Какво представляват сдруженията на собствениците на жилища? Защо са необходими HOA в жилищна сграда Потребителска кооперация ли е или юридическо лице? Процедура за разрешаване на спорове

Сдружения на собственици – защо да създаваме и как да го направим

В условията на възникване на нова икономика в нова Русия всички ние сме се променили и се променяме, както и условията и обстоятелствата на нашето съществуване се променят. Трябва в много по-голяма степен да се грижим за себе си, за упражняването на правата и изпълнението на задълженията си.
Почти всеки от нас е станал собственик на нещо, а много от нас са станали собственици на жилището, в което живеем. Това ни дава усещане за собствената ни значимост, известна защита от превратностите на живота, широки права да се разпореждаме с придобитото, но също така създава необходимост от поемане на сериозни отговорности по отношение на нашата собственост и други собственици. Колкото по-далеч отиваме, толкова повече ще осъзнаваме това. Но е невъзможно всеки собственик да се справи сам с това. Трябва да се обединим.
По отношение на жилищните имоти най-удобният от съществуващите варианти е Асоциацията на собствениците на жилища - HOA. Тази форма е предвидена и от Жилищния кодекс на Руската федерация за съвместно управление на жилищна сграда или група къщи.
По закон HOA има статут на организация с нестопанска цел и може да бъде създадена, ако повече от 50% от собствениците решат за необходимостта от създаването му. Всички останали са длъжни да се подчиняват на решението на мнозинството.
HOA притежава всичко, което съществува в една жилищна сграда, от основата до покрива. Освен това, ако са изпълнени определени условия и формалности, той може да притежава не само земята под сградата, но и прилежащите територии. Това ще ви предпази от атаки във вашия двор, от нахлуването на вашата територия от любителите на застрояването на пълнежа и в същото време може да помогне за развитието на вашия имот, подобряването на живота ви и повишаването на статуса на вашия дом.
Създавайки HOA, вие също ще повишите статута си на собственик, като станете консолидиран собственик на вашата обща собственост. Ще можете да изберете собствена управляваща компания, ясно да следите къде и как се харчат вашите сметки за комунални услуги и ще имате правото сами да решавате какво да правите с имота, който притежавате съвместно.
Да, вие самите вече сте длъжни да се грижите за дома си, но вашите призиви и решения са много по-значими за всяка власт и бюрократични структури. С правилния подход ще можете да разрешите всякакви проблеми, включително получаване на субсидии за поддръжка на къщата и средства за текущи или основни ремонти. И отношението на мнозинството собственици към тяхната колективна собственост, под натиска на мнозинството, значително ще се промени към по-добро, повярвайте ми!
Но преди да поемете тази трудна задача, трябва сериозно да се подготвите.
На първо място, трябва да вземете решение за актива, а в бъдеще - за вашия потенциален борд и неговия председател. Във всяка къща има такива грижовни хора, които ще формират инициативната група за създаване на HOA, а след това и гръбнака на нейния съвет. С председателя е по-трудно, защото той е двигателят на цялото предприятие. Той трябва не само да е готов да прави това професионално през следващите години, но и да отговаря на това - да бъде общителен човек, авторитетен сред жителите, истински собственик, с професионални лидерски качества и време за цялата тази нелека работа. Идеално би било той да разбира професионално от самия имот, да е специалист. Ако погледнете, такива хора обикновено се срещат сред младите военни пенсионери или сред не толкова старите жени с инженерни професии. Между другото, те могат да научат професия в вече доста разпространените курсове по жилищно-комунални услуги и асоциации на собственици.
Сега можете да започнете пропагандна работа, като проведете срещи във входовете и подготвите общо събрание. Трябва да вземете това сериозно, подготвяйки се за трудна работа - не се опитвате да убедите никого наведнъж, хората трябва да бъдат проникнати от идеята и необходимостта от нейното изпълнение, а това не е лесно или бързо. Но е много възможно, защото във всеки дом има много проблеми, които са крещящи и не могат да бъдат решени сами. Така че натискайте ги. Също така привлечете подкрепата на правителството или общината, покажете ефективността на HOA, като използвате примера - и вече има много от тях във всеки град - на съществуващи асоциации на собственици - и всичко ще се получи. Всеки иска да живее по-добре, просто трябва да се докаже възможността за това и, ако е възможно, да се защити от евентуален произвол и тежки условия за всеки да поддържа собствеността си. По-късно ще предвидите тези мерки в хартата на вашия HOA опит;
Сега можете да свикате общо събрание и да създадете HOA. Как се прави това е описано подробно в Жилищния кодекс на Руската федерация; в Интернет ще намерите много материали и препоръки. Важно е във вашата харта да предвидите ограничения върху плащането на жилищни и комунални услуги. Да кажем, не по-висока от максималната препоръчителна за общински жилища от това ниво. И като цяло е много важно да се формулира бюджет много прозрачно, да се изчислят тарифите, да се определят тарифи и цени.
Регистрацията на HOA се извършва от органите на Министерството на правосъдието на Руската федерация. Можете също така да намерите необходимата информация в Интернет.
HOA е организация с нестопанска цел; нейното данъчно облагане има специфични характеристики, които ще ви бъдат обяснени от вашата данъчна служба. Освен това на нашия уебсайт ще намерите материали по тази тема.
Сега би било хубаво да помислите как можете да спечелите пари за вашия HOA. Ще говорим за това по-късно.
Време е да решите как ще поддържате имота си. Ако вашият дом има компетентен председател на борда, има смисъл да помислите за независима поддръжка. Първо, винаги е по-добре и по-бързо. Второ, вие ще дадете работа на вашите жители, които са способни да вършат тази работа. Трето, впоследствие това може да се превърне във вашия малък, но стабилен бизнес, вие ще можете да предоставяте услуги на други къщи и асоциации на собственици на жилища. На нашия уебсайт ще намерите приблизително изчисление на бюджета за този случай.
Ако не сте готови за такава работа, потърсете достойна управляваща компания или започнете активно да обучавате тази, която вече ви обслужва. От позицията на консолидиран клиент, какъвто сте в момента, това е много по-лесно.
Проучете възможността за получаване на субсидии за поддръжка и основен ремонт на сградата. Ако е необходимо, ние ще ви помогнем с това.
Поддържайте всички предимства за всички категории жители - можете да получите компенсация за това от съответните отдели.
Обмислете мерки за пестене на енергия и топлина, пестене на вода и газ и подобряване на вътрешните инженерни системи. Повярвайте ми, в тези области има резерви.
Уредете поземлените отношения, като включите местните власти в това, станете собственици на вашия двор, погрижете се за озеленяването - хората бързо ще оценят направените подобрения и ще окажат помощ.
Създайте структурата на вътрешното самоуправление, изберете възрастни жители на входовете, дайте им права и предимства, определете отговорности - така по-точно ще усетите настроенията и стремежите на жителите, а също така ще се освободите от необходимостта да решаване на дребни битови проблеми с всеки собственик - повечето от тях се решават в рамките на входа.
Изградете взаимоотношения с местния полицейски служител, полицейско управление, паспортна служба, BTI, SES и други - ще можете наистина да помогнете на жителите си да решат належащите си проблеми.
Проверете и уредете договорите за доставка на топлина, вода, газ, електричество със съответните доставчици - и може да има резерви за спестявания и подобрения.
Оценете от какви нови услуги се интересуват вашите жители и ги организирайте сами или чрез ангажиране на доставчици трети страни. Доставка на телевизионен сигнал, локална домашна мрежа с информационна база и филмова библиотека, високоскоростен достъп до Интернет, алтернативна телефонна инсталация и просто организиране на маркировка за паркиране - всичко това обединява и прави възможно включването на различни слоеве от жителите в дейности в полза на дома. Можете дори да организирате домашно телевизионно студио и да организирате обществени празници и организирана комуникация между млади майки. Бъдете креативни, хората го харесват!
Не забравяйте за ветераните и пенсионерите, насочвайки енергията им в творческа посока и помагайки им - приятелската и спокойна атмосфера в къщата е важна. За всички.

Във всичко това ще се опитаме да ви окажем всякаква помощ със съвети и участие. Запомнете – ние можем и трябва да изградим собственото си благополучие и да се успокоим!
Е. Шлеменков.

Създаване на HOA

В съответствие с Жилищния кодекс на Руската федерация, Асоциацията на собствениците на жилища (наричана по-долу HOA) е призната за организация с нестопанска цел, асоциация на собственици на помещения в жилищна сграда за съвместно управление на комплекс от недвижими имоти в жилищна сграда, осигуряваща функционирането на този комплекс, собствеността, ползването и, в рамките на установените от закона граници, разпореждане с общата собственост в жилищната сграда. Създаването на HOA дава възможност най-пълно да се реализират правата на собствениците на помещенията на жилищна сграда да управляват и да се разпореждат с обща собственост, прави най-прозрачната схема за получаване и разходване на средства, събрани от собственици и наематели на помещенията в сградата, и създава благоприятни възможности за привличане на инвестиции и подобряване на условията на живот. В нашата страна HOA съществуват и се прилагат успешно от 1996 г.; има богат опит, който показва, че това е най-добрият и най-печеливш начин за управление на вашия дом.
За да се създаде HOA, е необходимо поне 50% от собствениците, живеещи в къщата, да се обединят. Създаването на HOA е сложен и труден процес, който включва няколко основни етапа. „Таура-Строй“ участва активно в разясняването на населението на характеристиките на новото жилищно законодателство, оказва помощ при създаването на HOA на всички етапи и поема правото да управлява и управлява жилищния фонд на HOA.
Основните етапи на създаването и функционирането на HOA:
1. Предварителен етап.
1.1. Получаване и разпространение на рекламна информация за форми на управление на жилищна сграда;
1.2. Подготовка и провеждане на общи събрания на собствениците на помещения в жилищна сграда за избор на начин на управление чрез присъствено и неприсъствено гласуване;
1.3. Подготовка на документи, необходими за създаване на HOA.
2. Създаване на сдружение на собствениците.
2.1. Държавна регистрация на новосъздадена HOA;
2.2. Прехвърляне на къщата в баланса на HOA и получаване на необходимата документация;
2.3. Събиране на заявления от собственици на многофамилни сгради за членство в HOA;
2.4. Образуване на общ единен имуществен комплекс от собственици на помещения в жилищна сграда (включително регистрация на собствеността върху обекта);
2.5. Провеждане на общо събрание на членовете на HOA с цел избор на управителни органи на HOA, установяване на задължителни плащания и вноски на членовете на партньорството и др.
3. Дейности на HOA
3.1. Сключване на споразумения, свързани с осигуряване на дейността на HOA и обслужване на собствениците на жилищна сграда;
3.2. Изготвяне и поддържане на счетоводни отчети за HOA; изчисляване и събиране на такси за жилищни и комунални услуги;
3.3. Извършване на работа по техническата експлоатация на недвижими имоти в съответствие с „Правилата и стандартите за техническа експлоатация на жилищата“, одобрени с решение на Държавния комитет по строителството;
3.4. Възстановяване на разходите за експлоатация на общинския дял от общата собственост;
3.5. Изготвяне на разчети за основен ремонт;
3.6. Извършване на основен ремонт;
3.7. Работа с длъжници, профилактика на дългове и съдебно събиране;
Този метод за управление на къща е най-ефективен, но изисква допълнителни разходи за регистриране на сдружение на собствениците и е много труден при организиране на техническа експлоатация в къща, която се използва повече от 10 години. Ако решите да управлявате дома си чрез HOA, тогава ще трябва много компетентно да поддържате счетоводна документация, да сте готови да докладвате в данъчната служба, да участвате в съдебни спорове, да решавате проблеми с регистриране на граждани, издаване на сертификати, отпечатване на разписки, събиране на средства, работа с длъжници, умело взаимодействие с предприятия, доставящи топлина, вода и електричество, осигуряване на мерки за отстраняване на аварии и т.н. Най-доброто решение за новосъздадена HOA е да наемете професионална оперативна или управляваща организация. Освен това не забравяйте, че ако качеството на предоставяните услуги не отговаря на изискванията на жителите (лошо или ненавременно почистване на територията, стълби; ненавременно отстраняване на твърдите отпадъци, неизвършване на поддръжка и ремонт на инженерното оборудване на сградата) , и т.н.), HOA има право да прекрати договора и да покани други организации да извършат работата.

Договорни отношения на HOA

Сложният състав на недвижими имоти (включително обща споделена собственост) на жилищна сграда, както и разнообразието от задачи, свързани с нейното управление, поддръжка, поддръжка и разширяване, определят появата на различни видове правоотношения между HOA на един ръка и властови структури - местна власт, общини, организации, предприятия, управляващи дружества и частни мениджъри - индивидуални предприемачи без образуване на юридическо лице, извършващи работа и услуги в жилищния сектор, собственици на жилищни и нежилищни помещения, членове на партньорство, работодатели и наематели от друга страна. Споразумението за управление на жилищна сграда е най-важният документ след хартата на HOA. Председателят на Съвета на Асоциацията на HOA коментира как да се изграждат договорни отношения между HOA<Центр>- Лев Матеров.
Управлението на жилищна сграда се извършва само въз основа на писмено споразумение за управление, което е предвидено в член 162 от Жилищния кодекс на Руската федерация. Гражданският и Жилищният кодекс подробно описват правната основа на договорните отношения, основните принципи на сключване на договори, осигуряване на тяхното изпълнение, прехвърляне на права и задължения по договора, отговорност за нарушаване на договори, промени и тяхното прекратяване.
Жилищното самоуправление е форма на дейност, когато управлението се извършва от самите собственици на помещенията на жилищна сграда, а основната упълномощена структура в този случай е управителният съвет на асоциацията на собствениците на жилища. Председателят на управителния съвет на партньорството сключва споразумение с организация, занимаваща се с поддръжката и експлоатацията на жилищна сграда, или наема персонал на пълен работен ден за това. Председателят на борда на HOA също подписва договори за предоставяне на комунални услуги или контролира тяхното съдържание, ако тези функции са прехвърлени на експлоатационната организация. Освен това председателят на управителния съвет на партньорството подписва договори за определени видове работа и услуги с организации от различни правни форми и физически лица.
В членовете на раздел UŠ от Жилищния кодекс на Руската федерация, за първи път, основните правила за управление на жилищна сграда, изисквания за споразумение за управление, принципи за управление на жилищни сгради, чиито собственици са частни лица и законни определят се субекти, държавата, субект на федерацията и община. На местните власти е възложена отговорността за създаване на подходящи условия за управленска дейност в жилищния сектор. Член 161 от Жилищния кодекс на Руската федерация установява основните правила за управление на жилищна сграда. Тези норми служат като своеобразен критерий, на който трябва да отговарят ежедневните практически действия на управленските субекти в жилищния сектор.
Само собствениците на жилищни и нежилищни помещения или друго лице, упълномощено от собствениците, могат да осигурят ефективно управление на общата собственост в жилищна сграда.
Всички основни разпоредби, посветени на концепцията и условията на договорите, се съдържат в глава 27 на част първа от Гражданския кодекс на Руската федерация и нормите на новия Жилищен кодекс на Руската федерация се основават на него. Между другото, това коренно отличава новата правна уредба от предишното жилищно законодателство. Старият жилищен кодекс от 1983 г. само декларира възможността за участие в управлението на жилищния фонд от обществени организации, трудови колективи, граждани, домашни комитети и други обществени органи, които не са собственици на помещенията на жилищна сграда. Новият жилищен кодекс на Руската федерация не посочва тези субекти сред участниците в управлението на жилищни съоръжения.
Тъй като жилищният фонд може да бъде частна (физически и юридически лица), държавна (Руската федерация и нейните съставни образувания) и общинска (общини) собственост, правилата на член 161 от Жилищния кодекс на Руската федерация се прилагат за всички посочени собственици на помещенията на жилищна сграда. Ето защо помещенията на жилищна сграда винаги принадлежат сто процента на някого.
Жилищният кодекс на Руската федерация налага отговорности на собствениците на помещенията на жилищна сграда и в същото време дава право самостоятелно да избират удобен за тях метод за управление на жилищна сграда. Първо, собствениците на помещения могат да извършват управленски дейности, за да организират директно ефективното използване на тяхната обща собственост. Второ, управлението на жилищна сграда може да се извършва от юридическо лице (също HOA), обединяващо собствениците на помещенията. Трето, управлението на жилищна сграда, ако има подходящо решение от собствениците на помещенията в такава сграда, може да се извършва от управляваща организация от всякаква организационна и правна форма.
В параграф 4 от член 155 от Жилищния кодекс на Руската федерация, концепцията<управляющая организация>означава както юридическо лице, така и индивидуален предприемач. Функциите по управление на жилищна сграда могат да бъдат прехвърлени въз основа на споразумение на управител, без да се образува юридическо лице или управляваща организация (дружество). Преди да сключи споразумение с управителя, председателят на борда на HOA трябва да поиска документ, потвърждаващ регистрацията му в данъчната инспекция като предприемач, без да образува юридическо лице.
Управителят ще действа в рамките на своята компетентност и правомощия, определени с договора и длъжностната характеристика, ще носи материална и административна отговорност за своите действия или бездействия и ще докладва за всички свои действия на управителния съвет на дружеството, неговия председател и общото събрание на собственици на помещенията на жилищната сграда.
Управляващата организация (компания), чиято роля може да се изпълнява и от обществени служби (въпреки че в момента те се корпоратизират и стават частни компании), сама осигурява поддръжката на жилищата, наема обслужващи организации или съответен персонал и сключва договори с предприятия, доставящи ресурси. Асоциацията на собствениците може да си запази правото да координира и контролира съдържанието на договорите, сключени от управляващата организация.
Също така е възможно да се разпределят отговорностите между борда на партньорството, управителя и управляващата организация (компания). На управителя може да бъде поверено осигуряване на поддръжка на жилищна сграда, работа с персонала и административно управление. Управляващата организация (компания) извършва финансово управление на делата на партньорството, сключва договори с доставчици на комунални услуги, провежда маркетингови проучвания и др.
Бордът на асоциацията на собствениците на жилища разработва политиката на асоциацията и контролира дейността на управителя и управляващата организация (фирма). Управителният съвет на партньорството няма право да прехвърля контролни функции на управителя или управляващата организация (компания).
В случай на създаване на асоциация на собствениците на жилища, управителният съвет (председателят на управителния съвет) участва пряко в сключването на различни видове споразумения, одобрява изготвените от него форми на споразумения и когато работи с управляващата организация (компания), съгласува сключените от него договори. В тази връзка отговорните лица на партньорството трябва да имат съответен опит (или необходимите познания) в областта на договорните отношения от различни видове.
Практиката за сключване на договорни отношения между сдруженията на собствениците на жилища и различни дружества от организационна и правна форма в момента едва се заражда. Освен това, в съответствие с член 18 от Федералния закон от 29 декември 2004 г. № 189-ФЗ<О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации>орган на местната власт провежда открит конкурс за избор на организация за управление, ако собствениците на помещения в жилищна сграда не са избрали метод за управление на жилищна сграда в рамките на една година от датата на въвеждане на Жилищния кодекс на Руската федерация или решението, взето от такива собственици за избор на метод за управление на жилищна сграда, не е изпълнено.
Понастоящем (особено след влизането в сила на Жилищния кодекс на Руската федерация) на държавно ниво са създадени необходимите икономически, организационни и правни предпоставки за регулиране на отношенията между страните, които възникват във всяка икономическа дейност, въз основа на споразумение, сключено в съответствие със свободната воля на страните.
Договорът за управление на жилищна сграда, заедно с актовете на държавните органи и местните власти, днес е едно от най-важните основания за граждански права и задължения. Страните по договора поемат определени задължения и придобиват определени права и ако изпълнението на определени права зависи само от волята на страните, тогава нарушаването или избягването на задължения води до неблагоприятни, включително финансови, последици за виновната страна.
Следователно договорната сфера на отношенията в жилищния фонд се регулира както от нормите на задължителното право, залегнали в Гражданския кодекс на Руската федерация, така и от нормите на Жилищния кодекс на Руската федерация. Подробна уредба на определени правоотношения на страните в зависимост от естеството на правно значимите действия, които извършват. Освен това договорът за управление на жилищна сграда трябва да посочва: състава на общата собственост на жилищната сграда, по отношение на която ще се извършва управление, адреса на такава къща, списък на услугите и работите за поддръжка и ремонт обща собственост в жилищната сграда, процедурата за промяна на такъв списък, както и списък на комунални услуги, предоставени от управляващата организация (компания), процедурата за определяне на договорната цена, размера на таксите за поддръжка и ремонт на жилищни помещения и размера на таксите за комунални услуги, както и процедурата за вземане на такива такси, процедурата за наблюдение на изпълнението от страна на управляващата организация на нейните задължения по споразумението за управление.
Член 420 от Гражданския кодекс на Руската федерация определя понятието договор от правна гледна точка. Въпреки това, правата и задълженията, изразени в условията на гражданския договор, трябва да отговарят на общите принципи на правното регулиране като: принцип на равенство, автономия на волята, имуществена отговорност и независимост на участниците в договорните отношения. Само в този случай може да се говори за права и задължения на страните.
Основни принципи при сключване на договори
В съответствие с Гражданския кодекс на Руската федерация споразумението се счита за сключено, ако са изпълнени следните необходими условия:
- страните трябва да постигнат съгласие по всички съществени условия на договора;
- постигнатото от страните споразумение по форма трябва да отговаря на изискванията за такива договори.
Следните условия на договора са сред съществените: първо, това е условие за предмета на договора (например изпълнение на определени функции при извършване на работа, предоставяне на услуги в областта на управлението, поддръжката и обслужването на жилищния фонд); второ, тези условия, по отношение на които има специални указания в закони или други правни актове, че те са съществени или необходими за този вид споразумение; трето, това са всички условия на договора, по отношение на които, според изявлението на една от страните, трябва да се постигне съгласие.
Процедурата за сключване на споразумение е следната. Че една от страните изпраща на другата страна своето предложение за сключване на споразумение (оферта), а другата страна, след като получи офертата, приема това предложение (приемане). Приемане, с други думи, отговорът на лицето, което е приело офертата, трябва да бъде<полным и безоговорочным>.
Управлението на жилищна сграда се извършва въз основа на писмен договор за управление. Такова споразумение трябва да бъде един документ, подписан от страните. Тъй като тази норма има императивен характер, споразумение за управление не може да бъде сключено чрез обмен на документи чрез средства за комуникация (клауза 2 на член 434 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
Друг начин за формализиране на договорните отношения е сключването на договори на търг. Търговията може да се проведе под формата на търг или състезание. Разликата е, че при търг печели този, предложил най-висока цена, а при състезание - този, който според заключението на конкурсната комисия предложи най-добри условия.
Организаторите на търга - местните власти (префектури или съвети), особено за онези жилищни сгради, които не са избрали метода на управление на къщата си преди 01.03.06 г., са длъжни да гарантират, че предвидените участници са уведомени за притежаването им поне 30 дни преди и , който трябва да съдържа информация за времето, мястото и формата на търга, неговия предмет и процедура, включително регистрация за участие в търга, определяне на лицето, спечелило търга, както и информация за условията на търга. конкурс за сключване на договор.
Трябва да говорим за това подробно, защото много собственици на помещения в жилищни сгради са пасивни и инертни и не искат да поемат задължения да управляват жилищата и да носят отговорност за тяхното състояние. Но точно прехвърлянето на правата и отговорностите за управление на жилищния фонд на частни собственици е толкова важна задача на реформата на жилищната политика. И точно това е подчертано в новия Жилищен кодекс на Руската федерация.
Избягването на една от страните от формализиране на договорните отношения дава на другата страна правото да се обърне към съда с искане както за принудително сключване на договор, така и за обезщетение за загуби, причинени от избягване на неговото сключване.
Обществена поръчка е споразумение, сключено от търговска организация и установяващо нейните задължения за продажба на стоки, извършване на работа или предоставяне на услуги, които такава организация, по естеството на своята дейност, трябва да изпълнява по отношение на всеки, който се свърже с то. Между другото, съгласно клауза 1.3. Член 426 от Гражданския кодекс на Руската федерация не допуска отказ на търговска организация да сключи обществен договор, ако е възможно да предостави на потребителя съответните стоки, услуги или да извърши съответната работа за него.
Управляващата организация се признава не само като юридическо лице от всяка организационна и правна форма, но и като индивидуален предприемач. В този случай индивидуален предприемач придобива предприемаческа (търговска правоспособност) след държавна регистрация на физическо лице като индивидуален предприемач по начина, предвиден от закона.
Изпълнение на договори
Изпълнението на договорите се състои в извършване от страните по тях на действия, които съставляват съдържанието на правата и задълженията на страните. В съответствие със закона изпълнението на задълженията на страните трябва да се извършва правилно при условията, предвидени в изискванията на Гражданския кодекс и Жилищния кодекс на Руската федерация, както и самото споразумение. Ето защо при разработването и прилагането на всяко споразумение от партньорство трябва да се обърне специално внимание на ясното регламентиране на задълженията на страните в зависимост от вида на извършваните и предоставяните услуги. В този случай е необходимо да се установи дали една от страните има право самостоятелно да определя начина на изпълнение на възложената работа или е длъжна да следва стриктно инструкциите на другата страна.
Не малко значение за страните има възможността, или обратното, забраната за привличане на трети лица за изпълнение на техните задължения.
При изпълнение на договорите крайният срок за изпълнение на задълженията също е от голямо значение. Един от начините за установяването му е да се определи периодът от време, през който това задължение се изпълнява. Ако страните по договора<забыли>посочете в него срока за изпълнение, в разумен срок след възникване на задълженията. Ако няма такова указание в закона, страните имат право да го установят, като не забравят да го запишат в договора.
Минималният и максималния срок на валидност на договора за управление на жилищна сграда са установени в задължителни норми и не могат да бъдат променяни по споразумение на страните. Изтичането на договора за управление не прекратява автоматично действието на такъв договор за управление след изтичане на срока му на валидност, тогава валидността на посочения договор се удължава за периода, определен в договора, без да се променят условията на договора.
Договорът за управление на жилищна сграда влиза в сила от деня на подписването му от страните. Управляващата организация е длъжна да започне да изпълнява задълженията си, определени в споразумението за управление, не по-късно от 30 дни от датата на подписването му.
За да предотврати или намали размера на негативните последици, които възникват, когато страна по договор не изпълни или неправилно изпълни задълженията си по него, законът предвижда няколко начина за гарантиране на изпълнението на задълженията.
В съответствие с Гражданския и Жилищния кодекс тези методи включват: неустойка, гаранция, депозит, залог, глоба, неустойка, банкова гаранция и задържане на имуществото на длъжника. От всички горепосочени методи при сключване на договори в областта на жилищните и комуналните услуги, неустойките, глобите и неустойките са от най-голямо практическо значение, тъй като интересите на страните по договора не са да получават имущество един от друг, а да получават резултатът от работа или средства като плащане за вече извършена работа.
Законът разбира неустойка като парична сума, определена със закон или договор, която страната, която не е изпълнила задълженията си по договора, е длъжна да заплати на другата страна. Страната, която изисква плащане на неустойката, не е длъжна да доказва, за разлика от други методи за обезпечаване на задължения, факта, че е причинила загуби.
Глобата е еднократен вид наказание, прилагано при изпълнение или неправилно изпълнение на задължения, въпреки че може да се прилага няколко пъти по време на срока на един и същи договор. Глобата може да бъде определена или като фиксирана парична сума, или като процент от сумата на договора или размера на плащането за определен етап от извършената работа.
Неустойката се установява в случай на забавяне на изпълнението на задълженията, т.е. признава се за осигуряване на навременното изпълнение на задълженията на страните. Неустойката по правило се определя като процент спрямо размера на неизпълнените навреме задължения. Съгласно член 155, клауза 14 от Жилищния кодекс на Руската федерация, лицата, които не са платили своевременно и (или) не напълно за жилищни помещения и комунални услуги (длъжници), са длъжни да платят на кредитора неустойка в размер на едно три -стотна от ставката на рефинансиране на Централната банка на Руската федерация, която е в сила към момента на плащането, от сумите, платени навреме за всеки ден на забавяне, считано от следващия ден след датата на падежа за плащане до деня на действителното плащане , включително. Не се допуска увеличаване на размера на санкциите, установени в член 155 от Жилищния кодекс на Руската федерация.
По време на практическото изпълнение на условията на споразумението може да възникне ситуация, при която права и задължения могат да бъдат прехвърлени на трети страни, които първоначално не са участвали в подписването на споразумението. Прехвърлянето на права и задължения по договор е възможно както по силата на пряко посочване на закона (например при реорганизация на юридически лица или държавни органи), така и в съответствие с предварително постигнато или новоразработено споразумение на страните.
При реорганизиране на юридически лица (включително промяна на тяхната организационно-правна форма - преход на жилищна кооперация в асоциация на собствениците на жилища), документът, който позволява разрешаването на въпроса за правоприемството, е акт за прехвърляне или разделителен баланс.
Прехвърлянето на задълженията на друго лице при непроменена страна по договора се допуска само със съгласието на другата страна и се документира писмено като приложение към договора.
Отговорност при неизпълнение на договори
Отговорността за нарушение на договорите възниква в съответствие с Гражданския и Жилищния кодекс в случай на неизпълнение и неправилно изпълнение на всички задължения по договора. Страната, извършила нарушение, носи отговорност, установена от закона или от самия договор.
В съответствие с Арбитражния процесуален кодекс на Руската федерация, за да възстанови претърпените вреди, ищецът трябва да представи на съда доказателства, потвърждаващи:
- нарушение от страна на ответника на поетите задължения по договора;
- причинно-следствената връзка между претърпените загуби и неизпълнението или неправилното изпълнение на договора;
- размера на вредите, понесени от ищеца във връзка с нарушението на задълженията на ответника.
Ето защо при изготвянето на договори за обслужване на жилищния фонд е необходимо внимателно да се разработят не само процедурите за клиента за контрол на качеството и навременността на изпълнението на всички етапи на работа от изпълнителите, но и формата, реда и процедурата за изготвяне на документи, потвърждаващи нарушенията на задълженията на страните по договора. В случай на съдебен спор ще бъде твърде късно да се съставят такива документи и ответникът, с компетентен подход към съществото на претенциите на ищеца, лесно ще може да докаже в съда своята пълна или частична невинност за причиняване на загуби на противоположната страна.
При сключване на споразумения за HOA е необходимо да се вземе предвид възможността за прилагане на отговорност не само към страната, която пряко е подписала споразумението, но и към трети страни, които не участват пряко в него (член 399 от Гражданския кодекс на Руската федерация). . Възникналата в този случай субсидиарна отговорност е допълнителна отговорност към отговорността на друго лице – главен длъжник за неизпълнение на задължения. Възникването на такава отговорност е изрично предвидено в закона. По този начин членовете на HOA не носят отговорност за задълженията на това юридическо лице, а партньорството не носи отговорност за задълженията на своите учредители, с изключение на случаите, предвидени в Гражданския кодекс на Руската федерация или устава на партньорството, но на членовете на асоциацията на собствениците на жилища може да бъде възложена субсидиарна отговорност в случай на недостатъчно имущество на партньорството при фалита му, причинено от действията на членовете на партньорството (клауза 3 от член 56 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
Необходимо е също така да се вземе предвид още една особеност, установена от закона и която значително засяга гражданската отговорност на юридическо лице, а именно: разпоредбата, че действията на служителите на страните за изпълнение на техните задължения се признават за действия на страните сами и носят отговорност за действията, довели до неизпълнение или неправилно изпълнение на договора.
Служители, които са в трудови, служебни или други правоотношения със страните по договора, с действията или бездействията си създават права и задължения пряко за страните, поради което непрофесионализмът, небрежността или липсата на ръководство на служителите не могат да бъдат основание за освобождаване на страните. от отговорност за нарушения на задълженията си.
За да се определят възможните ситуации на отговорност на страните при сключване на договори, е необходимо да се вземат предвид разпоредбите на Гражданския кодекс на Руската федерация, които уреждат вината на кредитора, закъснението на длъжника и закъснението на кредитора. Например, в договора за работа крайният срок и самият факт на приемане на извършената работа са от немалко значение, а в случай на сетълменти чрез дебитиране на средства от сметката на клиента, фактът на подаване на поръчка до банката в която HOA има текуща сметка, заповед за отписване на средства въз основа на искане за плащане на изпълнителя.
Промени и прекратяване на договори
Изменението и прекратяването на договорите е разрешено в Гражданския кодекс на Руската федерация чрез установяване на строги правила, уреждащи изменението и прекратяването на граждански договори. Съгласно общото правило на Гражданския кодекс на Руската федерация основанието за прекратяване или изменение на договор е съгласието на страните, освен ако самият договор или други закони не предвиждат други основания за прекратяване.
Съгласно Гражданския и Жилищния кодекс изменението на договор при наличие на съществено променени обстоятелства се допуска със съдебно решение в изключителни случаи, когато прекратяването на договора води до по-големи вреди за страните от разходите, необходими за изпълнение на договора при условията променен от съда или е в противоречие с обществения интерес.
Трябва да се каже, че договорите в областта на управлението, експлоатацията, ремонта и поддръжката на жилищния фонд, поради голямото им социално значение, могат напълно да бъдат приписани на договори, сключени предимно в обществен интерес на държавата и нейните граждани.
Въпросите за защита на правата на потребителите в сектора на жилищните и комуналните услуги станаха особено актуални поради нарастващите цени на комуналните услуги и рязкото увеличаване на техния дял в структурата на разходите на домакинствата. Само тази година в Москва те се увеличиха с повече от една трета. В същото време нивото на качеството на обществените услуги не е претърпяло значителни промени, въпреки продължаващите трансформации в сектора на жилищните и комуналните услуги.
Състоянието на сектора на жилищните и комуналните услуги предизвиква много оплаквания от потребителите. Въпросът за подобряване на качеството на обществените услуги засяга всички слоеве от населението, почти всички собственици на помещения в жилищни сгради, тъй като потреблението на обществени услуги в жилищна сграда е от колективен характер.
Според Антимонополния комитет на Руската федерация почти всяко второ нарушение на законодателството за защита на правата на потребителите в сектора на услугите от тези, идентифицирани от комитета, е извършено конкретно при предоставянето на жилищни и комунални услуги. Ето защо изборът на управляващата организация (компания) на управителя, HOA, ако тя управлява къщата, подписването на договори от тях е от най-важно значение след приемането на Хартата на HOA.
Ето защо в споразумение, сключено от името на юридическото лице HOA, трябва да се установят условия, които определят качеството на услугите, начина на тяхното предоставяне и стандартните обеми на потребление, процедурата и времето за отстраняване на повреди и аварии, сумите и условия на плащане, период на фактуриране и условия за извършване на плащания, технически характеристики на инженерното оборудване на жилищни помещения (включително тези, които осигуряват максимална мощност на електрически битови машини, уреди, оборудване), права, задължения и отговорности на изпълнителя и потребителя .
Собственикът-потребител има право да разчита на комунални услуги, които отговарят на изискванията за качество на задължителните разпоредби и стандарти, санитарните правила и разпоредби, екологичните изисквания, както и условията на договора.
Това са основните, според мен, точки в договорните отношения на HOA, които юридическото лице трябва да спазва при подписване на договори.
Председател на Съвета на Асоциацията на HOA<Центр>Л.Н.Матеров
уебсайт<Ваш дом>http://tsg.ru/PBL2/LM/dogovornie.htm
Домашен мениджмънт
Какво е домоуправление

Управлението на дома е координирана дейност на собствениците на помещения в жилищна сграда или лица, участващи от тях, насочена към осигуряване на благоприятни и безопасни условия на живот на гражданите, правилна поддръжка на общата собственост в жилищна сграда и околното пространство, решаване на въпроси на използване на обща собственост, както и предоставяне на комунални услуги на граждани, живеещи в такава къща.
Управление на жилищни сгради
Организация на поддръжката и експлоатацията на жилищния фонд
След като разгледахме основните видове граждански сдружения в жилищния сектор, е необходимо да разберем какво точно предоставят или контролират изпълнението на тези сдружения, за да осигурят най-високо качество на поддръжката и ремонта на жилищния фонд, както и подобряването на местна област. Първо, тези асоциации наблюдават правилната поддръжка на животоподдържащата система на къщата, която включва:
1) Отоплителна система;
2) Система за топла и студена вода;
3) Система за захранване;
4) Газоснабдяване;
5) Вентилационна система;
6) Канализация;
7) Асансьорни съоръжения;
8) Слаботокови системи - телефонна и телевизионна;
9) Система за отстраняване на отпадъци;
10) Система за сигурност.
В по-голямата си част всички тези системи присъстват в къщите и само тяхната добре установена работа може да осигури комфортни условия на живот и дългосрочна безопасност на къщата. Повредата на поне една от системите може значително да влоши или да направи напълно невъзможно живеенето в дадена къща, така че е необходимо не само да се извършват навременни ремонти на повредени елементи, но и редовно да се проверяват и подменят износените части, т.к. винаги е по-евтино да се предотвратят последствията, отколкото да се плати за отстраняването им и да се компенсират щетите, причинени от инцидента.
За целта във всеки дом е необходимо да се следи състоянието на всяка система и да се извършват превантивни ремонти (обикновено се планират предварително и за изпълнението им се отделят специално средства). Въпреки това, в случай на авария (много случаи не могат да бъдат предвидени и предотвратени своевременно), е необходимо да се извърши спешна (непланирана) работа, за която трябва да има определен резерв от пари и други материални ресурси, необходими за заплащане на работата за отстраняване на последствията от аварията.
Необходимо е да се ремонтират не само горните системи, но и самата къща и всички нейни конструкции. Ремонтите по дома също могат да бъдат разделени на текущи и основни. Климатът на Русия и ниското ниво на култура на някои категории граждани често водят, ако не до влошаване на строителните конструкции, то до загуба на техния естетически вид. В тази връзка непрекъснато са необходими разходи за текущ ремонт, за да се избегнат големи ремонти възможно най-дълго. В крайна сметка, ако текущите ремонти не изискват големи суми пари и фактът, че жителите редовно плащат за поддръжка, е напълно достатъчен, тогава основните ремонти изискват много големи суми пари.
Префектурите на административните области са натоварени с осигуряването на приоритетен ред за включване на къщи, в които са създадени или се създават HOA, в програми за капитален ремонт и<Мой двор, мой подъезд>. В допълнение, сдруженията на жителите в жилищния сектор, които имат статут на юридическо лице, имат право да създават свои собствени спестовни фондове за извършване на скъпа работа. Такива асоциации самостоятелно избират фирми, които ще извършват работата, сключват договори за извършване на съответната работа и независимо наблюдават тяхното изпълнение, което значително подобрява качеството на работата, тъй като самите жители участват в приемането на резултатите, които имат много по-високи изисквания от DEZ.
Особено внимание трябва да се обърне на преустройството на сградата или помещенията в нея. Не трябва да забравяме, че разрешението за извършване на такава работа, получено от борда на HOA, не е достатъчно. Дори наличието на регистрирано партньорство в къщата не освобождава собственика на жилището от получаване на одобрения и разрешения за преустройство от компетентните държавни органи. Същото важи и за преустройството на самата сграда. Решението на общото събрание по този въпрос играе важна, но не решаваща роля, тъй като без съгласуване и получаване на разрешение от съответните структури не могат да се извършват големи строителни работи, за да се гарантира безопасността на жителите и да се запазят недвижимите имоти. Преди да започнете работа, винаги е необходимо да разберете дали е препоръчително да я извършите, какви средства трябва да бъдат изразходвани за постигане на желания резултат и дали след това състоянието на конструкциите на къщата ще се влоши.
Както се вижда от горното, извършването на различни видове ремонти е много скъпо, но необходимо. Къде можете да получите средства за поддържане на състоянието на недвижимите имоти на правилното ниво?
Получаването на допълнителни средства е възможно чрез увеличаване на плащанията на жителите. Тук обаче има ограничения - не можете да увеличавате плащанията за неопределено време, в противен случай те просто ще спрат да ги плащат. Има и втори начин - спестяване.
Въвеждането на технологии за пестене на ресурси играе огромна роля за намаляване на сметките за комунални услуги. Съществуващата система за плащане на сметки за комунални услуги не стимулира пестенето на вода, топлина и други ресурси. Такава система обаче не винаги е по-добра и по-изгодна. Много хора не харчат количеството ресурси, за което са принудени да плащат, но какво ще стане, ако в къщата има мнозинство от такива жители? Ами ако вземем летния период, когато повечето жители са на почивка и пътуват?
За да се намалят разходите за комунални услуги, е възможно да се инсталират измервателни уреди и контролни устройства в къщи, както за всеки отделен апартамент (което все още е доста скъпо), така и за цялата къща. Разбира се, въвеждането на такива устройства изисква спирателните кранове да са в добро състояние, тъй като ако не функционират, загубата на ресурси ще бъде толкова голяма, че няма да се получи икономическа полза и дори са възможни загуби. Освен това не бива да забравяме, че изтичащите тръби, поради създаването на постоянна влага, могат да доведат до сериозни последици, включително разрушаването на сградата, така че ремонтът на тръбите и спирателните вентили е необходим във всеки случай.
Сега нека разгледаме захранването с топлина. Спестяването на потребление тук не е достатъчно, изисква се и задържане на топъл въздух в помещението. За да направите това, е необходимо да се осигури подходящо качествено запечатване на шевовете на прозорците и вратите. Пак харчене? Но ако се замислите, получавате двойна полза - възможно е спестяване на топлина и в стаята няма течения, т.е. Има по-малък шанс да настинете в собствения си дом. Възможно е първо да похарчите малко повече, а след това да получите спестявания и следователно ползи. Един от основните начини за намаляване на разходите в сектора на жилищните и комуналните услуги е стриктното спазване на действащите стандарти за техническа експлоатация на жилищните и комуналните услуги.
Техническата експлоатация е набор от мерки, насочени към осигуряване на състоянието и функционирането на жилищните и комуналните съоръжения в съответствие с изискванията на стандартите. Техническата експлоатация се извършва от собственици, собственици, управляващи организации, наематели и наематели чрез използване, поддръжка и ремонт на помещения, конструкции, инженерни системи и друго оборудване, като се осигуряват режимите им на работа, както и санитарната поддръжка на сградите и прилежащите площи. .
Планирането на дейностите по техническа експлоатация се извършва от управляващата организация въз основа на нормативните изисквания и като се вземат предвид наличните финансови ресурси. Годишното, средносрочното и дългосрочното планиране се извършва както в рамките на специални целеви програми, така и в рамките на годишната програма за дейността на правителството на Москва. Планирането на разходите за поддръжка на жилищни и комунални услуги трябва да се извършва както на общоградско, така и на териториално ниво на управление.
Планирането на разходите за техническа експлоатация на жилищния фонд и санитарната поддръжка на домакинството трябва да се извършва в следните области:

1. Разходи за поддръжка на жилищни съоръжения, включително:
* заплати с начисленията;
* текущ ремонт на жилищен фонд;
* извозване на твърди битови отпадъци;
* поддръжка на домакинството (включително поддръжка на входа);
* амортизационни отчисления;
* данъци и други задължителни плащания;
* съдържание на обслужването на клиента (организация на управление);
* други разходи.
2. Приходи от експлоатация на жилищни сгради, включително:
* заплащане на жилища или услуги за поддръжка на жилищни и нежилищни помещения;
* заплащане на услуги по извозване на твърди битови отпадъци;
* Други доходи.
3. Разходи за основен ремонт на жилищен фонд:
* извършване на цялостен и селективен ремонт, включително:
- ремонт на фасади на сгради; покриви; отоплителни мрежи;
- подмяна на електрически печки, газови котлони, газови бойлери в апартаменти;
- премахване на газопроводи от мазета на жилищни сгради;
- подмяна и модернизация на асансьори;
- ремонт на отоплителни пунктове, както и системи за димоотвеждане и пожарна автоматика, вътрешно газоснабдяване;
* извършване на дейности по цялостно благоустрояване на дворове и входове на жилищни сгради.
Основният ремонт на жилищни и комунални услуги е специална независима област на дейност, която осигурява техническа експлоатация в съответствие с нормативните изисквания. Отношенията, свързани с основния ремонт на жилищните и комуналните услуги, изискват специално регулиране.
Основният ремонт е система от мерки, насочени към възстановяване на ресурсите на жилищните и комуналните съоръжения с възможна подмяна на техните отделни структурни елементи, както и подобряване на тяхната експлоатационна ефективност.
Основният ремонт на жилищните и комуналните услуги трябва да се извършва в съответствие с действащите нормативни изисквания, определени от правителството на Москва и федералните власти.
Класификацията на основния ремонт има няколко подхода, които определят неговите видове. За да се планират разходите за основен ремонт на жилищни и комунални услуги, е необходимо да се разграничат два основни вида ремонти, характеризиращи се с различен обем извършена работа:
* цялостният основен ремонт трябва да включва възстановяване на всички износени елементи;
* селективният основен ремонт трябва да включва подмяна или ремонт на отделни повредени елементи.
Извършването на цялостен ремонт изисква използването на материали, които осигуряват нормалния експлоатационен живот на ремонтираните елементи на съоръжението. След извършване на цялостен ремонт съоръжението трябва да отговаря напълно на всички нормативни и технически изисквания.
Извършването на селективни ремонти трябва да гарантира възстановяването на експлоатационните свойства на отделни елементи на съоръжението, които са се повредили в периода между ремонтите.
При планиране на размера на разходите, необходими за извършване на основен ремонт на жилищни и комунални услуги, е необходимо да се предвиди възможността за извършване на непланирани ремонтни дейности (аварийни), насочени към отстраняване на последствията от аварии, щети на елементи, причинени от природни бедствия , екстремни условия и ситуации и др.
Управлението на жилищни сгради, поддръжката и експлоатацията на жилищния фонд е сложна наука, която малко хора успяват да овладеят. Но за да промените нещо към по-добро, трябва да се почувствате като собственик, който не само притежава имущество, но и знае как да го запази и увеличи. Жилищата за много хора са основният капитал, който притежават, а собственикът може и трябва да бъде заинтересован от запазването, подобряването и увеличаването на собствеността си.
Наука за управление на жилищни сгради
Не бива да забравяме, че секторът на жилищно-комуналните услуги е много сложен, непосветеният човек може напълно да се обърка в него. Възниква въпросът - как един обикновен жител може да разбере всички тези тънкости? Управлението, поддръжката и експлоатацията на дома е сложна наука, докато нейните основни постулати непрекъснато се развиват и дори тези, които са работили в тази област в продължение на много години, може да не знаят всички нюанси. Често възникват ситуации, когато хората искат да поемат контрола над дома си, но не знаят как. В същото време в областта на жилищните и комуналните услуги човек трябва да плати много скъпо за грешки. Не подготви къщата за зимата - хората бяха оставени на студа без топлина, не извършиха ремонт навреме - случи се инцидент. Да не говорим за факта, че коригирането на допуснатите грешки струва много пари, комфортът на живот в къщата е нарушен, което засяга предимно здравето на хората. Как да бъдем?
Нека разгледаме две форми на управление на къща, в която е създаден HOA
Първата форма е организирането от собствениците на жилища на собствено управление и самостоятелно управление на недвижимите имоти, които притежават. Тази форма е удобна и рентабилна, ако сред собствениците на жилища има хора, запознати с жилищните и комуналните услуги, които са в състояние да организират прилична поддръжка на къщата. Но не бива да забравяме, че освен управленски и поддържащ персонал, такъв жилищен мениджмънт трябва да има поне юрист и счетоводител, които разбират спецификата на жилищния сектор.
Тази форма е подходяща и ако HOA обединява няколко жилищни сгради или има асоциация на няколко партньорства.
В същото време, ако сред собствениците на жилища не се намери компетентен човек, е възможно да се наеме професионален мениджър, който под контрола на борда на HOA ще наеме персонал от работници и ще организира поддръжката на къщата. Ако има един сграден мениджмънт, обслужващ няколко жилищни сгради и при ниски единични разходи (цялата сума на разходите се разпределя между значителен брой жители), качеството и ефективността на услугата се повишава многократно. Освен това се опростява системата за контрол върху използването на средствата и дейността на обслужващия персонал.
Втората форма е сключването от HOA на споразумение за прехвърляне на част или целия комплекс от функции за управление на къщата към дирекцията на един клиент. В същото време HOA запазва функциите за наблюдение на работата на асоциацията на собствениците на жилища, което повишава ефективността на работа и качеството на работата по поддържането на жилищния фонд, и в допълнение партньорството, по решение на генералния събрание на членовете на HOA, има право да извършва допълнителни мерки за подобряване на качеството и комфорта на живот на жителите, които не са предвидени за DEZ. Тази форма е удобна за HOA, в които създаването на собствено управление на къщата не е икономически изгодно.
Както бе споменато по-горе, партньорството има право да прехвърли всички или част от функциите по управление на къщата на DEZ. При прехвърляне на част от функциите партньорството запазва не само контролни функции, но и възможността да организира самостоятелно предоставянето на част от жилищните и комуналните услуги на жителите, което позволява на HOA да работи едновременно с няколко организации, предоставящи подобни услуги, и изберете от тях по-евтини, които работят по-добре. В този случай партньорството продължава да извършва икономически дейности и самостоятелно плаща за сключените от него споразумения. Тази опция работи много ефективно, ако партньорството има възможност самостоятелно да използва нежилищни помещения и земя и да получава допълнителни средства за това, които се използват за подобряване на качеството на живот в къщата.
Формата на управление чрез прехвърляне от партньорството на всички управленски функции към дирекцията на един клиент не обезсмисля съществуването на HOA. Както бе споменато по-горе, партньорството запазва функциите на контрол върху дейността на DEZ. Като юридическо лице HOA има право да предявява искове срещу ръководството в случай на неизпълнение или неправилно изпълнение на задълженията си по договора. Освен това DEZ предоставя услуги в строго ограничен обем, което не винаги отговаря на жителите. Следователно HOA има право на общо събрание на членовете на партньорството да вземе решение за самостоятелно сключване на договори за извършване на всякаква работа, предоставяне на услуги и др. за подобряване на комфорта на вашия престой. Тази форма е ефективна, когато HOA няма възможност да привлече специалисти, компетентни в сектора на жилищните и комуналните услуги, за да изпълняват всички или някои управленски функции, това е особено вярно в началния етап на формирането на HOA, веднага след регистрацията .
В допълнение към горните две форми е възможно HOA и държавното предприятие за ремонт и поддръжка (GREP, REU и др.) Да сключат договор за услуга. В този случай всички управленски функции остават в партньорството, а отношенията с GREP се изграждат по схемата<заказчик-исполнитель>строго регламентирани от договора.
HOA, в изпълнение на своите законови функции, има право да сключва всякакви гражданскоправни споразумения с организации от всякаква организационна и правна форма, включително включването на друга алтернативна жилищна организация в управлението и поддръжката на етажната собственост или наемането на професионален управител. HOA решава тези проблеми независимо.
Преди това сдруженията на собствениците на жилища отправиха големи оплаквания от факта, че дирекциите сключват споразумения с партньорства на по-високи цени, отколкото за други организации. Този проблем беше разгледан на ниво московско правителство и бяха взети съответните решения.
На срещата от 27.02.2003г. от първия заместник-кмет на Москва в правителството на Москва П.Н. Аксенов относно проблемите, които възпрепятстват създаването и дейността на асоциациите на собствениците на жилища, префектите на административните области и ръководителите на областните администрации са натоварени да осигурят предоставянето на обществени здравни услуги на асоциациите на собствениците на жилища, ако желаят, на цените и тарифите, установени за стопанисване и поддръжка на жилища, прехвърлени на дирекциите от органите на изпълнителната власт. На Координационния съвет към правителството на Москва за развитие на самоуправлението в жилищния сектор 03.07.2003 г. контролът върху спазването на ценовата политика на всички организации, предоставящи услуги в сектора на жилищните и комуналните услуги, беше поверен на всички изпълнителни органи и градски структури, подчинени на тези организации.
Тези решения изравняват правата на HOA и други жилищни организации, което позволява на партньорствата да определят общите суми на задължителните плащания от собствениците на жилища за поддръжка и ремонт на общата собственост на етажната собственост по ставки, одобрени от правителството на Москва.
Предоставянето на практическа помощ на HOA е пряка отговорност на всички изпълнителни органи на град Москва. Задачата на изпълнителната власт е да създаде условия за собствениците на жилища, при които те ще имат възможност да контролират експлоатацията на жилището, което в крайна сметка ще доведе до повишаване на ефективността при управлението и поддръжката на жилището с евентуално намаляване на разходите за плащане на жилищни и комунални услуги.

Определение за HOA
Управителни органи на HOA
HOA и TSN
Разликата между HOA и TSN
Необходимо ли е да пререгистрирате HOA в TSN?
Прикачени файлове

Управлението на асоциация на собствениците на жилища е един от трите начина за управление на жилищна сграда ().

Методът на управление се избира от общото събрание на собствениците на помещения и може да го промени по всяко време въз основа на негово решение (част 3 от член 161 от Жилищния кодекс на Руската федерация).

Определение за HOA

Асоциация на собствениците на жилища- вид сдружение на собствениците на недвижими имоти, което е сдружение на собственици на помещения в жилищна сграда за съвместно управление на обща собственост в жилищна сграда или, в случаите, посочени в част 2 на член 136 от този кодекс, собствеността на собственици на помещения в няколко жилищни сгради или собственост на собственици на няколко жилищни сгради, охранително притежание, използване и в рамките на законовите граници разпореждане с обща собственост в жилищна сграда или съвместно използване на имущество, собственост на собствениците на помещения в няколко жилищни сгради или имущество, собственост на собствениците на няколко жилищни сгради, извършване на дейности за създаване, поддържане, запазване и увеличаване на такова имущество, предоставяне на комунални услуги на лица, използващи помещения в тези жилищни сгради или тези жилищни сгради в съответствие с този кодекс , както и за извършване на други дейности, насочени към постигане на целите за управление на жилищни сгради или споделяне на собственост, принадлежаща на собствениците на помещения в няколко жилищни сгради, или собственост на собственици на няколко жилищни сгради (член 135 от Жилищния кодекс на Руската федерация). федерация).

Управителни органи на HOA

Общото събрание на членовете на асоциацията на собствениците на жилища е най-висшият ръководен орган на HOA ();
Бордът на асоциацията на собствениците на жилища – управление на дейностите на HOA ();
Председател на борда на HOA - осигуряване на изпълнението на решенията на борда на HOA ().

HOA и TSN

Асоциацията на собствениците на жилища е организация с нестопанска цел и е призната като вид партньорство на собствениците на недвижими имоти (TSN).

Понятието „дружество на собствениците на недвижими имоти“ се появи на 1 септември 2014 г. като нова организационна и правна форма на организации с нестопанска цел (клауза 4, клауза 3, член 50 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Разликата между HOA и TSN

Ако HOA е асоциация на собственици на помещения в жилищна сграда, тогава TSN е доброволна асоциация на собственици на недвижими имоти, по-специално помещения в сграда (включително жилищна сграда) или в няколко сгради, жилищни и селски къщи, градинарство , зеленчукови градини или летни вилни парцели и др.

По този начин TSN, в сравнение с HOA, е по-широко понятие, въпреки факта, че целите на създаването на HOA и TSN са сходни (клауза 1 от член 123.12 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Появата на концепцията за TSN не отменя HOA

С въвеждането на глава 5, параграф 6 от Гражданския кодекс на Руската федерация на 1 септември 2014 г. законодателят не премахна понятието „асоциация на собствениците на жилища“.

Създаването и дейността на HOA, правният статут на неговите участници все още се регулират от нормите на жилищното законодателство, които са специални по отношение на общите разпоредби на гражданското законодателство относно HOA.

Определение на понятието "сдружение на собствениците на недвижими имоти"
TSN и HOA, SNT, DNT, ONT
Признаци на TSN
Разликата между TSN и HOA

В раздела "Сдружения на домакинствата, жилищни кооперации, организации за управление. Дейности. Домоуправление" препоръчваме публикации по следните теми:

Отговорности на управляващото дружество, HOA. Нарушаване на задължения, причиняване на вреди
Поддръжка и ремонт на общо имущество
Жалба срещу управляващото дружество
Общо събрание на собствениците на помещенията на къщата, общо събрание на HOA. Обжалване
Промяна на начина на управление на жилищна сграда
Обща собственост на собствениците. Притежание, ползване, разпореждане

Прикачени файлове:

ОТНОСНО КОНКРЕТНИ ВЪПРОСИ,
ВЪЗНИКНАЛИ ВЪВ ВРЪЗКА С РЕГИСТРАЦИЯТА НА ПАРТНЬОРСТВО
СОБСТВЕНИЦИ НА ЖИЛИЩА

Във връзка с получаването на множество искания по въпроси, свързани с регистрацията на асоциации на собственици на жилища (наричани по-нататък - HOA), както и с привеждането на учредителните документи и имената на юридическите лица в съответствие с нормите на глава 4 от Гражданския кодекс на Руската федерация на по-рано създадени HOA, изпращам приложената към това писмо информация по този въпрос и ви моля да я предоставите на вниманието на държавните органи за жилищен надзор, както и на други заинтересовани страни.

Заместник министър -
Главен щат
домашен инспектор
Руска федерация
А.В.ЧИБИС

Приложение
към писмото на заместник-министъра
строителство и жилищно-комунални услуги
икономика на Руската федерация
от _____________ N ______

ИНФОРМАЦИЯ
ЗА ДЕЙНОСТТА НА СДРУЖЕНИЯТА НА ЖИЛИЩНИТЕ СОБСТВЕНЦИ

Федерален закон № 99-FZ от 5 май 2014 г. „За изменение на глава 4 от част 1 от Гражданския кодекс на Руската федерация и за признаването за невалидни на някои разпоредби от законодателните актове на Руската федерация“ (наричани по-долу като закон № 99-FZ), който влезе в сила от 1 септември 2014 г. (с изключение на някои разпоредби), беше въведена нова организационна и правна форма на юридическо лице - партньорство на собственици на недвижими имоти (наричано по-нататък като TSN).

Така от 1 септември 2014 г. асоциацията на собствениците на жилища (наричана по-нататък HOA), в съответствие със Закон № 99-FZ, е вид юридическо лице, създадено в организационната и правна форма на TSN.

По този начин, дори като се вземе предвид приемането на Закон N 99-FZ, създаването и осъществяването на дейността на HOA понастоящем, според руското Министерство на строителството, трябва да се регулира на първо място в съответствие с нормите на Жилищния кодекс на Руската федерация.

Освен това Министерството на строителството на Русия моли да обърнете внимание на факта, че действащото законодателство на Руската федерация, включително Закон № 99-FZ, не установява изискване за пререгистрация на HOA в TSN (част 10 от член 3 от Закон № 99-FZ).

В съответствие с част 7 от член 3 от Закон N 99-FZ, учредителните документи, както и имената на HOA, създадени преди датата на влизане в сила на този закон, подлежат на привеждане в съответствие с нормите на гл. 4 от Гражданския кодекс на Руската федерация (изменен със Закон N 99-FZ) при първата промяна на учредителните документи на такива HOA. Промяната на името на HOA във връзка с привеждането му в съответствие с нормите на глава 4 от Гражданския кодекс на Руската федерация (изменен със Закон N 99-FZ) не изисква промени в заглавието и други документи, съдържащи предишния му име. Учредителните документи на такива HOA, докато не бъдат приведени в съответствие с нормите на глава 4 от Гражданския кодекс на Руската федерация (изменен със Закон N 99-FZ), са валидни, доколкото не противоречат на тези норми. .

Въз основа на гореизложеното и за да се избегне появата на допълнително социално напрежение сред гражданите по въпросите на управлението на жилищни сгради, Министерството на строителството на Русия счита за необходимо да привлече вниманието на органите за държавен жилищен надзор върху недопустимостта на изпращане на HOA изисквания, уведомления или други видове документи за необходимостта от пререгистрация на HOA, както и за извършване на промени в учредителните документи на HOA при липса на основанията, предвидени в част 7 на член 3 от Закон № 99 -FZ.

МИНИСТЕРСТВО НА СТРОИТЕЛСТВОТО И ЖИЛИЩНО-КОМУНАЛНИТЕ УСЛУГИ
ИКОНОМИКИ НА РУСКАТА ФЕДЕРАЦИЯ

Министерството на строителството и жилищно-комуналните услуги на Руската федерация разгледа жалбата и съобщава следното.

Отношенията по отношение на управлението на жилищни сгради се регулират от нормите на Жилищния кодекс на Руската федерация (наричан по-долу Жилищния кодекс на Руската федерация) (клауза 9 на част 1 на член 4 от Жилищния кодекс на Руската федерация ), част 2 на член 161, който като един от начините за управление на жилищна сграда предвижда управлението на асоциация на собствениците.

В същото време трябва да се отбележи, че Федерален закон № 133-FZ от 23 май 2015 г. „За изменение на част първа от Гражданския кодекс на Руската федерация и Федералния закон „За политическите партии“ измени параграф 1 на чл. 54 от Гражданския кодекс, в съответствие с който юридическото лице има свое наименование, което съдържа указание за организационната и правната форма, а в случаите, когато законът предвижда възможност за създаване на вид юридическо лице, посочване само на такъв тип.
Името на организацията с нестопанска цел трябва да посочва естеството на дейността на юридическото лице.

Като се има предвид, че сдружението на собствениците на жилища се създава като вид сдружение на собствениците на недвижими имоти, понастоящем не се изисква указание в името на сдружението на собствениците на вида на неговата организационна и правна форма. Наименованието показва само вида - сдружение на собствениците. В този случай информацията за организационната и правната форма на асоциацията на собствениците на жилища трябва да бъде посочена в нейния устав (клауза 4 от Руската федерация). Тази позиция е отразена в писмото на Федералната данъчна служба на Русия от 26 юни 2015 г. № SA-2-14/752.

Въз основа на гореизложеното Министерството на строителството на Русия съобщава, че при попълване на заявление за държавна регистрация на юридическо лице при създаване на партньорство на собственици или за извършване на промени в информацията за юридическо лице, съдържаща се в Единния държавен регистър на правните Субектите, за подаване на регистриращия орган, е необходимо да се посочи "ПАРТНЬОРСТВО СОБСТВЕНИЦИ НА ЖИЛИЩА "(име)".

В същото време, част 2 от член 175 от Жилищния кодекс на Руската федерация, собственикът на специална сметка може да бъде асоциация на собствениците на жилища, която управлява жилищна сграда и е създадена от собствениците на помещения в една жилищна сграда или няколко апартамента сгради.

Като се има предвид горното, Министерството на строителството на Русия съобщава, че собственикът на специална сметка не може да бъде партньорство на собственици на недвижими имоти.

Заместник директор на отдела
жилищно-комунални услуги
Е.П.СОЛНЦЕВА

МИНИСТЕРСТВО НА ФИНАНСИТЕ НА РУСКАТА ФЕДЕРАЦИЯ

ФЕДЕРАЛНАТА ДАНЪЧНА СЛУЖБА

Федералната данъчна служба, след като разгледа жалбата, съобщава следното.

По-рано Федералната данъчна служба на Русия получи жалба, която беше изпратена за разглеждане в регионалното управление на Федералната данъчна служба.

В писмо от Федералната данъчна служба на Русия за региона се обяснява, че Гражданският кодекс на Руската федерация предвижда възможността за създаване на асоциация на собствениците на жилища като вид асоциация на собствениците на недвижими имоти. В същото време, въз основа на разпоредбите на член 54, параграф 1, параграфи 1 и 2 на член 123.12 от Гражданския кодекс на Руската федерация, името на асоциацията на собствениците на жилища трябва да включва думите „асоциация на собствениците на недвижими имоти“ и може да съдържа указание за вида на недвижимия имот - „сдружение на собствениците на недвижими имоти (жилища).“ Няма правни основания за държавна регистрация на асоциации на собственици като независима организационна и правна форма.

Тази позиция на Федералната данъчна служба на Русия за региона съответства на позицията, изложена в писмото на Федералната данъчна служба на Русия от 27 март 2015 г. № SA-17-14/33.

В същото време трябва да се отбележи, че Федерален закон № 133-FZ от 23 май 2015 г. „За изменение на част първа от Гражданския кодекс на Руската федерация и Федералния закон „За политическите партии“ (влезе в сила на 23 май 2015 г.) Направени са изменения в член 54, параграф 1 от Гражданския кодекс на Руската федерация, според който юридическото лице има собствено име, съдържащо указание за организационната и правната форма, и в случаите, когато законът предвижда възможност за създаване на вид юридическо лице, посочването само на този вид наименование на организация с нестопанска цел трябва да съдържа указание за естеството на дейността на юридическото лице.

Като се има предвид, че асоциацията на собствениците на жилища е създадена като вид партньорство на собствениците на недвижими имоти (алинея 4 от параграф 3 на член 50 от Гражданския кодекс на Руската федерация), посочването в името на асоциацията на собствениците на жилища на нейната организационна и правна форма - партньорство на собствениците на недвижими имоти - в момента не се изисква. Наименованието показва само вида - сдружение на собствениците. В този случай информацията за организационната и правната форма на асоциацията на собствениците на жилища трябва да бъде посочена в нейния устав (клауза 4 от член 52 от Гражданския кодекс на Руската федерация, изменен с Федерален закон № 133-FZ от 23 май, 2015 г.).

Валиден
държавен съветник
Руска федерация
2 класа
С.А.АРАКЕЛОВ

Промените, които жилищното законодателство претърпя през 2015 г., пряко засегнаха дейността на HOA. Оттогава няма промени, така че разпоредбите са все още актуални.

Така стана отговорност на собствениците да провеждат срещи, за да направят промени в устава на партньорството. Според новата версия на закона хартата трябва да бъде регистрирана във Федералната данъчна служба, а председателят трябва да получи извлечение от Единния държавен регистър на юридическите лица.

Плюсове и минуси на този метод на контрол

Според Изкуство. 135 Жилищния кодекс на Руската федерация, HOA (Асоциация на собствениците на жилища) е организация с нестопанска цел, която обединява собствениците на помещения в жилищна сграда, за да организира колективното управление на цялото недвижимо имущество, като гарантира неговото използване, притежание и разпореждане в границите, определени от правните норми.

Членството в HOA ви позволява да участвате в общи събрания, следователно ви дава възможност пряко да влияете върху приемането на всички решения относно управлението на къщата и определянето на размера на вноските.

Безспорното предимство на HOA е това той решава как ще се поддържа къщата– къщата има ли нужда от постоянна охрана, изисква ли се рутинен ремонт на фоайе, стълбища и коридори, какви комуникации изискват подмяна и др.

Тъй като HOA има право да се разпорежда с всички общи части, жителите със съвместно решение могат да определят предназначението на тавана и мазето.

Тъй като на HOA е присвоено правото на прилежащата територия, жителите могат да изберат да организират детска площадка или паркинг до къщата.

Като цяло създаването на HOA позволява качествено подобряване на условията на живот, ако собствениците подхождат правилно към организацията на управлението на къщата.

Важно е източникът на средства за HOA, в допълнение към вноските на жителите, обществените средства също могат да станат.

Тъй като общинските власти се считат за собственици на неприватизирани помещения, те са длъжни да участват пряко в разходите, необходими за поддържането на тази къща. Ако това задължение не бъде изпълнено, HOA има право да събере принудително тези плащания.

Изкуство. 153 Жилищния кодекс на Руската федерация позволява на HOA да започне изграждането на допълнителни помещениякъм общо имущество, което впоследствие може да се използва за генериране на доходи. Например прикрепване на магазин или кафене към къщата и т.н.

Наемането на такива помещения ще покрие значителна част от разходите, което ще намали размера на вноските.

Друго предимство на HOA е възможността за отказ от услуги за експлоатация на сгради и организация.

Това е жителите сами решават кого да наемат, за да поддържа дома ими независимо се споразумяват за .

Единственият недостатък на създаването на HOA е рискът от неправилна организация на управление. Но този проблем се разрешава лесно, тъй като жителите могат да преизберат членове на борда и с общо решение да определят план за управление.

В кои къщи може да се създаде партньорство?

Изкуство. 136 от Жилищния кодекс на Руската федерация гласи, че собствениците на помещения в една жилищна сграда имат право да създават само един HOA.

Може да се създаде общ HOA и собственици на няколко жилищни сгради, чиито мрежи, инженерна и техническа поддръжка и други инфраструктурни елементи граничат помежду си.

Разрешено е да се създаде HOA от собствениците на няколко близко разположени сгради, например къщи за един собственик, селски къщи със или без лични парцели, ако техните парцели граничат или са разположени на обща територия и имат общи инфраструктурни елементи.

Две или повече HOA могат да създадат асоциация с цел съвместно управление на имущество.

Възможно е да се създаде HOA на етапа на изграждане на къща, което е потвърдено с чл. 139 Жилищния кодекс на Руската федерация. Трябва да се отбележи, че собствениците на помещения в къща, управлявана от HOA, сами решават дали да се присъединят към партньорството или не.

Как е решението за създаване

За да създадете HOA, е необходимо да се проведе събрание на жителите, на който ще бъде избран. На срещата трябва да присъстват поне 2/3 от всички собственици на жилища.

Решението за създаване на HOA се взема с мнозинство; според направените промени сега е необходимо съгласието на 2/3 от всички собственици на помещения, докато преди бяха достатъчни 50% от гласовете.

Решението се формализира от протокола от общото събрание на HOA. Гласовете на собствениците се определят на пропорционалния принцип - колкото по-голяма е площта на жилищното помещение, толкова повече гласове има собственикът.

Одобрение на хартата

Процедурата за приемане на хартата на HOA се определя от чл. 45-48 Жилищния кодекс на Руската федерация. Харта трябва да бъде одобрен от всички собственицижилищни помещения на къщата.

Възможно е провеждането на задочно заседание, ако преди това има партньорства.

Хартата трябва да отразява всички основни аспекти на поддръжката и поддръжката на къщата. Посочва адреса на къщата, мястото и датата на съставяне на документа. Също така са посочени целта на функционирането на HOA, правата и задълженията на всички участници в партньорството.

Собствениците на помещенията се наричат собственици на имоти, тоест HOA се преименува на TSN.

От 1 септември 2014 г. всички HOA трябва да се регистрират като TSN, докато не се изисква пререгистрация за съществуващи партньорства.

Промените в Жилищния кодекс на Руската федерация също засегнаха хартата, по-специално:

За изменение на настоящия устав се провежда общо събрание, на което уставът се изменя въз основа на протокола.

Всички направени промени се заверяват нотариално и изпратено за потвърждение на данъчните власти. След 5 дни председателят може да получи извлечение от Rosreestr за промените.

Регистрационна процедура

Регистрация на HOA подобно на регистрация на юридическо лицеи не създава особени затруднения. След регистрацията на HOA се присвоява индивидуална разплащателна сметка, която впоследствие получава средствата, депозирани от жителите.

За процедурата по регистрация на HOA се нуждаете следните документи:

заявление за регистрация на юридическо лице;
протокол от общо събрание на собствениците на имоти;
изчисляване на дела на всеки собственик;
Харта на HOA.

Съгласно чл. 140 от Жилищния кодекс на Руската федерация, по решение на общото събрание HOA може да се трансформира в жилищна или жилищно-строителна кооперация.

Сключване на споразумения с жителите на къщата

Създаването на HOA е възможно със съгласието на 2/3 от собствениците. Но други жители използват същите доставчици. Следователно партньорството сключва споразумения с жители, които не са негови членове, индивидуални договори за предоставяне на услуги.

Законът не изисква задължително писмено сключване на такъв документ.

Организация на ежедневната работа по домоуправление

Текущата работа по управление на къщата се организира от съществуващи управители - председател и борд, избрани от жителите. Те могат да бъдат същите собственици или наети отвън.

Бордът е длъжен да сключва договори с доставчици на услуги, да събира плащания, да следи текущото състояние на къщата и т.н.

Някои документи, като споразумения за HOA с организации доставчици, може да не се виждат от членовете на HOA, но те са достъпни за одитната комисия.

Процедурата за отчитане на работата на жителите

Планирайте всяка работа по поддръжката на дома и прогнозирайте годишните разходи одобрени от общото събрание на жителите.

Ако решението е взето чрез неприсъствено гласуване, всеки член на HOA има право да разкрива информация за дейността на партньорството и да се запознае с протоколите от неприсъствените срещи.

Можете също така да прегледате разходите на вашия HOA, като прегледате текущата сметка на асоциацията, която отразява не само всички постъпления, но и тегления.

Процедура за разрешаване на спорове

Ако член на HOA не е доволен от организацията на управлението на къщата, той може да постави този въпрос за обсъждане на общо събрание на жителите. Въпросите от финансов характер се решават с участието на ревизионната комисия.

Ако спорът не може да бъде разрешен в рамките на партньорството, наемателят може да се свърже с жилищния инспекторат, който наблюдава предоставянето на обществени услуги на гражданите.

Също възможно е да се свържете с данъчните властиако има съмнения за финансова измама.

Видео преглед с промени

На примера на Краснодарския край се показва как общинските власти помагат на представителите на жилищни сгради да разберат тънкостите на организирането на управлението на общата собственост.

Сдружението на собствениците е доброволно споразумение между собствениците за управление на многоетажна сграда или няколко сгради. Освен това, ако това са няколко сгради, тогава те трябва да са географски разположени наблизо, да са съседни къщи.

Жилищният кодекс се счита за законодателна основа за осъществяване на работата на асоциацията на собствениците на жилища.

Това сдружение може да бъде създадено чрез получаване на съгласието на собствениците на апартаменти, разположени в определена сграда. Освен това по-голямата част от собствениците на жилища трябва да изразят съгласието си.

Съставът на HOA трябва задължително да включва повече от 50% от собствениците, в противен случай съществуването му е невъзможно.След като бъде направено заключението за организацията на HOA, то трябва да бъде регистрирано в Rosreestr. Продължителността на тази асоциация не е ограничена.

Какво е HOA в жилищна сграда?

Собствениците на апартаменти в определена сграда имат право да организират едно единствено партньорство, което означава HOA. Често се задава въпросът: „Юридическо лице ли е HOA?“ и отговорът на него е прост: „HOA е юридическо лице.“ Има собствена разплащателна сметка и трябва да бъде регистрирана в данъчната служба.

HOA има права, заложени в член 137 от Жилищния кодекс:

подписване на договор за поддръжка на къщата;
изчисляване на бюджета, бюджетиране;
изчисляване на годишния размер на плащанията за поддръжка на къщата за всеки собственик;
извършване на работа за осигуряване на нормалното функциониране на къщата;
разпореждане с домашно имущество;
сключване на сделки в съответствие с възложените управленски задачи и разплащане по тях;
получаване на кредити и използване на тези средства за битови нужди.

Партньорството също е предмет на определени задължения ():

изпълнение на всички задължения, посочени в договора;
предоставяне на услуги на собственици на апартаменти;
защита на правно обоснованите искове на собствениците на жилища към трети лица.

Ако е необходимо, партньорството може да бъде пререгистрирано като жилищна кооперация.Ако преди това е имало споразумение за обединяване на няколко къщи в едно HOA, тогава е възможно да го разделите, с одобрено решение, на отделни партньорства.

HOA може да бъде ликвидирано. Изводът за пълната му ликвидация трябва да бъде направен с повече от половината от гласовете на собствениците.

Същността

Основният управителен орган на HOA е общото събрание на собствениците. Основа за дейността на организацията е Хартата.Именно в този документ трябва да бъде посочена целта за създаване на това сдружение на жителите.

Основната цел на сдружението на собствениците не е получаването и разпределението на печалбите, а управлението на жилищна сграда:

Бордът на партньорството сключва споразумение с компании, предоставящи комунални услуги. В същото време HOA може да договаря тарифи и да контролира работата на тези компании.

HOA е лост за влияние върху комуналните услуги и действа като посредник между собствениците на апартаменти и организациите за жилищно и комунално обслужване.

Средствата се изразходват по установения приоритетен ред, който се определя на общото събрание на жителите.

За какво е?

Много жители стават собственици на апартаментите си. За да могат реално да вземат решения при управлението на имуществото си, те се обединяват в съдружие, тъй като е невъзможно да реализират правата си на собственост сами в голяма къща.

Създава се асоциация на собствениците на жилища, за да координира управлението на дома като организация с нестопанска цел. Това ви позволява да избегнете заробващите условия, които се налагат от различни управляващи компании.

Струва си да се има предвид, че не само членовете на асоциацията, но и други жители, живеещи в същата сграда и които не са членове на HOA, имат право да отправят искания и искове към борда на HOA.

HOA форма на собственост

Партньорството няма право да притежава имуществото на къщата; то я използва изключително в съответствие със сключеното споразумение със собствениците на жилищната сграда.

Съгласно член 151 от Жилищния кодекс имуществото на партньорството включва средства, които се състоят от плащания от жители, приходи от дейности и други приходи.

Потребителска кооперация ли е сдружението на собствениците?

HOA не се счита за потребителска кооперация, тъй като партньорството по същество е организация с нестопанска цел. Желанието му не е да прави печалби и да ги разпределя.

Приходите, получени от дейностите на партньорството, не се преразпределят между неговите членове, а се използват за подпомагане на задачите, възложени на HOA.

Потребителската кооперация, напротив, е търговско сдружение на граждани в съответствие с член 106.1 от Гражданския кодекс. Всички приходи се разпределят между членовете на кооперацията.

HOA не трябва да покрива загуби чрез внасяне на допълнителни средства, събрани от собствениците на жилища. Той се стреми само да насочи всички усилия към намаляването им чрез организиране на правилното управление на работата на къщата.

Какво е HOA асоциация?

Съгласно член 142 от Жилищния кодекс асоциацията на HOA е, когато две или повече партньорства могат да бъдат обединени по споразумение в асоциация с цел подобряване на управлението и поддръжката на жилищни сгради.

Консолидирането на няколко партньорства спомага за повишаване на ефективността на тяхната работа и намаляване на разходите. Няма нужда да поддържате счетоводни, аварийни и ремонтни услуги във всяко жилище на жилище.

Управлението на къщи с обслужваща площ до 200 хиляди m² се счита за оптимално. Това ви позволява да спестите 15% от разходите, които биха били направени от всяко партньорство поотделно.

HOA се създава, за да подобри управлението на сграда, предназначена за много апартаменти. Тази система е по-прозрачна и нейните дейности се контролират по-лесно.

С помощта на партньорството е възможно действително да участвате в решаването на много проблеми, свързани с поддържането на живота на къщата, включително избора на доставчици на жилищни и комунални услуги. Това ви позволява значително да намалите сметките за комунални услуги.

В тази статия разгледахме всичко, свързано с HOA и какви са неговите характеристики.

Най-често срещаните методи за управление на жилищни сгради включват HOA. Жителите все повече избират самоуправление.

Уважаеми читатели! Статията говори за типични начини за разрешаване на правни проблеми, но всеки случай е индивидуален. Ако искате да знаете как реши точно твоя проблем- свържете се с консултант:

ЗАЯВКИ И ОБАЖДАНИЯ СЕ ПРИЕМАТ 24/7 и 7 дни в седмицата.

Бързо е и БЕЗПЛАТНО!

Какви характеристики отличават работата на сдружението на собствениците през 2020 г.?

През дългите години на съветската власт хората свикнаха с факта, че в повечето случаи държавата се грижи за жилищата им.

Развитието на пазарните отношения и появата на частната собственост принудиха гражданите да преразгледат възгледите си.

Днес жителите са готови да се заемат с неудобството да поддържат собствения си дом, като създават асоциации на собствениците на жилища. Какви са характеристиките на работата на HOA през 2020 г.?

Основни моменти

HOA се създава от собствениците на помещения в жилищна сграда. Сдружението на собствениците има право да се разпорежда с общата собственост в рамките на своята компетентност и да осигурява правилното използване.

Решението за създаване на сдружение собствениците вземат чрез гласуване. Достатъчно е две трети от собствениците да са за създаване на съдружие.

Целите на създаването на сдружението са:

съвместно управление на имуществото на МКД;

осигуряване на правилна експлоатация на недвижими имоти;

владение, ползване и разпореждане с общо имущество.

Първоначално процедурата за създаване на HOA беше регламентирана и (загубена в сила на 1 март 2005 г.).

За кратък период от време дейностите на партньорствата бяха регулирани (от 18.04.2006 г. до 15.12.2007 г.). През 2020 г. основната основа за HOA са нормите на Жилищния кодекс на Руската федерация.

Трябва да се отбележи, че въпреки че партньорството е признато за организация с нестопанска цел, то се регистрира по същия начин като организациите с нестопанска цел.

Създаване на сдружение на собствениците на жилища

Целият процес на създаване на асоциация на собствениците на жилища е разделен на няколко етапа:

Демонстрация на подходяща инициатива от група жители.

Организиране на общо събрание и вземане на решения.

Регистрация на HOA като юридическо лице.

Желанието за създаване на HOA може да възникне от всеки собственик на помещения в жилищна сграда. Ако и други жители се интересуват от тази перспектива, се сформира инициативна група от собственици.

Желателно е групата да включва граждани с юридическо или счетоводно образование, познания по жилищно законодателство и управленски умения в жилищно-комуналния сектор.

Следващата стъпка е свикване на общо събрание на жителите. За целта всички собственици на помещения в къщата се уведомяват за мястото и часа на събранието чрез надлежни съобщения.

Гражданите, които идват на срещата, трябва да имат със себе си документи, потвърждаващи това, което имат.

Общият брой на собствениците може да се провери в паспортната служба. Дневният ред, разгледан на общото събрание, включва обсъждане на причините за създаване на HOA и различни процедурни въпроси.

Избират се лидер и членове на борда на новосъздадената HOA. Също така по време на срещата се създава хартата на партньорството.

Събранието се документира в протокол, който служи като основание за регистрация на юридическото лице.

Права и задължения

Спецификата на дейността на асоциацията на собствениците на жилища се определя от Жилищния кодекс на Руската федерация. Правата на HOA включват следните функции:

Редица права съществуват, ако преките интереси на собствениците на помещенията не са засегнати.

Така че, с някои ограничения, партньорството има право:

прехвърляне на част от общата собственост на жилищната сграда за частично или пълно ползване;

реконструира сградата в съответствие със законовите разпоредби;

придобиват земя за обща собственост за последваща експлоатация или;

изградете местната територия, без да нарушавате закона.

Всички участници в партньорството са длъжни да плащат определени вноски. В противен случай плащанията могат да бъдат събрани по съдебен ред.

В същото време обезщетение за загуби, понесени от HOA, произтичащи от забавено плащане на вноски, може също да бъде поискано в съда.

Задълженията на партньорството са:

Кой е ръководният орган

След като решиха да създадат HOA, собствениците избират борд измежду жителите на сградата. Бордът става действащ изпълнителен орган.

Всички текущи въпроси, свързани с управлението на къщата, се решават от настоятелството. Той взема решение за необходимите действия и как да ги изпълни.

Управителният съвет се ръководи от председател. Избраният председател на борда действа от името на партньорството при подписване на договори, взаимодействие с организации на трети страни и др.

Но председателят не е ръководен орган, тъй като той няма право да взема независими решения, без да ги съгласува с борда.

Когато планираните действия могат да засегнат интересите на собствениците, съветът делегира своите правомощия на общото събрание.

В този случай жителите на къщата вземат решения чрез обсъждане и гласуване, тоест изпълняват управленски функции.

В този случай се взема предвид мнението на всички собственици, включително тези, които не са членове на партньорството.

Правен статут (статут)

Промените в жилищното законодателство през 2015 г. също засегнаха дейността на HOA. По-специално Хартата подлежи на регистрация във Федералната данъчна служба, а председателят е длъжен да получи извлечение от Единния държавен регистър на юридическите лица.

Промените в съдружията се извършват от общото събрание на собствениците. Тези стандарти остават актуални и през 2020 г.

Процедурата за приемане на Хартата е пряко обсъдена в -. По закон всички собственици на жилищни сгради трябва да одобрят Хартата.

Заседанието може да се проведе и неприсъствено, но само ако първо се проведе лично.

Самата харта е номериран и прошит документ, заверен с подписа на председателя. Не са необходими подписи на всички собственици.

Хартата отразява всички основни аспекти на поддръжката и поддръжката на къщата. Документът трябва да включва адреса на къщата, датата и мястото на изготвяне на Хартата.

Неразделните точки са целта на функциониране на партньорството, правата и задълженията на неговите участници. Въз основа на регистрацията на Хартата във Федералната данъчна служба се извършва данъчно облагане на дейностите на HOA.

Измененията, направени в Жилищния кодекс на Руската федерация, леко промениха закона. Името на партньорството е променено. От 1 септември 2014 г. HOA трябва да се нарича TSN, а неговите участници - собствениците на имота.

По отношение на промените в Хартата трябва да се подчертае следното:

името на партньорството е променено;

в договора сдружението се нарича „корпоративна организация с нестопанска цел“;

предприемачеството е разрешено, ако се извършва в полза на собствениците;

задължително е наличието на председател (може да са няколко) и УС;

има възможност за сформиране на надзорен съвет;

правата и задълженията на членовете на TSN могат да бъдат променяни въз основа на протокола от общото събрание на собствениците.

Промените изискват нотариална заверка. Съгласуваните промени се документират в протокол, който се изпраща на Федералната данъчна служба за потвърждение на измененията.

Пет дни по-късно председателят получава извлечение от Rosreestr, потвърждаващо, че промените са направени.

За да регистрирате TSN като юридическо лице, ще ви трябва:

заявление за регистрация на юридическо лице;

разписване на общото събрание на собствениците;

Харта на TSN;

изчисляване на дела на всеки собственик.

Какви са отговорностите на ръководството?

Дейността на дружеството се ръководи от общото събрание на собствениците. Но управленските функции в TSN се изпълняват от борда, който докладва за извършената работа пред общото събрание.

Правомощията на съвета включват решаване на всякакви въпроси, свързани с работата на TSN. Изключение правят ситуации, които се разрешават изключително чрез среща на всички участници в TSN.

Отговорностите на борда на TSN включват следното:

гарантиране на спазването на Хартата и законодателните норми;

упражняване на контрол върху навременното плащане на плащанията от участниците в партньорството;

изготвяне на прогнози за разходите/приходите за текущата година;

създаване на отчети за финансови и икономически дейности;

представяне на доклада на общото събрание за преглед;

управление на жилищни сгради или сключване на договори за управление;

наемане и освобождаване на служители за експлоатация на сградата (но работодателят в трудовите отношения е TSN, а не управителният орган);

сключване на договори за поддръжка на общи вещи;

поддържане на списък на участниците в партньорството;

осъществяване на деловодство и счетоводство;

отчетност;

свикване и провеждане на общодомни срещи;

изпълнение на други задължения, предвидени в Хартата.

Кога възниква членството?

Създаването на TCH в жилищна сграда не означава, че всички собственици на помещения в сградата автоматично стават членове на партньорството.

Членството възниква въз основа на подадено от собственика заявление за членство в ТСН.

Освен това собственикът на помещението може да се присъедини към партньорството по всяко време и да го напусне по всяко време.

Членството се прекратява въз основа на съответно заявление или едновременно със загуба на собственост върху помещенията в МКД.

Ако към момента на създаване на партньорството един от жителите е бил работодател/наемател, но впоследствие е станал собственик, тогава той има право да се присъедини към TSN по стандартния начин.

Видео: създаване на сдружение на собствениците на жилища

Бордът на TSN поддържа регистър на членовете на партньорството. Данните, които съдържа, трябва точно да идентифицират всички участници. Регистърът включва и данни за размера на дела в общото имущество на всеки член на TSN.

Член на партньорството е длъжен да предоставя само надеждни данни и своевременно да уведомява борда за всякакви промени в данните си.

Но трябва да се отбележи, че жителите, които не са членове на партньорството, имат право да изискват информация от борда за дейността на TSN, да правят изисквания за качеството на предоставяните услуги, да се запознаят с документите на TSN и да обжалват решенията на партньорството в съда.

В какво може да се трансформира HOA?

Сдружението на собствениците може да бъде реорганизирано. предвижда такива случаи на реорганизация като:

сливане на юридически лица;

вливане на едно юридическо лице в друго;

разделяне на юридическо лице на няколко различни организации;

отделяне на отделни фирми от юридическо лице;

преобразуване на юридическо лице в друга организационно-правна форма.

По решение на общото събрание на собствениците TSN може да се преобразува в жилищностроителна или потребителска кооперация.

Трябва обаче да знаете, че всяка реорганизация изисква регистрация на ново юридическо лице. Потребителската кооперация е сдружение на граждани за постигане на общи цели.

Учредители на кооперация могат да бъдат пълнолетни граждани и организации. Членовете на кооперацията са длъжни да правят встъпителни и дялови вноски с имуществото си.

Търговска или нестопанска организация по статута си е потребителската кооперация?

Това е нещо средно, по-специално, това е предприятие с нестопанска цел, което има право да извършва стопанска дейност. Част от получената печалба се разпределя между участниците в сдружението.

От какво се състоят средствата?

Всеки TSN се занимава с най-малко два вида собственост. Това са обща собственост и собственост на партньорство.

Разликата между тези видове е, че общата собственост се използва за обслужване на две или повече помещения в къщата, а собствеността на TSN се използва за извършване на законните дейности на партньорството.

Но на практика може да е трудно да се направи разграничение между категориите имоти. Средствата на TSN се състоят от вноски на участниците в партньорството.

Освен това, тъй като управлението на бизнес за TSN не е забранено, то може да се възползва от отдаване под наем на общата собственост на жилищната сграда.

Поради използването на празни помещения от трети страни се появява допълнителна вноска и може да намали размера на вноската за участниците в партньорството.

Част от средствата могат да бъдат получени от местната община. Общинските власти се считат за собственици на неприватизирани помещения в жилищна сграда.

Следователно те трябва да участват в поддръжката на къщата. Ако общината откаже да извърши плащания, TSN има право да възстанови средствата чрез съда.

Защо е необходима ревизионна комисия?

Дейностите на всяка организация трябва да бъдат периодично наблюдавани. По отношение на TSN тази функция се изпълнява от одитната комисия.

Контролно-одитният орган не е един от органите на управление на дружеството. Тоест комисията не се занимава с организационно-административна и изпълнителска работа.

Основната функция на ревизионната комисия е вътрешният одит, изразяващ се в проверка на финансово-стопанската дейност на ТСН.

Ревизионната комисия се избира от общото събрание за срок не повече от две години. Членове на управителните органи на дружеството не могат да бъдат членове на комисията.

Функциите на Ревизионната комисия са:

организиране на одит на финансово-икономическата дейност на TSN най-малко веднъж годишно;

изготвяне на бюджет за приходите и разходите;

създаване на доклади въз основа на резултатите от одита;

представяне на отчет за извършената работа пред общото събрание на участниците в ТСН.

Категории

Популярен