Собственники, арендаторы или иные заинтересованные физические и юридические лица могут обращаться к оценщикам в самых различных случаях. Наиболее распространёнными ситуациями, когда требуются услуги оценщика недвижимости, являются:

оценка для целей залога - банк для принятия решения о выдаче кредита под залог недвижимости может потребовать от заёмщика отчёт об оценке, выполненный оценочной организацией. Это может потребоваться и при передаче в залог коммерческой недвижимости, и при получении одобрения ипотечного кредита на квартиру. Некоторые банки принимают только отчёты, выполненные в специально аккредитованных компаниях, некоторые не ограничивают заёмщиков в выборе оценщика. Однако в любом случае банк проверяет предоставляемые отчёты, так что обращаться нужно в проверенную компанию, обладающую соответствующим опытом;
оценка для целей сделки купли-продажи - в отдельных случаях, чаще в тех, когда одной из сторон сделки выступает государство или государственные компании, оценка является обязательной, однако отчёт может выступать и дополнительным аргументом при торге сторон или помогать одной из сторон в принятии решения о цене продажи или покупки имущества (такую оценку часто называют оценкой для целей принятия управленческих решений);
оценка арендной платы - в основном к оценщикам обращаются, когда одной из сторон сделки являются полностью или частично принадлежащие государству организации или когда в аренду сдаются объекты государственной собственности. Частный собственник тоже может обратиться за оценкой арендной платы, однако это значительно реже встречается на практике - частные арендаторы и частные арендодатели обычно договариваются о цене аренды без привлечения оценщиков (исключением являются сделки между связанными сторонами - здесь отчёт оценщика может являться аргументом при возникновении у налоговых органов вопросов об объективности величины арендной платы);
оценка для целей бухгалтерского учёта - постановка на баланс, переоценка основных средств и т.п. для целей внесения в уставный капитал, страхования и в иных случаях, когда оценка нужна не для совершения сделки купли-продажи или аренды;
оспаривание кадастровой стоимости - для обращения в комиссию по оспариванию или в суд, как правило, нужен отчёт об оценке (в более ранних публикациях мы рассматривали случаи, когда оценка нужна для этих целей, а когда нет);
оценка в разного рода судебных спорах и иные случаи оценки .

Кто проводит оценку?

Отчёт об оценке недвижимого имущества может быть подписан оценщиком, являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков, имеющим действующий квалификационный аттестат по направлению «Оценка недвижимости», а также имеющим полис страхования профессиональной деятельности со страховой суммой не менее 300 000 рублей. Оценочная организация, которая может проводить оценку, в соответствии с действующим законодательством должна иметь в штате не менее двух оценщиков, каждый из которых должен иметь не менее одного действующего квалификационного аттестата (максимум их может быть три: помимо оценки недвижимости, квалификационные аттестаты выдаются по направлениям «оценка движимого имущества» и «оценка бизнеса»). Деятельность оценочных компаний страхуется, как и деятельность оценщиков. А вот лицензирование оценочной деятельности давно отменено, так что иногда встречающаяся в интернете информация о необходимости наличия лицензии для проведения оценки устарела.

Исключением является судебная экспертиза. В случае, если отчёт об оценке нужен для обращения в суд, он всё же должен быть выполнен оценочной компанией. Однако если экспертиза по определению стоимости назначается судом в ходе процесса, её проведение регламентируется Федеральным законом № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а не регулирующим оценочную деятельность Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 73-ФЗ устанавливает требования к судебным экспертам, отличающиеся от требований к оценщикам, установленных 135-ФЗ, поэтому в отдельных случаях судебным экспертом-оценщиком может выступать лицо, имеющее соответствующую профессиональную подготовку, однако не имеющее при этом права подписывать отчёты об оценке (результатом судебной экспертизы является экспертное заключение, а не отчёт об оценке). Чаще всего судебными экспертами всё же являются практикующие оценщики, однако и иное - не такая уж редкость.

Как проводится оценка?

Выполнение любой оценки регламентируется уже упомянутым выше Федеральным законом № 135-ФЗ, а также Федеральными стандартами оценки: общими, касающимися оценки всех видов активов, и специализированными - для недвижимого имущества это Федеральный стандарт оценки № 7 «Оценка недвижимости».

С методологической точки зрения, отражённой и в требованиях нормативных документов, существует три подхода к оценке: доходный, затратный и сравнительный. В рамках каждого из подходов существуют также различные методы, применяемые в зависимости от типа объекта, целей оценки, объёма доступной рыночной информации или имеющихся документов по объекту оценки и т.д. Чаще всего в рамках одного подхода выбирается только один метод, однако возможно и применение нескольких - их выбирает оценщик исходя из всей совокупности имеющейся информации. Количество применяемых подходов также оставлено законодательством на усмотрение оценщика, однако выбор применяемых подходов он должен обосновать в отчёте.

Применяя доходный подход, оценщик моделирует денежные потоки оцениваемого объекта. Основополагающей идеей подхода является взаимосвязь между доходами, которые способен приносить объект, и его стоимостью. Он чаще применяется для коммерческой недвижимости, сдаваемой в аренду, однако наличие рынка аренды схожих объектов недвижимости само по себе не является стопроцентным основанием для применения доходного подхода. Скажем, несмотря на развитость рынка аренды квартир, доходный подход для их оценки практически никогда не применяется. В отдельных случаях методы доходного подхода применяются при оценке объектов через бизнес. Сравнительный подход основан на сравнении объекта с так называемыми объектами-аналогами - объектами сопоставимого с объектом оценки назначения и со схожими (но не обязательно идентичными) характеристиками - о которых имеется информация относительно цены предложения или фактически совершённой сделки. Подобрав достаточное для выполнения расчётов количество аналогов, оценщик путём применения специальных методов определяет, какова должна быть рыночная стоимость объекта оценки с учётом известных цен аналогов и различий в характеристиках между аналогами и объектом оценки. Подход применяется для объектов, достаточно активно оборачиваемых на рынке, и практически не применим для оценки уникальных объектов или объектов, не имеющих рынка сбыта.

Затратный подход основан на идее о том, что цена приобретения не должна превышать издержки на создание аналогичного приобретаемому объекта. В этом случае оценщик отдельно оценивает стоимость приобретения прав на земельный участок и отдельно - расположенных на нём улучшений с учётом прибыли предпринимателя, износов и устареваний. Сумма полученных величин представляет собой рыночную стоимость объекта. Так как на бытовом уровне в этой формуле понятно, вероятно, не всё, остановимся подробнее на последних составляющих. Прибыль предпринимателя отражает тот факт, что собственник объекта едва ли будет продавать его по себестоимости строительства. Если предположить, что на строительство объекта ушёл год и один миллион рублей (включая стоимость приобретения прав на земельный участок), то, на первый взгляд, логично предположить, что этот миллион и составляет стоимость объекта - земельного участка с постройкой на нём. Однако вместо того, чтобы вкладывать деньги в строительство, собственник мог положить свой миллион хотя бы в банк, получив за год доход в размере процентов по вкладу. Предполагается, что разумный собственник, инвестировав деньги в строительство, не должен продавать объект дешевле, чем его себестоимость плюс доход, не меньший, чем те доходы, которые он мог бы получить, выбрав альтернативный метод вложений (это лишь один из вариантов определения прибыли предпринимателя, более подробное рассмотрение темы потребует отдельной публикации).

Под износами и устареваниями понимается физический износ, суть которого понятна из названия - он вызван физическим старением объекта, и функциональное и внешнее устаревания. Функциональное устаревание может возникать вследствие устаревания планировочных или инженерных решений объекта (с оценочной точки зрения реконцепция торгового комплекса - способ устранения именно функционального устаревания), внешнее же устаревание обусловлено внешними по отношению к объекту факторами (открытие новой трассы, из-за которой существенно упал поток клиентов на расположенной на старой дороге автозаправочной станции, а с падением потока клиентов упала и её стоимость, для такой АЗС будет как раз фактором внешнего устаревания).

Для оценки свободных от застройки земельных участков затратный подход не применяется, а оценка земельного участка как один из этапов затратного подхода выполняется методами доходного или сравнительного подхода.

Что нужно для проведения оценки?

Пакет документов, необходимый для проведения оценки, будет отличаться для различных видов объектов и для различных целей оценки.

Обычно требуются правоустанавливающие или провоподтверждающие документы на объект:
выписка из ЕГРН;
свидетельство о праве.

При оценке арендной платы:
действующий договор аренды или проект договора;
кадастровый паспорт;
технический паспорт (или схожие виды документов: паспорт гидротехнического сооружения и т.п.);
поэтажные планы (кадастровый паспорт не всегда содержит читаемый план)
ведомость помещений, иногда желательным будет предоставление информации о фактической величине арендных ставок, реестра арендаторов, динамике недозагрузки объекта и т.д.;
материалы технических обследований и другие документы.

Исчерпывающий их перечень формируется на этапе заключения договора на оценку или в начале её проведения, так как в ряде случаев по итогам изучения первоначально предоставленных документов может возникнуть необходимость предоставления дополнительной информации.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

• ВВЕДЕНИЕ
• ГЛАВА 1.
• 1.1 НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ЗАЛОГА
• 1.2
• ГЛАВА 2. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ЗАЛОГА НА ПРИМЕРЕ СКЛАДСКОГО ЗДАНИЯ
• 2.1 ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
• 2.2 АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
• 2.3 ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
• ГЛАВА 3. РЕКОМЕНДАЦИИ ПО УСОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПО ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ЗАЛОГА
• ЗАКЛЮЧЕНИЕ
• СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
• ПРИЛОЖЕНИЯ
• ВВЕДЕНИЕ

Оценка стоимости недвижимости актуальна сейчас и будет актуальны до тех пор, пока будет существовать собственность. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Для совершения многих операций с недвижимостью и другими объектами оценки заключение оценщика может быть не только желательным, но и строго обязательным. Оценочная деятельность как объект правового регулирования представляет с одной стороны услугу оценщика - независимого эксперта по определению рыночной стоимости, с другой стороны - юридическим фактором, устанавливающим стоимость объекта оценки для определенных в договоре об оценки целях.

Оценка для целей залога - один из наиболее актуальных аспектов практического использования теории оценки, т.к. является одним из наиболее востребованных видов услуг на рынке оценки.

При выборе активов для целей залога наиболее привлекательны объекты недвижимости. Такая «привлекательность» объясняется в первую очередь надежностью объекта залога как в физическом аспекте -- невозможностью его перемещения, так и в юридическом -- обязательностью государственной регистрации (наличие, обременения залогом, не позволяет осуществить реализацию объекта без информирования Залогодержателя).

Ошибки в оценке залога достаточно дорого обходятся банку, причем к негативным последствиям приводят ошибки как в одну, так и в другую сторону. Переоцененный залог чреват потерями при дефолте, недооцененный - ограничиваем объем кредитования (во всяком случае, во многих банках) и соответственно приводит к недополучению доходов. То есть банк больше всех заинтересован в объективной оценке стоимости предмете залога вопреки распространенному мнению о том, что банку выгодно занижать стоимость.

Изложенные выше аргументы обусловили актуальность избранной темы.

Предметом дипломной работы являлась оценка рыночной стоимости недвижимого имущества для целей залога.

Объектом исследования в дипломной работе стало складское здание.

Дата определения рыночной стоимости складского здания: 01.07.2010 г.

Дата составления дипломной работы: 12.09.2010 г.

Целью настоящей дипломной работы стал анализ теоретических основ оценки недвижимости и их практическая реализация на примере оценки складского здания с учетом особенностей применения результатов оценки - для залога.

При решении поставленной цели были решены следующие задачи:

Проанализировать теоретические основы оценки недвижимого имущества для целей залога;

Проиллюстрировать области применения и ограничения методов и подходов к оценке недвижимого имущества для целей залога.

Проанализировать исходную информацию, сгруппировать полученные данные, составить краткий обзор рынка недвижимости на дату оценки;

Обосновать и провезти согласование результатов оценки рыночной стоимости складского здания для целей залога;

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ЗАЛОГА

1.1 НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ЗАЛОГА

Понятие «недвижимость» включает достаточно широкий спектр объектов. В него входят: объекты недвижимости офисного, торгового, складского назначения: объекты, используемые предприятиями сферы услуг (автосалоны и автосервисы, автомойки, гостиницы и т.п.); производственные объекты (цеха и корпуса заводов и т.п.). Все вышеперечисленные объекты могут рассматриваться собственниками в качестве залога, выступающего в виде обеспечения по кредитной сделке.

Необходимо отметить, что помимо оценочных вопросов залог затрагивает значительную область правового поля. Поэтому, прежде чем рассматривать круг вопросов, лежащих в плоскости оценки рыночной стоимости объектов недвижимости с целью залога, определим границы правового поля.

Правовое поле в области залога объектов недвижимости

Основными нормативными документами, регламентирующими залог объектов недвижимости, являются:

Гражданский кодекс РФ, Часть первая;

Земельный кодекс РФ;

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на движимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ;

Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В соответствии с действующими нормами законодательства (ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», ст.8) применительно к целям кредитования проведение оценки объектов оценки является обязательным в следующих случаях:

Вовлечение в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;

При переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

При передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки.

Определение объекта недвижимости

Определение объектов недвижимости приведено в Гражданском кодексе РФ Согласно ст. 130 ГК РФ «...К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, и все что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещения которых без несоразмерного ущерба невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания» сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические, объекты».

В соответствии с МСО «недвижимость включает земельный участок и все вещи, которые являются естественной частые земельного участка -- например, деревья и полезные ископаемые, а также все вещи, которые присоединены людьми, например, здания и улучшения территории. Все долговременные присоединения к зданиям, такие, как системы водоснабжения, отопления и охлаждения, электропроводка, а также встроенные объекты, подобные подъемникам и лифтам, также являются частью недвижимости. Недвижимость включает все присоединения -- как подземные, так и надземные».

Объектами залога не могут являться следующие объекты недвижимости:

1. Строения неопределенного назначения;

2. Строения, признанные в установленном порядке непригодными для использования (аварийные, расположенные на подрабатываемых территориях, в зонах отвала ТЭЦ, в зоназ карста, поврежденные по причине стихийных бедствий или пожара);

3. Самовольно возведенные и бесхозяйные объекты;

4. Строения, не прошедшие государственную регистрацию в установленном порядке.

Следует иметь в виду, что Договор залога объекта недвижимости (ипотеки) вступает в силу с момента, его регистрации в территориальном подразделении Федеральной регистрационной палаты. Договор, не прошедший государственную регистрации, является недействительным.

Одновременно с залогом объекта недвижимости оформляется залог прав пользования (собственность, в том числе долевая, хозяйственное ведение или аренда) земельным участком, который обеспечивает функционирование здания в том случае, если данные права принадлежат собственнику здания.

Статья 62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости от 16.07. 1998 г. № 102-ФЗ указывает на земельные участки, которые могут быть предметом залога (ипотеки):

1. по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании Федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

1.1. если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка;

2. при общей долевой или совместной собственности на земельные участки, указанные в п. 1 настоящей статьи, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой иди совместной собственности.

В статье 63 перечисляются земельные участки, не подлежащие ипотеке:

· ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности в соответствии с настоящим Федеральным законом не допускается;

· не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Действующая судебная практика указывает на возможность залога объекта недвижимости без одновременного залога земельного участка «… когда залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка, он вправе заложить только здание (сооружение). Такой договор не является недействительным».

В данном случае необходимо документальное подтверждение отсутствия таких прав у собственника здания. Подобным подтверждением может являться выписка из ЕГРП либо (при отсутствии сведений ЕГРП) справка из земельного органа. При залоге помещений обязателен залог прав землепользования в том случае, если у владельца помещения оформлены такие права (с выделением в натуре либо без выделения).

В Табл. 1 описаны возможные варианты наличия права, собственности на земельный участок, даны соответствующие комментарии с указанием основных моментов, на которые необходимо обратить внимание при формировании залоговой массы и проведения работ по оценке стоимости.

Табл. 1

	Возможные варианты	Комментарии
	Земельно-правовые отношения не оформлены	В случае если права собственности на здание и права землепользования принадлежат разным лицам, обязательно оформление залога прав землепользования не требуется, но необходимо документальное подтверждение отсутствия таких прав у собственника здания Для такого подтверждения необходима выписка из ЕГРП либо (при отсутствии сведений в ЕГРП) справка земельного органа. При залоге помещений обязателен залог прав землепользования в том случае, если у владельца помещения оформлены такие права (с выделом в натуре либо выдела)
	Земельно-правовые отношения оформлены
	Собственность	Наиболее предпочтительный вариант для залога. Необходимо обратить внимание на соответствие целевого использования объекта текущему и наличие обременений
	Постоянное (бессрочное) использование	Земельный участок, принадлежащий залогодателю на праве собственности (бессрочного) использования, не является предметом ипотеки.* Согласно п.2 ст.3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного бессрочного) пользования земельными участками на право аренды до 1 января 2010 г. в соответствии с правилами ст.36 ЗК РФ. При залоге подобных объектов необходимо предусмотреть, что в случае переоформления прав землепользования собственник или арендатор земельного участка должен заключить дополнительное соглашение к договору ипотеки, по которому в залог вместе со зданием, помещением передается либо право аренды земельного участка, либо право собственности
	Аренда (долгосрочная или краткосрочная)	Сроки договора аренды должны приниматься в расчет при проведении оценки.
Следует учитывать:	Если земельный участок больше пятна застройки. Необходим анализ на предмет наличия дополнительной стоимости земельного участка, если его площадь, больше площади, необходимой для полноценного функционирования объекта.
	Если оформлено только пятно застройки, то в подобной ситуации необходимо аккуратно и обосновано подходить к вопросам формирования стоимости объекта. В тексте приводится пример подобной ситуации, возникающей при оценке торгового центра
*Согласно п.1 ст. 6 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ ипотека может быть установлена на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения, т.е. право постоянного (бессрочного) пользования в числе прав, передаваемых в залог, не названо. При этом, в соответствии с п.4 ст.36 Земельного кодекса РФ, граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками, а передача имущества в залог предполагает распоряжение таким имуществом. Земельные участки, переданные гражданам и организациям в постоянное (бессрочное) пользование, являются государственной или муниципальной собственностью, а ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается (ст. 63 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

1.2 АНАЛИЗ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ЗАЛОГА

Российской законодательной практикой регламентировано использования сравнительного, затратного и доходного подходов при оценке недвижимости.

Выбор того или иного подхода зависит от характера оцениваемого объекта, его рыночного окружения, сути типичных мотиваций и действий потенциальных арендодателей и арендаторов, доступности и качества необходимой исходной информации.

Чтобы сформировать рыночную стоимость объекта недвижимости, необходимо выполнить следующие этапы работ:

1. осуществить анализ рынка объектов коммерческой недвижимости;

2. сформировать мнение о достоинствах и недостатках местоположения объекта оценки;

3. проанализировать наилучшее и наиболее эффективное использование (в рамках оценки объектов недвижимости для целей залога данный анализ используется в определенных ситуациях, но в большинстве случаев не требуется, так как предполагается, что в залог объект будет передаваться исходя из его текущего использования);

4. выбрать подходы к оценке;

5. выполнить расчеты в рамках выбранных подходов;

6. сформировать итоговой вывод о стоимости.

Остановимся на основных моментах, которые необходимо учитывать в рамках каждого из вышеобозначенных этапов при проведении оценки объектов недвижимости в целях залога.

Анализ рынка

Качественное проведение анализа рынка во многом определяет достоверность итогового результата оценки.

Анализ рынка тесно увязан с анализом ликвидности. Например, при оценке производственного объекта необходим анализ спроса на производственные помещения (востребованные площади, конструктивное исполнение и состояние), а также анализ предложения подобных объектов.

Необходимо отметить, что при проведении оценки в цлях залога ликвидность является важной характеристикой залогового обеспечения и во многих случаях позволяет судить о том, насколько быстро за счет реализации прав залогодержателя на предмет залога можно погасить задолженность по кредиту. Корректное формирование вывода о степени ликвидности объекта недвижимоти позволяет получить обоснованное мнение о его стоимости, принять решение о величине залогового дисконта.

Существенными факторами, влияющими на ликвидность объектов недвижимости, являются: местоположение, физические характеристики объекта (износ, состояние инженерных коммуникаций), размер объекта, состояние рынка недвижимости в данном регионе и населенном пункте. Необходимо отметить, что соответствие указанным факторам в большей или меньшей степени будет определять отнесение объекта к тому или иному классу.

В качестве показателей ликвидности используют среднее время экспозиции в конкретном населенном пункте для объектов того же сегмента рынка, что и рассматриваемый, и схожих по основным характеристикам.

Предлагается следующая градация ликвидности имущества в зависимости от сроков реализации:

Основными задачами в рамках проведения анализа рынка являются:

· формирование объективного мнения о том, какие сделки представлены в большей степени по объектам, подобным оцениваемому (сделки аренды или сделки купли-продажи);

· определение аналогов для расчета арендной ставки (при доходном подходе) и для сравнительного подхода;

· выявление коэффициента соотношения между арендными ставками различных типов объектов (арендная ставка торгового помещения по отношению к арендной ставке для офисного помещения и т.п.).

При формировании Отчета об оценке объекта коммерческой недвижимости в целях залога текстовая часть данного раздела Отчета должна содержать следующую информацию:

1. краткую характеристику сегментов рынка коммерческой недвижимости города;

2. характеристику локального сегмента рынка (средние ставки аренды и цены продажи 1 кв.м на текущую дату, динамика роста по сравнению с прошлым годом, среднерыночный уровень недозагрузки, средний уровень эксплуатационных расходов для подобных объектов (в абсолютных или относительных показателях);

3. наличие инвестиционных проектов в городе, связанных со строительством или реконструкцией объектов данного типа (описание, характеристики, девелопер, общий объем инвестиционных затрат, текущее состояние).

Описание местоположени я объекта оценки

Местоположение является одним из ключевых параметров, определяющим возможную доходность объекта. Некорректное определение данного параметра может привести к формированию недостоверной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Основные факторы, на которые, необходимо обращать внимание при описании местоположения объекта оценки:

-- для объекта офисной недвижимости -- расположение в «деловом» районе города (более ликвидный объект) либо наоборот, расположение в глубине промышленной площадки (возможны сложности с реализацией), наличие удобной транспортной доступности и т.п.;

для объекта торговой недвижимости -- расположение в торговом коридоре (либо, наоборот в глубине «тупиковой» улицы), интенсивность движения, популярность места и т.п.;

для объекта складской недвижимости -- транспортная доступность, наличие инфраструктуры (ж/д ветка и т.п.), наличие всех необходимых коммуникаций в достаточном объеме (электричество, газ, вода, и т.п.).

При описании местоположения объекта оценки достаточно наглядным является представление графической информации, на основании которой можно понять, где находится объект оценки,

В качестве источника данной информации могут являться электронные и бумажные карты города. Приведем пример графического изображения и краткого текстового описания месторасположения объекта оценки.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Поскольку оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта собственности.

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сделан только после расчета стоимости.

Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.

Оптимальное использование участка земли определяется конкурирующими факторами конкретного рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект собственности, и не является результатом субъективных домыслов собственника, девелопера или оценщика. Поэтому анализ и выбор наиболее эффективного использования является, по сути, экономическим исследованием рыночных факторов, существенных для оцениваемого объекта.

В большинстве случаев проведение анализа наилучшего и наиболее эффективного использования для оценки в целях залога не требуется. При оценке для целей залога данный анализ проводится только в случае явного несоответствия объекта оценки его существующему использованию. При этом оценка с учетом изменения целевого назначения объекта должна проводиться, если такое назначение уже определено и явно. (http://www.audit-it.ru/articles/appraisal/a109/188103.html).

В соответствии с Федеральным стандартом оценки №1, утвержденным Вымпелзом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. №256, процедура оценки рыночной стоимости проводится с использованием трех подходов:

Доходного подхода (подхода капитализации или дисконтирования дохода к оценке недвижимости);

Затратного подхода;

Сравнительного подхода (рыночного подхода к оценке недвижимости).

Перед проведением расчетов стоимости объекта оценки по каждому из подходов проводится обоснование применимости подходов к оценке.

Выбор того или иного подхода, а также метода в каждом из подходов осуществляется, исходя из специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в собранной информации. Оценочные подходы, как правило, взаимосвязаны и взаимодополняемы.

Затратный подход к оценке недвижимости для целей залога

Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо, замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Этот подход при оценке для целей залога, как правило, используется достаточно редко. Однако, в ряде случаев, например, при отсутствии достаточно развитого рынка и информации о нем, затратный подход может оказаться единственным.

От применения затратного подхода однозначно можно отказаться при оценке объектов, по которым можно найти достаточно большое количество рыночной информации, а также при оценке достаточно «возрастных» объектов. Оценка с применением затратного подхода в данном случае не формирует достаточно достоверное мнение о возможной цене реализации подобного объекта на рынке.

При оценке относительно новых объектов, как достаточно хороший ориентир при отсутствии должного объема рыночной информации, может быть использован сметный расчет, при этом необходимо внимательно анализировать расчет, предоставленный собственником (он может существенно отличаться от среднерыночных показателей).

Логика выполнения работ в рамках затратного подхода предусматривает выполнение следующих действий:

оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания (или стоимости замещения);

оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора);

расчет выявленных видов износа;

оценка рыночной стоимости земельного участка;

расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Данную логику можно описать в виде следующей формулы,
позволяющей получить вывод о стоимости: объекта коммерческой недвижимости:

Стоимость объекта = ВС * (I -- И) + Сзем., где

ВС - восстановительная стоимость объекта оценки (или стоимости замещения) с учетом прибыли предпринимателя;

И - величина выявленных износов объекта;

Сзем. -- стоимость имущественных прав на земельный участок.

Оценка восстановительной стоимости

Восстановительная стоимость (ВС)-- это рассчитываемая в текущих -ценах стоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости как нового, без учета износа, и соотнесенная. к. дате оценки.

Восстановительная стоимость может рассчитываться на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения.

Под стоимостью воспроизводства понимают затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания, с. использованием таких же строительных материалов, стандартов и проекта.

Стоимость замещения определяется затратами на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных, материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.

Как видно из приведенных определений, более предпочтительным является расчет восстановительной стоимости, поскольку во втором случае рассчитываются затраты на строительство здания, отличающегося от оцениваемого по характеристикам, при этом оценка разницы в полезности сравниваемых зданий носит весьма субъективный характер.

С другой стороны, выбор варианта расчета стоимости замещения может быть также обоснованным, если у оцениваемого здания имеется ряд признаков наличия функционального износа, что не может не снижать коммерческую привлекательность для потенциального покупателя.

В общем случае выбор между стоимостью «воспроизводства» и стоимостью «замещения» зависит от многих факторов: цели оценки, количества и качества собранной информации об объекте оценки, его физических характеристиках и т.д.

Источники информации для расчета стоимости «воспроизводства» или стоимости «замещения»:

сметные расчеты (локальные сметы, объектные сметы, сводный сметный расчет);

сборники УПВС (сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов по отраслям народного хозяйства) сборники УПСС (стоимость приведена в ценах 1969 г.):

сборники, выпускаемые компанией Ко-Инвест (промышленные, жилые, общественные здания и т.п.) (стоимость в ценах 2009,2010 гг.);

Индексы стоимости строительства (постановления Госстроя, сборники Ко-Инвест) и др.

В оценочной практике используются следующие методы определения полной восстановительной стоимости:

1) Метод сравнительной единицы,

2) Метод разбивки по компонентам,

3) Метод количественного обследования.

Выбор метода определяется целью оценки и необходимой точностью расчета.

Метод сравнительной единицы основан на использовании стоимости строительства сравнительной единицы (1кв.метр, 1куб.метр) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога требует корректировки на выявленные различия между ним и оцениваемым объектом (физические параметры, наличие легко монтируемого оборудования, условия финансирования и т.д.).

Полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта определяется путем умножения откорректированной стоимости единицы сравнения на количество единиц сравнения (площадь, кубатура). Для определения величины затрат обычно применяются различные справочные и нормативные материалы, например, «Укрупненные показатели стоимости строительства», «Укрупненные показатели стоимости восстановительной стоимости.»

Для расчета используется следующая формула:

Сн = Се.с. Ч So Ч К 1 Ч К 2 Ч К 3 Ч К 4 Ч К 5,

где: Сн -- стоимость оцениваемого объекта;

Се.с. -- стоимость 1 кв. или кубического метра типичного сооружения на базовую дату;

Sо -- количество единиц сравнения (площадь или объем оцениваемого объекта)

К 1 -- коэффициент, учитывающий выявленные отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением по площади, объему, прочим физическим параметрам;

К 2 -- коэффициент корректировки на местоположение объекта;

К 3 -- коэффициент изменения стоимости строительно-монтажных работ в период между базовой датой и датой на момент оценки;

К 4 -- коэффициент, учитывающий прибыль застройщика;

К 5 -- коэффициент, учитывающий НДС (%).

В основе данного метода лежит стоимость единицы сравнения типичного объекта или аналога, при выборе которого необходимо соблюдать сходство функционального назначения, физических характеристик, класса конструктивных систем, даты ввода объекта в эксплуатацию и другие характеристики.

Метод сравнительной единицы оценивает стоимость объекта по стоимости замещения. Это связано с тем, что используемая в расчетах стоимость сравнительной единицы представляет, как правило, не идентичный объект, а близкий аналог.

Метод разбивки по компонентам основан на использовании качественно другой информации. Отдельные строительные компоненты здания: фундамент, стены, перекрытия и др. - оцениваются по стоимостным показателям, включающим прямые и косвенные затраты, необходимые для возведения единицы объема конкретного компонента. Стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей всех компонентов по формуле:

где С зд. -- стоимость строительства здания в целом;

Vj -- объем j - го компонента;

Cj -- стоимость единицы объема;

N -- количество выделенных компонентов здания;

Кн -- коэффициент, учитывающий имеющееся отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта Кн = 1);

Ки -- коэффициент, учитывающий совокупный износ.

Метод разбивки по компонентам имеет несколько разновидностей:

Метод субподряда;

Разбивка по профилю работ;

Выделения затрат.

Метод субподряда основан на использовании информации о стоимости работ, выполняемых по договорам субподряда, заключаемых генеральным подрядчиком со специализированными строительным организациями -- субподрядчиками. Полная восстановительная стоимость рассчитывается как сумма затрат по всем субподрядным строительно-монтажным работам.

Метод разбивки по профилю предполагает оценку полной восстановительной стоимости как суммы затрат по найму отдельных специалистов-строителей (каменщиков, штукатуров, плотников и др.)

Метод выделенных затрат предполагает системное использование единиц сравнения для оценки различных компонентов зданий, после чего результаты частных оценок суммируются.

Метод количественного обследования предполагает создание новой сметы на оцениваемый объект в ценах на дату оценки. Для этих целей проводятся детальный количественный и стоимостной анализ, а также расчет затрат на строительные и монтажные работы отдельных компонентов и здания в целом. При расчете учитываются прямые затраты, накладные расходы и иные затраты, представляющие полную смету на строительство оцениваемого объекта.

Метод количественного обследования дает наиболее точный результат полной восстановительной стоимости, однако является наиболее трудоемким и требующим от оценщика практических знаний в области проектно-сметного дела.

Оценки величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора)

Прибыль предпринимателя (инвестора) представляет собой вознаграждение, которое требует типичный инвестор (застройщик, девелопер) за риск, связанный со строительством проекта, схожего по структуре с оцениваемым объектом.

Фактически данная величина отражает среднюю прибыль инвестора, которую может принести реализация проекта, включающего в себя затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный со строительством риск. Как правило, при формировании данного показателя не обращают внимания на этап жизненного цикла, на котором находится сегмент рынка коммерческой недвижимости, куда входит оцениваемый объект, на зависимость его величины от объемов и сроков строительства, от того, разделены ли функции инвестора (заказчика) и строителя (подрядчика), от других факторов. Соответственно, при рассмотрении Отчета важно максимально четко обозначить диапазон прибыли предпринимателя (инвестора) и установить диапазон сложившегося среднерыночного значения.

Необходимо отметить, что величина прибыли предпринимателя в зависимости от степени развития рынка недвижимости и жизненного цикла, на котором находится данный сегмент рынка коммерческой недвижимости, может варьироваться в значительном диапазоне. Наприме., на рынке коммерческой недвижимости г. Москвы в 2005 г., но мнению крупнейших аналитических агентств, прибыль предпринимателя в сегменте торговой недвижимости варьировалась в диапазоне от 25 до 40%, в 2006 г. и 2007 г. наблюдались снижение и стабилизация данного показателя. В практике получить рыночные данные о прибыли затруднительно, так как они чаще всего являются коммерческой тайной.

Расчет выявленных видов износа

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости и его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора.

Как правило, износ выражается в снижении стоимости (обесценении) объекта в течении некоторого периода за счет воздействия различных факторов.

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют физический, функциональный и внешний виды износа.

Физический износ . Отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй - под воздействием естественных и природных факторов.

Существует четыре основных метода расчета физического износа зданий: экспертный, стоимостной, нормативный (или бухгалтерский) и метод расчета срока жизни здания.

Процент физического износа объекта, оцениваемого экспертным методом, определяется на основании Правил оценки физического износа жилых зданий. Сроки службы зданий в целом зависят от долговечности его составляющих. Физический износ элементов здания рассчитывается как произведение удельного веса конструктивного элемента здания и процента износа этого элемента, разделенное на 100. Физический износ всего здания определяется как средневзвешенная величина по всем элементам здания. Экспертный метод определения физического износа обычно применяется при инвентаризации объектов недвижимости.

Существует устранимый и неустранимый физические износы. Устранимый физический износ предполагает, что затраты на текущий ремонт меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта. Неустранимым физический износ считается тогда, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена к объекту. Все элементы здания подразделяются на две категории: долговременные (фундаменты, стены, перекрытия и т.д.) и быстроизнашивающиеся (кровля, декоративная отделка, окраска и прочие, т.е. те элементы, которые можно отремонтировать (восстановить) при текущем ремонте).

Стоимостный метод предусматривает определение затрат на воспроизводство элементов здания. Путем осмотра определяется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостное выражение. Более точный, скорректированный стоимостный расчет физического износа получается, когда процент износа определяется как средневзвешенная величина.

Нормативный (или бухгалтерский) метод определения физического износа строений предполагает использование Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов.

При использовании метода расчета срока жизни здания применяется ряд терминов.

Срок экономической жизни - это время, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта; срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производимые улучшения не вносят вклада в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.

Срок физической жизни объекта - это период, когда здание существует и в нем можно жить или работать. Срок физической жизни заканчивается, когда объект сносится.

Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида, технического состояния, экономических факторов, влияющих на стоимость объекта.

Хронологический возраст - это период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Срок оставшейся экономической жизни здания составляет период от даты оценки до конца экономической жизни объекта. Ремонт и модернизация объекта увеличивают срок оставшейся экономической жизни.

Нормативный срок службы (или типичный срок физической жизни) - это определенный нормативными актами срок службы зданий и сооружений.

Функциональный износ объекта. Функциональное устаревание заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Функциональное устаревание может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении и т.д. Функциональное устаревание обусловлено влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства. Функциональный износ в отечественной практике именуется моральным износом.

Функциональный износ, так же как и физический износ, может быть устранимым и неустранимым. К устранимому функциональному износу можно отнести восстановление встроенных шкафов, водяных и газовых счетчиков, сантехнического оборудования, покрытия пола и пр. Критерием того, является ли износ устранимым или нет, является сравнение величины затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ устранимый. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату оценки без обновленных элементов.

К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости здания из-за факторов, связанных с качественными характеристиками здания. Причем может быть как избыток, так и недостаток качественных характеристик. Например, на арендном рынке большим спросом пользуются двухкомнатные квартиры по сравнению с однокомнатными квартирами. Величину данного вида износа рассчитывают как величину потерь от арендной платы при сдаче в аренду этих квартир, умноженную на мультипликатор валовой месячной арендной платы, характерной для данного вида квартир. Таким образом, величина неустранимого функционального износа определяется путем капитализации потерь арендной платы.

Внешний (экономический) износ - это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, либо политическими факторами, либо другими внешними факторами. Причинами внешнего износа могут быть, например общий упадок района, в котором находится объект, действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования и прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования и т.д. Существенными факторами, влияющими на величину внешнего износа, являются непосредственная близость к «малопривлекательным» природным или искусственным объектам: болотам, очистным сооружениям, ресторанам, танцевальным площадкам, бензоколонкам, железнодорожным станциям, больницам, школам, предприятиям и пр. Износ внешнего воздействия в большинстве случаев неустраним.

Оценка рыночной стоимости земельного участка

Оценка земельного участка, как правило, представляет собой достаточно сложную и трудоемкую задачу.

Рассмотрим основные моменты, на которые необходимо обращать внимание при проведении оценки рыночной стоимости застроенных земельных участков как части в составе единого объекта недвижимости, что наиболее часто встречается в «залоговых» ситуациях.

При анализе договора аренды земельного участка необходимо обратить внимание на:

· срок действия договора;

· наличие обременении и сервитутов, которые должны быть дополнительно проанализированы на предмет учета обременений при расчете рыночной стоимости объекта.

При анализе Кадастрового плана необходимо обратить внимание на:

Границы земельного участка;

Отсутствие прямых ограничений на возможность дополнительной застройки.

В Отчете об оценке необходимо зафиксировать категорию земель, указанную в свидетельстве о праве собственности или кадастровом плане участка, прилагаемом к договору аренды.

При определении оцениваемого права на земельный участок возможно наличие следующих видов прав:

право собственности;

право бессрочного пользования;

право аренды (долгосрочной, краткосрочной).

Выбор метода и способа расчета рыночной стоимости земельного участка

Основные способы оценки земельных участков приведены в «Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 г. № 568-р.

Необходимо отметить, что прежде чем приступить к расчетам стоимости земельного участка следует сформировать вывод о «коэффициенте плотности застройки» и мнение о «достаточности» земельного участка для полноценного функционирования объекта.

При формировании вывода необходимо выявить соотношение площади земельного участка и площади застройки. Источником информации о площади застройки может быть справка Собственника, либо данные Технических паспортов. БТИ зданий, расположенных на данном земельном участке.

В данной ситуации.возникает вопрос, каким образом выделить необходимую прилегающую территорию. Для формирования обоснованного мнения о «достаточности» земельного участка можно «отталкиваться» от существующих СНИПов (если они остались актуальными по отношению к современным объектам) либо от требований профессиональных девелоперов, peaлизующих инвестиционные проекты, связанные с коммерческой застройкой.

Сравнительный подход к оценке недвижимости для целей залога

Сравнительный подход -- один из наиболее часто используемых подходов при проведении оценки объектов недвижимости для целей залога.

Данный подход оценки основывается на принципе замещения. Он имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу объект не заплатит большую сумму, чем та, за которую можно приобрести сходный по качеству и пригодности. Сравнительный подход основан на зависимости стоимости оцениваемого объекта с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемым объектов. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними.

Сравнительный подход включает в себя несколько этапов.

1-й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект. Выявляются объекты, наиболее сопоставимые с оцениваемым.

2-й этап. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

3-й этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся корректировки в цены продаж сопоставимых аналогов.

4-й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки на основе сравнительного подхода.

Основным преимуществом сравнительного подхода является то, что он ориентируется на фактически достигнутые цены купли-продажи аналогичных объектов.

В целом возможность применения сравнительного подхода зависит от наличия активного рынка, поскольку подход предполагает использование данных о фактически совершенных сделках, а также от открытости рынка и доступности финансовой информации.

Достаточно сложен вопрос о корректности использования сравнительного подхода в условиях отсутствия рыночных сделок. Как правило, данная ситуация может наблюдаться в небольших населенных пунктах, где рынок развит слабо и в доступных источниках информации отсутствуют сведения о сделках купли-продажи сопоставимых объектов.

В этом случае в качестве приемлемого варианта решения может быть использован следующий алгоритм:

определяются «подобные» города, расположенные в той же области, регионе и т.п. (критериями сопоставимости могут являться -- численность и уровень доходов населения, наличие развитого рынка жилья, местоположение по отношению к «ключевой» транспортной магистрали и т.п.);

осуществляется поиск данных по сопоставимым сделкам:

осуществляется расчет, в случае необходимости вносятся соответствующие корректировки.

Важно отметить, что подобный подход следует применять с достаточной долей осторожности. Указанный способ может быть использован в качестве вспомогательного подхода, позволяющего понять -- лежит ли стоимость объекта, полученная в рамках других подходов (доходного и затратного), в сопоставимом диапазоне или нет.

При применении данного подхода важно не допустить ошибку, заключающуюся в некорректной идентификации степени ликвидности объекта оценки и, как следствие, оценки совершенно неликвидного объекта с последующей выдачей «желательного» результата за «действительный».

Основные этапы оценки недвижимости при сравнительном подходе:

выбор аналогов и сбор информации по аналогам;

выбор единицы сравнения;

внесение поправок на выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов;

формирование итоговой величины стоимости.

Рассмотрим основные моменты, на которые необходимо обращать внимание в рамках каждого из этапов.

Выбор аналогов и сбор информации по аналогам - первый и фактически ключевой этап в рамках использования сравнительного подхода.

Для выбора аналогов могут быть использованы следующие основные элементы сравнения:

Функциональное назначение;

местоположение;

Физические характеристики (размер, состояние объекта и. т.п.).

Функциональное назначение -- один из ключевых элементов сравнения. Грубейшей ошибкой может являться выбор в качестве аналогов объектов совершенно иного функционального назначения.

С большой осторожностью необходимо подходить к выбору аналогов, если объект потенциально подлежит сносу или реконструкции. При выборе аналогов важно понимать, что лежит в основе мотивации покупателя. Как правило, в подобной ситуации в основе мотивации в первую очередь может лежать приобретение прав па строительство нового объекта. Соответственно в качестве аналогов целесообразно ориентироваться на объекты, подлежащие сносу, с сопоставимым местоположением и обращать внимание на возможное разрешенное использование прав на земельный участок.

Источниками информации, для формирования перечня, аналогов и получения необходимой для проведения оценки информации являются:

Предварительные данные, полученные в результате поиска по сети Интернет;

Данные, предоставленные аналитическими агентствами и риэлтерскими компаниями;

Собственные базы данных, которые ведутся оценочной компанией.

Достаточно типичной является ситуация, когда используется информация, не содержащая все необходимые данные, позволяющие сформировать вывод о том, что выбор аналогов осуществлен правильно.

В случае неполной информации о значениях основных ценообразующих факторов объектов, предлагаемых в качестве аналогов, необходим внешний осмотр данных объектов. Безусловно, приложение фотографий аналогов и нанесение объектов аналогов на карту города вместе с объектом оценки даст еще более полную визуальную, информацию.

После выбора аналогов и сбора информации следует этап выбора единицы сравнения .

В качестве наиболее часто используемых единиц сравнения могут выступать:

1 кв.м общей площади;

1 кв.м. полезной или сдаваемой в аренду площади.

Необходимо отметить важность корректного выбора единицы сравнения и определения стоимостной характеристики данного параметра.

После выбора единиц сравнения вносят поправки.

В теории оценки недвижимости различают следующие виды поправок:

Процентные (например, поправки на местоположение, износ, время продажи и т.п.);

Стоимостные (например, поправки на качественные характеристики, а так же поправки, рассчитанные статистическими методами). К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта-аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта к пр.);

Абсолютные

Относительные.

Остановимся подробнее на основных моментах , которые необходимо учитывать при формировании поправок.

Выделяют десять базовых, элементов сравнения (фактически являющихся корректировками), которые необходимо, учитывать в методе сравнения продаж:

1. передаваемые имущественные права;

2. условия финансирования (в российской практике используется достаточно редко);

3. условия продажи;

расходы, совершенные сразу после покупки;

рыночные условия;

местоположение;

физические характеристики (размер, качество строительных материалов, состояние здания);

экономические характеристики (эксплуатационные расходы, условия договора аренды, административные расходы, состав арендаторов и т.п.);

вид использования;

10. компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости.

По сути, вышеобозначенные элементы сравнения являются критериями при выборе аналогов. Чем. точнее аналог соответствует по указанным характеристикам объекту оценки, тем меньше поправок будет вносится и тем более достоверный результат будет получен.

Рассмотрим более подробно каждый из указанных элементов.

Передаваемые имущественные права. Цена сделки зависит от передаваемых имущественных прав. Достаточно типична ситуация, когда имеются действующие договоры аренды по площадям оцениваемого объекта. В данном случае при определении стоимости объекта поправки должны отражать различия между доходным потенциалом оцениваемого объекта и аналога.

Условия финансирования. Наличие заемного источника финансирования также может влиять на стоимость объекта. Для расчета поправки необходимо располагать полной информацией о принятой в конкретном случае схеме финансирования. Исходя из условий, сложившихся на российском рынке, данная корректировка используется достаточно редко.

Подобные документы

Понятие, особенности жилищной ипотеки и необходимость, методика оценки недвижимости для целей ипотечного кредитования. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости и использование затратного, сравнительного и доходного подхода.

дипломная работа , добавлен 23.06.2011


Особенности оценки объектов залога. Анализ использования земельного участка. Определение рыночной стоимости объекта оценки на основе затратного, сравнительного и доходного подходов. Обоснование коэффициента ликвидности и итоговое заключение о стоимости.

дипломная работа , добавлен 19.12.2011


Классификация объектов недвижимости, общие принципы их оценки. Анализ ситуации на вторичном рынке коммерческой недвижимости г. Новосибирска. Применение затратного, доходного и сравнительного подходов к оценке рыночной стоимости административного здания.

дипломная работа , добавлен 28.06.2012


Оценка стоимости офисной недвижимости. Основные характеристики применения трех подходов оценки (сравнительного, доходного и затратного). Определение рыночной стоимости земельного участка. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости.

дипломная работа , добавлен 04.08.2012


Понятие, основные этапы и методы оценки недвижимости. Расчет стоимости объекта недвижимости (четырехкомнатной квартиры) с использованием сравнительного, доходного и затратного подходов к оценке. Капитализация дохода, его взаимосвязь с текущей стоимостью.

курсовая работа , добавлен 27.02.2014


Определение рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного и доходного подходов к оценке недвижимости и сравнительного анализа продаж. Оценка физического износа отдельных конструктивных элементов и инженерных систем жилого дома.

курсовая работа , добавлен 12.03.2013


Особенности недвижимости как объекта оценки. Виды стоимости, определяемые при оценке недвижимости. Расчет стоимости объекта недвижимости "Комплекс зданий" с использованием методов в рамках сравнительного, затратного, доходного подходов. Техника Эллвуда.

курсовая работа , добавлен 14.12.2010


Оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств в целях залога. Виды стоимости, применяемые при оценке в целях залога. Сравнительный, затратный и доходный подходы к оценке. Расчет рыночной и ликвидационной стоимости оцениваемого автомобиля.

курсовая работа , добавлен 11.11.2014


Анализ рынка недвижимости Тульской области. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Среда местоположения объекта оценки, описание его основных параметров. Характеристика подходов к оценке недвижимости. Расчет ликвидационной стоимости.

курсовая работа , добавлен 14.03.2014


Определение оценочной стоимости необорудованного нежилого помещения для залога. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости. Определение стоимости нежилого помещения различными подходами к оценке недвижимости.

Оценка для целей залога

Оценка для целей залога — это процедура по определению действительной рыночной стоимости залогового имущества, что позволяет определить справедливое и устраивающее обе стороны соотношение стоимости залога и величины кредита. Также она проводится с целью урегулирования разногласий между сторонами сделки, которые появляются при совершении взыскания заложенного имущества.

Компания «Активные Бизнес Консультации» предлагает качественно провести оценку для целей залога , с соблюдением международных и российских стандартов, нормативов оформления отчета и проведения экспертизы.

Что мы понимаем под залогом

Залог — это наиболее эффективный способ обеспечить исполнение обязательств, поскольку при его наличии кредитора больше не зависит от финансового состояния должника или поручителя. Это позволяет действительно повысить обязательства перед кредитором за счет имущества, которое и является предметом залога.

Кредитор, по обеспеченному залогом обязательству, в случае неисполнения должником данных обязательств, имеет право удовлетворить свои требования из стоимости предмета залога, преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за исключением изъятий, регламентируемых законом. Чтобы залог был действительно эффективным средством обеспечения обязательств, необходимо учитывать следующие моменты:

Залогодатель должен быть собственником предмета залога, либо же обладать правом хозяйственного ведения. Потенциальный заемщик должен предоставить своему кредитору документальное подтверждение прав на закладываемое имущество — к таким документам относятся: договор, на основании которого было приобретено закладываемое имущество, вместе с доказательством состоявшегося перехода прав собственности (накладная, акт приема-передачи), а также свидетельство о регистрации. На практике достаточно часто возникает ситуация, когда у залогодателя нет договора на приобретение собственности, из-за утраты по давности лет. В таких случаях, согласно действующему законодательству Российской Федерации, тот гражданин или юридическое лицо, которое добросовестно владеет недвижимостью в течение 15 лет или другим имуществом в течение 5 лет, но не является его собственником, автоматически приобретает право на данное имущество.
В качестве предмета залога может выступать и права аренды, или же иные права на чужую собственность — однако в таком случае необходимо письменное согласие собственника или лица, располагающего таким правом собственности.

Предметом залога может быть любое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением той собственности, которое было изъято из оборота, а также тех требований, которые связаны с личностью кредитора (алименты, возмещение вреда здоровью, и иные права, переуступка которых запрещена законом). Также существует перечень типов имущества, которые не могут быть взыскано — и, как следствие, они не могут являться предметом залога. Полный список такой собственности приведен в статье 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Залог начинает действовать при вступлении в силу договора, и на основании перечисленных в нем обстоятельств, в соответствии с законом, для обеспечения обязательств перед кредитором имущество признается находящимся в залоге. При этом залог также можно передавать — это допускается, если он не запрещен заключенным с кредитором договором. Нарушение же данного требования влечет за собой признание последующего залога недействительным.

Заключение договора залога должно осуществляться в письменной форме, который составляется в виде одного документа, а также в случае обмена между лицами залогами происходить при помощи почтовой, телефонной, электронной или другой связи, позволяющей установить, что документ отправлен одной из сторон по договору.

Какая недвижимость подлежит залогу?

Банк предъявляет достаточно простые требования к залогу: стоимость, ликвидность. Данные показатели тесно взаимосвязаны — например, рыночная стоимость зачастую снижает ликвидность, а ликвидационная, наоборот, повышает. Именно поэтому банк в первую очередь интересует последний вид стоимости, поскольку если кредит не возвращен, объект залога отчуждается по цене 10-30% ниже рыночной стоимости. Для страхования от подобных рисков банки принимают тот залог, рыночная стоимость которого как минимум на 30% выше объема финансирования.

Кредит под залог получить гораздо легче, если правильно оформлены права собственности и отсутствуют какие-либо судебные притязания на объект залога. Значением обладает и ликвидность объекта недвижимости — больше вероятность получить положительное решение, если объект является прибыльным делом, и размер этой прибыли оценен и документально оформлен в отчете независимой экспертизы. Но, следует учитывать, что объекты коммерческой недвижимости могут стать объектом залога только в том случае, если предприятие выделит их из всех активов компании в самостоятельный объект договора залога. Не принимаются в качестве залога те объекта, которые признаны аварийными и не прошедшими государственную регистрацию и инвентаризацию.

Оценка для целей залога коммерческой недвижимости в компании «Активные Бизнес Консультации» в первую очередь направлена на удовлетворение интересов банка — а кредиторам в первую очередь интересно наличие в отчете информации о действительно заключенных сделках. Именно здесь указывается не только величина сделки и количество арендованных или купленных помещений, но и другие факторы — условия сделки, уровень доходности, технические характеристики. Банкам нужно четкое обоснование прибыльности в отношении оцениваемого объекта — но если речь идет о только что возведенном объекте, оценивается смета строительных затрат.

Что мы понимаем под оценкой для целей залога

Оценка для целей залога происходит с участием трех сторон: банка, заемщика, и независимых экспертов компании «Активные Бизнес Консультации». Целью участие наших специалистов в процессе кредитования является защита коммерческих интересов участников, и создание более прозрачных условий предоставления услуг кредитования.

Мы предлагаем услуги оценки для целей залога банкам-кредиторам и заемщикам (как юридическим, так и физическим лицам), работая как с активами предприятия, так и в отношении прав на нематериальные активы. Нужно отметить, что указание точной стоимости является обязательной частью предоставления кредита под залог имущества — это предусмотрено в Гражданском Кодексе Российской Федерации, а именно в статье 339.

Оценка для целей залога может быть осуществлена несколькими подходами:

Сравнительный подход;

Доходный подход;

Затратный подход.

Компания «Активные Бизнес Консультации» в оценке для целей залога использует комплексный подход, предполагающий всестороннее изучение объекта, его характеристик и стоимости.

При проведении оценки для целей залога осуществляется подробный анализ объекта, выявляются все возможные способы эффективной эксплуатации предмета залога. Тщательному изучению подвергается также то имущество, которое передается под залог не единым имущественным комплексом, способным приносить прибыль — а лишь частично, но при этом сохраняющий самостоятельность. В процессе оценки для целей залога специалисты компании «Активные Бизнес Консультации» определяют возможность поэлементной реализации залогового имущества, рассматриваются варианты постепенного снижения стоимости предмета залога, который является только звеном единой производственной цепи, в случае разрыва целевых связей.

Основным критерием оценки для целей залога является надежность залогодателя, осуществляющего проект. Более того, собственнику желательно показать свои «положительные намерения» и подтвердить движение финансовых потоков перед банком.

Для банковских учреждений является огромным плюсом, когда клиент предоставляет им необходимое понимание бизнеса, и за счет чего извлекается прибыль. Ведь даже, несмотря на залог, кредитор попросит представить финансовые документы, информацию о количестве клиентов и поставщиков-партнеров, подтвердить стабильность финансовых потоков. В этом заемщику поможет наша компания «Активные Бизнес Консультации», которая разработает отчет в соответствии со всеми пристрастиями и интересами банка-кредитора — ведь если он увидит, что бизнес клиента стабилен, то даже во время сбоев в деятельности и несвоевременных в течение малого периода времени выплат, заемщик обязательно рассчитается со своими обязательствами по кредиту.

Также актуальна оценка для целей залога и при ипотечном кредитовании. Она является обязательной к осуществлению процедурой с целью урегулирования возможных споров, и регламентируется в статье 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Таким образом, на обычном изучении современных законодательных требований можно сделать вывод, что независимая оценка для целей залога является прочным и справедливым для обеих сторон базисом дальнейшего успешного и благоприятного сотрудничества.

Результаты оценки для целей залога

В результате оценки для целей залога составляется отчет, в котором будут указаны ответы на следующие вопросы:

Какова реальная рыночная стоимость потенциального предмета залога?

Какова продолжительность маркетингового периода? И насколько данный фактор влияет на стоимость предмета залога?

Возможно ли реализовать залоговое имущество поэлементно? И какова степень снижения стоимости при разрыве целевых связей в имущественных комплексах?

Представленный отчет также содержит полную информацию о предмете залога — в зависимости от того, частная это недвижимость или коммерческий актив, основной упор осуществляется на:

Степень ликвидности предмета залога и возможные сроки его реализации;

Величина денежных потоков заемщика, стабильность его бизнеса и сумма доходов;

Перспективы развития.

Компания «Активные Бизнес Консультации» - это профессиональная оценка для целей залога с использованием всех возможностей для наилучшего разрешения Ваших проблем.

Рассматривая различные аспекты оценки для целей залога, автор предлагает различные направления, позволяющие оптимизировать конечный результат работы и преодолеть наиболее распространенные препятствия.

Виктор Рослов
Оценка для целей залога – реалии, особенности, требования
"Экономические стратегии", №02-2008, стр. 144-152

Введение

Банковское кредитование, как любая доходная деятельность, сопряжено с риском потери размещаемых ресурсов. Как бы ни был совершенен инструмент финансового анализа деятельности заемщика, он никогда в полной мере не устраняет вышеупомянутого риска. В этой связи банками используются различные хеджирующие инструменты, основными из которых являются залог, поручительство и гарантии.

Среди инструментов хеджирования кредитных рисков одним из самых надежных признан залог. Это мнение основано на двух факторах. Во-первых, действующее законодательство предоставляет кредитору с правами залогодержателя преимущественное право перед иными кредиторами при удовлетворении своих требований в отношении предмета залога, а во-вторых, интересы кредитора защищаются имущественными активами, состояние и стоимость которых не всегда зависят от возможных изменений финансового состояния должника.

В качестве предмета залога могут выступать основные средства (недвижимое и движимое имущество), сырье, готовая продукция, товары для перепродажи, ценные бумаги (как котируемые, так и не котируемые), права требований по различным обязательствам. Имеется небольшая пока практика залога нематериальных активов. Львиная доля среди закладываемых активов приходится на недвижимое и движимое имущество, а также товар в обороте. При этом наиболее сложными объектами с точки зрения методологии работы являются недвижимость и движимое имущество в виде машин и оборудования.

Надежно защищать интересы залогодержателя залог может только при соблюдении следующих условий:

• правильный выбор активов для целей обеспечения кредита;
  
• адекватная первоначальная оценка банком качественных и количественных характеристик предмета залога (прежде всего ликвидности и стоимости);
  
• качественная правовая экспертиза на предмет выявления юридических рисков, сопряженных с залогом рассматриваемого имущества;
  
• принятие надлежащих мер по сохранности предмета залога.
  

В этом, собственно, и заключается содержание залоговой работы.

Среди этапов залоговой работы наиболее сложным и ответственным является оценка потенциального предмета залога на этапе рассмотрения кредитной заявки.
Объективный и корректный результат оценки может достигаться только при наличии четких и адекватных требований к процедуре оценки. При этом банком под результатом оценки потенциального предмета залога понимается не только его стоимость, а в целом заключение о приемлемости рассматриваемого имущества для обеспечения конкретной кредитной сделки.

Прежде всего необходимо определить, какая именно информация о потенциальном предмете залога необходима банку для принятия кредитного решения.

Приоритеты на ликвидность

В первую очередь помимо принципиальной возможности принятия имущества в залог в силу правовых обстоятельств, а также наличия правовых рисков банк интересует, возможно ли в принципе и как быстро реализовать предмет залога в случае возникновения такой необходимости, т.е. какова его ликвидность. Как ни парадоксально, при очевидной важности вопроса за очень редким исключением в отчетах об оценке, выполненных для целей залога, такая информация отсутствует.
Ликвидность объектов, составляющих предмет залога, является основной характеристикой залогового обеспечения и во многих случаях позволяет судить о том, насколько быстро за счет реализации прав залогодержателя на предмет залога можно погасить задолженность по кредиту. Без анализа ликвидности нельзя принять правильное решение ни о принципиальной возможности работы с активом, ни о количественных параметрах – залоговой стоимости и степени обеспеченности кредитной сделки.

Ликвидность имущества, характеризуется тем, насколько быстро объект можно обменять на деньги, т.е. продать по цене, адекватной рыночной стоимости, на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на сделке не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Количественной характеристикой ликвидности может являться время рыночной экспозиции объекта, т.е. время, которое требуется для продажи объекта на открытом и конкурентном рынке по рыночной стоимости.

Вопрос определения ликвидности не столь однозначен, как может показаться. Например, в случае кредитования крупных предприятий в качестве имущества, передаваемого в залог, нередко выступают здания, сооружения, передаточные устройства и оборудование. Перечень имущества может состоять из большого числа позиций – сотен, а иногда и тысяч единиц. Традиционные подходы к оценке подобного рода обеспечения, основанные на предположении об удовлетворении требований к должнику за счет непосредственно отчуждения объектов залога и их реализации, не вполне применимы по ряду причин.

Одна из причин следующая: большие объемы основных средств, как правило, неликвидны при их реализации "россыпью". Кроме того, такие виды имущества, как сооружения, передаточные устройства, специализированные объекты недвижимости или сложное технологическое оборудование, не могут быть реализованы в отрыве от остальных основных средств. Ликвидность, так же как и стоимость данного вида имущества, находится в тесной связи с ликвидностью имущественного комплекса или бизнеса предприятия. Такие активы можно назвать "условно-ликвидными". Ликвидность подобных объектов непосредственно связана с ликвидностью технологической группы или производственного комплекса, в состав которых они входят.

Условно-ликвидными активы могут быть признаны при выполнении следующих условий:

• весь имущественный комплекс либо его автономная часть обладают ликвидностью;
  
• рассматриваемые активы являются значимой составной частью комплекса, выполняют ключевые функции в его функционировании и не могут быть отделены без нанесения несоразмерного ущерба;
  
• активы работоспособны и не требуют замены или существенного ремонта.
  

В качестве примера оборудования, относящегося к группе "условно-ликвидное", можно привести прокатные станы металлургических заводов, установки для очистки выхлопных газов доменных печей, крупногабаритные установки и оборудование химических и нефтеперерабатывающих заводов. Это могут быть также различные машины, станки, установки и прочее оборудование, в больших количествах числящееся на балансе крупного действующего предприятия.

Практическая значимость такой классификации заключается в необходимости формирования залоговой массы таким образом, чтобы в целом предмет залога обладал ликвидностью, например автономный технологический узел, обособленный производственный цех с возможностью перепрофилирования и т.п.

Рыночная стоимость вышеперечисленного имущества, определенная на основе традиционных подходов, не является информативной для банка. Тем не менее заявление о том, что такое имущество нецелесообразно рассматривать в качестве источника погашения задолженности в случае невозврата кредита, не совсем очевидно, да и чаще всего альтернативы (иного ликвидного имущества) не существует. Более того, практика работы с проблемной задолженностью показывает, что в ряде случаев неликвидные сами по себе, но ключевые для бизнеса активы позволяли кредитору, имеющему такие активы в залоге, вернуть свои средства быстрее и в большем объеме, нежели кредиторам с обеспечением в виде ликвидных товарных остатков.

На какую стоимость следует ориентироваться

Вторым по важности вопросом является вопрос стоимости имущества.

Понятие "залоговая стоимость", активно используемое в экономике как таковое, как ни странно, в Российской Федерации на сегодняшний день не стандартизировано, т.е. отсутствует как его четкое определение, так и общепринятые методики оценки. Принятые Федеральные стандарты (1-3) не содержат требований к оценке для целей залога, за исключением упоминания о необходимости определения для этих целей рыночной стоимости.

Если обратиться к международной практике, то, например, в Международных стандартах оценки (4-6) можно найти следующее определение: "Стоимость ипотечного кредитования (mortgage lending value, MLV) – это стоимость имущества, определенная оценщиком, проводящим осмотрительную оценку будущей реализуемости имущества с учетом долговременных устойчивых аспектов имущества, нормальных и локальных условий рынка и текущего использования и подходящих альтернативных вариантов использования имущества". Определение стоимости ипотечного кредитования содержится в европейском законодательстве (Директива 89/647/ЕСС с поправками, внесенными в соответствии с Директивой 98/32/ЕС). Эти директивы касаются вопросов банковского регулирования и установления минимальных нормативов платежеспособности кредиторов, занимающихся кредитованием под залог имущества. Данная стоимость используется банками при оценке кредитных рисков и отличается от оценки рыночной стоимости на текущий момент учетом долгосрочных устойчивых тенденций и исключением спекулятивных элементов. Иными словами, MLV можно охарактеризовать как стоимость, определенную с учетом некоего консервативного прогноза изменения в течение периода кредитования (7). Данное понятие более применимо для ипотечного кредитования на достаточно длительные сроки. Важным моментом в вышеупомянутом определении является указание на "оценку будущей реализуемости", подразумевающее наряду с определением стоимости анализ ликвидности имущества.

Требования к оценке для целей обеспечения ссуд, закладных и долговых обязательств изложены в Международном применении оценки 2 (МПО 2) "Оценка для целей кредитования". Данный стандарт предполагает возможность определения для целей залога не только рыночной стоимости, но и стоимости действующего предприятия или ликвидационной стоимости и т.п., однако в качестве основного вида стоимости с точки зрения потребителей выбирается рыночная стоимость. Также важно отметить, что под потребителями такой оценки в стандарте четко оговариваются кредитные организации. Особенностью рекомендаций в соответствии с данным стандартом является акцент на использование оценщиком рыночных данных. Стандарт предписывает оценщику четко оговаривать ситуации, в которых он использует нерыночные данные или получает нерыночную стоимость.

Таким образом, можно сделать вывод, что в соответствии с рекомендациями международных стандартов для целей обеспечения долговых обязательств чаще всего определяют рыночную стоимость.

Почему же в качестве базовой стоимости рекомендуется именно рыночная стоимость? Понятие "рыночная стоимость" достаточно прозрачно и ощутимо. На практике используется множество апробированных методов, способов и методик ее определения. А самое главное – существует доступная информация о реальных ценах по результатам совершенных сделок, а также ценовая информация в разрезе спроса и предложения. Вообще говоря, рыночная стоимость, наверное, единственный, не считая инвестиционной, вид стоимости, применительно к которому существует устойчивый ориентир в виде реального рынка. Т.е. оценочный инструментарий может выверяться на независимом мнении о стоимости активов их собственников (продавцов и покупателей).

Использовать ликвидационную стоимость как базовую для расчета залоговой стоимости на первый взгляд логично. Однако следует учесть, что применяемые и описанные в литературе подходы к оценке ликвидационной стоимости основаны, как правило, на построении теоретических моделей, отражающих в той или иной степени представления авторов о механизмах формирования величин необходимых скидок от рыночной стоимости (8, 9). Не умаляя заслуг авторов этих работ, при отсутствии достаточных статистических данных, позволяющих проверить адекватность предлагаемых подходов, ценность таких теоретических построений для практики приходится признать сомнительной.

Следует рассмотреть и понятие "справедливая стоимость залога", введенное Банком России в "Положении о порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности", чаще упоминаемом в банковской среде как Положение 254-П.
В соответствии с данным документом справедливая стоимость залога – цена, по которой залогодатель в случае, если бы он являлся продавцом имущества, предоставленного в залог, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы его продать, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости указанного имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести в разумно короткий срок, не превышающий 180 календарных дней. Т.е., опираясь на действующие стандарты, можно сказать, что для предметов с типичным сроком экспозиции менее 180 дней – это, по сути, рыночная стоимость, для иных – ликвидационная с периодом экспозиции не более 180 дней. Поскольку никаких рекомендаций по определению данной стоимости выработано не было, банки на практике оперируют с той же самой рыночной стоимостью.

Логично было бы предположить, что наиболее адекватное понимание сущности залоговой стоимости следует прежде всего искать у непосредственных потребителей, т.е. у банков.

На этапе принятия кредитного решения залоговая стоимость необходима банку как мера оценки стоимости предмета залога для сопоставления с размером кредитных обязательств при определении необходимой степени обеспеченности сделки. Логично предположить, что банк, предоставляя в качестве кредита определенную сумму денег, хочет знать, какую часть этих средств можно вернуть за счет залога. И именно эта сумма понимается банками как залоговая стоимость.

Данный вывод подтверждается результатами проведенного опроса. По мнению большинства опрошенных руководителей кредитных и залоговых подразделений ряда банков, под залоговой стоимостью понимается наиболее вероятная денежная сумма, которую возможно получить для удовлетворения требований банка в результате реализации непосредственно предмета залога либо проведения иных мероприятий, ключевую роль в которых будет играть залог.

В банковской практике значение залоговой стоимости определяется как производное от рыночной стоимости путем снижения ее на некоторую величину, так называемого залогового дисконта. Значения залоговых дисконтов применительно к имущественным активам в основном лежат в диапазоне от 20 до 60%. Нижняя граница определена практически гарантированными потерями кредитора в виде обязательных выплат, верхняя, наверное, здравым смыслом и наличием конкуренции среди банков. Основными показателями, влияющими на применяемый размер дисконта, являются ликвидность имущества, динамика изменения стоимости во времени и прогнозируемые издержки, возникающие при обращении взыскания и реализации имущества. Более подробно этот вопрос рассмотрен в книге "Оценка для целей залога: теория, практика, рекомендации" (10).

И еще…

С учетом стимулирующей роли залога полезной информацией для банка является важность рассматриваемого актива с точки зрения участия в формировании доходов клиента, иначе говоря – значимость для бизнеса.

Поскольку моменты предоставления кредитных средств и их возврата разнесены во времени, иногда существенно (до 5-7 лет), необходимо учитывать изменение стоимости предмета залога во времени, т.е. для банка весьма полезен будет прогноз изменения стоимости имущества в течение срока действия кредитного договора и, возможно, последующего обращения взыскания на предмет залога. Такие изменения будут обусловлены тенденциями рынка, свойствами самого имущества (например, износ), необходимостью производства вложений для поддержания качественного состояния имущества (ремонт и т.п.).

Также важным вопросом является оценка издержек, возникающих при обращении взыскания на предмет залога и его реализации. Такие издержки могут существенно повлиять на кредитное решение в отношении предмета залога (например, для оборудования, обладающего значительными массогабаритными характеристиками, они могут быть сопоставимы по размеру со стоимостью имущества). Перечень подобных издержек будет зависеть от сценария, по которому пойдет процесс работы с проблемной задолженностью, но в большинстве случаев их размер вполне поддается прогнозированию.

Банки и оценщики

Большинство банков не имеет в своем штате профессиональных оценщиков, работой с залогами занимаются либо сотрудники специализированных подразделений (далее "залоговики"), либо сотрудники кредитных подразделений, совмещающие кредитный анализ и анализ обеспечения, либо сотрудники подразделения анализа кредитных рисков.

Залоговики, как правило, обладают базовыми знаниями и навыками в оценке, а при наличии достаточного опыта работы не уступают профессиональным оценщикам, однако часто возникают ситуации, когда:

• проведение работ по оценке активов силами сотрудников банка экономически невыгодно банку. Такая ситуация возникает у банков с филиальной сетью при относительно небольшом размере кредитного портфеля в региональном подразделении;
  
• оценка активов собственными силами не соответствует требованиям к временным нормативам рассмотрения кредитных заявок;
  
• уровень сложности решаемых задач по оценке не соответствует уровню квалификации банковских сотрудников и требует привлечения профессионалов в области оценки;
  
• клиент проявляет настойчивое желание определить стоимость своего имущества у независимого оценщика либо между банком и потенциальным заемщиком, в ряде случаев между различными подразделениями банка возникает спор относительно величины стоимости предмета залога.
  

Отдельно следует оговорить активно развивающееся направление стандартных кредитных продуктов (например, ипотечное кредитование и кредитование малого и среднего бизнеса). При работе в данных секторах с продуктами, предусматривающими наличие залогового обеспечения, банки однозначно не могут обойтись внутренними ресурсами для адекватной оценки залогового имущества.

Поэтому в большинстве своем банки нуждаются в услугах профессиональных специалистов – оценщиков. Результаты опроса банковского сообщества, проведенного Комитетом АРБ по оценочной деятельности (11), подтверждают высокую степень задействования оценщиков в кредитном процессе (табл. 1).

Оценка для целей залога в общем объеме оценочных работ в РФ занимает существенное место. В странах с развитой экономикой оценка для целей кредитования является практически основной работой оценщиков. Поэтому можно предположить, что в будущем та же тенденция будет характерна и для отечественного рынка оценочных услуг. По результатам опроса оценщиков выявлена картина, проиллюстрированная в табл. 2.

Анализ данных опроса позволил определить, для оценки какого имущества, применительно к наиболее распространенным видам активов, чаще всего привлекаются оценщики. Результаты представлены в табл. 3.

Степень доверия банков к результатам принимаемых отчетов можно охарактеризовать данными, приведенными в табл. 4.

Как видно из таблиц, подавляющее большинство поступающих в банк отчетов проходит проверку в подразделениях банка. При этом результаты проверки выглядят так, как представлено в табл. 5.

Столь низкая степень доверия к результатам оценки небезосновательна. Практика работы с проблемной задолженностью по данным опроса показывает, что лишь в 5% случаев продажная стоимость активов коррелирует с первоначальной оценкой, проведенной оценщиком. Для выявления причин низкого качества предоставляемых услуг в анкете были сформулированы вопросы, где банкам предлагалось оценить по 100% шкале весомость различных негативных факторов, отмеченных банками при проверке отчетов. Результаты приведены в табл. 6.

Как видно из табл. 6, наибольшее значение придается проблеме так называемой "заказной" оценки. При этом принадлежность заемщика к тому или иному сектору кредитования не столь критична.

Причину можно объяснить мотивацией участников кредитной сделки. Очевидно, что, проводя оценку для целей залога, оценщик оказывается в достаточно жестких условиях. Заказчика, непосредственно оплачивающего работу оценщика, интересует не реальная стоимость его актива, которую он в большинстве случаев и сам прекрасно знает. Его интересует подтвержденный отчетом желаемый максимальный результат, позволяющий привлечь большие кредитные ресурсы под закладываемые активы.

В силу указанного фактора и в отличие от общепринятого мнения банк не заинтересован в занижении стоимости, т.к. в этом случае он будет ограничивать сам себя в объеме кредитования и, следовательно, в получении дохода. Искажение стоимости обеспечения в большую сторону может привести к реальным финансовым потерям при дефолте по кредиту. Поэтому фактически лицом, заинтересованным в качестве оценки, является именно банк, хотя формально отчет заказывается собственником активов, потенциальным залогодателем. Кстати, оценщики достаточно четко понимают этот факт.

Рассмотренные мотивационные факторы оказывают влияние и на качество отчетов. В западной практике для оценщика существенным фактором, ограничивающим субъективные проявления, является репутационный риск, однако кризис на ипотечном рынке США и ряда европейских стран показал, что "заказная" оценка не чужда и развитому обществу. При этом на Западе выработаны соответствующие защитные механизмы. В США, например, заказчиком отчета выступает банк, хотя работа оценщика при этом оплачивается потенциальным залогодателем. В ряде европейских стран применяется такой механизм: банк заключает контракт на оценку активов с некой известной на рынке компанией, которая, в свою очередь, нанимает оценщиков. При этом клиент банка оплачивает счет, выставляемый компанией, и зачастую с оценщиком даже не встречается. Работа с одной компанией позволяет банкам существенно повысить технологичность и эффективность процесса взаимодействия.
Нынешний уровень цивилизованности отечественного рынка оценочных услуг также, к сожалению, не позволяет пока банкам, за редким исключением, принимать риски на репутацию оценщика при выполнении оценки для целей залога.

Что бы хотелось

Попытаемся сформулировать общие рекомендации и требования к оценке имущественных активов для целей залога. Практика залоговой работы и опыт взаимодействия с оценщиками позволили сформулировать следующие общие требования, предъявляемые к работе оценщика при оценке для целей залога.

• Основная задача оценщика – показать количественные и качественные перспективы реализуемости оцениваемого объекта.
  
• Результат оценки прежде всего необходим банку, поэтому при проведении оценки оценщику следует работать в контакте со специалистами банка.
  
• Вид определяемой стоимости зависит от степени ликвидности оцениваемого объекта. Поэтому первоочередной задачей является анализ ликвидности и согласование с банком и заказчиком вида стоимости, определяемого в отчете.
  
• В описании объектов оценки должны содержаться четкие признаки, позволяющие однозначно идентифицировать объект.
  
• При определении рыночной стоимости в основе всех расчетов и предположений должны лежать достоверные рыночные данные и тенденции. Допущения, основанные исключительно на экспертном мнении оценщика, должны быть минимизированы.
  
• Все приведенные в отчете источники используемой информации должны быть указаны в виде, позволяющем убедиться в их адекватности.
  
• Отчет об оценке должен при минимуме объема содержать всю информацию, необходимую для понимания обоснованности полученных результатов.
  
• С целью повышения оперативности работ в банк могут быть представлены промежуточные результаты расчетов.
  
• При наличии существенного расхождения в результатах, полученных с применением различных подходов, должен быть проведен анализ причин и в качестве окончательного выбран наиболее достоверный, по мнению оценщика, результат.
  
• Не допускается оценка объекта оценщиком без его осмотра. Фотографии оцениваемых объектов (при большом количестве объектов, возможно, выборочно) в обязательном порядке должны включаться в приложения к отчету. Фотографии должны объективно отражать состояние всего объекта оценки, а не его лучших фрагментов или частей.
  
• По согласованию с банком и заказчиком оценщик может определять параметры объекта оценки, не предусмотренные требованиями Федеральных стандартов оценки, но необходимые банку для принятия решения.
  
• Оценка должна быть выполнена в сроки, не выходящие за рамки, обусловленные кредитным процессом. Для минимизации сроков без потери качества оценщик на этапе постановки задания на оценку должен четко уяснить свою задачу, определить необходимый для работы объем информации и состав документов и оговорить сроки предоставления документов.
  

Изложенные требования не противоречат Федеральным стандартам и достаточно хорошо коррелируют с требованиями Международных стандартов. В частности, в требованиях МСО можно выделить следующие основные моменты.

В случае определения рыночной стоимости методология оценки потенциального предмета залога должна быть жестко привязана к реальной рыночной ситуации и содержать минимум допущений и предположений субъективного характера.

В Международных стандартах указывается, что "метод сравнения продаж или другие методы рыночных сравнений должны исходить из исследований рынка. Т.е. если оценщик использует в своих расчетах сведения, предоставленные заказчиком и соответствующие действительности, но не соответствующие рыночным реалиям, такой подход при оценке для целей залога неприемлем.

Кроме выполнения общих требований МСО к содержанию отчета отчеты по оценке для целей залога, как правило, должны включать информацию по следующим пунктам:

• анализ текущей деятельности и основных тенденций в соответствующем сегменте рынка;
  
• ретроспективный, текущий и предполагаемый в будущем спрос на данный вид собственности в данном регионе;
  
• потенциальные и вероятные потребности в альтернативном использовании собственности;
  
• текущая ликвидность имущества, а также, при необходимости, вероятность ее устойчивости;
  
• степень воздействия на стоимость предмета залога тех или иных прогнозируемых факторов (на момент проведения оценки);
  
• подход, примененный при проведении оценки, а также степень использования достоверных рыночных данных в подтверждение оценки.
  

Отдельно можно выделить требования к оценщику.

• Полномочия и ответственность оценщика должны быть ясны как самому оценщику, так и его клиенту. Оценщики обязаны четко представлять себе риски, связанные с проведением оценки с целью предоставления кредита, так как недопонимание, неправильное понимание либо ошибка в этой сфере могут привести к спорам и судебным разбирательствам между заимодателем и оценщиком.
  
• При проведении оценки с целью предоставления кредита оценщику следует обратить особое внимание на сохранение независимости от заемщика.
  Важно, чтобы оценщик обладал соответствующим опытом работы с тем или иным видом собственности, в противном случае ему необходимо обратиться за консультацией к эксперту.
  

Стандарты обязывают оценщика быть компетентным и понимать процесс кредитования. Оценщики должны иметь общее представление о требованиях банков и иных финансовых учреждений и, по возможности, об условиях предоставления займа. Таковы основные требования Международных стандартов в применении к оценке для целей залога.

Выполняя оценку для целей залога, оценщик попадает в "тройные ножницы". С одной стороны – заказчик оценки с естественным желанием получить максимально высокий результат, с другой – требования банка к качеству оценки, достоверности и доказательности отчета, с третьей – сжатые сроки выполнения работ. Практика показывает, что для успешного решения задачи в столь сложных условиях существует несколько направлений. В частности, это:

• оптимизация перечня выполняемых работ, в том числе в части выбора применяемых методов и подходов;
  
• оптимизация структуры отчета;
  
• отработка алгоритма взаимодействия с сотрудниками банка в процессе оценки.
  

Представляется достаточно эффективным подход ряда банков к организации взаимодействия с оценщиками, представленный в табл. 7.

Представленная схема характеризуется несколькими существенными моментами.

Во-первых, это трехсторонняя форма договора, в соответствии с которым банк является созаказчиком отчета и выступает в качестве приемщика работы.
О необходимости участия специалистов банка в оценке говорится в консультационных материалах Базельского комитета по надзору за банковской деятельностью, в частности сказано: "Дополнительное обеспечение следует оценивать с осторожностью. Например, для значительных коммерческих ссуд под недвижимость банки должны получить тщательные оценки текущей справедливой стоимости обеспечения от квалифицированных профессионалов – внутренних либо внешних по отношению к банку. Менеджмент должен проанализировать допущения и выводы по каждой оценке, чтобы подтвердить их актуальность и обоснованность".

Во-вторых, это постановка технического задания на первоначальном этапе, что позволяет максимально конкретизировать объект оценки, требования к применяемым методам и подходам, отразить необходимые особенности.

В-третьих, это текущие консультации с сотрудниками банка в процессе оценки, что дает возможность в оперативном режиме решать возникающие вопросы и позволяет сотрудникам банка использовать промежуточные результаты для принятия кредитного решения, не дожидаясь окончания подготовки отчета.

С надеждой в будущее

В настоящее время под руководством Экспертного совета Комитета АРБ по оценочной деятельности проводится важная и актуальная работа по созданию единых методических рекомендаций по оценке для целей залога. Предполагается, что результатом этой работы будут согласованные с крупнейшими банками, оценочным сообществом и основными потребителями оценочных услуг требования и рекомендации, которые позволят повысить как качество оценки, так и эффективность взаимодействия производителей и потребителей услуг.

В заключение хочется подчеркнуть, что банку оценщик интересен как добросовестный и профессиональный партнер, способный взять на себя ответственность за результат своей работы, банк должен быть уверен, что стоимость, полученная в отчете, адекватна рынку и может служить надежным ориентиром при принятии кредитного решения.

Оценка для целей залога достаточно трудна и требует приложения значительных усилий и проявления профессиональных качеств. Однако практика показывает, что компании, успешно выступающие в данном поле, столь же успешны и в бизнесе.

ПЭС 8062/24.03.2008

Примечания
1. Федеральный стандарт оценки № 1 "Общие понятия, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256.
2. Федеральный стандарт оценки № 2 "Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)", утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255.
3. Федеральный стандарт оценки № 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)", утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254.
4. Международные стандарты оценки. Седьмое издание. 2005 /
Пер. с англ. И.Л. Артеменкова, Г.И. Микерина, Н.В Павлова. М.: ООО "Российское общество оценщиков", 2006.
5. Европейские стандарты оценки. 2000 / Пер. с англ. Г.И. Микерина, Н.В Павлова, И.Л. Артеменкова. М.: ООО "Российское общество оценщиков", 2003.
6. International Valuation Standards, Eighth Edition, International Valuation Standards Committee, 2007.
7. Konrad Ruchardt. Mortgage Lending Value, Verband deutscher Hypothekenbanken, Bonn, 2003.
8. Галасюк В.В., Галасюк В.В. Определение ликвидационной стоимости по методу Галасюков (GMLV) / Под ред. Галасюка В.В. Днепропетровск: ОАО "Издательство "Зоря"", 2007.
9. Родин А.Ю. Методика оценки ликвидационной стоимости имущества // Вопросы оценки. 2003. № 1, с. 30-33.
10. Оценка для целей залога: теория, практика, рекомендации / М.А. Федотова, В.Ю. Рослов, О.Н. Щербакова, А.И. Мышанов. М.: Финансы и статистика, 2008.
11. Вестник АРБ. 2008. № 04.

Для того чтобы различить понятия недвижимости как физического объекта и собственности как юридического понятия, существует такое понятие, как право собственности на недвижимость, включающее в себя все права, интересы и привилегии, связанные с владением недвижимым имуществом, и выражающиеся какими-либо доказательствами владения, которые существуют отдельно от самой недвижимости как физического объекта.

Таким образом, «недвижимость» относится к материальным понятиям, а «право собственности» -- к нематериальным. Это важно знать потому, что подходы, методы и процедуры экспертной оценки материальных и нематериальных активов отличаются, и заказчик должен знать, что он хочет оценивать: либо недвижимость как материальный объект, либо право собственности на этот объект, как нематериальный актив.

В настоящее время экспертная оценка недвижимости в составе земельного участка и улучшений может осуществляться только в том случае, если имеется документальное оформление права собственности на земельный участок. Во всех остальных случаях в качестве объекта недвижимости выступают только улучшения на земельном участке: здания, сооружения, многолетние насаждения и т. д. заказчику оценки необходимо знать всё вышеизложенное для того, чтобы правильно составить задание на оценку конкретного объекта недвижимости. Однако составление задания на оценку объекта недвижимости является лишь одним из этапов оценки. Оценка стоимости недвижимости -- сложный трудоёмкий творческий процесс, состоящий из нескольких стадий и этапов:

• 1. Постановка задачи (определение проблемы).
• 2. Предварительный осмотр объекта и заключение Договора на оценку объекта.
• 3. Сбор и анализ данных.
• 4. Выбор методологии оценки.
• 5. Оценка права пользования или владения земельным участком.
• 6. Оценка улучшений (зданий, сооружений и т. д.) с применением нескольких подходов.
• 7. Согласование результатов оценки, полученных с помощью различных подходов.
• 8. Составление Отчёта и Экспертного заключения об оценке и передача их заказчику.

Постановка задачи (определение проблемы) -- весьма ответственная стадия, так как от качественного выполнения работ на этой стадии зависит выбор адекватной методологии оценки, что и предопределит в будущем её результаты.

Постановка задачи включает следующие этапы:

идентификация объекта недвижимости;

выявление предмета оценки;

определение даты оценки;

установление цели и функции оценки;

установление вида оценочной стоимости;

составление ограничительных условий и ознакомление с ними заказчика.

Рассмотрим содержание отдельных этапов.

Идентификация объектов недвижимости -- это установление и письменная фиксация наименования объекта, его юридического статуса, местоположения, физического состава и фактических характеристик.

При оценке необходимо определить связанные с объектом юридические права. Клиент может иметь лишь право на аренду или ограниченные права на пользование имуществом, либо связанные с объектом права могут представлять собой долю в совместной аренде или партнерстве. Кроме того, собственность может быть обременена залогом или иметь ограничения по зонированию, что осложняет использование. Таким образом, юридические требования могут ограничивать масштабы использования объекта.

Установление предмета оценки -- это выявление того, что подлежит оценке: весь комплекс имущественных прав или только некоторые имущественные права (право на аренду, на долю в совместных правах и т. д.).

Определение даты оценки -- является весьма существенным моментом для всего процесса оценки, так как с течением времени стоимость объектов недвижимости под влиянием многочисленных внешних и внутренних факторов может изменяться. Дата оценки -- это дата, на которую определяется стоимость объекта оценки. Как правило, дату оценки устанавливают совместно эксперт-оценщик и заказчик, и она совпадает с датой осмотра объекта. В некоторых случаях дату оценки могут устанавливать третьи лица, например, налоговые органы или суды в связи с неплатёжеспособностью предприятия, ликвидационные комиссии при банкротстве предприятия и т.д.

Установление цели и функции оценки -- один из важнейших этапов, определяющий последующий выбор методологии оценки, от которой, в свою очередь, в основном и зависят результаты оценки.

Формулируя цель оценки, необходимо ответить на вопрос: что оценивается? Цель оценки определяет вид оценочной стоимости (базу оценки), которая должна быть определена после установления цели, характер используемых данных, а также принципы и подходы, которыми будет руководствоваться оценщик, производя оценку объекта. Поэтому однозначное определение и фиксация цели оценки проводится именно на стадии постановки задачи совместно заказчиком и оценщиком. Примерами целей могут быть:

Определение рыночной стоимости полных прав собственности на здания и сооружения оцениваемого объекта с правом пользования земельным участком;

Определение рыночной стоимости полных прав собственности на оцениваемое помещение;

Определение ликвидационной стоимости объекта недвижимости и т.д.

Заказчику следует знать, что использование полученных результатов оценки недвижимости для других целей, кроме указанных в постановке задачи и Отчёте об оценке, является некорректным и недопустимым. Это связано с тем, что, например, методы оценки объекта недвижимости для последующей продажи отличаются от методов, используемых для оценки при его ликвидации и т. д.

Формируя функцию оценки, требуется ответить на вопрос: для чего необходима оценка? То есть, функция оценки определяет сферу её последующего использования.

Оценка может производиться для последующей купли, продажи, кредитования, аренды, ликвидации, страхования объекта недвижимости и т. д. При постановке задачи и в Отчёте об оценке обязательно указывается, для какой функции или функций будут использованы результаты оценки.

При одной цели оценки может быть несколько функций оценки и наоборот. Приведём примеры некоторых сочетаний целей и функций оценки:

Цель оценки -- определение рыночной стоимости полных прав собственности на оцениваемое здание; функция оценки -- результаты оценки будут использованы при принятии решения относительно продажи оцениваемого здания;

Цель оценки -- определение рыночной стоимости полных прав собственности на объект недвижимости и прав долгосрочной аренды земельного участка под ним; функция оценки -- оценка может быть использована для: последующей продажи; кредитования под залог оцененного объекта; выпуска и размещения акций, продаже акций персоналу; раздела имущества;

Цель оценки -- определение рыночной стоимости неспециализированных основных средств и остаточной стоимости замещения специализированных основных средств предприятия; функция оценки -- результаты оценки будут использованы для определения справедливой стоимости основных средств при их переоценке с целью её отображения в бухгалтерском учёте и финансовой отчётности предприятия.

В заключение описания этого этапа хотелось бы дать заказчику следующий совет -- если оценщик не может помочь клиенту в установлении цели и функции оценки или путается в этих понятиях, лучше сразу откажитесь от его услуг, так как правильность будущих результатов оценки такого оценщика сомнительна.

Определение вида стоимости во многом зависит от цели и функции оценки, а также от типа объекта недвижимости. Бывают рыночные и нерыночные базы оценки.

Рыночные базы оценки включают рыночную стоимость и рыночную стоимость при существующем использовании. Нерыночные базы оценки включают такие виды стоимости как инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость, страховая стоимость, налоговая стоимость, стоимость замещения, потребительная стоимость, утилизационная стоимость, специальная стоимость. Определение вида стоимости является прямой и достаточно ответственной задачей оценщика, так как обуславливает последующий выбор методологии оценки, включая выбор подходов, методов и оценочных процедур.

Составление ограничительных условий и ознакомление с ними заказчика является последним этапом стадии постановки задачи. Эксперт-оценщик должен составить перечень ограничительных условий и предположений, которые сопровождают процесс оценки стоимости любого объекта недвижимости. Ограничительные условия и предположения формулируются оценщиком и согласовываются с заказчиком с целью обоюдной защиты их интересов. Это делается для того, чтобы избежать в будущем при выполнении оценки и составлении Отчёта возможных конфликтных ситуаций во взаимоотношениях между заказчиком и Экспертом. Каждый заказчик должен потребовать от Эксперта дать по каждому из них пояснения. Если Эксперт не в состоянии это сделать, следует отказаться от его услуг.

Основные ограничительные условия оценки стоимости объектов недвижимости:

• 1. При подготовке отчёта об оценке объекта используются прогнозные данные о будущих прибылях и амортизационных отчислениях, полученные от заказчика.
• 2. Финансовые и технико-экономические характеристики объекта, используемые в оценке, берутся или рассчитываются на основе бухгалтерской отчётности без проведения специальной аудиторской проверки её достоверности и инвентаризации имущества.
• 3. В процессе оценки специальная юридическая экспертиза документов, касающихся прав собственности на оцениваемые объекты, не проводится.
• 4. Прогнозы, содержащиеся в отчёте, основаны на текущих рыночных условиях и предполагаемых краткосрочных факторах, влияющих на изменение спроса и предложения и сохраняющихся в прогнозный период экономической ситуации. Однако эти прогнозы подвержены изменениям из-за меняющихся условий в будущем.
• 5. Данная оценка действительна лишь на дату оценки, указанную в данном отчёте, и для целей, указанных в нём.
• 6. Заказчик гарантирует: любая информация, суждения, аналитические разработки эксперта-оценщика и другие материалы настоящего отчёта будут использованы им исключительно в соответствии с целями задания на оценку.
• 7. Эксперт-оценщик и заказчик гарантируют конфиденциальность информации, полученной ими в процессе оценки объекта недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством РФ.
• 8. Отчёт об оценке должен рассматриваться как ограниченное исследование, в котором эксперт-оценщик не соблюдал всех требований к оценке, предусмотренных стандартов по оценке.
• 9. Заключение и отчёт об оценке объекта недвижимости представляют собой точку зрения эксперта-оценщика без каких-либо гарантий с его стороны в отношении последующей реализации имущества.
• 10. Эксперт-оценщик не представляет никаких гарантий и обязательств по поводу сохранности имущества и отсутствия нарушений действующего законодательства.
• 11. Заказчик обеспечивает эксперта-оценщика всей необходимой для оценки информацией, включая технический паспорт объекта, балансовые отчёты и отчеты о результатах деятельности за последние четыре года, текстами договоров с третьими лицами, документами, подтверждающими право собственности на имущество, и другими документами. Эксперт- оценщик имеет право получать требуемую для оценки информацию об объекте недвижимости непосредственно в государственных органах управления.

При невозможности получить в полном объёме документы и информацию, необходимые для оценки, в том числе от третьих лиц, эксперт- оценщик должен отразить это в своём отчёте. Эксперт-оценщик не несёт ответственности за выводы, сделанные на основе документов и информации, содержащих недостоверные сведения.

12. Заказчик обеспечивает личное ознакомление эксперта-оценщика с объектом недвижимости и возможность анкетирования администрации.

Предварительный осмотр объекта и заключение Договора оценки -- вторая стадия процесса оценки, состоящая из осмотра объекта, ознакомления с исходной информацией о нём и установления источников её возникновения, составления и подписания Договора на экспертную оценку с приложением к нему -- заданием на оценку и разработка календарного плана.

Заказчику необходимо знать, что чем более полную и подробную информацию об объекте он предоставит Эксперту, тем в большей мере оценочная стоимость объекта будет соответствовать истине. Иногда заказчик просит Эксперта срочно провести оценку недвижимости и последний соглашается сделать эту работу, не выезжая на объект.

Это одно из самых серьёзных нарушений норм профессиональной деятельности оценщика.

После осмотра объекта и переговоров обычно заключается Договор между заказчиком и Экспертом, в котором оговариваются права и обязанности сторон, стоимость услуг по оценке, сроки выполнения работ, условия конфиденциальности взаимопредставляемых данных и документов и другие особые условия, которые обе стороны сочтут необходимым включить в Договор. К Договору прилагается задание, содержащие наименование заказчика и Эксперта, определение предмета и даты оценки, цели и функции оценки, вида (видов) оценочной стоимости, ограничительных условий и предположений.

На этом этапе разрабатывается план оценки. Разработка плана оценки необходима, чтобы избежать дублирования, сократить затраты труда и время оценки. План помогает сконцентрироваться только на тех факторах, которые действительно определяют цену объекта.

Решающим шагом в составлении плана оценки является подготовка и предоставление письменного запроса о гонораре оценщика, размер которого зависит от сложности решаемой проблемы, суммы ожидаемых расходов, юридической надежности работы и от набора предоставляемых услуг. Гонорар выплачивается в виде единовременной выплаты или почасовой оплаты. Не допускается установление гонорара в виде процента от суммы оценки объекта. Как известно, в мировой практике сумма оплаты составляет 50-150 долл. за 1 час работы оценщика.

3 этап - это сбор и анализ данных.

Надежность выводов оценщика зависит от количества и качества данных, использованных им в работе. Неточные или недостоверные данные могут стать причиной необоснованного заключения об оценке. В процессе поиска и проверки исходных данных оценщику необходимо ответить на следующие вопросы:

• 1. Все ли собранные данные необходимы для целей оценки? Посторонняя или избыточная информация, включенная в отчет об оценке, не повышает достоверность результата.
• 2. Имеют ли полученные данные подтверждение? Для этого оценщику необходимо лично осмотреть объект, получить подтверждение информации осведомленных лиц о продажах сопоставимых объектов: убедиться, что финансовые показатели, использованные при подсчете ожидаемого потока дохода, сопоставимы с данными по сходным объектам, имеющимся на рынке.
• 3. Есть ли основания полагать, что данные неточны? В процессе обработки данных необходимо выявить и устранить возможные искажения или отклонения.

Данные, которые необходимо собрать, учитывают следующие факторы: экономические, социальные, государственно-правовые и экологические факторы, а также особенности местоположения объекта оценки. Такая база данных может быть сформирована на основе информации из газет и журналов экономического характера, таких как: «Экономика и жизнь», «Российский экономический журнал», «Финансовые известия», «Эксперт» и др. или получена по международной компьютерной сети Интернет. Важно также найти данные по региону расположения объекта, которые влияют на его стоимость. Это данные по городу и микрорайону с учетом информации по уровням цен и занятости населения, особенностям народонаселения и его предпочтениям по отношению к недвижимости.

К специальным данным следует отнести документы на право владения имуществом (титул), данные о государственной регистрации прав собственности, описание физических параметров объектов недвижимости и др.