrijednostima glavnih faktora cijena objekata koji se nude kao analozi, neophodna je vanjska inspekcija ovih objekata. Naravno, primjena fotografija analoga i crtanje analognih objekata na karti grada uz objekt procjene pružit će još potpuniju vizualnu informaciju.

Nakon odabira analoga i prikupljanja informacija, trebali biste pozornici odabir jedinice za poređenje.

Najčešće korištene jedinice poređenja mogu biti:

1 m2 ukupne površine;

1 sq.m. korisna ili iznajmljiva površina.

Neophodno je napomenuti važnost pravilnog odabira jedinice poređenja i određivanja troškovnih karakteristika ovog parametra.

Nakon odabira jedinica poređenja, vrše se podešavanja.

U teoriji vrednovanja nekretnina razlikuju se sljedeće vrste amandmana:

Kamate (na primjer, prilagodbe za lokaciju, habanje, vrijeme prodaje, itd.);

Troškovi (na primjer, korekcije za kvalitativne karakteristike, kao i korekcije izračunate statističkim metodama). Novčana prilagođavanja cijene prodatog analognog objekta u cjelini trebaju uključivati ​​prilagođavanja za prisustvo ili odsustvo dodatnih poboljšanja (proširenja skladišta, parkinga, itd.);

Apsolutno

Relativno.

Pogledajmo izbliza ističe, što se mora uzeti u obzir prilikom donošenja izmjena.

Postoji deset osnovnih elemenata poređenja (koji su zapravo prilagođavanja) koji se moraju uzeti u obzir u metodi poređenja prodaje:

1. prenesena imovinska prava;

2. uslovi finansiranja (u ruskoj praksi se koristi prilično retko);

3. uslovi prodaje;

troškovi nastali neposredno nakon kupovine;

tržišni uslovi;

lokacija;

fizičke karakteristike (veličina, kvalitet građevinskog materijala, stanje zgrade);

ekonomske karakteristike (troškovi poslovanja, uslovi ugovora o zakupu, administrativni troškovi, sastav zakupaca, itd.);

vrsta upotrebe;

10. komponente vrijednosti koje nisu dio nekretnine.

U stvari, gore navedeni elementi poređenja su kriteriji za odabir analoga. Kako. Što preciznije analog odgovara navedenim karakteristikama objekta procjene, to će biti manje izmjena i pouzdaniji rezultat.

Pogledajmo detaljnije svaki od ovih elemenata.

Prenosiva imovinska prava. Transakciona cijena zavisi od imovinskih prava koja se prenose. Prilično tipična situacija je kada postoje važeći ugovori o zakupu za površine imovine koja se procjenjuje. U ovom slučaju, prilikom utvrđivanja vrednosti objekta, izmene treba da odražavaju razlike između potencijala prihoda vrednog objekta i njegovog analoga.

Uslovi finansiranja. Prisustvo pozajmljenog izvora finansiranja takođe može uticati na vrednost imovine. Za izračunavanje amandmana potrebno je imati potpunu informaciju o usvojenoj šemi finansiranja u konkretnom slučaju. Na osnovu uslova koji vladaju na ruskom tržištu, ovo prilagođavanje se koristi prilično rijetko.

Slični dokumenti

Pojam, karakteristike stambene hipoteke i potreba, metodologija za procjenu nekretnina za potrebe hipotekarnog kreditiranja. Utvrđivanje vrijednosti zgrade korištenjem različitih pristupa vrednovanju nekretnina i troškovnog, uporednog i dohodovnog pristupa.

disertacije, dodato 23.06.2011


Karakteristike procjene objekata kolaterala. Analiza korištenja zemljišta. Određivanje tržišne vrijednosti objekta procjene na osnovu troškovnog, uporednog i dohodovnog pristupa. Obrazloženje koeficijenta likvidnosti i konačni zaključak o vrijednosti.

teza, dodana 19.12.2011


Klasifikacija objekata nekretnina, opći principi njihove procjene. Analiza situacije na sekundarnom tržištu komercijalnih nekretnina u Novosibirsku. Primjena troškovno-prihodovnog i komparativnog pristupa u procjeni tržišne vrijednosti upravne zgrade.

disertacije, dodato 28.06.2012


Procjena vrijednosti poslovnih nekretnina. Osnovne karakteristike primjene tri pristupa vrednovanja (uporedni, prihodovni i troškovni). Utvrđivanje tržišne vrijednosti zemljišne parcele. Usklađivanje rezultata i zaključak o tržišnoj vrijednosti.

teza, dodana 04.08.2012


Pojam, glavne faze i metode vrednovanja nekretnina. Proračun vrijednosti nekretnine (četvorosobnog stana) korištenjem uporednog, dohodovnog i troškovnog pristupa u vrednovanju. Kapitalizacija prihoda, njegov odnos sa tekućom vrijednošću.

kurs, dodan 27.02.2014


Utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine korištenjem troškovnog i prihodovnog pristupa u procjeni vrijednosti nekretnina i uporednom analizom prodaje. Procjena fizičkog habanja pojedinih konstruktivnih elemenata i inženjerskih sistema stambene zgrade.

kurs, dodato 12.03.2013


Osobine nekretnine kao objekta procjene. Vrste vrijednosti koje se utvrđuju prilikom procjene vrijednosti nekretnina. Proračun vrijednosti nekretnine "Kompleks zgrada" korištenjem metoda u okviru komparativnog, troškovnog i dohodovnog pristupa. Ellwood tehnika.

kurs, dodan 14.12.2010


Procjena mašina, opreme i vozila za potrebe kolaterala. Vrste vrijednosti koje se koriste u procjeni za potrebe kolaterala. Uporedni, troškovni i prihodovni pristupi vrednovanju. Obračun tržišne i likvidacione vrijednosti vozila koje se procjenjuje.

kurs, dodan 11.11.2014


Analiza tržišta nekretnina u regiji Tula. Određivanje tržišne vrijednosti nekretnine. Okruženje lokacije objekta procjene, opis njegovih glavnih parametara. Karakteristike pristupa vrednovanju nekretnina. Obračun likvidacione vrijednosti.

kurs, dodan 14.03.2014


Utvrđivanje procijenjene vrijednosti neopremljenih nestambenih prostorija za obezbjeđenje. Analiza najbolje i najefikasnije upotrebe nekretnine. Određivanje vrijednosti nestambenog prostora korištenjem različitih pristupa procjeni vrijednosti nekretnina.

Procjena vrijednosti za potrebe kolaterala

Procjena vrijednosti za potrebe kolaterala - radi se o postupku utvrđivanja stvarne tržišne vrijednosti kolaterala, koji omogućava da se utvrdi pravičan i zadovoljavajući odnos između vrijednosti kolaterala i iznosa kredita koji odgovara objema stranama. Takođe se sprovodi u cilju rješavanja nesuglasica između strana u transakciji koje nastaju prilikom izvršenja založene imovine.

Firma "Active Business Consultations" nudi visokokvalitetne procjena vrijednosti za potrebe kolaterala, u skladu sa međunarodnim i ruskim standardima, standardima za izradu izveštaja i sprovođenje ispitivanja.

Šta podrazumevamo pod kaucijom?

Zaloga je najefikasniji način obezbjeđivanja ispunjenja obaveza, jer u njenom prisustvu povjerilac više ne zavisi od materijalnog stanja dužnika ili žiranta. To vam omogućava da zapravo povećate obaveze prema poveriocu na teret imovine koja je predmet kolaterala.

Povjerilac, po obavezi osiguranoj zalogom, u slučaju neizvršenja dužnikovih obaveza, ima pravo da svoja potraživanja namiri iz vrijednosti založene stvari, prvenstveno prije ostalih povjerilaca zalogodavca, izuzev izuzetaka regulisanih zakonom. Da bi kolateral bio zaista delotvoran način obezbeđenja obaveza, moraju se uzeti u obzir sledeće tačke:

Zalogodavac mora biti vlasnik založene stvari ili imati pravo privrednog upravljanja. Potencijalni zajmoprimac mora svom zajmodavcu dostaviti dokumentarne dokaze o pravima na založenoj imovini - takvi dokumenti uključuju: ugovor na osnovu kojeg je založena imovina stečena, zajedno sa dokazom o prijenosu prava vlasništva (račun, potvrda o prijemu), kao i potvrda o registraciji. U praksi se vrlo često javlja situacija kada hipotekarni dužnik zbog gubitka vremena nema ugovor o kupovini nekretnine. U takvim slučajevima, prema važećem zakonodavstvu Ruske Federacije, taj građanin ili pravno lice koje ima nekretninu u dobroj vjeri 15 godina ili drugu imovinu 5 godina, a nije njen vlasnik, automatski stiče pravo na tu imovinu. .
Prava zakupa ili druga prava na tuđoj imovini također se mogu koristiti kao kolateral - međutim, u ovom slučaju je potrebna pismena saglasnost vlasnika ili osobe koja ima takvo imovinsko pravo.

Predmet zaloge može biti svaka imovina, uključujući stvari i imovinska prava, osim one imovine koja je povučena iz prometa, kao i ona potraživanja koja se odnose na ličnost povjerioca (izdržavanje, naknada štete za zdravstvena i druga prava čije je ustupanje zakonom zabranjeno). Postoji i lista vrsta imovine koja se ne može povratiti – i, kao rezultat, ne može biti predmet kolaterala. Potpuna lista takve imovine data je u članu 446 Zakona o građanskom postupku Ruske Federacije.

Zaloga počinje da važi stupanjem na snagu ugovora, a na osnovu okolnosti navedenih u njemu, u skladu sa zakonom, radi obezbeđenja obaveza prema poveriocu, imovina se priznaje kao založena. U ovom slučaju može se i prenijeti zaloga - to je dozvoljeno ako to nije zabranjeno ugovorom zaključenim sa vjerovnikom. Povreda ovog uslova povlači za sobom priznanje naknadne zaloge kao nevažeće.

Zaključivanje ugovora o zalozi mora se izvršiti u pisanoj formi, koji se sastavlja u obliku jedinstvene isprave, a iu slučaju razmjene zaloga između lica, mora se izvršiti putem pošte, telefona, elektroničke ili druga komunikacija koja omogućava da se utvrdi da je dokument poslala jedna od ugovornih strana.

Koje nekretnine su predmet kolaterala?

Banka ima prilično jednostavne zahtjeve za kolateralom: vrijednost, likvidnost. Ovi pokazatelji su usko povezani - na primjer, tržišna vrijednost često smanjuje likvidnost, a likvidaciona vrijednost je, naprotiv, povećava. Zbog toga je banka prvenstveno zainteresovana za ovu drugu vrstu vrednosti, jer ako se kredit ne otplaćuje, kolateral se otuđuje po ceni 10-30% nižoj od tržišne. Za osiguranje od takvih rizika banke prihvataju kolateral čija je tržišna vrijednost najmanje 30% veća od iznosa finansiranja.

Mnogo je lakše dobiti osiguran zajam ako su imovinska prava propisno uknjižena i nema tužbi protiv kolaterala. Važna je i likvidnost imovine - veća je vjerovatnoća da se dobije pozitivna odluka ako je imovina profitabilan posao, a iznos te dobiti procjenjuje se i dokumentuje u nezavisnom stručnom izvještaju. No, treba imati u vidu da objekti komercijalne nekretnine mogu postati predmet zaloge samo ako ih društvo izdvoji iz cjelokupne imovine društva u samostalan predmet ugovora o zalozi. Oni predmeti koji su prepoznati kao nesigurni i koji nisu prošli državnu registraciju i popis ne prihvataju se kao kolateral.

Procjena vrijednosti za potrebe kolaterala komercijalne nekretnine u kompaniji „Active Business Consultations“ prvenstveno su usmjerene na zadovoljenje interesa banke – a povjerioce prije svega zanima prisustvo u izvještaju informacija o stvarno zaključenim transakcijama. Ovdje se ne navodi samo veličina transakcije i broj iznajmljenih ili kupljenih prostorija, već i drugi faktori - uslovi transakcije, nivo profitabilnosti, tehničke karakteristike. Bankama je potrebno jasno opravdanje isplativosti u odnosu na imovinu koja se procjenjuje - ali ako je riječ o novoizgrađenom objektu, procjenjuje se troškovnik izgradnje.

Šta podrazumijevamo pod procjenom vrijednosti za potrebe kolaterala?

Procjena vrijednosti za potrebe kolaterala odvija se uz učešće tri strane: banke, zajmoprimca i nezavisnih stručnjaka kompanije Active Business Consulting. Svrha učešća naših stručnjaka u procesu kreditiranja je zaštita komercijalnih interesa učesnika i stvaranje transparentnijih uslova za pružanje usluga kreditiranja.

Nudimo usluge procjene za potrebe kolaterala banke povjerioci i zajmoprimci (pravna i fizička lica), koji rade kako sa imovinom preduzeća tako iu vezi sa pravima na nematerijalnoj imovini. Treba napomenuti da je navođenje tačnog troška obavezan dio davanja kredita osiguranog imovinom - to je predviđeno Građanskim zakonikom Ruske Federacije, odnosno članom 339.

Procjena vrijednosti za potrebe kolaterala može se uraditi na nekoliko načina:

Komparativni pristup;

Pristup prihodima;

Isplativ pristup.

Firma Active Business Consulting u procjena vrijednosti za potrebe kolaterala koristi integrirani pristup koji uključuje sveobuhvatnu studiju objekta, njegovih karakteristika i cijene.

Prilikom dirigovanja procjene za potrebe kolaterala Sprovedena je detaljna analiza objekta, identifikovani su svi mogući načini efikasnog korišćenja kolaterala. Pažljivo proučavanje se vrši i na imovini koja je založena ne kao jedinstven imovinski kompleks koji može ostvariti profit – već samo djelimično, ali istovremeno održavati nezavisnost. U toku procjene za potrebe kolaterala specijalisti kompanije „Active Business Consulting“ utvrđuju mogućnost pojedinačne prodaje kolaterala, razmatraju se opcije za postepeno smanjenje vrijednosti kolaterala, koje je samo karika u jednom proizvodnom lancu; prekinuti ciljne veze.

Glavni kriterijum procjene za potrebe kolaterala je pouzdanost zalogodavca koji realizuje projekat. Štaviše, preporučljivo je da vlasnik pokaže svoje “pozitivne namjere” i potvrdi kretanje finansijskih tokova prema banci.

Veliki je plus za bankarske institucije kada im klijent pruži potrebno razumijevanje o poslovanju i načinu na koji se ostvaruje profit. Uostalom, i pored kolaterala, zajmodavac će tražiti da dostavi finansijsku dokumentaciju, podatke o broju klijenata i partnera dobavljača, te da potvrdi stabilnost finansijskih tokova. U tome će zajmoprimcu pomoći naša kompanija “Active Business Consultations” koja će izraditi izvještaj u skladu sa svim preferencijama i interesima banke kreditora – uostalom, ako vidi da je poslovanje klijenta stabilno, onda čak i tokom poremećaja u aktivnosti i neblagovremenih za kratak period otplate, dužnik će sigurno otplatiti svoje kreditne obaveze.

Takođe relevantno procjena za potrebe kolaterala i kod hipotekarnog kreditiranja. To je obavezan postupak za rješavanje eventualnih sporova, a regulisan je članom 8. Federalnog zakona „O djelatnostima procjene vrijednosti u Ruskoj Federaciji“. Dakle, na osnovu jednostavnog proučavanja savremenih zakonskih zahtjeva, možemo zaključiti da je nezavisno procjena za potrebe kolaterala je čvrsta i poštena osnova za obje strane za dalju uspješnu i povoljnu saradnju.

Rezultati vrednovanja za potrebe kolaterala

Kao rezultat procjene za potrebe kolaterala Sastavlja se izvještaj koji će sadržavati odgovore na sljedeća pitanja:

Koja je fer tržišna vrijednost potencijalnog kolaterala?

Kolika je dužina marketinškog perioda? I koliko ovaj faktor utiče na vrijednost kolaterala?

Da li je moguće prodati kolateralnu imovinu element po element? A koliki je stepen smanjenja vrijednosti kada se prekinu ciljne veze u imovinskim kompleksima?

Predstavljeni izvještaj sadrži i potpune podatke o predmetu zaloge - ovisno o tome da li je riječ o privatnoj nekretnini ili poslovnom dobru, glavni naglasak je na:

Stepen likvidnosti kolaterala i mogući tajming njegove prodaje;

Veličina novčanih tokova zajmoprimca, stabilnost njegovog poslovanja i visina prihoda;

Perspektive razvoja.

Kompanija "Active Business Consulting" je profesionalac procjena za potrebe kolaterala koristeći sve mogućnosti da najbolje riješite svoje probleme.

Uzimajući u obzir različite aspekte vrednovanja za potrebe kolaterala, autor nudi različite pravce optimizacije konačnog rezultata rada i prevazilaženja najčešćih prepreka.

Viktor Roslov
Procjena vrijednosti za potrebe kolaterala – realnosti, karakteristike, zahtjevi
"Ekonomske strategije", br. 02-2008, str. 144-152

Uvod

Bankarsko kreditiranje, kao i svaka profitabilna aktivnost, povezano je sa rizikom gubitka dodijeljenih sredstava. Koliko god bio savršen alat za finansijsku analizu aktivnosti zajmoprimca, on nikada u potpunosti ne eliminiše gore pomenuti rizik. S tim u vezi, banke koriste različite instrumente zaštite, od kojih su glavni kolateral, jemstvo i garancije.

Među instrumentima za zaštitu od kreditnog rizika, kolateral je prepoznat kao jedan od najpouzdanijih. Ovo mišljenje je zasnovano na dva faktora. Prvo, sadašnje zakonodavstvo omogućava povjeriocu prava založnog povjerioca sa pravom prednosti u odnosu na ostale povjerioce prilikom namirenja svojih potraživanja u odnosu na predmet zaloge, a drugo, interesi povjerioca su zaštićeni imovinskom imovinom, uslovom i čija vrednost ne zavisi uvek od mogućih promena u finansijskom stanju dužnika.

Predmet zaloge mogu biti osnovna sredstva (nekretnina i pokretna imovina), sirovine, gotovi proizvodi, roba za preprodaju, hartije od vrednosti (kotirane i nekotirane), prava potraživanja po raznim obavezama. Još uvijek postoji malo prakse zalaganja nematerijalne imovine. Lavovski dio založene imovine otpada na nepokretnu i pokretnu imovinu, kao i robu u prometu. Istovremeno, najsloženiji objekti sa stanovišta metodologije rada su nekretnine i pokretna imovina u vidu mašina i opreme.

Zalogom se mogu pouzdano zaštititi interesi zalogoprimca samo ako su ispunjeni sljedeći uslovi:

• pravilan odabir sredstava za potrebe kolaterala kredita;
  
• adekvatnu početnu procenu banke kvalitativnih i kvantitativnih karakteristika kolaterala (prvenstveno likvidnosti i vrednosti);
  
• visokokvalitetna pravna ekspertiza za identifikaciju pravnih rizika povezanih sa zalogom predmetne imovine;
  
• poduzimanje odgovarajućih mjera za očuvanje kolaterala.
  

To je, zapravo, sadržaj kolateralnog rada.

Među fazama kolateralnog rada, najteža i najodgovornija je procjena potencijalnog kolaterala u fazi razmatranja zahtjeva za kredit.
Objektivan i ispravan rezultat ocjenjivanja može se postići samo ako postoje jasni i adekvatni zahtjevi za postupak ocjenjivanja. Istovremeno, rezultat procene potencijalnog kolaterala banka shvata ne samo kao njegovu vrednost, već u celini kao zaključak o prihvatljivosti predmetne imovine za obezbeđenje određene kreditne transakcije.

Prije svega, potrebno je utvrditi koje su informacije o potencijalnom kolateralu potrebne banci za donošenje kreditne odluke.

Prioriteti likvidnosti

Prije svega, pored fundamentalne mogućnosti prihvatanja imovine kao kolaterala zbog pravnih okolnosti, kao i prisustva pravnih rizika, banku zanima da li je to načelno moguće i kako brzo prodati kolateral ako je takva javlja se potreba, tj. kakva je njegova likvidnost? Paradoksalno, uprkos očiglednoj važnosti ovog pitanja, uz vrlo malo izuzetaka, takve informacije nedostaju u izveštajima o proceni vrednosti koji se sprovode radi kaucije.
Likvidnost objekata koji čine kolateral je glavna karakteristika kolaterala i u mnogim slučajevima nam omogućava da procenimo koliko brzo se dug kredita može otplatiti kroz ostvarivanje prava zalogoprimca na kolateral. Bez analize likvidnosti nemoguće je donijeti ispravnu odluku ni o fundamentalnoj mogućnosti rada sa sredstvom, niti o kvantitativnim parametrima - vrijednosti kolaterala i stepenu sigurnosti kreditne transakcije.

Likvidnost imovine karakteriše koliko brzo se objekat može zameniti za novac, tj. prodavati po cijeni koja je primjerena tržišnoj vrijednosti na otvorenom tržištu pod konkurentnim uslovima, kada strane u transakciji postupaju razumno, imaju sve potrebne informacije i na transakciju ne utiču vanredne okolnosti. Kvantitativna karakteristika likvidnosti može biti vrijeme tržišne izloženosti objekta, tj. Vrijeme potrebno za prodaju nekretnine na otvorenom i konkurentnom tržištu po tržišnoj vrijednosti.

Pitanje utvrđivanja likvidnosti nije tako jasno kao što se čini. Na primjer, u slučaju kreditiranja velikih preduzeća, imovina koja je založena kao kolateral su često zgrade, strukture, uređaji za prijenos i oprema. Spisak imovine može se sastojati od velikog broja stavki - stotine, a ponekad i hiljade jedinica. Tradicionalni pristupi proceni ove vrste obezbeđenja, zasnovani na pretpostavci da će se potraživanja prema dužniku namiriti direktnim otuđenjem založenih stvari i njihovom prodajom, nisu u potpunosti primenjivi iz više razloga.

Jedan od razloga je sljedeći: velike količine osnovnih sredstava su po pravilu nelikvidne kada se prodaju na veliko. Osim toga, takve vrste imovine kao što su građevine, prijenosni uređaji, specijalizirane nekretnine ili složena tehnološka oprema ne mogu se prodavati odvojeno od ostalih osnovnih sredstava. Likvidnost, kao i vrednost ove vrste imovine, usko je povezana sa likvidnošću imovinskog kompleksa ili poslovanja preduzeća. Takva imovina se može nazvati „uslovno likvidnom“. Likvidnost takvih objekata direktno je povezana sa likvidnošću tehnološke grupe ili proizvodnog kompleksa čiji su dio.

Imovina se može priznati kao uslovno likvidna ako su ispunjeni sljedeći uslovi:

• ceo imovinski kompleks ili njegov autonomni deo ima likvidnost;
  
• predmetna imovina je značajna komponenta kompleksa, obavlja ključne funkcije u njegovom radu i ne može se razdvojiti bez nanošenja nesrazmjerne štete;
  
• sredstva su u funkciji i ne zahtijevaju zamjenu ili značajne popravke.
  

Kao primer opreme koja pripada grupi „uslovno tečnih“ mogu se navesti valjaonice metalurških postrojenja, instalacije za prečišćavanje izduvnih gasova visokih peći, instalacije velikih dimenzija i oprema hemijskih i naftnih rafinerija. To mogu biti i razne mašine, mašine, instalacije i druga oprema, koja se u velikim količinama nalazi na bilansu stanja velikog operativnog preduzeća.

Praktični značaj ove klasifikacije je u potrebi da se masa kolaterala formira na način da kolateral u cjelini ima likvidnost, na primjer, autonomna tehnološka jedinica, zasebna proizvodna radionica sa mogućnošću prenamjene itd.

Tržišna vrijednost navedene imovine, utvrđena na osnovu tradicionalnih pristupa, nije informativna za banku. Međutim, izjava da takvu imovinu nije primjereno smatrati izvorom otplate duga u slučaju kašnjenja kredita nije sasvim očigledna, a najčešće nema alternative (druga likvidna imovina). Štaviše, praksa rada sa problematičnim dugom pokazuje da je u nizu slučajeva imovina koja je sama po sebi nelikvidna, ali ključna za poslovanje, omogućavala povjeriocu, koji ima takvu imovinu kao kolateral, da brže i u većem obimu vrati svoja sredstva. nego kreditorima osiguranim u vidu likvidnih robnih ostataka

Koji trošak biste trebali ciljati?

Drugo najvažnije pitanje je pitanje vrijednosti imovine.

Koncept „kolateralne vrijednosti“, koji se aktivno koristi u ekonomiji kao takvoj, danas, začudo, nije standardiziran u Ruskoj Federaciji, tj. Ne postoji jasna definicija ili opšte prihvaćene metode ocjenjivanja. Usvojeni Federalni standardi (1-3) ne sadrže zahtjeve za procjenu vrijednosti za potrebe kolaterala, sa izuzetkom pominjanja potrebe za utvrđivanjem tržišne vrijednosti za ove svrhe.

Ako se osvrnemo na međunarodnu praksu, onda se, na primjer, u Međunarodnim standardima vrednovanja (4-6) može pronaći sljedeća definicija: „Vrijednost hipotekarnog kredita (MLV) je vrijednost imovine koju odredi procjenitelj koji vodi oprezan procjenu buduće utrživosti imovine uzimajući u obzir dugoročne održive aspekte imovine, normalne i lokalne tržišne uslove i trenutnu upotrebu i prikladne alternativne namjene imovine." Definicija troškova hipotekarnog kreditiranja sadržana je u evropskom zakonodavstvu (Direktiva 89/647/ECC izmijenjena Direktivom 98/32/EC). Ove direktive se tiču ​​pitanja bankarske regulative i uspostavljanja minimalnih standarda za solventnost zajmodavaca koji se bave kreditiranjem imovine. Ovu vrijednost banke koriste prilikom procjene kreditnog rizika i razlikuje se od trenutne procjene tržišne vrijednosti uzimajući u obzir dugoročne održive trendove i isključujući špekulativne elemente. Drugim riječima, MLV se može okarakterisati kao vrijednost određena uzimajući u obzir neku konzervativnu prognozu promjena tokom perioda kreditiranja (7). Ovaj koncept je primjenjiviji za hipotekarne kredite na prilično duge periode. Važna tačka u gornjoj definiciji je upućivanje na „procjenu buduće utrživosti“, što podrazumijeva, uz određivanje vrijednosti, i analizu likvidnosti imovine.

Zahtjevi za procjenu za osiguranje kredita, hipoteka i zadužnica navedeni su u Međunarodnoj aplikaciji za procjenu 2 (IVA 2) Procjena vrijednosti u svrhu kreditiranja. Ovaj standard pretpostavlja mogućnost utvrđivanja za potrebe kolaterala ne samo tržišne vrijednosti, već i vrijednosti operativnog preduzeća ili likvidacione vrijednosti itd., međutim, tržišna vrijednost je izabrana kao glavna vrsta vrijednosti sa stanovišta potrošača. Takođe je važno napomenuti da su potrošači takve procjene u standardu jasno definisani kao kreditne institucije. Karakteristika preporuka u skladu sa ovim standardom je naglasak na korištenju tržišnih podataka od strane procjenitelja. Standard zahtijeva od procjenitelja da jasno identificira situacije u kojima koristi netržišne podatke ili dobija netržišnu vrijednost.

Dakle, možemo zaključiti da se, u skladu sa preporukama međunarodnih standarda, tržišna vrijednost najčešće utvrđuje u svrhu osiguranja dužničkih obaveza.

Zašto se tržišna vrijednost preporučuje kao bazna vrijednost? Koncept “tržišne vrijednosti” je prilično transparentan i opipljiv. U praksi se koriste mnoge dokazane metode, metode i tehnike za njegovo određivanje. I što je najvažnije, dostupne su informacije o stvarnim cijenama na osnovu rezultata izvršenih transakcija, kao i informacije o cijenama u kontekstu ponude i potražnje. Uopšteno govoreći, tržišna vrednost je verovatno jedina vrsta vrednosti, osim vrednosti investicije, za koju postoji stabilna referentna tačka u vidu realnog tržišta. One. alati za procjenu mogu se provjeriti na osnovu nezavisnog mišljenja o vrijednosti imovine njihovih vlasnika (prodavaca i kupaca).

Korištenje likvidacione vrijednosti kao osnove za izračunavanje vrijednosti kolaterala na prvi pogled izgleda logično. Međutim, treba imati u vidu da se pristupi proceni likvidacione vrednosti koji se koriste i opisuju u literaturi, po pravilu, zasnivaju na izgradnji teorijskih modela koji odražavaju, u različitoj meri, ideje autora o mehanizmima formiranja vrijednosti potrebnih popusta od tržišne vrijednosti (8, 9). Ne umanjujući zasluge autora ovih radova, u nedostatku dovoljno statističkih podataka koji bi potvrdili adekvatnost predloženih pristupa, vrijednost takvih teorijskih konstrukcija za praksu mora se smatrati upitnom.

Takođe je vredno razmotriti koncept „fer vrednosti kolaterala“, koji je uvela Banka Rusije u „Pravilnik o postupku formiranja rezervi kreditnih institucija za moguće gubitke po kreditima, zajmovima i sličnim dugovanjima“, više koji se u bankarskom okruženju često naziva Uredbom 254-P.
U skladu sa ovim dokumentom, fer vrijednost kolaterala je cijena po kojoj bi se hipotekarni dužnik, da je prodavac imovine koja je data kao kolateral, koji ima pune informacije o vrijednosti imovine i nije dužan da je proda, dogovorio da je proda, a kupac, koji ima potpunu informaciju o cijeni navedene nekretnine i koji nije u obavezi da je kupi, pristaje da je kupi u razumno kratkom roku, ne dužem od 180 kalendarskih dana. Odnosno, na osnovu sadašnjih standarda, možemo reći da je za stavke sa tipičnim periodom izloženosti manjim od 180 dana to, u stvari, tržišna vrednost, za druge je to likvidacioni iznos sa periodom izloženosti ne dužim od 180 dana. dana. Kako nisu razvijene preporuke za određivanje ove vrijednosti, banke u praksi posluju sa istom tržišnom vrijednošću.

Logično bi bilo pretpostaviti da najadekvatnije razumijevanje suštine kolateralne vrijednosti prije svega treba tražiti od direktnih potrošača, tj. kod banaka.

U fazi donošenja kreditne odluke, banci je potrebna vrijednost kolaterala kao mjera procjene vrijednosti kolaterala za poređenje sa veličinom kreditnih obaveza prilikom utvrđivanja potrebnog stepena sigurnosti za transakciju. Logično je pretpostaviti da banka, prilikom davanja određenog iznosa novca kao kredita, želi znati koji dio tih sredstava može biti vraćen kolateralom. I upravo taj iznos banke shvataju kao kolateralnu vrijednost.

Ovaj zaključak potvrđuju i rezultati ankete. Prema mišljenju većine intervjuisanih šefova kreditnih i kolateralnih odjela većeg broja banaka, pod vrijednošću kolaterala se podrazumijeva najvjerovatniji iznos novca koji se može dobiti za zadovoljenje zahtjeva banke kao rezultat prodaje samog kolaterala ili druge aktivnosti u kojima će kolateral igrati ključnu ulogu.

U bankarskoj praksi vrijednost kolateralne vrijednosti utvrđuje se kao derivat tržišne vrijednosti tako što se umanjuje za određeni iznos, tzv. kolateralni diskont. Vrijednosti popusta kolaterala u odnosu na imovinu imovine uglavnom se kreću od 20 do 60%. Donju granicu određuju praktično garantovani gubici zajmodavca u vidu obaveznih plaćanja, gornju granicu vjerovatno određuje zdrav razum i prisustvo konkurencije među bankama. Glavni indikatori koji utiču na primenjenu diskontu su likvidnost imovine, dinamika promena vrednosti tokom vremena i projektovani troškovi koji nastaju prilikom ovrhe i prodaje imovine. Ovo pitanje je detaljnije obrađeno u knjizi „Vrednovanje za potrebe kolaterala: teorija, praksa, preporuke“ (10).

I dalje…

Uzimajući u obzir stimulativnu ulogu kolaterala, korisna informacija za banku je značaj predmetne imovine sa stanovišta učešća u ostvarivanju prihoda klijenta, odnosno njen značaj za poslovanje.

Budući da su momenti obezbjeđenja kreditnih sredstava i njihove otplate vremenski razmaknuti, ponekad i značajno (do 5-7 godina), potrebno je voditi računa o promjeni vrijednosti kolaterala tokom vremena, tj. Za banku će biti vrlo korisno prognozirati promjene vrijednosti imovine tokom trajanja ugovora o kreditu i, eventualno, naknadnu ovrhu na kolateralu. Takve promjene će biti determinirane tržišnim trendovima, svojstvima same nekretnine (na primjer, habanje), te potrebom ulaganja u održavanje kvalitetnog stanja nekretnine (popravke i sl.).

Još jedno važno pitanje je procjena troškova koji nastaju prilikom ovrhe na kolateralu i njegove prodaje. Takvi troškovi mogu značajno uticati na odluku o kreditu u vezi sa kolateralom (na primjer, za opremu sa značajnim težinskim i veličinskim karakteristikama, oni mogu biti uporedivi po veličini sa vrijednošću imovine). Lista takvih troškova ovisit će o scenariju u kojem će se odvijati proces rada sa problemskim dugovanjima, ali je u većini slučajeva njihova veličina prilično predvidljiva.

Banke i procjenitelji

Većina banaka nema u svom osoblju profesionalne procjenitelje. Rad sa kolateralom obavljaju ili zaposleni u specijalizovanim odjelima (u daljem tekstu „hipotekari“), ili zaposleni u kreditnim odjelima koji kombinuju kreditnu analizu i analizu kolaterala, ili zaposleni u kreditnoj službi; odjel za analizu rizika.

Zalogodavci, u pravilu, posjeduju osnovna znanja i vještine u procjeni vrijednosti, a ako imaju dovoljno radnog iskustva, nisu inferiorni od profesionalnih procjenitelja, ali često nastaju situacije kada:

• Rad na procjeni imovine od strane službenika banke nije ekonomski isplativ za banku. Ova situacija se javlja kod banaka sa mrežom ekspozitura kada je veličina kreditnog portfolija u regionalnom odjeljenju relativno mala;
  
• vlastita procjena imovine ne ispunjava uslove za privremene standarde za razmatranje zahtjeva za kredit;
  
• stepen složenosti zadataka procene koji se rešavaju ne odgovara nivou kvalifikacija zaposlenih u banci i zahteva angažovanje stručnjaka iz oblasti procene;
  
• klijent pokazuje upornu želju da utvrdi vrijednost svoje imovine od nezavisnog procjenitelja ili između banke i potencijalnog zajmoprimca, u nekim slučajevima dolazi do spora između različitih odjela banke u vezi s vrijednošću kolaterala.
  

Odvojeno treba spomenuti aktivno razvijajuće područje standardnih kreditnih proizvoda (na primjer, hipotekarni krediti i kreditiranje malih i srednjih poduzeća). Kada rade u ovim sektorima sa proizvodima koji zahtijevaju kolateral, banke očito ne mogu koristiti interne resurse za adekvatnu procjenu kolaterala.

Stoga su većini banaka potrebne usluge profesionalnih procjenitelja. Rezultati ankete bankarske zajednice koju je sproveo ARB Komitet za procene (11) potvrđuju visok stepen uključenosti procenitelja u proces kreditiranja (Tabela 1).

Procjena vrijednosti za potrebe kolaterala zauzima značajno mjesto u ukupnom obimu procjenjivanja u Ruskoj Federaciji. U razvijenim privredama procjena vrijednosti u svrhu kreditiranja je praktično glavni posao procjenitelja. Stoga se može pretpostaviti da će u budućnosti isti trend biti karakterističan i za domaće tržište usluga ocjenjivanja. Na osnovu rezultata ankete procjenitelja, otkrivena je slika ilustrovana u tabeli. 2.

Analiza podataka ankete omogućila je da se utvrdi koju imovinu, u odnosu na najčešće vrste imovine, procjenitelji najčešće uključuju u procjenu. Rezultati su prikazani u tabeli. 3.

Stepen povjerenja banaka u rezultate prihvaćenih izvještaja može se okarakterisati podacima datim u tabeli. 4.

Kao što se vidi iz tabela, velika većina izvještaja koje banka prima provjerava se u odjeljenjima banke. U ovom slučaju rezultati testa izgledaju kao što je prikazano u tabeli. 5.

Ovako nizak stepen povjerenja u rezultate procjene nije neosnovan. Praksa rada sa problematičnim dugovanjima, prema anketi, pokazuje da samo u 5% slučajeva prodajna cijena imovine korelira sa početnom procjenom koju je izvršio procjenitelj. Kako bi se identifikovali razlozi za niski kvalitet pruženih usluga, upitnik je uključivao pitanja u kojima su banke tražile da na 100% skali ocijene težinu različitih negativnih faktora koje banke primjećuju prilikom provjere izvještaja. Rezultati su prikazani u tabeli. 6.

Kao što se vidi iz tabele. 6, najveći značaj pridaje se problemu takozvane „prilagođene” procjene. Istovremeno, pripadnost zajmoprimca jednom ili drugom sektoru pozajmljivanja nije toliko kritična.

Razlog se može objasniti motivacijom učesnika u kreditnoj transakciji. Očigledno je da se prilikom procene u svrhu zaloge, procenitelj nalazi u prilično strogim uslovima. Kupca, koji direktno plaća rad procjenitelja, ne zanima stvarna vrijednost njegove imovine, koju u većini slučajeva i sam vrlo dobro zna. Zainteresovan je za željeni maksimalni rezultat potvrđen izvještajem, koji mu omogućava da privuče velika kreditna sredstva na račun založene imovine.

Zbog ovog faktora, a za razliku od općeprihvaćenog mišljenja, banka nije zainteresirana za potcjenjivanje vrijednosti, jer u ovom slučaju, on će se ograničiti u obimu pozajmljivanja i, shodno tome, u primanju prihoda. Iskrivljavanje vrijednosti kolaterala naviše može dovesti do stvarnih finansijskih gubitaka u slučaju kašnjenja kredita. Dakle, u stvari, osoba zainteresovana za kvalitet procene je banka, iako formalno izveštaj nalaže vlasnik imovine, potencijalni hipotekar. Inače, procjenitelji ovu činjenicu vrlo jasno razumiju.

Razmatrani motivacioni faktori takođe utiču na kvalitet izveštaja. U zapadnoj praksi, za procjenitelja, značajan faktor koji ograničava subjektivne manifestacije je reputacijski rizik, međutim, kriza na tržištu hipoteka u Sjedinjenim Državama i nizu europskih zemalja pokazala je da "prilagođena" procjena nije strana razvijenom društvu. Istovremeno, Zapad je razvio odgovarajuće zaštitne mehanizme. U SAD, na primjer, naručilac izvještaja je banka, iako rad procjenitelja plaća potencijalni hipotekar. U nizu evropskih zemalja koristi se sledeći mehanizam: banka sklapa ugovor o proceni vrednosti imovine sa određenom kompanijom poznatom na tržištu, koja zauzvrat angažuje procenitelje. U ovom slučaju klijent banke plaća račun koji mu je izdala kompanija, a često se i ne sastaje sa procjeniteljem. Rad sa jednom kompanijom omogućava bankama da značajno unaprede tehnologiju i efikasnost procesa interakcije.
Trenutni nivo uljudnosti na domaćem tržištu usluga procjene također, nažalost, još uvijek ne dozvoljava bankama, uz rijetke izuzetke, da rizikuju po reputaciju procjenitelja prilikom vršenja procjena za potrebe kolaterala.

sta bi zeleo

Pokušaćemo da formulišemo opšte preporuke i zahteve za procenu vrednosti imovine u svrhe kolaterala. Praksa kolateralnog rada i iskustvo u interakciji sa procjeniteljima omogućili su da se formulišu sljedeći opći zahtjevi za rad procjenitelja pri procjeni za potrebe kolaterala.

• Glavni zadatak procjenitelja je da pokaže kvantitativne i kvalitativne izglede za izvodljivost objekta koji se procjenjuje.
  
• Rezultat procene je prvenstveno neophodan banci, stoga, prilikom procene, procenitelj treba da radi u kontaktu sa specijalistima banke.
  
• Vrsta utvrđene vrijednosti zavisi od stepena likvidnosti procijenjenog objekta. Dakle, primarni zadatak je analiza likvidnosti i dogovor sa bankom i klijentom o vrsti vrijednosti utvrđene u izvještaju.
  
• Opis objekata procjene mora sadržavati jasne karakteristike koje omogućavaju nedvosmislenu identifikaciju objekta.
  
• Prilikom utvrđivanja tržišne vrijednosti, sve procjene i pretpostavke moraju biti zasnovane na pouzdanim tržišnim podacima i trendovima. Pretpostavke zasnovane isključivo na stručnom mišljenju procjenitelja treba minimizirati.
  
• Svi izvori informacija koji se koriste u izvještaju moraju biti naznačeni u obliku koji omogućava provjeru njihove adekvatnosti.
  
• Izvještaj o procjeni treba da sadrži, uz minimalnu dužinu, sve informacije potrebne za razumijevanje valjanosti dobijenih rezultata.
  
• U cilju povećanja efikasnosti rada, međurezultati obračuna se mogu dostaviti banci.
  
• Ukoliko dođe do značajnog odstupanja u rezultatima dobijenim različitim pristupima, potrebno je izvršiti analizu razloga i kao konačni rezultat odabrati najpouzdaniji rezultat, po mišljenju procjenitelja.
  
• Procjenitelj ne smije ocijeniti objekt bez pregleda. Fotografije objekata koji se procjenjuju (ako postoji veliki broj objekata, eventualno selektivno) moraju biti uključene u dodatke izvještaju. Fotografije moraju objektivno odražavati stanje cijelog objekta koji se procjenjuje, a ne njegovih najboljih fragmenata ili dijelova.
  
• U dogovoru sa bankom i klijentom, procjenitelj može odrediti parametre objekta procjene koji nisu predviđeni zahtjevima Federalnih standarda vrednovanja, ali su neophodni banci za donošenje odluke.
  
• Procjena mora biti završena u vremenskom okviru koji ne prelazi ograničenja utvrđena kreditnim procesom. Da bi se rokovi sveli na najmanju moguću mjeru bez gubitka kvaliteta, procjenitelj u fazi postavljanja zadatka procjene mora jasno razumjeti svoj zadatak, odrediti količinu informacija i sastav dokumenata potrebnih za rad, te odrediti rokove za podnošenje dokumentacije.
  

Navedeni zahtjevi nisu u suprotnosti sa saveznim standardima i prilično dobro koreliraju sa zahtjevima međunarodnih standarda. U zahtjevima MKO-a posebno se mogu istaknuti sljedeće glavne tačke.

U slučaju utvrđivanja tržišne vrijednosti, metodologija za procjenu potencijalnog kolaterala mora biti striktno vezana za realnu tržišnu situaciju i sadržavati minimum pretpostavki i pretpostavki subjektivne prirode.

Međunarodni standardi navode da „metoda poređenja prodaje ili druge metode poređenja tržišta moraju biti zasnovane na istraživanju tržišta, odnosno, ako procjenitelj koristi u svojim proračunima informacije koje je dostavio kupac i koje odgovaraju stvarnosti, ali ne odgovaraju. tržišne realnosti, takav pristup pri vrednovanju u svrhu kaucije je neprihvatljiv.

Osim ispunjavanja opštih zahtjeva MVS-a za sadržaj izvještaja, izvještaji o procjeni vrijednosti za potrebe obveznica općenito bi trebali uključivati ​​informacije o sljedećim stavkama:

• analiza tekućih aktivnosti i glavnih trendova na relevantnom tržišnom segmentu;
  
• retrospektivna, trenutna i očekivana buduća potražnja za ovom vrstom imovine u datom regionu;
  
• potencijalne i vjerovatne potrebe za alternativnom upotrebom imovine;
  
• trenutnu likvidnost imovine, kao i, ako je potrebno, vjerovatnoću njene stabilnosti;
  
• stepen uticaja na vrednost kolaterala određenih predvidljivih faktora (u trenutku procene);
  
• pristup koji je zauzet pri procjeni vrijednosti i stepen u kojem se pouzdani tržišni podaci koriste kao podrška procjeni.
  

Posebno možemo izdvojiti zahtjeve za procjenitelja.

• Ovlašćenje i odgovornost procjenitelja moraju biti jasni i procjenitelju i njegovom klijentu. Procjenitelji moraju jasno razumjeti rizike vezane za provođenje procjene u svrhu odobravanja kredita, jer nesporazumi, nesporazumi ili greške u ovoj oblasti mogu dovesti do sporova i sudskih sporova između zajmodavca i procjenitelja.
  
• Prilikom provođenja procjene u svrhu odobravanja kredita, procjenitelj treba obratiti posebnu pažnju na očuvanje nezavisnosti od zajmoprimca.
  Važno je da procjenitelj ima relevantno iskustvo sa određenom vrstom imovine, inače će morati potražiti savjet stručnjaka.
  

Standardi zahtijevaju od procjenitelja da bude kompetentan i razumije proces pozajmljivanja. Procjenitelji treba da imaju opšte razumijevanje zahtjeva banaka i drugih finansijskih institucija i, ako je moguće, uslova kredita. Ovo su osnovni zahtjevi međunarodnih standarda koji se primjenjuju na procjenu vrijednosti za potrebe kolaterala.

Prilikom provođenja procjene radi kolaterala, procjenitelj je uhvaćen u „trostruke makaze“. S jedne strane, tu je korisnik procene sa prirodnom željom da dobije što veći rezultat, sa druge strane zahtevi banke za kvalitetom procene, pouzdanošću i dokazima izveštaja i treći, kratki rokovi za završetak posla. Praksa pokazuje da postoji nekoliko pravaca za uspešno rešavanje problema u ovako teškim uslovima. Konkretno, to su:

• optimizacija liste izvedenih radova, uključujući izbor metoda i pristupa;
  
• optimizacija strukture izvještaja;
  
• razvoj algoritma za interakciju sa zaposlenima banke tokom procesa procene.
  

Čini se da je pristup određenog broja banaka organizovanju interakcije sa procjeniteljima, prikazan u tabeli 1, prilično efikasan. 7.

Prikazanu shemu karakterizira nekoliko značajnih tačaka.

Prvo, radi se o tripartitnom obliku ugovora, prema kojem je banka sukorisnik izvještaja i djeluje kao akceptant posla.
Potreba za učešćem bankarskih stručnjaka u procjeni razmatra se u konsultativnim materijalima Bazelskog komiteta za bankarsku superviziju, posebno: „Dodatni kolateral treba procijeniti s oprezom, na primjer, za značajne kredite za komercijalne nekretnine, banke treba da pribave pažljive procjene trenutna fer vrijednost kolaterala od kvalifikovanih stručnjaka – internih ili eksternih u odnosu na banku – treba da preispita pretpostavke i zaključke svake procjene kako bi potvrdila njihovu relevantnost i valjanost.”

Drugo, ovo je formulacija tehničkih specifikacija u početnoj fazi, što omogućava da se maksimalno specificira objekt procjene, zahtjevi za korištene metode i pristupi, te odražavaju potrebne karakteristike.

Treće, to su stalne konsultacije sa zaposlenima u banci tokom procesa procjene, što omogućava brzo rješavanje nastalih problema i omogućava zaposlenicima banke da koriste međurezultate za donošenje kreditne odluke bez čekanja na završetak izvještaja.

Sa nadom u budućnost

Trenutno, pod rukovodstvom Stručnog savjeta ARB Komiteta za procjenu aktivnosti, obavlja se važan i relevantan rad na izradi jedinstvenih metodoloških preporuka za procjenu vrijednosti za potrebe kolaterala. Očekuje se da će rezultat ovog rada biti zahtjevi i preporuke usaglašene sa najvećim bankama, zajednicom procjenitelja i glavnim potrošačima usluga ocjenjivanja, što će poboljšati kako kvalitetu procjene tako i efikasnost interakcije između proizvođača i potrošača. usluge.

Na kraju, želim da istaknem da je banka zainteresovana za procjenitelja kao savjestan i profesionalan partner, sposoban da preuzme odgovornost za rezultat svog rada, banka mora biti sigurna da je vrijednost dobijena u izvještaju adekvatna; tržištu i može poslužiti kao pouzdan vodič pri donošenju kreditne odluke.

Procjena vrijednosti u svrhu kaucije je prilično teška i zahtijeva značajan trud i profesionalne vještine. Međutim, praksa pokazuje da su kompanije koje su uspješne u ovoj oblasti jednako uspješne i u poslovanju.

PES 8062/24.03.2008

Bilješke
1. Federalni standard ocjenjivanja br. 1 "Opšti koncepti, pristupi i zahtjevi za ocjenjivanje (FSO br. 1)", odobren naredbom Ministarstva ekonomskog razvoja Rusije od 20. jula 2007. godine br. 256.
2. Federalni standard vrednovanja br. 2 „Svrha vrednovanja i vrste vrednosti (FSO br. 2)”, odobren Naredbom Ministarstva za ekonomski razvoj Rusije od 20. jula 2007. godine br. 255.
3. Federalni standard procene br. 3 „Zahtevi za izveštaj o proceni (FSO br. 3)”, odobren Naredbom Ministarstva za ekonomski razvoj Rusije od 20. jula 2007. godine br. 254.
4. Međunarodni standardi ocjenjivanja. Sedmo izdanje. 2005/
Per. sa engleskog I.L. Artemenkova, G.I. Mikerin, N.V. Pavlova. M.: LLC "Rusko društvo procjenitelja", 2006.
5. Evropski standardi ocjenjivanja. 2000 / Transl. sa engleskog G.I. Mikerina, N.V. Pavlova, I.L. Artemenkova. M.: LLC "Rusko društvo procjenitelja", 2003.
6. Međunarodni standardi vrednovanja, osmo izdanje, Međunarodni komitet za standarde vrednovanja, 2007.
7. Konrad Ruchardt. Vrijednost hipotekarnog kreditiranja, Verband deutscher Hypothekenbanken, Bonn, 2003.
8. Galasyuk V.V., Galasyuk V.V. Određivanje likvidacione vrijednosti metodom Galasyukov (GMLV) / Ed. Galasyuk V.V. Dnjepropetrovsk: JSC "Izdavačka kuća "Zorya"", 2007.
9. Rodin A.Yu. Metodologija procjene likvidacione vrijednosti imovine // Pitanja procjene. 2003. br. 1, str. 30-33.
10. Procjena za kolateralne svrhe: teorija, praksa, preporuke / M.A. Fedotova, V.Yu. Roslov, O.N. Ščerbakova, A.I. Myshanov. M.: Finansije i statistika, 2008.
11. Bilten ARB-a. 2008. br. 04.

Da bi se napravila razlika između pojmova nekretnine kao fizičkog objekta i imovine kao pravnog pojma, postoji nešto što je vlasništvo nad nekretninama, koje uključuje sva prava, interese i privilegije povezane sa vlasništvom nad nekretninama, te izraženo bilo kojim dokazom o vlasništvu koji postoji odvojeno od same nekretnine kao fizičkog objekta.

Dakle, “nekretnina” se odnosi na materijalne koncepte, a “vlasnička prava” se odnosi na nematerijalne koncepte. Ovo je važno znati jer su pristupi, metode i postupci stručne procjene materijalne i nematerijalne imovine različiti, a kupac mora znati šta želi procijeniti: ili nekretninu kao materijalni objekat, ili vlasništvo nad ovim objektom kao nematerijalnom. imovine.

Trenutno se stručna procjena nepokretnosti kao dijela zemljišne parcele i poboljšanja može izvršiti samo ako postoji dokumentarni upis vlasništva na zemljišnoj parceli. U svim ostalim slučajevima kao objekt nekretnine djeluju samo poboljšanja na zemljišnoj parceli: zgrade, građevine, višegodišnji zasadi i sl. naručilac procjene mora znati sve navedeno kako bi pravilno sačinio zadatak za procjenu specifična imovina. Međutim, izrada zadatka za procjenu imovine samo je jedna od faza procjene. Procjena vrijednosti nekretnina je složen, radno intenzivan kreativni proces koji se sastoji od nekoliko faza i faza:

• 1. Iskaz problema (definicija problema).
• 2. Prethodni pregled objekta i zaključivanje Ugovora o procjeni objekta.
• 3. Prikupljanje i analiza podataka.
• 4. Odabir metodologije procjene.
• 5. Procjena prava korištenja ili posjedovanja zemljišne parcele.
• 6. Evaluacija poboljšanja (zgrada, objekata, itd.) korištenjem nekoliko pristupa.
• 7. Koordinacija rezultata procjene dobivenih korištenjem različitih pristupa.
• 8. Izrada Izvještaja i Stručnog mišljenja o ocjeni i dostavljanje kupcu.

Postavljanje problema (definisanje problema) je veoma važna faza, jer izbor adekvatne metodologije ocjenjivanja zavisi od kvaliteta rada u ovoj fazi, što će predodrediti njegove rezultate u budućnosti.

Izjava o problemu uključuje sljedeće korake:

identifikacija imovine;

identifikaciju subjekta ocjenjivanja;

određivanje datuma procjene;

utvrđivanje svrhe i funkcije evaluacije;

utvrđivanje vrste procijenjene vrijednosti;

sastavljanje restriktivnih uslova i upoznavanje kupca sa njima.

Razmotrimo sadržaj pojedinih faza.

Identifikacija objekata nepokretnosti je utvrđivanje i pismeno evidentiranje naziva objekta, njegovog pravnog statusa, lokacije, fizičkog sastava i stvarnih karakteristika.

Prilikom procjene potrebno je utvrditi zakonska prava koja se odnose na predmet. Klijent može imati samo zakup ili ograničeno pravo korištenja imovine, ili prava povezana sa imovinom mogu predstavljati interes u zajedničkom zakupu ili partnerstvu. Osim toga, imovina može biti opterećena založnim pravom ili imati ograničenja u zoniranju koja otežavaju korištenje. Stoga, zakonski zahtjevi mogu ograničiti obim do kojeg se imovina može koristiti.

Utvrđivanje predmeta procene je identifikacija onoga što je predmet procene: ceo kompleks imovinskih prava ili samo neka imovinska prava (pravo zakupa, udeo u zajedničkim pravima i sl.).

Određivanje datuma procene je veoma važna tačka za ceo proces procene, jer se tokom vremena vrednost objekata nekretnina može promeniti pod uticajem brojnih spoljašnjih i unutrašnjih faktora. Datum vrednovanja je datum na koji se utvrđuje vrednost objekta procene. Po pravilu, datum procjene zajednički određuju procjenitelj i naručilac, a poklapa se sa datumom pregleda nekretnine. U nekim slučajevima, datum procene mogu odrediti treća lica, na primer, poreska uprava ili sudovi u vezi sa nesolventnošću preduzeća, likvidacione komisije u slučaju stečaja preduzeća itd.

Utvrđivanje svrhe i funkcije ocjenjivanja jedna je od najvažnijih faza koja određuje kasniji izbor metodologije ocjenjivanja, od koje, pak, uglavnom zavise rezultati procjene.

Prilikom formulisanja svrhe procjene potrebno je odgovoriti na pitanje: šta se ocjenjuje? Svrha procene određuje vrstu procenjene vrednosti (osnova za procenu), koja se mora utvrditi nakon utvrđivanja namene, prirodu podataka koji se koriste, kao i principe i pristupe kojima će se rukovodilac proceniti pri proceni predmeta. Stoga se nedvosmislena definicija i fiksiranje svrhe procjene provodi upravo u fazi postavljanja zadatka zajedno od strane naručioca i procjenitelja. Primjeri ciljeva mogu biti:

Utvrđivanje tržišne vrijednosti prava pune svojine na zgradama i objektima imovine koja se procjenjuje sa pravom korištenja zemljišne parcele;

Utvrđivanje tržišne vrijednosti prava pune svojine na imovini koja se procjenjuje;

Utvrđivanje likvidacione vrijednosti imovine i dr.

Kupac treba biti svjestan da je korištenje dobijenih rezultata procjene nekretnine u svrhe koje nisu navedene u iskazu problema i Izvještaju o procjeni netačno i neprihvatljivo. To je zbog činjenice da se, na primjer, metode za procjenu vrijednosti imovine za naknadnu prodaju razlikuju od metoda koje se koriste za procjenu iste prilikom njene likvidacije itd.

Prilikom formiranja funkcije ocjenjivanja potrebno je odgovoriti na pitanje: zašto je ocjenjivanje potrebno? To jest, funkcija evaluacije određuje opseg njene naknadne upotrebe.

Procjena se može izvršiti za naknadnu kupovinu, prodaju, pozajmljivanje, zakup, likvidaciju, osiguranje imovine itd. Prilikom postavljanja zadatka iu Izvještaju o procjeni potrebno je naznačiti za koju funkciju ili funkcije će biti rezultati procjene. korišteno.

Za jednu svrhu evaluacije može postojati nekoliko funkcija evaluacije i obrnuto. Evo primjera nekih kombinacija ciljeva i funkcija evaluacije:

Svrha procene je da se utvrdi tržišna vrednost punih vlasničkih prava na objektu koji se procenjuje; funkcija evaluacije - rezultati evaluacije će se koristiti prilikom donošenja odluke o prodaji procijenjenog objekta;

Svrha procjene je utvrđivanje tržišne vrijednosti prava pune svojine na imovini i prava dugoročnog zakupa na zemljištu ispod nje; funkcija procjene -- procjena se može koristiti za: naknadnu prodaju; pozajmljivanje osigurano procijenjenom imovinom; izdavanje i plasman akcija, prodaja akcija osoblju; podjela imovine;

Svrha procene je da se utvrdi tržišna vrednost nespecijalizovanih osnovnih sredstava i rezidualni trošak zamene specijalizovanih osnovnih sredstava preduzeća; funkcija vrednovanja - rezultati procene će se koristiti za određivanje fer vrednosti osnovnih sredstava kada se revalorizuju u svrhu prikazivanja u računovodstvenim i finansijskim izveštajima preduzeća.

U zaključku opisa ove faze, želio bih da dam kupcu sljedeći savjet – ako procjenitelj ne može pomoći klijentu u utvrđivanju svrhe i funkcije procjene ili je zbunjen oko ovih pojmova, bolje je odmah odbiti njegovu usluge, jer je upitna ispravnost budućih rezultata procjene takvog procjenitelja.

Određivanje vrste vrednosti u velikoj meri zavisi od svrhe i funkcije procene, kao i od vrste imovine. Postoje tržišne i netržišne osnove vrednovanja.

Osnove tržišne vrijednosti uključuju tržišnu vrijednost i tržišnu vrijednost pod postojećom upotrebom. Netržišne osnove vrednovanja obuhvataju takve vrste vrednosti kao što su investiciona vrednost, likvidaciona vrednost, vrednost osiguranja, poreska vrednost, zamenska vrednost, upotrebna vrednost, spasonosna vrednost, posebna vrednost. Utvrđivanje vrste vrijednosti je direktan i prilično odgovoran zadatak za procjenitelja, jer određuje kasniji izbor metodologije vrednovanja, uključujući izbor pristupa, metoda i postupaka vrednovanja.

Sastavljanje restriktivnih uslova i upoznavanje kupca sa njima je poslednja faza faze formulisanja problema. Procjenitelj mora sastaviti listu restriktivnih uslova i pretpostavki koje prate proces procjene vrijednosti bilo koje nekretnine. Restriktivne uslove i pretpostavke formuliše procenitelj i dogovara sa naručiocem radi uzajamne zaštite njihovih interesa. Ovo se radi kako bi se ubuduće, prilikom vršenja procene i izrade Izveštaja, izbegle moguće konfliktne situacije u odnosu između naručioca i Eksperta. Svaki kupac mora zahtijevati od stručnjaka da pruži objašnjenja za svakog od njih. Ako Vještak to ne može učiniti, njegove usluge treba odbiti.

Glavni restriktivni uslovi za procjenu vrijednosti nekretnina:

• 1. Prilikom izrade izvještaja o procjeni objekta koriste se projekcijski podaci o budućim dobitima i troškovima amortizacije koji se dobijaju od kupca.
• 2. Finansijske i tehničko-ekonomske karakteristike objekta koji se koristi u procjeni uzimaju se ili izračunavaju na osnovu finansijskih izvještaja bez vršenja posebne revizije njegove pouzdanosti i popisa imovine.
• 3. U postupku procene ne vrši se posebno pravno ispitivanje dokumenata koji se odnose na pravo svojine na objektima koji se procenjuju.
• 4. Prognoze sadržane u izvještaju zasnovane su na trenutnim tržišnim uslovima i očekivanim kratkoročnim faktorima koji utiču na promjene ponude i potražnje i ekonomske situacije preostale tokom prognoziranog perioda. Međutim, ove prognoze su podložne promjenama zbog promjena budućih uslova.
• 5. Ova procjena je važeća samo od datuma procjene navedenog u ovom izvještaju i za svrhe navedene u njemu.
• 6. Kupac garantuje: sve informacije, prosudbe, analitička kretanja procenitelja i ostali materijali ovog izveštaja će se koristiti isključivo u skladu sa svrhama zadatka procene.
• 7. Stručni procjenitelj i kupac garantuju povjerljivost informacija koje su primili u procesu procjene imovine, osim u slučajevima predviđenim važećim zakonodavstvom Ruske Federacije.
• 8. Izvještaj o procjeni treba smatrati ograničenom studijom u kojoj procjenitelj nije ispunio sve zahtjeve ocjenjivanja standarda ocjenjivanja.
• 9. Zaključak i izvještaj o procjeni imovine predstavljaju stanovište stručnog procjenitelja bez ikakvih garancija sa njegove strane u pogledu naknadne prodaje imovine.
• 10. Stručni procjenitelj ne daje nikakve garancije ili obaveze u pogledu sigurnosti imovine i nepostojanja kršenja važećeg zakonodavstva.
• 11. Naručilac dostavlja stručnom procenitelju sve podatke potrebne za procenu, uključujući tehnički pasoš objekta, bilanse stanja i izveštaje o rezultatima aktivnosti za poslednje četiri godine, tekstove ugovora sa trećim licima, dokumente koji potvrđuju vlasništvo nad imovinom i druga dokumenta. Stručni procjenitelj ima pravo dobiti informacije o imovini potrebnim za procjenu direktno od državnih organa.

Ako nije moguće dobiti potpunu dokumentaciju i informacije potrebne za procjenu, uključujući i od trećih strana, procjenitelj to mora odraziti u svom izvještaju. Stručni procjenitelj ne snosi odgovornost za zaključke donesene na osnovu dokumenata i informacija koje sadrže lažne podatke.

12. Kupac obezbjeđuje lično upoznavanje stručnjaka-procjenitelja sa imovinom i mogućnost postavljanja pitanja administraciji.

Preliminarni pregled objekta i zaključivanje Ugovora o procjeni je druga faza procesa procjene, koja se sastoji od pregleda objekta, upoznavanja sa početnim podacima o njemu i utvrđivanja izvora njegovog porijekla, sastavljanja i potpisivanja Ugovora za stručna ocjena sa dodatkom - zadatak za ocjenu i izradu kalendarskog plana.

Kupac treba da zna da što potpunije i detaljnije informacije o objektu pruži Ekspertu, to će procenjena vrednost objekta više odgovarati istini. Ponekad kupac traži od stručnjaka da hitno procijeni nekretninu, a ovaj pristaje da obavi ovaj posao bez posjete gradilištu.

Ovo je jedno od najtežih kršenja standarda profesionalne djelatnosti procjenitelja.

Nakon pregleda objekta i pregovora, obično se sklapa Ugovor između naručioca i Stručnog lica, kojim se uređuju prava i obaveze strana, troškovi usluga procene, rokovi za završetak radova, uslovi poverljivosti međusobno dostavljenih podataka i dokumenata. i druge posebne uslove koje obe strane smatraju neophodnim da uključe u Ugovor. Uz Ugovor je priložen zadatak koji sadrži ime naručioca i Eksperta, definiciju predmeta i datuma procene, svrhu i funkciju procene, vrstu(ove) procenjene vrednosti, restriktivne uslove i pretpostavke. .

U ovoj fazi se izrađuje plan procjene. Razvoj plana procjene je neophodan kako bi se izbjeglo dupliciranje i smanjili troškovi rada i vrijeme procjene. Plan vam pomaže da se fokusirate samo na one faktore koji zapravo određuju cijenu nekretnine.

Odlučujući korak u izradi plana procjene je priprema i podnošenje pismenog zahtjeva za naknadu procjenitelja, čija visina zavisi od složenosti problema koji se rješava, visine očekivanih troškova, pravne pouzdanosti rada i niz pruženih usluga. Naknada se plaća u obliku paušalnog iznosa ili plaćanja po satu. Nije dozvoljeno utvrđivanje naknade u procentima od iznosa procjene imovine. Kao što je poznato, u svjetskoj praksi iznos plaćanja je 50-150 dolara za 1 sat rada procjenitelja.

Faza 3 je prikupljanje i analiza podataka.

Pouzdanost zaključaka evaluatora zavisi od kvantiteta i kvaliteta podataka koje koristi u svom radu. Netačni ili nepouzdani podaci mogu dovesti do neosnovanog zaključka procjene. U procesu pretraživanja i provjere izvornih podataka, procjenitelj treba odgovoriti na sljedeća pitanja:

• 1. Da li su svi prikupljeni podaci potrebni za potrebe evaluacije? Suvišne ili suvišne informacije uključene u izvještaj o procjeni ne povećavaju pouzdanost rezultata.
• 2. Da li su dobijeni podaci potvrđeni? Da bi to učinio, procjenitelj treba lično pregledati nekretninu, dobiti potvrdu informacija od upućenih osoba o prodaji uporedivih nekretnina: osigurati da su finansijski pokazatelji koji se koriste za izračunavanje očekivanog toka prihoda uporedivi s podacima za slične nekretnine dostupne na tržištu .
• 3. Ima li razloga vjerovati da su podaci netačni? Tokom obrade podataka potrebno je identifikovati i eliminisati moguća izobličenja ili odstupanja.

Podaci koje je potrebno prikupiti uzimaju u obzir sljedeće faktore: ekonomske, društvene, državne, pravne i okolišne faktore, kao i lokaciju imovine koja se procjenjuje. Takva baza podataka se može formirati na osnovu informacija iz novina i časopisa ekonomske prirode, kao što su: „Ekonomija i život“, „Ruski ekonomski žurnal“, „Finansijske vesti“, „Ekspert“ itd. ili dobijene putem međunarodna kompjuterska mreža Internet. Također je važno pronaći podatke o regiji gdje se objekt nalazi, što utiče na njegovu vrijednost. Riječ je o podacima o gradu i mikrookrugu, uzimajući u obzir informacije o nivou cijena i zaposlenosti, karakteristikama stanovništva i njegovim preferencijama u odnosu na nekretnine.

Posebni podaci treba da sadrže isprave o pravu svojine (vlasništva), podatke o državnoj registraciji prava svojine, opis fizičkih parametara nepokretnosti itd.