Понятие и принципы массовой оценки земель. П

Приложение 5.

Лекция № 1 к главе 1. Оценка земель: понятие и содержание оценки земель. Экономическая оценка недвижимости и система платежей за землю.

1.1. Необходимость оценки земли

Земля является основой всех процессов жизнедеятельности общества, происходящих в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах. В этой связи она обладает стоимостью и адекватная оценка земли представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития экономики и общества. Необходимость в результатах объективной оценки земли (земельных участков) испытывают как государственные, так и муниципальные органы исполнительной власти в целях эффективного управления земельными ресурсами и проведения рациональной земельной и налоговой политики .

Земля в Российской Федерации как природный ресурс, объект недвижимости и основное средство производства подлежит стоимостной оценке.

Оценка – это расчетная или экспертная стоимость объекта недвижимости, либо какого-либо вещного интереса в ней, проводимая уполномоченным лицом, специалистом по анализу и оценке недвижимости.

Процесс оценивания - определенная последовательность процедур, используемая для получения оценки. Процесс обычно завершается отчетом об оценке, придающим доказательную силу оценке стоимости .

В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости земельных участков: массовую (для целей налогообложения или иных государственных целей) и единичных объектов земельной собственности (индивидуальную оценку).

В результате проведения государственной кадастровой оценки будет получена реальная картина стоимости земель (земельных участков) на территории Российской Федерации, что позволит осуществлять более эффективное управление земельными ресурсами и связанных с ними объектами недвижимости, а также проводить сбалансированное планирование доходной части бюджетов всех уровней (в пределах платежей, поступающих от земельного налога и арендной платы), стимулировать развитие инвестиционных процессов и развитие экономики в целом.

Необходимость в получении достоверной оценочной стоимости земельных участков испытывают как государственные и муниципальные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, осуществлении перспективного развития населенных пунктов, проведении рациональной земельной и налоговой политики, так и частные субъекты земельного права при совершении разного рода сделок с землей, для целей определения наиболее рационального, наиболее эффективного развития того или иного региона, или того или иного конкретного земельного участка.

1.2. Земля как фактор производства

Земля как объект рыночных отношений занимает уникальное и ключевое значение во всей системе предпринимательской деятельности , так как является основным и естественным фактором в любой сфере бизнеса.

Экономическая теория традиционно выделяет три группы факторов производства: земля, труд и капитал. Земля рассматривается как естественный фактор, как природное богатство и первооснова хозяйственной деятельности.

Земля, прежде всего, будучи природным ресурсом, а затем про­странственным базисом, средством производства и недвижимо­стью обладает рядом специфических особенностей, которые необ­ходимо знать оценщику и учитывать их в процессе оценки ее стоимости:

· земля не являемся результатом человеческого труда, как другие средства производства, она – продукт природы. Следовательно, на ее появление как товара никаких затрат не требовалось, ее «произвела» природа. Таким образом, можно сделать вывод о неприменимости к земле подхода, основанного на анализе затрат;

· во всех отраслях народного хозяйства земля является пространственным операционным базисом, то есть местом, на котором совершается процесс труда;

Будучи обусловлена развитием самого капиталистического хозяйства, политическая экономия в Англии достигла такой стадии, когда возникла необходимость создания системы, необходимость упорядочения и обобщения экономических знаний. Адам Смит был человеком и ученым, которому такая задача оказалась по плечу. Смит родился в 1723 г. в маленьком городке Керколди, близ Эдинбурга (Шотландия). Книга «Исследование о природе и причинах богатства народов» (1776 г.) стоила ему девяти лет полного отшельничества и принесла славу «отца экономической науки».

В своей политической экономии Адам Смит земельную ренту рассматривал: «Как продукт тех сил природы, пользование которыми собственник предоставляет арендатору в порядке ссуды. Этот продукт бывает больше или меньше в зависимости от размеров соответствующей силы природы, иными словами, в зависимости от степени естественного или искусственно созданного плодородия земли. Это тот продукт природы, который остается за вычетом или после сбалансирования всего того, что можно рассматривать как дело рук человека» (Smith. Т. II, р. 377-378) [Русский перевод, стр. 268].

Земельную ренту принято рассматривать как цену, уплачиваемую землевладельцу (или доход, полученный им) за предоставление в пользование товаропроизводителю количественно ограниченных и качественно различных земельных ресурсов, т. е. за какие-либо особенные преимущества или благоприятные условия. Подобными преимуществами могут быть для земледельца - плодородие почвы или выгодные условия местоположения, для промышленника обладание секретом производства или привилегией.

Земельная рента в ее развитой, денежной форме есть рыночная категория существующая там и тогда, где и когда в складывающихся пропорциях товарно-денежного обмена образуется сверхприбыль или избыточный (превышающий средний норматив рентабельности) чистый доход, обусловленный действием естественных рентообразующих факторов, связанных с использованием незаменимых ограниченных ресурсов .

«Собственность на землю, - писал К. Маркс, - сама создала ренту». Маркса состоит в признании «абсолютной» ренты. Под пос­ледней понимается рента с земель худшего качества (плодородия) или более отдаленных от рынков сбыта.

Исследование складывающихся экономических отношений, связанных с владением, пользованием и распоряжением землей в условиях рыночного хозяйства позволяет выявить наличие следующих форм земельной ренты: абсолютной и дифференциальной .

Абсолютная рента представляет собой единственный рентный компонент, допускающий возможность его нормирования и прейскурантного выражения в границах территории, используемой данной отраслью, в отличие от непрерывно изменяющихся значений дифференциальной ренты при переходе от одного участка к другому.

Основное значение имеет дифференциальная рента, образование которой связано с различием хозяйств по качеству земли и их местоположению, удаленности от рынка сбыта (дифференциальная рента I). В условиях интенсификации и широкого внедрения в практику достижений научно-технического прогресса возникает и дифференциальная рента II, как дополнительная прибыль от применения добавочных вложений на единицу земельной площади.

Обзор российских методик оценки земель

Деление земельного фонда РФ на категории земель является основой для дифференцированного подхода к оценке стоимости земельных ресурсов. ЗК РФ в числе основных принципов земельного законодательства назвал деление земель по целевому назначению на категории. Согласно ст. 1 п. 1 правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. В ст. 7 ЗК РФ приводится разделение земель РФ на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли поселений;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Отнесение земель к той или иной категории, перевод их из одной категории в другую и порядок перевода регламентируются как ЗК РФ, так и иными законами. В частности, ст. 8 ЗК РФ говорит, что решение о переводе земель из одной категории в другую в отношении земель, находящихся в федеральной собственности, принимается Правительством РФ. Земли, находящиеся в собственности субъектов РФ, и земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся в муниципальной собственности переводятся в другую категорию по решению органов исполнительной власти субъектов РФ. В свою очередь, земли муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, могут быть переведены в другую категорию на основании решения органов местного самоуправления .

В отношении земель, находящихся в частной собственности, решение о переводе их в другую категорию принимается либо органами исполнительной власти субъектов РФ – для земель сельскохозяйственного назначения, либо органами местного самоуправления – для земель иного целевого назначения. Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами.

Правовой режим земель различных категорий формируется на основе глав XIV – XVIII ЗК РФ, в которых определяются состав, использование и порядок предоставления земель той или иной категории, выделяются виды земель с особым режимом использования и охраны.

Согласно ст. 77 ЗК РФ, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения сельскохозяйственные угодья – пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями – имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Кроме сельскохозяйственных угодий в состав земель рассматриваемой категории входят земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами , а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Кадастровая стоимость, определяемая в ходе оценки земель сельскохозяйственного назначения, имеет особое значение, так как непосредственно влияет на особенности использования сельскохозяйственных земель, в том числе для несельскохозяйственных нужд. Например, согласно ст. 79 ЗК РФ, для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд предоставляются земли, непригодные для ведения сельскохозяйственного производства, или сельскохозяйственные угодья из земель сельскохозяйственного назначения худшего качества по кадастровой стоимости. Для строительства линий электропередачи, связи, автомобильных дорог, магистральных трубопроводов и других подобных сооружений допускается предоставление сельскохозяйственных угодий из земель более высокого качества. Изъятие, в том числе путем выкупа, в целях предоставления для несельскохозяйственного использования сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых превышает свой среднерайонный уровень, допускается только в исключительных, предусмотренных законодательством случаях.

Землями поселений, согласно ст. 83 ЗК РФ, признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий. Порядок использования и кадастровая оценка земель поселений определяются в соответствии с зонированием их территорий, т. е. делением на территориальные зоны.

Землями промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землями для обеспечения космической деятельности, землями обороны, безопасности и иного специального назначения, согласно ст. 87 ЗК РФ признаются земли, расположенные за чертой поселений и предназначенные для обеспечения соответствующих видов деятельности . Земли данной категории в зависимости от характера специальных задач, для решения которых они используются или предназначены, подразделяются на ряд подкатегорий (земли промышленности, земли энергетики, земли транспорта и т. д.) с особенностями правового режима, устанавливаемыми ст. 88 – 93 ЗК РФ и иными нормативными актами .

К землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями органов государственной власти или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим (ст. 94 ЗК РФ).

Глава XVIII ЗК РФ регулирует правовой режим земель лесного фонда, водного фонда и земель запаса.

Необходимо отметить, что к землям лесного фонда относятся как лесные земли (покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления), так и нелесные земли (просеки, дороги, болота и другие). К землям водного фонда относятся земли, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов, а также земли, выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений, объектов. Наконец, земли запаса – это земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам, за исключением фонда перераспределения земель, формируемого в соответствии со ст. 80 ЗК РФ.

Нормативно-правовой основой существующих методик кадастровой оценки земель являются Постановление Правительства РФ от 25.08.99 № 000 "О государственной кадастровой оценке земель" и Постановление правительства РФ " Об утверждении Правил государственной кадастровой оценки земель". Правила, утвержденные вышеуказанным постановлением, определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки (ГКО) земель всех категорий на территории РФ для целей налогообложения и иных целей, установленных законодательством. ГКО земель проводится Государственным комитетом РФ по земельной политике (с 15 мая 2000 г. Федеральной службой земельного кадастра, Росземкадастр), его территориальными органами, а также находящихся в их ведении предприятиями и организациями. К указанным работам могут привлекаться иные лица, имеющие лицензию на осуществление оценочной деятельности .

ГКО земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. Правила ГКО земель регламентируют проведение оценочных работ для той или иной категории земельного фонда. Для категорий (подкатегорий) земель, вовлеченных в рыночный оборот (земли поселений, садоводческие, огороднические и дачные объединения), ГКО осуществляется посредством статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. В основе оценки сельскохозяйственных угодий и земель лесного фонда лежит метод капитализации расчетного рентного дохода. Земли иных категорий могут оцениваться как на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

В процессе ГКО земель проводится оценочное зонирование – деление территории на оценочные зоны, включающие однородные по целевому назначению и виду функционального использования земельных участков с близкими значениями кадастровой стоимости.

В настоящее время в РФ на федеральном уровне выработан единый методологический подход к оценке кадастровой стоимости земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, а также земель садоводческих, огороднических и дачных объединений.

Методика ГКО земель поселений предназначена для определения кадастровой стоимости земельных участков в границах городских и сельских поселений и базируется на статистическом анализе рыночных цен, иной информации об объектах недвижимости и на адаптированных для российской практики подходах и методах массовой оценки недвижимости. В рассматриваемой методике кадастровая стоимость земельных участков определяется с учетом:

– уровня рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки в границах поселений и иной информации об объектах недвижимости;

– площади земельного участка;

– вида территориальной зоны и вида функционального (разрешенного) использования земельного участка;

– факторов местоположения и окружающей среды.

Состав первичных данных, используемых в данной Методике, формируется на основе статистической и иной информации, обрабатываемой землеустроительными, градостроительными, иными службами и оценщиками в своей деятельности. В частности, информация о сделках с объектами недвижимости может быть представлена данными по сделкам с объектами недвижимости (купля-продажа, аренда, выкуп земельных участков под приватизированными предприятиями), а также ценами предложений по объектам недвижимости, публикуемыми в специальных изданиях или средствах массовой информации .

Основными этапами расчета кадастровой стоимости земель поселений по рассматриваемой Методике являются:

В 2002 году кроме методик государственной кадастровой оценки земель поселений и оценки земель сельскохозяйственного назначения разработана и утверждена методика государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений.

В соответствии с рассматриваемой методикой, определение кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений (далее объединений) осуществляется в следующем порядке:

– кластеризация объединений;

– определение удельного показателя кадастровой стоимости земель для каждого объединения;

– определение кадастровой стоимости земельных участков объединений.

Лекция № 2 к главе 2.

Факторы, принципы и подходы к оценке земель. Основы земельной стратификации

– сбалансированности.

Согласно принципу остаточной продуктивности в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность (или производительность). Теория остаточной продуктивности базируется на четырех составляющих производства (капитал, труд, управление, земля), необходимых для осуществления любого вида деятельности.

Каждая из составляющих производства должна быть покрыта из доходов, полученных от предпринимательской деятельности. Однако вследствие того, что земля физически недвижима, а труд, капитал и управление привлекаются к ней для осуществления предпринимательской деятельности, сначала оплачиваются эти три составляющие производства, а остаток дохода выплачивается владельцу земли как рента.

В основе принципа предельной продуктивности (принципа вклада) лежит положение об оставшемся после покрытия издержек доходе, полученном в результате инвестиций. Принцип предельной продуктивности в отношении земельных участков реализуется следующим образом: затраты на улучшение качественных свойств земли (внесение удобрений, проведение рекультивации и т. д.) позволяют увеличить ее стоимость в размерах, значительно больших, чем вложенные затраты. Размер вклада будет соответствовать разнице между увеличением цены в результате улучшений качества земель и затратами на эти улучшения

Принцип возрастающей и уменьшающейся доходности заключается в том, что увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обуславливает пропорциональное увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости, для определения которой эксперту-оценщику необходимо проанализировать различные варианты использования земельного участка, например рассчитать прибыль от строительства различных типов объектов недвижимости или различного числа объектов на этом участке. Таким образом, принцип возрастающей и уменьшающейся доходности реализуется в процессе вариантного проектирования различных сочетаний составляющих производства и определения на этой основе максимальной прибыли.

Сущность принципа оптимальной экономической величины заключается в следующем: при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях бόльшим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа. Принцип оптимальной величины подходит как к строениям, так и к земельным участкам. Например, на рынке жилья в Москве повышенным спросом пользуются одно-двух комнатные квартиры, а на земельном рынке в Подмосковье – земельные участки размером 10 соток.

Непосредственное отношение к земельным участкам и расположенным на них объектам недвижимости имеет принцип оптимального разделения имущественных прав. Основной постулат данного принципа: имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости. В отношении земельных участков разделение имущественных прав может осуществляться следующим образом:

– физическое разделение – разделение прав на воздушное пространство, на поверхность земли и ее недра, разделение земельного массива на отдельные участки;

– разделение по времени владения и пользования – различные виды аренды, пожизненное владение, будущие имущественные права;

– разделение совокупности имущественных прав собственности – права владения, срочного или бессрочного пользования, распоряжения, пожизненного (наследуемого) владения;

5. Согласование результатов и заключение о величине оценочной стоимости.

6. Оформление отчета о результате оценки стоимости.

В западной практике оценивания собственности, в том числе земельной, сложились определенные подходы или методы, широко используемые и в отечественной теории и практике оценки. Все их условно можно объединить в три класса: сравнительные (аналоговые), доходные и затратные (нормативные). Эти подходы используются для оценки любой недвижимости, в том числе и земельных участков различного назначения.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используется метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основан метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

В зарубежной практике в основе оценки стоимости земли лежит анализ рынка, который включает в себя стратификацию, определение единицы сравнения и, собственно, анализ рыночной информации.

Под стратификацией подразумевается классификация данных по сделкам купли продажи и другой рыночной информации на некоторые однородные группы. При оценке земли страта должна объединять в себе подверженные влиянию рынка географические территории, отражать различия в зонировании и других регуляторах землепользования, а также возможные варианты землепользования. В пределах страт (классов) анализируются и оцениваются землевладения по общим единицам сравнения. Выбранные единицы должны соответствовать базовым параметрам, по которым проводится анализ и продажа землевладения на данном рынке. В результате стратифицирования и выражения цен относительно общих единиц сравнения определяются характер и изменения стоимости землевладений. Для выявления и наглядного представления этих тенденций, как правило, используются три основных способа: нанесение рыночной информации на карту стоимости, расчет описательных характеристик и графическое изображение данных о стоимости земли.

Лекция № 1 к главе 3.

Государственный земельный кадастр как информационная основа управления земельными ресурсами

Государственный земельный кадастр (ГЗК) в соответствии со ст. 1 ФЗ "О государственном земельном кадастре" представляет собой систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов.

Прежде всего необходимо определение понятия «массовая оценка земельных участков». В данной работе это было определено следу­ющим образом: массовая оценка земель населенных пунктов предус­матривает систематическую оценку групп земельных участков на оп­ределенную дату с использованием современных методов, принципов и приемов оценки. Применение массовой оценки позволяет проводить оценку не единичных земельных участков, а групп земельных участ­ков, сходных по основным функциональным и типовым характери­стикам.

Массовая оценка земельных участков дает представление о стоимо­сти схожих земельных участков, но она также дает информацию о сто­имости единичного земельного участка.

Как массовая оценка земельных участков, так и оценка единичных объектов собственности (земельных участков) представляют собой систематические методы расчета стоимости. Они различаются только масштабом. Модели массовой оценки включают в себя больше усло­вий (большее число оценочных факторов), поскольку они пытаются воспроизвести в себе рынок для одного или более вариантов земле­пользования на обширной географической территории. Напротив, модель оценки единичных объектов собственности (недвижимости) отражает рынок одного варианта землепользования на ограниченной территории.

Критерии качества оценки при этом различны. При оценке единич­ных объектов ее качество определяется небольшим числом сравнива­емых объектов недвижимости, которые были проданы.

Качество массовой оценки земельных участков измеряется стати­стическими методами, разработанными на основе выборки данных о продаже и сдаче в аренду земельных участков на всей территории оцениваемой моделью массовой оценки.

В процессе проведения массовой оценки земельных участков необ­ходимо учитывать несколько унифицированных оценочных принци­пов. В данной работе нами определены следующие принципы:

♦ принцип спроса и предложения;

♦ принцип изменения;

♦ принцип свободной конкуренции;

♦ принцип замещения;

♦ принцип вклада отдельного фактора (элемента);

♦ принцип лучшего и наиболее эффективного использования земли;

♦ принцип прогнозирования (чаще его называют принципом ожи­дания).

Принцип спроса и предложения. Земельные участки обладают сто­имостью, поскольку они имеют определенную полезность для конк­ретного пользователя и вместе с тем являются дефицитом. Спрос на земельные участки создается объективными условиями полезности - способности отвечать предъявляемым требованиям и доступности, но существенно ограничивается возможностями приобретения их физи­ческими и юридическими лицами. Закон спроса и предложения дик­тует цену земельных участков: чем больше предложений на земельном рынке, тем ниже цена земельных участков, поэтому существует точ­ка равновесия, где спрос и предложение находятся в равновесии. Здесь рыночная стоимость отражает издержки производства и равна себестои­мости плюс средняя норма прибыли строительства (берется с учетом того, что любые улучшения производятся строителями). Цена земель­ных участков начинает падать по мере роста предложения (затова­ривание рынка) или уменьшения спроса (на рынке требуются зе­мельные участки с подведенными инженерными коммуникациями). Также цена земельных участков начинает расти, когда предложений на рынке мало (земельные участки не отвечают требованиям потен­циального клиента) или высок спрос на определенные участки.

Формирование спроса и предложения обусловлено несколькими факторами, присущими только рынку земельных участков. Так, спрос на земельные участки под промышленное производство определяют следующие факторы:

♦ наличие действующего инженерного оборудования и благоуст­ройство территории;

♦ состояние инженерно-геологических условий строительства;

♦ транспортная доступность населенного пункта.
Необходимо учитывать, что земельный рынок находится в стадии

формирования, поэтому принцип спроса и предложения не всегда дик­тует цену, по которой может произойти сделка. В данном случае могут сыграть роль следующие факторы:

♦ умение торговаться;

♦ финансовые возможности участников торгов;

♦ способы оплаты сделки;

♦ политическая ситуация в стране и регионах.

В стране со стабильной экономикой и маленькой инфляцией спрос и предложение являются достаточно прогнозируемыми факторами, но вместе с тем закон спроса и предложения может не всегда работать в течение года или в конкретном регионе и привести к завышению цен на земельные участки. Такие искажения характерны для монопольно­го контроля на земельном рынке различных структур (местная адми­нистрация), в частности, это может быть выражено в непомерно высо­кой плате за землепользование (земельный налог и арендная плата).

Вывод. Предложение - это количество земельных участков, име­ющихся на земельном рынке для продаж по фиксированной цене. Спрос - это количество земельных участков, которые хотят приобре­сти потенциальные покупатели по конкретной, их интересующей цене.

Взаимодействие спроса и предложения определяет рыночные цены на конкретные земельные участки.

Принцип изменения. Земельные участки, окружающая среда, при­родная и социальная среда подвергаются изменениям. Земельные участки в процессе их эксплуатации подвергаются различным из­менениям. Это могут быть процессы как их улучшения - проведе­ние коммуникаций, мелиорация, внесение удобрений, - так и ухудше­ния - заболачивание, загрязнение пестицидами. Однако изменения могут быть связаны и с изменением вида деятельности человека и, как следствие этого, с изменением целевого назначения конкретного зем­лепользования. Экономические условия, изменяясь, создают пред­посылки для открытия одних предприятий и закрытия других. Появ­ление новых технологий и дефицит жилой застройки порождают спрос на земельные участки данного целевого назначения. Сочетание данных факторов и политической стабильности в регионе изменяет ценность земельных участков: повышает ценность одних и понижа­ет - других.

Процесс оценки земельных участков и других объектов недвижи­мости имеет цикличный четырехфазовый периода развития: рост, ста­бильность, упадок, обновление.

Рост - период увеличения доходов населения и модернизация не­движимости (земельных участков).

Стабильность - период равновесия без видимого изменения уров­ня доходов (или убытков) населения и использование ранее создан­ных объектов недвижимости.

Упадок - период уменьшения спроса на ранее созданные объекты недвижимости.

Обновление - период возрождения рыночного спроса на недвижи­мость и ее модернизации.

Данный цикл изменений носит периодический характер и повторя­ется. Однако его отличительной особенностью является расплывча­тость, и его изменения очень трудно уловить неспециалисту.

Поэтому эксперт должен уметь определять наступление каждого периода развития, прогнозировать дальнейшее развитие ситуации, что весьма важно при оценке земельных участков. Эксперт должен чув­ствовать и отслеживать изменения земельного рынка в оцениваемом регионе.

Вывод. Эксперт должен уметь отслеживать ситуацию на земельном рынке во времени, т. е. прогнозировать будущее состояние рынка.

Принцип свободной конкуренции. Прибыль определяется как часть дохода, произведенного использованием недвижимого имуще­ства сверх и помимо издержек на рабочую силу, капитал, управление и землю (т. е. факторы производства).

Прибыль - это эквивалент денежных средств, полученный за пред­принимательскую деятельность. Сверхприбыль, или монопольная при­быль, - это сверхдоход, превышающий необходимые компенсации предпринимательства. Цель нормальной прибыли - создание свобод­ной конкуренции на рынке для его рационального функционирова­ния, а сверхконкуренция уничтожит прибыль.

В случае если в регионе создается ситуация извлечения предпри­нимателями сверхприбыли, начинается процесс проникновения дру­гих предпринимателей на данный рынок, что приводит к избыточной конкуренции, а также к росту предложения на местном земельном рын­ке. В данной ситуации спрос может остаться стабильным, а чистый доход будет падать.

Вывод. Чем больше конкуренция продавцов на местном земельном рынке, тем ниже прибыль, вследствие это происходит разорение мел­ких предпринимателей, что позволяет создать монополию наиболее конкурентоспособного предпринимателя.

Принцип замещения. Данный принцип основан на том, что макси­мальная стоимость земельного участка определяется наименьшей це­ной, по которой может быть куплен аналогичный участок с аналогич­ным набором характеристик. Данный принцип лежит в основе каждого из трех традиционных методов оценки недвижимости.

В частности, в доходном методе данный принцип будет означать, что земельный участок будет приносить одинаковый доход в течение всего периода его эксплуатации, а в случае его капитализации на дан­ный момент он будет равен запрашиваемой стоимости за аналогич­ный земельный участок.

В затратном методе данный принцип означает, что потенциальный покупатель не станет платить за земельный участок больше, чем он может потратить, с учетом времени на приведение аналогичного зе­мельного участка к тем параметрам, которые ему необходимы.

В методе сравнительных продаж данный принцип будет значить, что потенциальный покупатель на свободном и альтернативном зе­мельных рынках не заплатит больше, чем наименьшая цена, запраши­ваемая за аналогичный земельный участок с аналогичными характе­ристиками.

Вывод. Принцип позволяет потенциальному покупателю выбрать оптимальное приобретение по разумной цене.

Принцип вклада отдельного фактора (элемента). Данный прин­цип означает величину влияния любого отдельного фактора (элемен­та) на общую стоимость земельного участка. В данном случае под вкладом понимается общее добавление к стоимости земельного участ­ка, к конечной цене, обеспечиваемое данным фактором (элементом), а не фактические средние затраты на создание данного фактора (эле­мента). В частности, при пофакторной экономической оценке земель используются факторы, влияющие как положительно, так и отрица­тельно на конечную стоимость земельного участка.

Вывод. Данный принцип позволяет выявить тенденции и законо­мерности цены земельных участков при их пофакторной оценке.

Принцип лучшего и наиболее эффективного использования зем­ли основан на том, что земельный участок должен использоваться максимально эффективно с учетом его физических возможностей юридически законным, реализуемым с финансовой точки зрения способом, что должно привести к росту рыночной сто­имости данного земельного участка.

Данный принцип должен отвечать определенным критериям и факто­рам

Принцип прогнозирования (чаще его называют принципом ожи­дания).

Прогнозирование - это определение современной стоимости дохо­да или выгод, которые можно получить в будущем от владения, распоряжения или использования объекта недвижимости (земельного участка). Экономическая теория оценки недвижимости предполага­ет, что полезность объекта недвижимости зависит от стоимости про­гнозируемых будущих прибылей. В частности, для земельной недви­жимости предполагается, какой чистый доход от использования данного земельного участка и последующей его продажи будет ожидать по­тенциального инвестора (покупателя). Самым важным являются объем прогнозируемого или возможного чистого дохода, продолжи­тельность его получения и возможность результатов перепродажи земельного участка (или прогнозируемая стоимость перепродажи). Исходя из постулатов теории стоимости «деньги завтра дешевле де­нег сегодня» или «каждый рубль, полученный в будущем, имеет мень­шую стоимость, чем нынешний рубль», необходимо делать поправку прогнозируемых будущих поступлений на изменение их стоимости во времени.

4. Методы массовой оценки земель городов (населенных пунктов)

Для оценки земель населенных пунктов, городского и поселково­го типа необходимо проводить массовую оценку земель но опреде­ленным типам землепользователей. Массовая оценка земель насе­ленных пунктов предусматривает систематическую оценку групп земельных участков на определенную дату с использованием пер­спективных приемов и статистического анализа результатов вычис­лений. Применение массовой оценки позволяет проводить оценку не отдельных земельных участков, а группы земельных участков, сходных по основным функциональным и типовым характеристи­кам. Для этих целей необходимо разделить всех городских земле­пользователей по группам.

Основными определяющими признаками группирования землеполь­зователей по оценочным группам являются следующие:

1)социальная значимость данных объектов в инфраструктуре насе­ленного пункта;

2)особенности строительства и размещения на территории насе­ленного пункта;

3)особенности наличия и эксплуатации инженерно-строительной инфраструктуры населенного пункта;

4)производственно-техническая характеристика объекта на конк­ретном землепользовании;

5)взаимосвязь городских землепользователей между собой по ос­новным факторам производства и потребностей производства (коммуникации, транспорт, социально-бытовая инфраструктура, условия размещения производства, требования по технике без­опасности и эксплуатации данных объектов);

6)особенности хозяйственно-экономического оборота земель;

7)особенности хозяйственно-экономического использования зе­мельных участков.

Анализ данных признаков позволяет сделать вывод о неоднородно­сти применяемых методических подходов к оценке различных групп землепользователей населенных пунктов. Условно их можно сгруп­пировать в следующие сегменты.

♦ I сегмент - группа землепользователей, включая крупные про­мышленные предприятия (занимающие площадь от 1,5 га): земли, занятые объектами оборонного и авиакосмического назначения, коммунально-складские объекты, объекты связи и космического обеспечения, транспортные магистрали (службы по их обслужи­ванию), городские леса (как резервная территория под застрой­ку), земли сельскохозяйственного назначения (как резервная территория под застройку), куммунально-бытового назначения (химчистка, прачечные, котельные, медицинско-лечебные учреждения, крупные объекты общепита).

♦ II сегмент - группы объектов коммерческого назначения (площадь до 12 га): складские помещения, предприятия питания и торговли (мелкие кафе, рестораны, палатки и павильоны);

♦ III сегмент - группа землепользователей, включая объекты с уни­кальным условием использования земель: городские леса и лесо­парки (биологического и рекреационного значения), земли сель­скохозяйственного назначения (причем оценка пашни, орошаемой пашни и пахотных земель двойного регулирования производит­ся отдельно).

Анализ перечисленных групп землепользователей показывает, что для каждой из этих групп и их отдельных составляющих (единичных объектов оценки) будет применяться своя методика экономической оценки земель населенных пунктов.

В частности, при оценке земель любой или каждой из перечислен­ных групп землепользователей можно применять трансформирован­ный затратный метод массовой оценки земельных участков.

При оценке земель II группы землепользователей необходимо при­менять, для более точной оценки земель, все три метода оценки и ме­тодику вычленения стоимости земли из рыночной стоимости объек­та недвижимости (многоэтажные дома, офисные здания и другие коммерческие предприятия). Для решения этой задачи необходимо иметь данные о рыночной стоимости зданий и сооружений на оцени­ваемых землях, данные можно получить двумя методами: доходным и сравнительных продаж аналогичных объектов на рынке недвижи­мости.

Восстановительную стоимость данных объектов с учетом мораль­ного и физического износа определяют по данным БТИ населенных пунктов или с помощью специальной методики градостроительства, основанной на данных кадастра.

Оценка III группы землепользователей, группы землепользовате­лей с уникальными условиями использования земель, предполагает комбинированный подход к оценке таких землепользователей, так как данные земли будут являться не просто пространственным базисом, но и орудием производства. Это требует особого подхода, определен­ного выражения в экономической оценке.

Необходимо отметить, что при оценке лесов будет проводиться оцен­ка территорий, занятых не только городскими лесами, но и лесопарка­ми, парками, аллеями, защитными лесными полосами и другими насаж­дениями, неразрывно связанными с оцениваемыми участками.

Для более полного выявления ценовых зон оценку таких земель при­вязываем первоначально к архитектурно-градостроительному зониро­ванию, а затем, по мере возникновения аналогичных ценовых участ­ков и кварталов, производим ценовое зонирование.

Общие принципы выбора объекта оценки. Интересующий нас объект оценки - населенный пункт - определен как совокупность территориально-производственного базиса проживания людей.

Оцениваемый объект должен отвечать набору определенных прин­ципов оценки, позволяющих существенно облегчить задачу эксперта в процессе экономической оценки земель населенных пунктов.

В частности, автором определены следующие принципы: сформи­ровавшейся городской черты, принцип формирования среды обита­ния и жизнедеятельности человека, принцип автономности (район­ный центр), принцип функциональности территории.

Рассмотрим более подробно эти принципы.

Принцип сформировавшейся городской черты. Любой населен­ный пункт - объект оценки - должен иметь четко определенную городскую черту, в которой присутствуют все современные атрибуты населенного пункта.

Данный принцип позволяет в процессе проведения массовой оцен­ки земель населенного пункта получить более точную информацию о всех закономерностях формирования населенного пункта. В данном случае под городской чертой понимается любая граница населенного пункта (деревни, села, поселка, города).

Принцип сформировавшейся среды обитания и жизнедеятельно­сти человека. Данный принцип означает, что оцениваемый объект должен отвечать следующим требованиям:

1)более 70% населения города проживает свыше 10 лет в данном населенном пункте;

2)населенный пункт имеет четкое деление на селитебные и про­мышленные районы (микрорайоны);

3)населенный пункт должен иметь сформированную структуру об­служивания населения (наличие сети магазинов, пунктов быто­вого обслуживания населения, обеспеченность грузопассажир­ским транспортом, наличие сети улиц и магистралей);

4)наличие административно-управленческого блока и хозяйственно-производственных подразделений по обслуживанию населенно­го пункта.

Принцип автономности. Данный принцип основан на том, что на­селенный пункт обладает достаточной автономностью как объект, способный удовлетворить требования проживающего в границах на­селенного пункта поселения.

Принцип функциональности территории. Данный принцип осно­ван на том, что любой населенный пункт предназначен для расселе­ния людей и приложения труда этих людей, что позволяет более рацио­нально разместить трудовые ресурсы региона. В частности, территория населенного пункта должна иметь весь спектр производств, распростра­ненных в данном регионе.

Все эти принципы являются унифицированными и практически применимы к любым населенным пунктам на территории Российской Федерации.

Специфика массовой оценки земель в России

В.В. Журба

История вопроса: развитие массовой оценки в России и на Западе

С 1 января 2006 года в России введена новая система налогообложения земель. Земельный налог исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка. К этому моменту методики определения кадастровой стоимости всех категорий земель уже были разработаны и утверждены, и практически все земельные участки были оценены по этим методикам. Каждая из этих методик предполагает определение стоимости земельных участков на основе рыночных данных. Однако при оценке земельных участков или даже группы земельных участков с использованием большинства этих методик не учитываются индивидуальные особенности земельных участков. Результатом такой оценки в лучшем случае является лишь приближенный ориентир стоимости.

В международной практике массовая оценка объектов недвижимости применяется на протяжении уже нескольких веков. Развитие компьютерных технологий в конце 60-х годов XX века позволило оценщикам использовать так называемые системы CAMA (Computer Assisted Mass Appraisal -массовое определение стоимости при помощи компьютеров, или автоматизированная массовая оценка). Автоматизированная массовая оценка включает в себя множество методов определения стоимости. Постоянно ведутся работы над совершенствованием методов для повышения качества оценки различных типов объектов недвижимости.

Общность подходов массовой оценки регламентируется Международными стандартами массовой оценки недвижимости,

изданными IAAO (International Association of Assessing Officers - Международное общество налоговых оценщиков). Стандарты IAAO по оценке недвижимости для целей налогообложения соответствуют общим представлениям профессиональных налоговых оценщиков и были приняты Исполнительным советом Международного общества налоговых оценщиков. Цель стандартов IAAO - обеспечение разработки методики, позволяющей заинтересованным налоговым оценщикам улучшить и стандартизировать деятельность их организаций.

2007 год - начало пути

Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15 февраля 2007 года № 39 утверждены новые Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (далее - Методические указания). Принципиальных отличий от старой методики два:

1) объектом оценки теперь является не кадастровый квартал, а земельный участок, поставленный на государственный кадастровый учет;

2) расчет стоимости осуществляется на основе построения экономико-математических моделей оценки, исключая тем самым субъективный фактор из процесса определения стоимости.

В развитие Методических указаний Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости приказом от 29 июня 2007 года № П/0152 утверждены Технические рекомендации, а также разработано специальное программное обеспечение (СПО) «Расчет кадастровой стоимости земель-

Согласно новыми Методическим указаниям по определению кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов необходимо выполнение следующих этапов:

1) составление перечня объектов оценки. Перечень объектов оценки подготавливается на основе данных государственного земельного кадастра;

2) определение состава факторов стоимости, которые потенциально могут влиять на кадастровую стоимость;

3) определение значений факторов стоимости для объектов оценки. Каждый земельный участок описывается в разрезе всех факторов стоимости;

4) сбор достоверной рыночной информации. Источниками могут служить регистрационная палата, местные администрации, средства массовой информации и т. д.;

5) определение значений факторов стоимости для объектов рыночной информации (объектов-аналогов). Каждый объект-аналог описывается в разрезе всех факторов стоимости;

6) определение факторов стоимости для построения моделей. На основе корреляционно-регрессионного анализа определяются коэффициенты значимости каждого фактора стоимости, наиболее значимые факторы стоимости отбираются для построения модели;

7) калибровка математических моделей. Определяются коэффициенты при отобранных факторах стоимости в математической формуле, отражающей зависимость стоимости от факторов стоимости;

8) выбор наиболее качественной модели. Из всех построенных моделей на основе критериев качества выбирается наиболее качественная модель;

9) расчет кадастровой стоимости по наиболее качественной модели. Кадастровая стоимость рассчитывается посредством подстановки значений факторов стоимости объектов оценки в формулу наиболее качественной модели.

Рассмотрим подробнее особенности каждого из этих этапов.

Перечень объектов оценки

Составление перечня земельных участков не входит в обязанности оценщика, этот перечень передается оценщику заказчиком работ по определению кадастровой стоимости. Одно из главных требований к перечню - обязательное наличие всех учетных характеристик. При отсутствии в сведениях о земельном участке обязательных характеристик такой земельный участок не попадает в перечень объектов оценки. Основу перечня объектов оценки составляют данные государственного земельного кадастра в формате кадастрового плана территории. В процессе подготовки перечня они дополняются сведениями о классификационном коде местоположения земельного участка с точностью до улиц для городских населенных пунктов и с точностью до населенного пункта для сельских населенных пунктов. Невозможность однозначного отнесения земельного участка к какому-либо населенному пункту является основанием для исключения такого земельного участка из перечня объектов оценки.

В качестве адресного классификатора используется классификатор адресов России (КЛАДР), утвержденный приказом Федеральной налоговой службы от 17 ноября 2005 года № САЭ-3-13/594@. Его применение в технологии массовой оценки земельных участков населенных пунктов обусловлено тем, что этот классификатор является общефедеральным, единым классификатором для всей территории Российской Федерации, однако его применение выявило следующие проблемы:

1) неактуальное состояние классификатора, в частности, несоответствие названий населенных пунктов названиям, официально принятым в субъектах Российской Федерации. Ответственной за ведение КЛАДРа является Федеральная налоговая служба, поэтому в рамках действующей технологии оценщик не имеет возможности скорректировать данные этого классификатора в соответствии с требованиями регионального законодательства;

2) отсутствие однозначного соответствия названий населенных пунктов в КЛАДРе и

муниципального деления в Российской Федерации. Например, КЛАДР Республики Марий Эл в составе Волжского района содержит город Волжск, в то время как Волжский муниципальный район и городской округ Волжск - это различные муниципальные образования. Технология оценки земельных участков населенных пунктов предоставляет оценщику возможность полуавтоматического установления связи населенных пунктов и муниципальных образований. Однако установление такого соответствия остается лишь в качестве результатов работ по оценке и не используется где-либо после окончания работ по оценке.

Тем не менее, несмотря на то, что использование КЛАДРа вызывает некоторые затруднения, сегодня, пожалуй, альтернативы ему нет.

Также задачей классификации на этапе подготовки перечня объектов оценки является разнесение земельных участков по 16 группам видов разрешенного использования. Классификация проводится на основе вида разрешенного использования земельного участка, указанного в его правоустанавливающем документе. При этом документы содержат различные формулировки видов использования, поскольку такие формулировки нигде не регламентируются. Технические указания содержат типовой перечень видов разрешенного использования земельных участков, однако в реальности часто бывает так, что вид разрешенного использования того или иного участка нельзя однозначно отнести к определенной группе. Например, вид использования земельного участка «Под объекты электроэнергетики» может быть отнесен как к электростанциям, так и к опорам линий электропередачи. В случае невозможности точного определения, к какой группе видов разрешенного использования принадлежит земельный участок, он исключается из перечня объектов оценки.

Таким образом, перед тем как приступить к работам по определению кадастровой стоимости, выгруженные из кадастра данные должны пройти обязательную предварительную обработку, в ряде случаев довольно трудоемкую. Результатом такой

обработки является лишь дополнение данных для каждого земельного участка, причем эти дополнительные характеристики являются достаточно статичными во времени. Учитывая это, просится простое решение - хранить в кадастре и поддерживать в актуальном состоянии не только учетные характеристики земельных участков, но и дополнительные характеристики, необходимые для их оценки. Это позволит подготавливать перечень объектов оценки путем простой выгрузки данных из кадастра и использовать их без дополнительной обработки. Однако в настоящее время в кадастр заносится лишь информация о кадастровой стоимости земельного участка по результатам оценки, остальные же характеристики попадают в архив и хранятся в подсистеме кадастра недвижимости - автоматизированной подсистеме кадастровой оценки объектов недвижимости.

Стоит отметить, что при любой обработке данных трудно избежать неточностей, и подготовка перечня - не исключение. Одни ошибки обнаруживаются и исправляются оценщиком в процессе определения кадастровой стоимости, другие - только на этапе согласования результатов оценки с органами исполнительной власти, что, как правило, вынуждает оценщика переделывать работу по причинам, от него не зависящим. Если сегодня эти проблемы решены не будут, то через несколько лет, при очередной оценке земельных участков, оценщик вновь столкнется с теми же трудностями.

Состав факторов стоимости

При определении состава факторов стоимости учитываются разные группы факторов: физические характеристики

земельного участка, характеристики местоположения, характеристики окружения земельного участка, характеристики территории населенного пункта, в котором расположен земельный участок (социальная и коммунальная инфраструктуры, экология, градостроительная информация и т. д.). В состав каждой группы входят различные факторы, например, характеристиками

местоположения являются «Расстояние земельного участка до центра населенного пункта» и «Расстояние от населенного пункта до центра субъекта», а характеристиками окружения - «Расстояние до остановки общественного транспорта» и т. п. На стоимость земельных участков влияют различные факторы каждой группы. Таким образом, для каждого вида разрешенного использования из каждой группы факторов выбираются те факторы стоимости, которые существенно влияют на нее. Так, для земельных участков под промышленными объектами не выбираются факторы экологии или социальной инфраструктуры. Для земельных участков под жилыми домами состав факторов, как правило, максимальный, так как для жилья множество факторов являются существенными.

Технология оценки земельных участков населенных пунктов предусматривает определение единого удельного показателя кадастровой стоимости для каждой группы видов разрешенного использования на сельский населенный пункт, и в этом случае факторы стоимости, дифференцирующие стоимость внутри населенного пункта, не отбираются.

Примерный перечень факторов стоимости земельных участков представлен в Технических рекомендациях.

Определение значений факторов стоимости для объектов оценки

Вся информация о значениях факторов стоимости делится на два вида: семантическая и графическая. Как правило, семантическая информация используется для описания общей для земельных участков территории. Например, фактор «Численность населения» имеет одно значения для всех земельных участков, находящихся в одном городе. Значения такого фактора заполняются в семантическом виде. Графическая информация используется для определения индивидуальных характеристик каждого земельного участка. Примером могут быть факторы «Расстояние от центра города» или «Расстояние до железнодорожной станции».

При работе с графическими факторами стоимости необходимо соблюдать определенные условия:

1) наличие графических слоев объектов, соответствующих графическим факторам стоимости;

2) наличие графического отображения для земельного участка (объекта оценки) на графическом слое земельных участков;

3) наличие графического слоя кадастрового деления населенного пункта.

В технологии оценки земельных участков населенных пунктов предусмотрено создание слоев с объектами, необходимыми для расчета значений графических факторов стоимости. Однако проблема расчета значений состоит в следующем: в настоящее время в земельном кадастре далеко не все земельные участки нанесены на графический слой. При отсутствии графического отображения земельного участка делается допущение о местоположении земельного участка с учетом информации о кадастровом квартале, в котором он расположен, и улице, указанной в его местоположении.

В ряде случаев неактуальное состояние слоя кадастрового деления приводит к тому, что часть земельных участков удаляется из перечня объектов оценки из-за невозможности определить значения факторов стоимости.

Группировка земельных участков

Группировка земельных участков проводится с целью учета различного механизма ценообразования для различных земельных участков в составе одного вида разрешенного использования.

Для практической реализации механизма группировки оценщиком выбираются факторы стоимости, которые характеризуют различные группы. После этого определяются значения или диапазоны значений этих факторов, описывая тем самым границы каждой группы.

В большинстве случаев на практике группировка применялась для разделения территорий по уровню рыночной стоимости, например столица субъекта Российской Федерации, соседние районы, осталь-

ные районы. На стоимость же районов, расположенных вдоль крупной реки, может существенно влиять фактор «Близость к водному объекту». Такие районы могут выделяться в отдельную группу. Однако во многих случаях группировка не применялась, все земельные участки одного вида разрешенного использования земель рассматривались как одна группа.

Стоит отметить, что применение группировки может приводить к так называемому «пограничному эффекту»: схожие по характеристикам объекты оценки, попавшие в разные группы, могут иметь различные стоимости. В таких случаях выбирается один из следующих вариантов действий:

Изменение параметров группировки (изменение границ групп, объединение двух групп в одну, отказ от использования группировки);

Изменение параметров моделирования (уточнение состава факторов стоимости, уточнение рыночной информации, уточнение вида модели и т. п.).

Если различия в стоимости не велики, то полученный результат можно принять.

Сбор достоверной рыночной информации

Наиболее надежным источником рыночной информации Технические рекомендации определяют «...сведения учреждений по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним об ипотечных сделках, продажах имущества организаций-банкротов, а также сведения о сделках, совершенных с муниципальным, региональным или федеральным имуществом, содержащиеся в органах по управлению имуществом». На практике формальное выполнение этих рекомендаций привело к тому, что исполнители работ по сбору рыночной информации, направив запрос в регистрационную палату, были вынуждены неопределенно долгое время ждать ответа на свой запрос. При этом общедоступные данные о ценах предложения и спроса, содержащиеся в средствах массовой информации, игнорировались и ошибочно рассматривались как «запасной вариант».

Безусловно, данные регистрационной палаты являются самыми легитимными, однако они не всегда достоверны. Причиной тому служит частое сокрытие информации о реальной цене сделки с недвижимостью с целью минимизации налоговых платежей. Для исключения возможности использования подобной информации необходимо проводить анализ сделок с учетом аналитических обзоров рынков недвижимости, а также данных о ценах предложения на объекты недвижимости.

В настоящее время в России отсутствует регламент предоставления данных регистрационной палаты для целей оценки. Это являлось причиной большинства отказов регистрационной палаты в предоставлении дан ных о сдел ках с недвижи мы м и муществом для целей оценки. При этом в ряде случаев информация не могла быть предоставлена и по техническим причинам - отсутствовала возможность выгрузки этих данных из базы данных регистрационной палаты. В некоторых субъектах Российской Федерации база данных регистрационной палаты вообще не содержит сведения о цене сделки.

Также в рыночную информацию нельзя включать сделки, заключенные по цене, определяемой нормативно. Например, ставка аренды муниципальных земельных участков может определяться как кратная ставка земельного налога. Такая арендная плата не может являться достоверной рыночной информацией.

Требования к количеству рыночной информации возрастают при использовании группировки земельных участков. Чем больше создается групп, тем большее количество рыночной информации необходимо для построения качественных моделей в каждой группе.

Самым универсальным, но в то же время и самым затратным способом сбора рыночной информации является так называемая «дооценка»: в целях обеспечения достаточности рыночной информации проводится оценка рыночной стоимости земельных участков в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Министерства имущественных отношений Российской

Федерации от 6 марта 2002 года № 568-р. Результаты такой оценки вносятся в состав рыночной информации.

Тем не менее, несмотря на все сложности сбора достаточного количества рыночной информации, во всех субъектах Российской Федерации эти работы прошли успешно. Использовались различные источники, разные типы информации (сделка, спрос, предложение, рыночная стоимость).

Определение значений факторов стоимости для объектов-аналогов

Значения факторов стоимости для объектов-аналогов определяются так же, как и для объектов оценки. Немного отличается работа с графическими факторами стоимости: создание графического слоя объектов-аналогов осуществляется вручную. В остальном отличий нет.

Определение факторов стоимости для построения моделей

Для построения моделей факторы стоимости отбираются оценщиком на основе анализа рынка недвижимости, а также с применением корреляционно-регрессионного анализа. Также анализируются взаимовлияние и взаимозаменяемость факторов. Например, если административный и культурный центры города находятся рядом, то, хотя значимость обоих факторов будет велика, в модели следует использовать лишь один из них.

Здесь следует иметь в виду, что в любом случае итоговый состав факторов стоимости для построения модели определяется оценщиком. В связи с этим технология оценки земельных участков населенных пунктов в этой части нуждается в доработке. Необходимо предусмотреть анализ мультиколлинеарности факторов стоимости для более обоснованного выбора факторов стоимости для построения модели.

Калибровка математических моделей

Под моделью расчета понимается математическая формула, отображающая связь

между зависимой переменной (стоимостью) и значениями соответствующих факторов стоимости. Для каждой группы строится своя модель расчета.

Для целей кадастровой оценки используются следующие типы регрессионных моделей:

Линейная (аддитивная);

Мультипликативная с фиктивными переменными;

Мультипликативная степенная (без выделения двоичных факторов);

Экспоненциальная.

Для калибровки каждой модели используется метод наименьших квадратов.

Одной из проблем при построении регрессионных моделей является оцифровка качественных шкал. Факторы стоимости содержат в своем составе как количественные, так и качественные данные. Для целей построения моделей необходимо преобразовать все качественные переменные в переменные с числовыми значениями. Традиционный способ оцифровки подобных характеристик предполагает введение дополнительных переменных. При большом числе различных вариантов значений качественного фактора стоимости существенно возрастает размерность задачи. В связи с этим был разработан и успешно опробован альтернативный подход, названный процессом формирования нелинейных числовых шкал. Его суть заключается в следующем: для каждого из п значений какого-либо качественного фактора стоимости F находится медианное значение зависимой переменной (стоимости) т^. После этого среди п полученных медианных значений находится их медианное значение Мг = медиана(т!{,гпг...трп) в качестве

наиболее типичного значения зависимой переменной при типичном значении рассматриваемого фактора стоимости. Далее медианные значения делятся на полученное типичное значение /;. =т^/Мг. Полученное таким образом отношение представляет собой числовое значение соответствующего качественного значения фактора стоимости. Использование медианных значений вместо более привычных арифметических средних обусловлено большой чувстви-

тельностью арифметического среднего к выбросам в значениях стоимости.

Для целей проверки качества построенных моделей вся исходная рыночная информация делится на 2 равные части -обучающую и контрольную выборки. Для калибровки модели используется обучающая выборка. Построенная модель применяется на объектах контрольной выборки. Критерии качества рассчитываются как для обучающей выборки, так и для контрольной. При соответствии критериев качества допустимым диапазонам модель считается качественной и пригодной для дальнейшего использования. Если построено несколько качественных моделей, то из них выбирается модель с наилучшими критериями качества.

Наиболее адекватной, качественной и предметно интерпретируемой моделью, как правило, является мультипликативная или экспоненциальная.

Для большей интерпретируемости и достоверности результата модель должна содержать как можно большее число факторов стоимости. Однако на практике это приводит к появлению ряда проблем. Во-первых - недостаточная значимость некоторых факторов из-за значительного влияния на стоимость других факторов. Включение таких факторов в модель может лишь повысить ошибку оценки. Во-вторых - необходимость в большом количестве рыночной информации, зависящем от количества факторов стоимости. Техническими рекомендациями установлено минимальное количество объектов-аналогов, равное 6(m + 1), где m -количество факторов стоимости, включенных в модель.

Разрешение описанных проблем целиком возлагается на оценщика и зависит от его мастерства и опыта.

Расчет кадастровой стоимости

Построенная качественная модель используется для определения кадастровой стоимости объектов оценки подстановкой в формулу значений факторов стоимости. При этом для преобразования исходных значений факторов стоимости используются

те же параметры, которые использовались для преобразования значений контрольной и обучающей выборок объектов рыночной информации.

Полученные результаты стоимости анализируются на адекватность, логичность и объяснимость, то есть результаты должны соответствовать здравому смыслу. Например, в центре города, как правило, стоимость земельных участков гораздо выше, чем на окраинах.

Программное обеспечение

Разработанное в соответствии с Методическими указаниями и Техническими рекомендациями специальное программное обеспечение «Расчет кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов» предназначено для использования оценщиком при определении кадастровой стоимости. Вся исходная информация, которая участвует в процессе определения стоимости, заносится в базу данных СПО. Работа с СПО начинается с загрузки перечня объектов оценки, а заканчивается выгрузкой из базы данных всех отчетных форм с результатами определения стоимости. Также из базы данных выгружаются файлы обмена данными специального формата, которые затем загружаются в кадастр. Таким образом, в кадастр попадают данные непосредственно из СПО, исключая возможность ручной правки результатов перед загрузкой в кадастр.

Для удобства сбора рыночной информации, а также последующей ее обработки разработано специальное программное обеспечение «Сбор рыночной информации об объектах недвижимости». Данное СПО позволяет провести первичную обработку рыночных данных и подготовить их для использования в СПО «Расчет КС ЗУ НП».

Оба СПО в течение всего периода проведения работ по кадастровой оценке земельных участков населенных пунктов в 2007 году подвергались доработке. Проводилось как исправление выявленных ошибок, так и добавление нового функционала. По каждому СПО работала служба сопровождения.

Организация работ

Для практической реализации всей технологии определения кадастровой стоимости нужны различные специалисты. Сбор данных о значениях факторов стоимости, сбор рыночной информации, работа с базами данных, работа с картами, моделирование - не каждая организация способна держать в своем штате сотрудников, владеющих всеми этими навыками.

Оптимальной схемой организации работ может служить взаимодействие различных организаций, выполняющих следующие роли:

Региональный оператор,

Региональный исполнитель,

Моделист,

Рыночный оценщик,

Интегратор.

Региональный оператор отвечает за сбор исходной информации, создание картографического материала, расчет значений факторов стоимости. Региональные исполнители могут выполнять отдельные виды таких работ и передавать результаты региональному оператору. Основным результатом работ регионального оператора является база данных СПО, готовая для построения моделей расчета стоимости.

На этапе сбора качественной и достоверной исходной информации необходим еще один участник процесса - органы власти всех уровней. Без их содействия доступ к исходной информации, находящейся в различных организациях, может быть затруднен, а в ряде случаев и невозможен.

Моделист на основе переданной ему базы данных проводит анализ рыночной информации и осуществляет построение моделей расчета кадастровой стоимости.

Рыночный оценщик осуществляет предусмотренную Методическими указаниями индивидуальную оценку рыночной стоимости земельных участков, а также вместе с региональным оператором участвует в сборе рыночной информации.

Интегратор, отвечающий за реализацию проекта в целом, координирует взаимодействие всех участников процесса, осуществляет методическое, технологическое

сопровождение, производит непосредственный расчет стоимости и формирует все итоговые отчеты.

Стоит отметить, что при наличии специалистов из разных областей одна организация может одновременно исполнять несколько ролей. Однако совершенно неправильным является строгое разделение работ между несколькими исполнителями без участия в работе интегратора. В таком случае, например, сбор рыночной информации может происходить формально, без заинтересованности в построении качественной модели расчета, и вся ответственность за возможный некачественный результат ляжет на моделиста.

Существующее законодательство в области оценочной деятельности допускает, что в роли интегратора может выступать физическое лицо. Представляется сомнительным, что один человек может справиться с решением таких важных и ответственных задач. Законодательство должно учитывать специфику и трудоемкость массовой оценки и запрещать доступ к решению одной из важнейших государственных задач не только физическим лицам, но и юридическим лицам, не имеющим достаточного штата и оборудования для выполнения работ по кадастровой оценке.

Немаловажным является вопрос и о территории, для которой осуществляется массовая оценка земельных участков. Технология предполагает проведение единой оценки территории всего субъекта Российской Федерации, хотя на практике в силу каких-либо причин оценке может подлежать и территория муниципального образования. Таким образом, искусственно создается «жесткая» группировка объектов оценки, что ограничивает независимость оценщика при принятии решений в процессе оценки, а оценка из массовой зачастую превращается в индивидуальную.

Итоги моделирования

Кадастровая стоимость земельных участков населенных пунктов определялась в 2007 году почти в половине субъектов Российской Федерации. Во всех случа-

ях применялась новая технология оценки, основанная на построении математических моделей. Поскольку технология применялась впервые, на каждом этапе оценки возникали неожиданные трудности и проблемы, причем преодолевать их приходилось в кратчайшие сроки.

Однако в целом по итогам проведенной работы можно сделать такой вывод: новая технология работает, дает адекватные и

объяснимые результаты. Следствием проведенной оценки во всех субъектах Российской Федерации является повышение общей налоговой базы. На рисунке представлен результат оценки земельных участков на примере одного из городов Российской Федерации: более темные области соответствуют большей стоимости. Как видно из рисунка, самая дорогая земля - в центре города, самая дешевая - на окраинах.

Результат оценки земельных участков (на примере одного из городов Российской Федерации)

Перспективы

В настоящее время в Российской Федерации только начинается формирование системы массовой оценки недвижимости. Однако уже сейчас отдельные части функционируют и дают результаты, на основе которых рассчитываются земельный налог и другие земельные платежи. С каждым годом точность расчетов, а значит, и справедливость налогообложения должны повышаться за счет накопления опыта проведения работ, а также за счет привлечения международного опыта.

Апробированная новая технология оценки земельных участков на основе построения математических моделей позволила получить адекватные значения кадастровой стоимости. Результаты, полученные в процессе кадастровой оценки земель населенных пунктов в 2007 году, должны быть использованы для дальнейшего совершенствования технологии определения кадастровой стоимости земель. Основные направления развития этой технологии частично описаны в статье.

Для повышения эффективности технологии кадастровой оценки серьезное внимание также следует уделить работе с графикой. Сейчас графическая информация используется только на двух этапах: расчет

значений факторов стоимости и визуализация результатов работ. Учет местоположения может осуществляться с использованием поверхности отклика, которая строится по данным о стоимости объектов-аналогов, привязанных к координатам (я, у) на плоскости.

С особой внимательностью следует анализировать итоговую стоимость уникальных объектов недвижимости. Некоторые зарубежные системы массовой оценки предполагают внесение корректировок для таких объектов. Однако опасность такого подхода состоит в получении возможности необоснованного влияния на стоимость конкретных объектов при отсутствии на то объективных причин.

В ближайшее время планируется завершить создание системы массовой оценки зданий, помещений, а также единых объектов недвижимости. Разработана методика оценки, в основу которой положен подход, описанный в настоящей статье. Создано СПО, посредством которого реализуются основные положения методики. Однако основная проблема оценки недвижимости заключается в отсутствии исходных данных в электронном виде - данных о самих объектах недвижимости, которые необходимо оценивать и с которых впоследствии будет взиматься налог. Решить эту проблему необходимо в ближайшее время.

Основные положения оценки земельных участков : Термин «земля», как правило, употребляется в том случае, когда речь идет о неосвоенной собственности. Термин «земельный участок» означает часть территории, на которой выполнены какие-то работы (улучшения), позволяющие использовать данный участок согласно целевому назначению.

Выделяют следующие улучшения , проводимые для создания участка: внешние: устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей; внутренние: планировка, озеленение, асфальтирование, устройство выпусков для подключения инженерных сетей, коммуникаций связи и т.д.

В Земельном кодексе РФ содержится следующее определение земельного участка: «Земельный участок - часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю. Правовой статус земельного участка включает : целевое назначение, разрешенное использование, форму законного владения. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Неделимым признается земельный участок, который по своему целевому назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные участки».

Оценка земли применима не только к пустующим, незастроенным землям. Типичный объект недвижимости состоит из земельного участка и построек и существует необходимость в определении стоимости земельного участка отдельно от имеющихся на нем улучшений. Главный элемент земельных отношений - земельная собственность.

При оценке земельного участка необходимо учесть связанный с ним набор прав. Распространенные права, требующие оценки: полное право собственности - возможность использования свободного от арендаторов участка любым законным способом; право аренды - возможность владения земельным участком по договору аренды. В соответствии с Законом РФ «О плате за землю» использование земли в нашем государстве является платным. Формами платы в нем названы: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли (для покупки и выкупа земельных участков).

В России большинство земель не продается, а сдается в аренду, поэтому часто оценщики определяют не стоимость земельного участка, а стоимость прав его аренды. Оценка прав аренды применяется при определении цены продажи права аренды земельного участка, при определении стоимости объекта, частью которого является арендуемый земельный участок, и при оценке ущерба от расторжения договора аренды.

Оценка массовая и единичных объектов земельной собственности : Модели массовой оценки ориентированы на воспроизводство рынка одного или нескольких вариантов землепользования на обширной географической территории. Для выполнения массовой оценки требуются значительный персонал; разработка стандартной методики, способной унифицировать процедуру оценки большого числа объектов собственности на конкретную дату; использование статистических методов, как в процессе оценки, так и для проверки качества выполненной оценки. Массовая оценка как нельзя лучше подходит для налогообложения. Оценка единичных объектов собственности на конкретную дату выполняется, как правило, небольшим количеством персонала, решение принимается одним специалистом. Качество выполненной работы определяется путем сопоставления с реальными продажами аналогичных объектов.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли. Повышение эффективности использования городских земель.

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) - вероятное и разрешенное законом использование объекта оценки с наилучшей отдачей, причем непременными условиями такого использования являются: физическая возможность, должное обеспечение и финансовая оправданность подобного рода действий.

Анализ ННЭИ призван выявить наилучшее и наиболее эффективное использование, во-первых, участка, как незастроенного (если площадка уже застроена, то следует сделать допущение, что строения отсутствуют, и участок свободен или может быть освобожден путем сноса имеющихся зданий и сооружений), во-вторых, - с уже имеющимися улучшениями.

Критерии анализа : Физическая возможность - физическая возможность наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки. Допустимость с точки зрения законодательства - характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника (пользователя) объекта. Финансовая целесообразность - допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику имущества. Максимальная продуктивность - кроме получения чистого дохода как такового, наилучшее и оптимальное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта. Потенциал местоположения - доступность участка (подъезд к нему), неудобства расположения земельного участка, скрытые опасности расположения. Рыночный спрос - насколько планируемый вариант использования земельного участка представляет интерес на данном рынке и в данной местности. Анализируется уровень спроса и предложения на все объекты недвижимости различного функционального назначения. Анализируются достоинства недвижимости, обеспечивающие ее конкурентно способность и недостатки.

Повышение эффективности использования городских земель :

Особую категорию представляют собой городские земли. На их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и др. факторы. На ценность того или иного участка одни и те же факторы могут оказывать противоположное влияние: интенсивное движение транспорта нежелательно для жилого района, но увеличивает стоимость участка для целей торговли; размещение относительно учебных заведений и торговых центров, эстетические достоинства и удобства, учитывающиеся при оценке земель под жилищное строительство, практически не влияют на ценность территорий, ориентированных на промышленное развитие; для них важны транспортная инфраструктура и экономическое зонирование.

Чтобы земельная собственность использовалась более эффективно, т. е. приносила максимальный доход от использования и способствовала улучшению общего инвестиционного климата, необходимы дальнейшее развитие рыночных отношений на земельном рынке, ориентация на сложившуюся рыночную ситуацию и требования рынка. Необходима реализация процессов налогообложения, аренды и выкупа городских земель на основе ее рыночной стоимости. При этом достигается справедливое распределение налогового бремени, стимулирование эффективного использования и активизация инвестиций в реконструкцию и развитие в процессе реструктуризации территории.

Подходы и методы оценки земель.

Нормативный метод заключается в определении нормативной цены земли. Используется при передаче, выкупе земли в собственность, установлении общей совместной (долевой) собственности сверх бесплатной нормы, передаче по наследству или дарении, получении кредита под залог, изъятии для государственных или общественных нужд. Земли городов оцениваются с учетом плотности застройки, престижности района, характера окружающего землепользования, экологического состояния, инженерно-транспортного обустройства и др. В рыночных условиях при наличии необходимой информации целесообразно применять методы, основанные на анализе рыночных данных.

Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффективным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной земли; позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). Метод дает достаточно точные результаты только на развитом информационно-открытом конкурентном рынке. Российский земельный рынок не отвечает этим требованиям, стоимость земельного участка невозможно определить исходя из информации о сделках продаж участков-аналогов. Метод капитализации земельной ренты основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок. Исходные данные для капитализации получают из сравнения продаж арендованной земли и величин арендной платы. На основе полученной арендной ставки рыночная стоимость участка определяется по доходному подходу обычно с применением метода прямой капитализации. Формула расчета стоимости земельного участка имеет вид:

Где VL - стоимость земельного участка, IL - доход от владения землей, RL -ставка капитализации для земли. Ставка капитализации определяется делением величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи или увеличением безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

Метод распределения (метод соотношения, соотнесения) - определение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе. Метод выделения (извлечения) применяется для оценки застроенных земельных участков, если есть информация о ценах сделок аналогичными объектами недвижимости. Метод предполагает следующую последовательность действий: определение элементов сравнения объектов; определение отличий каждого аналога от объекта оценки; расчет и внесение корректировок по каждому из элементов сравнения; расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов; расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка. Метод выделения применяется , когда вклад улучшений в общую цену участка невелик, рекомендуется для оценки загородных участков (для которых вклад улучшений мал и достаточно легко определяется), применяется при отсутствии данных о продажах земельного участка в окрестности. Метод является наиболее эффективным в условиях пассивного рынка (отсутствуют данные о продаже свободных земельных участков) с учетом особенностей исходной информации и модели получения искомой стоимости. Стоимость земельного участка в общем виде определяется по формуле: , где Сз - стоимость земельного участка, С - стоимость объекта, Су - стоимость улучшений.

Метод остатка основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Стоимость земли определяют в результате капитализации части дохода, относящегося к земле. Основные этапы метода остатка для земли : определяется чистый операционный доход всей собственности на основе рыночной ренты и предполагаемых операционных расходов; определяется чистый операционный доход, относящийся к строению (зданию); чистый операционный доход, относимый к земельному участку, капитализируется в показатель стоимости через норму капитализации для земли.

Метод разбивки на участки (подход с точки зрения развития) используется при оценке земли, пригодной для разделения на индивидуальные участки. Состоит из следующих этапов: определение размеров и количества индивидуальных участков; расчет стоимости освоенных участков с помощью метода сравнения сопоставимых продаж; расчет затрат и графика освоения предполагаемого периода продажи и разумной предпринимательской прибыли; вычет всех затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой суммарной цены продажи участков для определения чистой выручки от продажи недвижимости после завершения освоения и продажи индивидуальных участков; выбор ставки дисконта, отражающей риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи.

Затратный подход основан на предположении о том, что разумный инвестор, не заплатит за оцениваемую землю цену, большую, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующей земли и возведение на ней идентичных или аналогичных по назначению и качеству улучшений. То есть сумма издержек на создание идентичных или аналогичных улучшений является приемлемым ориентиром при определении стоимости оцениваемой земли с использованием затратного подхода.

Доходный подход основан на представлении о том, что стоимость оцениваемой земли зависит от величины дохода, который может быть извлечён собственником из факта владения этой землей. При применении данного подхода анализируется способность оцениваемой земли генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от ее эксплуатации и дохода от последующей (возможной) продажи. Определение стоимости оцениваемой земли доходным подходом, основывается на определении текущей стоимости будущих чистых доходов от владения этой землей (с учетом фактора времени).

Сравнительный подход основан на принципе замещения, суть которого в том, что рациональный инвестор (покупатель) не заплатит за оцениваемую землю сумму, большую, чем та, в которую обойдется приобретение на рынке сходного объекта, обладающего такой же полезностью. То есть цены, заплаченные на рынке за аналогичные или сопоставимые земельные участки, должны отражать рыночную стоимость оцениваемой земли.

Система налогов и сборов в сфере недвижимого имущества. Понятия и общие положения о налогообложении недвижимости.

Основная группировка налогов и сборов на рынке недвижимости формируется по наиболее практически значимому субъектному признаку, отражающему субъектно-объектные отношения собственности - отношения людей (физических лиц) и хозяйствующих единиц (предприятий, организаций) к предметам недвижимого имущества, т. е. по категориям налогоплательщиков, которые владеют, пользуются и распоряжаются различными объектами недвижимости: 1. Налоги, исчисляемые и взимаемые с физ. лиц. При этом к физическим лицам - плательщикам налогов и (или) сборов в сфере недвижимости относятся: соответствующие налоговые резиденты; физ. лица, не являющиеся налоговыми резидентами РФ, но получающие доходы от источников (недвижимости), расположенных в РФ. 2. Налоги с предприятий – юр. лиц, образованных в соответствии с законодательством РФ, а также иностранных фирм (компаний), обладающих гражданской правоспособностью и созданных в соответствии с законами иностранных государств, международных организаций, их филиалов и представительств, созданных на территории РФ.

НК РФ выделяет 3 вида налогов и сборов : федеральные - устанавливаются НК и обязательны к уплате на всей территории РФ; региональные - устанавливаются в соответствии с НК, вводятся в действие законами субъектов РФ и взимаются только на территории соответствующих субъектов; местные - вводятся в соответствии с НК нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления и действуют на территории соответствующих муниципальных образований.

В организационном отношении по объектам налогообложения все налоги и сборы в области недвижимости можно подразделить на две взаимосвязанные, но имеющие специфические особенности, разновидности : налоги на недвижимые объекты как овеществленный инвестиционный капитал в форме имущества, используемого для удовлетворения личных потребностей или осуществления бизнеса, периодически выплачиваемые в течение всего периода нахождения имущества в собственности физических, а также и во владении и пользовании юридических лиц; налоги и сборы, выплачиваемые при совершении с объектами недвижимости сделок купли-продажи, дарения, наследования, сдачи внаем или аренду, ипотеки и др.

По физической природе объектов недвижимости и их функционально-целевому назначению выделяются следующие виды налогов и сборов: земельный налог; лесной налог; налог на пользование недрами; налог на воспроизводство минерально-сырьевой базы; налог на водно-воздушные транспортные средства, подлежащие государственной регистрации и приравненные к недвижимым предметам.

Налогообложение недвижимости строится на основе следующих принципов : Всеобщности - каждое лицо должно уплачивать установленные законом налоги и сборы; Справедливости и дифференциации - уровень налоговых ставок должен учитывать фактические возможности налогоплательщика исходя из стоимости его недвижимого имущества; Обязательности - любое государство не может существовать без налогов, то уплата их неизбежна; Равенства - перед налогом все равны. Налоги и сборы не могут быть дискриминационными и применяться различно исходя из политических, идеологических, этнических, конфессиональных и иных аналогичных различий между налогоплательщиками. Недопустима дифференциация ставок налогов и сборов, а также льгот в зависимости от формы собственности, гражданства физических лиц и места происхождения капитала.

Для целей налогообложения важное значение имеет и определение взаимозависимых юридических и физических лиц, отношения между которыми могут оказывать влияние на условия или экономические результаты их деятельности или деятельности представляемых ими лиц. В состав взаимозависимых лиц включаются организации и (или) физические лица, если: одна организация непосредственно и (или) косвенно участвует в другой организации в размере более 20%; одно физическое лицо подчиняется другому физическому лицу по должностному положению; лица состоят в соответствии с семейным законодательством РФ в браке, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.

Модель жизненного цикла предприятия и организационное развитие. Факторы, влияющие на развитие предприятия.

Модель жизненного цикла организаций Леона Данко представляет классический вариант жизненного цикла любой организации. По горизонтальной оси отложено время или возраст организации: молодой - зрелый; по вертикальной оси - изменение размера организации. Под размером организации можно понимать различные параметры (например, изменение годового оборота, балансовой стоимости активов или численности занятых на предприятии) или рассматривать эти критерии в комплексе. Переход от одного этапа к др. может осуществляться постепенно или достаточно резко и болезненно, сопровождаясь кризисами. При этом меняются типы организационных структур и культур. Для эффективного управления организацией руководство должно понимать, какие этапы в своем развитии проходит организация и какого рода кризисы сопровождают это развитие.

Модель жизненного цикла организаций Ларри Грейнера . По мнению Грейнера, наибольшее значение для построения модели организационного развития имеют пять ключевых факторов: возраст организации, размер организации, этапы эволюции, этапы революции, темпы роста отрасли. Согласно данной модели жизненный цикл организации состоит из пяти этапов (фаз) эволюции и революции на жизненном пути организации, называемых "стадиями роста". Каждая стадия начинается с периода развития, далее следует устойчивый рост и стабильность, заканчивается революционным периодом организационных изменений. Каждая стадия - одновременно следствие предыдущей и причина последующей стадии. Каждый эволюционный период характеризуется доминирующим стилем управления, используемым для поддержания роста, в то время как каждый революционный период характеризуется доминирующей проблемой управления, которая должна быть решена до того, как - рост может быть продолжен. Переход в новую стадию жизненного цикла определяет новые правила, по которым организация должна осуществлять внутреннее функционирование и поддерживать взаимоотношения с окружающей средой. Важный вывод на каждой стадии состоит в том, что если организация стремится к продолжению роста, то дальнейшие действия ее руководства детально определены. Чем выше темпы роста отрасли, в которой работает организация, тем быстрее она переходит с одной стадии на др. Стадии роста организации и соответствующие им кризисы: рост через креативность (творческая фаза роста) - кризис лидерства; рост через директивное руководство (направленный рост) - кризис автономии; рост через делегирование - кризис контроля; рост через координацию - кризис запретов; рост через сотрудничество - кризис психологической усталости или доверия.

Развивая идеи Грейнера, Адизес предположил, что с организациями происходит то же самое, что и с живыми организмами - они рождаются, растут, стареют и умирают. Согласно его модели в процессе жизнедеятельности организации можно выделить десять закономерных последовательных этапов жизненного цикла, которые с достаточной степенью условности можно сгруппировать в два больших этапа: этап роста и этап старения. Этапы : Этап первый. Выхаживание . Компании еще нет, но есть идея. Этап второй. Младенчество . На данном этапе компания не обладает еще четкой структурой и системой распределения полномочий и ответственности, основатель, возможно, работает больше всех. Этап третий. Детство («давай-давай»). Дела компании идут успешно, и она начинает работать все продуктивнее, преодолевая первые препятствия. Этап четвертый. Юность. Компания очень сильно меняется на этом этапе. Даже если все было благополучно на предыдущих этапах, наступает момент, когда без порядка, системы и дисциплины дальнейшее развитие невозможно. У основателя компании возникает потребность в изменении структуры компании и делегировании полномочий. Этап пятый. Расцвет . На стадии расцвета организация одновременно гибка и управляема. Она имеет относительно четкую структуру, прописанные функции, системы поощрения и наказания. Сотрудники – главный актив в компании, им приятно работать в таких условиях, они талантливы и скромны, из них получаются отличные командные игроки. Этап шестой. Стабилизация (Поздний расцвет). На этом этапе форма начинает преобладать над содержанием. Это первая стадия старения организации, когда компания постепенно отходит от политики быстрого развития, захвата новых рынков и расширения присутствия на существующих. Этап седьмой. Аристократизм . Компания владеет значительными финансовыми средствами, которые расходуются на обустройство собственной деятельности и укрепление существующей системы контроля. Этап восьмой. Ранняя бюрократизация . На этом этапе функция интеграции затухает: организация постепенно погружается в ряд сложных и порой неразрешимых структурных конфликтов, которые решаются путем увольнения сотрудников, но при этом, не меняя саму структуру. Этап девятый. Поздняя бюрократизация . Компания полностью сосредоточивается на себе и на внутренних проблемах. Этап десятый. Смерть. Смерть предприятия, ориентированного на клиента, происходит сразу же после того, как клиенты массово перестают пользоваться услугами данного предприятия.

Основные этапы жизненного цикла организации в соответствии с подходом Б. З. Мильнера: Этап предпринимательства . Организация находится в стадии становления, формируется жизненный цикл продукции. Цели являются еще нечеткими, творческий процесс протекает свободно, продвижение к следующему этапу требует стабильного обеспечения ресурсами. Этап коллективности . Развиваются инновационные процессы предыдущего этапа, формируется миссия организации. Коммуникации и структура в рамках организации остаются, в сущности, неформальными. Члены организации затрачивают много времени на развитие механических контактов и демонстрируют высокие обязательства. Этап формализации и управления. Структура организации стабилизируется, вводятся правила, определяются процедуры. Упор делается на эффективность инноваций и стабильность. Органы по выработке и принятию решений становятся ведущими компонентами организации. Возрастает роль высшего руководящего звена организации, процесс принятия решений становится более взвешенным, консервативным. Роли уточнены таким образом, что выбытие тех или иных членов организации не вызывает серьезной опасности. Этап выработки структуры . Организация увеличивает выпуск продукции и расширяет рынок оказания услуг. Руководители выявляют новые возможности развития. Организационная структура становится более комплексной и отработанной. Механизм принятия решений децентрализован. Этап упадка . В результате конкуренции, сокращающегося рынка организация сталкивается с уменьшением спроса на свою продукцию или услуги. Руководители ищут пути удержания рынков и использования новых возможностей. Увеличивается потребность в работниках, особенно наиболее ценных специальностей. Число конфликтов нередко увеличивается. К руководству приходят новые люди, предпринимающие попытки сдержать тенденцию к упадку. Механизм выработки и принятия решений централизован.

Результаты работы предприятий, их структурных подразделений и хозяйственных организаций зависят от ряда факторов экономического, организационного, технического и технологического характера. Факторы могут быть первого, второго, третьего, … n-ного порядка.

По характеру действия факторов: на интенсивные и экстенсивные. К экстенсивным относятся факторы, которые связаны с изменением количественных, а не качественных характеристик функционирования предприятия. В качестве примера можно привести увеличение объема производства продукции за счет увеличения числа рабочих. К экстенсивным относятся факторы, которые отражают объем производственных ресурсов (например, изменения численности работников, стоимости основных фондов), их использования по времени (изменение продолжительности рабочего дня, коэффициента сменности оборудования и др.), а также непроизводственное использование ресурсов (затраты материалов на брак, потери из-за отходов). Экстенсивные факторы связаны с расширением материально-технической базы предприятий, дополнительным привлечением материальных (товарных) и трудовых ресурсов, развитием экономического потенциала. Интенсивные факторы характеризуют качественную сторону процесса производства. Примером может служить увеличение объема производства продукции за счет повышения уровня производительности труда. К интенсивным относятся факторы, отражающие эффективность использования ресурсов или способствующих этому (например, повышение квалификации работников, производительности оборудования, внедрение прогрессивных технологий). Интенсивные факторы связаны с наиболее эффективным использованием достижений научно-технического прогресса, передовой технологии. Они обеспечивают развитие экономики за счет повышения производительности общественного труда, улучшения использования материальных (товарных), трудовых, финансовых ресурсов. Под интенсивными факторами понимается отражение степени усилия предприятия, работников по улучшению деятельности предприятия, которые отражаются в системе различных показателей эффективности, не только по содержанию, но и по измерителям. Измерителями интенсивных факторов могут быть абсолютные величины в стоимостном и натуральном выражении, относительные величины, выраженные в коэффициентах, процентах и др. В частности, производительность труда может быть выражена в стоимости или количестве продукции в расчете на одного работника в единицу времени; уровень рентабельности - в процентах или коэффициентах и т.д.

Понятие «кризис», классификация кризисов.

Кризис - переворот, пора переходного состояния, перелом, состояние, при котором существующие средства достижения целей становятся неадекватными, в результате чего возникают непредсказуемые ситуации и проблемы. Основная функция кризиса - разрушение тех элементов, которые наименее устойчивы и жизнеспособны и в наибольшей мере нарушают организованность целого. Происходит упрощение системы и возрастание ее стройности. В экономике кризис разрушает множество наиболее слабых и наименее целесообразно организованных предприятий, отбрасывая устаревшие способы производства и формы организации предприятий в пользу более современных. Причиной кризиса могут быть и общественные отношения во всех видах их проявления.

Экономические кризисы отражают острые противоречия в экономике страны или экономическом состоянии отдельного предприятия, фирмы. Это кризисы производства и реализации товаров, взаимоотношений экономических агентов, кризисы неплатежей, потери конкурентных преимуществ, банкротства и пр. В группе экономических кризисов отдельно можно выделить финансовые кризисы . Они характеризуют противоречия в состоянии финансовой системы или финансовых возможностях фирмы. Это кризисы денежного выражения экономических процессов. Социальные кризисы возникают при обострении противоречий или столкновении интересов различных социальных групп или образований: работников и работодателей, профсоюзов и предпринимателей, работников различных профессий, персонала и менеджеров и др. Часто социальные кризисы являются как бы продолжением и дополнением кризисов экономических, хотя могут возникать и сами по себе, например, по поводу стиля управления, недовольства условиями труда, отношения к экологическим проблемам, по патриотическим чувствам. Особое положение в группе социальных кризисов занимает политический кризис – кризис в политическом устройстве общества, кризис власти, кризис реализации интересов различных социальных групп, классов, в управлении обществом. Политические кризисы, как правило, затрагивают все стороны развития общества и переходят в кризисы экономические. Организационные кризисы проявляются как кризисы разделения и интеграции деятельности, распределения функций, регламентации деятельности отдельных подразделений, как отделение административных единиц, регионов, филиалов или дочерних фирм. Психологические кризисы также нередки в современных условиях социально-экономического развития. Это кризисы психологического состояния человека. Они проявляются в виде стресса, приобретающего массовый характер, в возникновении чувства неуверенности, паники, страха за будущее, неудовлетворенности работой, правовой защищенностью и социальным положением. Это кризисы в социально-психологическом климате общества, коллектива или отдельной группы. Технологический кризис возникает как кризис новых технологических идей в условиях явно выраженной потребности в новых технологиях. Это может быть кризис технологической несовместимости изделий или кризис отторжения новых технологических решений. В более обобщенном плане такие кризисы могут выглядеть кризисами научно-технического прогресса – обострение противоречий между его тенденциями, возможностями, последствиями. Например, в настоящее время переживает явный кризис идея мирного использования атомной энергии, строительства атомных электростанций и кораблей.

По непосредственным причинам возникновения кризисы разделяются на природные, общественные, экологические. Первые вызваны природными условиями жизни и деятельности человека. К причинам таких кризисов относятся землетрясения, ураганы, пожары, климатические изменения, наводнения. Все это не может не отражаться на экономике, психологии человека, социальных и политических процессах. При определенных масштабах такие явления природы рождают кризисы.

В современных условиях большое значение имеет понимание и распознавание кризисов взаимоотношения человека с природой – экологических. Это кризисы, возникающие при изменении природных условий, вызванных деятельностью человека, - истощение ресурсов, загрязнение окружающей среды, возникновение опасных технологий, пренебрежение требованиями законов природного равновесия.

По масштабам проблематики : микроэкономические – охватывают определенную группу вопросов или проблем; макроэкономические – охватывают отдельные отрасли или сферы в целом.

По регулярности появления : периодические кризисы – повторяются регулярно и, как правило, характеризуются схожестью протекания; они предсказуемы и потому к ним можно подготовиться; промежуточные кризисы – являются менее острыми и продолжительными, часто прерываются на каком-либо этапе. По степени предсказуемости : предсказуемые – часто наступают как этап развития, прогнозируемы и вызываются объективными причинами: потребность реструктуризации производства, изменение структуры интересов под воздействием научно-технического прогресса; непредсказуемые (неожиданные, случайные) – результат просчетов в управлении, ошибки в прогнозировании. По степени открытости протекания : явные – легко обнаруживаются и протекают заметно; «подводные камни» маловероятны; латентные (скрытые) – наиболее опасные, так как в своих начальных стадиях практически незаметны, проявляются уже при выявлении больших противоречий. По глубине процессов : легкие – такие кризисы протекают достаточно мягко; непродолжительны, легко прогнозируемы и управляемы; глубокие – имеют затяжной характер, протекают сложно; часто вызывают разрушение различных структур социально-экономической системы, могут привести к более масштабным и опасным формам кризиса.

Вся совокупность кризисов разделяется на затяжные и кратковременные. Фактор времени в кризисных ситуациях играет важную роль. Затяжные кризисы, как правило, проходят болезненно и сложно. Они часто являются следствием неумения управлять кризисными ситуациями, непониманием сущности и характер кризиса, его причин и возможных последствий.

Понятие «банкротство» и его виды. Банкротство в развитых странах.

Банкротство (финансовый крах, разорение) - это подтвержденная документально неспособность субъекта хозяйствования платить по своим долговым обязательствам и финансировать текущую основную деятельность. Виды: Первый вид - банкротство бизнеса, связанное с неэффективным управлением предприятием, неумелой маркетинговой стратегией, нерациональным расходованием ресурсов и т.д.; второй вид - банкротство собственника, вызванное отсутствием инвестиций в оборотный капитал для осуществления простого воспроизводства (даже при наличии спроса на продукцию на рынке) и в развитие производства для поддержания рыночной стоимости предприятия; третий вид - банкротство производства, когда под влиянием первых двух факторов выпускается неконкурентоспособная продукция и требуется диверсификация этого производства.

В законодательной и финансовой практике выделяют также следующие виды банкротства предприятий : Реальное банкротство - характеризует полную неспособность предприятия восстановить в предстоящем периоде свою финансовую устойчивость и платежеспособность в силу реальных потерь используемого капитала. Техническое банкротство. Используемый термин характеризует состояние неплатежеспособности предприятия, вызванное существенной просрочкой его дебиторской задолженности. При этом размер дебиторской задолженности превышает размер кредиторской задолженности предприятия, а сумма его активов значительно превосходит объем его финансовых обязательств. Умышленное банкротство характеризует преднамеренное создание (или увеличение) руководителем или собственником предприятия его неплатежеспособности; нанесение ими экономического ущерба предприятию в личных интересах или в интересах иных лиц; заведомо некомпетентное финансовое управление. Выявленные факты умышленного банкротства преследуются в уголовном порядке. Фиктивное банкротство характеризует заведомо ложное объявление предприятием о своей несостоятельности с целью введения в заблуждение кредиторов для получения от них отсрочки (рассрочки) выполнения своих кредитных обязательств или скидки с суммы кредитной задолженности.

Задачи , решаемые при помощи законов о банкротстве в странах с рыночной экономикой: максимальное использование существующих возможностей "спасения" предприятия или его частей, которые посредством процедуры банкротства могут быть восстановлены, чтобы в последующем внести свой вклад в экономику страны. В то же время государство поддерживает защиту активов предприятия-должника в интересах кредиторов и распределение этих активов в соответствии с Законом в целях максимального удовлетворения требований кредиторов. Закон определяет порядок возврата долгов кредиторам посредством распределения выручки от продажи активов и/или в виде акций реорганизованного действующего предприятия, либо использование отсрочки или сокращения долга предприятия в случае наличия возможности восстановления его платежеспособности (мировое соглашение). И, наконец, законодательно обеспечен механизм рассмотрения дел о нарушениях и злоупотреблениях в управлении обанкротившимися предприятиями и аннулирования неправомерных сделок.

В соответствии с применяемой концепцией банкротства, процедуры, реализующие вышеописанные задачи, обеспечивают интересы и должников, и кредиторов. Должник или его бизнес может быть освобожден от долгов, возникших вследствие убыточной хозяйственной практики, а также от продолжения реализации прежней управленческой стратегии. Кредиторы же заинтересованы в установлении ответственного контроля или наблюдения за делами должника, в сокращении его убытков и, - если бизнес должника удается сохранить, - в сохранении деловых отношений с должником в будущем.

Как показывает практика большинства стран с развитой рыночной экономикой (США, Канада, Великобритания, Австралия, Швеция, Нидерланды и др.), одним из ключевых элементов современной системы экономической несостоятельности является наличие специального государственного органа (ведомства) с конкретными обязанностями по вопросам банкротства. Государственный орган по банкротству Швеции находится в единой системе с налоговой службой и органами судебного исполнения и состоит в совместной компетенции Министерства финансов и Министерства юстиции. Этот орган, имеющий отделения во всех провинциях страны, контролирует и регулирует осуществление процедур несостоятельности.

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичных участков.

Кадастровая оценка земельных участков - это массовая оценка, которая представляет собой совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков в границах административно-территориального образования по оценочным зонам.

Государственная кадастровая оценка земель проводится но единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на территории всей Российской Федерации. Главная цель кадастровой оценки -- создание базы для налогообложения. Целью рыночной оценки земельного участка является определение рыночной (инвестиционной, ликвидационной) стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.

Массовая оценка характеризует набор объектов оценки и применение к группам, состоящим из большого их количества, единого, общего алгоритма выведения стоимости.Модель массовой оценки может содержать в себе фактор времени, для индивидуальной же оценки это нехарактерно, поскольку объекты-аналоги подбираются непосредственно к дате оценки.

Как показывает мировой опыт, помимо фискальных целей, массовая оценка может решать следующие задачи:

­ оценка для управления залоговым портфелем;

­ определение стартовой цены на аукционах;

­ определение выкупной цены земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности;

­ расчет ставок арендной платы за объекты недвижимости;

­ экономическое обоснование стоимости изъятия земельных участков для государственных нужд и планирование сметы проектов, связанных с таким изъятием;

­ повышение эффективности управления объектами недвижимости.

Оба вида оценки -- массовая и индивидуальная -- имеют в своей основе систематические методы сбора, анализа и обработки рыночной информации для получения хорошо обоснованных результатов. В процессе массовой оценки оценщику приходится осуществлять те же действия, что и при индивидуальной оценке, отличия в основном связаны с разницей в масштабе проведения работ и методах контроля качества оценки.

Поскольку массовая оценка предполагает разработку стандартной методики, здесь требуется не только согласование задачи, но и принятие решений, унифицированной процедуры оценки. Вес решения эксперта и способность влиять на конечный результат меньше, чем при индивидуальной оценке. Кроме того, модели оценки должны отражать структуру спроса и предложения, характерную для групп объектов, а не для отдельных единиц. Так как модель оценки рассматривается как математическая интерпретация поведения рынка недвижимости в определенное время, при массовой оценке модели сложнее, поскольку они пытаются воспроизвести деятельность рынка на обширной географической территории.

Как в массовой, так и при индивидуальной оценке используются три основных подхода -- сравнительный, доходный и затратный. Выбор конкретных методов определяется видом недвижимости, состоянием рынка и доступностью необходимой информации. Оба вида оценки, используя одни и те же подходы и методы, отличаются методикой оценки: глубиной анализа важнейших ценообразующих факторов, а также объемом и способами обработки, используемой для оценки информации.

Так же, как это делается при индивидуальной оценке, в массовой оценке проводится анализ наиболее эффективного использования. Анализ рынка для целей массовой оценки предполагает широкое использование наряду с экспертными методами статистических методов, помогающих провести стратификацию данных и построить адекватную модель рынка. В ряде случаев при неразвитости отдельных сегментов рынка имеет смысл говорить о виде оцениваемой стоимости (инвестиционная стоимость). Построение и калибровка моделей также имеют особенности.

При индивидуальной оценке для выведения итоговой величины оценщик проводит согласование результатов трех подходов и принимает окончательное решение. При массовой оценке ее заключительными этапами является проверка модели и контроль качества полученных результатов. Качество выполненной работы оценивается преимущественно статистическими методами: большая часть полученных оценок должна попасть в заданный диапазон среднего отклонения от реальных цен продаж. Наряду со статистическим контролем проводится экспертный контроль, позволяющий компенсировать (при необходимости) недостаточное качество исходной информации по рыночным сделкам. Кроме того, оценка должна соответствовать существующим профессиональным стандартам, причем для массовой оценки помимо этических и содержательных есть ряд статистических критериев качества модели. Так, стандарты Международной ассоциации налоговых оценщиков требуют, чтобы коэффициент дисперсии, определяющий среднее отклонение, для жилых объектов не превышал 15 %, а по группе доходной недвижимости 20 %.

Необходимо подчеркнуть, что индивидуальная и массовая оценки не являются взаимозаменяемыми. Каждая из них имеет свою область применения. Массовая оценка - для одновременной оценки большой однородной группы объектов для целей налогообложения, а индивидуальная -- для оценки рыночной стоимости отдельных объектов при проведении различных рыночных сделок. Обе оценки могут лишь дополнять друг друга в необходимых для этого случаях.

Таким образом, можно выделить следующие отличия массовой и индивидуальной оценки:

1) объект оценки;

2) количество объектов оценки;

3) трудоемкость оценки;

4) квалификация исполнителей;

5) объем информации, обрабатываемой и создаваемой в ходе работы;

6) формирование перечня объектов оценки;

7) определение факторов стоимости объектов оценки;

8) обор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки;

9) группировка объектов оценки;

10) моделирование стоимости объектов оценки;

11) проверка качества полученных результатов;

12) алгоритм расчета стоимости объектов;

13) точность результатов;

14) формирование информационных ресурсов по результатам оценки.

В целом можно сделать вывод о том, что как массовая, так и индивидуальная оценки являются систематизированными видами оценки, предназначенными для моделирования рынков, в том числе рынка земельных участков. Они основаны на одних и тех же принципах, включая принцип наиболее эффективного использования, но отличаются масштабами моделирования, способами измерения ценообразующих характеристик объектов, алгоритмами обработки рыночной информации и итоговыми показателями. Информация, получаемая в процессе проведения государственной кадастровой оценки, может использоваться при определении рыночной стоимости земельных участков.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Далее приведено содержание перечисленных методов применительно к оценке рыночной стоимости земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями или предназначенных для их размещения, а также особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения.

В случае использования иных методов в отчете об оценке целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование.

Метод сравнения продаж

Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооруж ениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

· определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);

· определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

· определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

· корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

· расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

­ местоположение и окружение;

­ целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

­ физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

­ транспортная доступность;

­ инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:

1) условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);

2) условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);

3) обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

4) изменение цен на земельные участки за период, с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут - быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:

· прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;

· прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;

· корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;

· определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;

· экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

Метод выделения

Условия применения метода:

­ наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения спроса);

­ соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

1) определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;

2) определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

3) определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

4) корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

5) расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

6) расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

7) расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может определяться с использованием укрупненных и (или) элементных стоимостных показателей.

К укрупненным стоимостным показателям относятся как показатели, характеризующие параметры объекта в целом - квадратный, кубический, погонный метр, так и показатели по комплексам и видам работ.

К элементным стоимостным показателям относятся элементные цены и расценки, используемые при определении суммы затрат на создание улучшений.

Укрупненные и элементные стоимостные показатели, рассчитанные в зафиксированном на конкретную дату уровне цен (базисном уровне цен), могут быть пересчитаны в уровень цен на дату оценки с использованием системы текущих и прогнозных индексов изменения стоимости строительства.

Расчет суммы затрат на создание улучшений с использованием элементных стоимостных показателей может осуществляться также с использованием ресурсного и ресурсно-индексного методов. Ресурсный (ресурсно-индексный) методы состоят в калькулировании в текущих (прогнозных) ценах и тарифах всех ресурсов (элементов затрат), необходимых для создания улучшений.

При определении суммы затрат на создание улучшений земельного участка следует учитывать прибыль инвестора - величину наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание улучшений. Прибыль инвестора может рассчитываться как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов. Прибыль инвестора также может быть рассчитана как отдача на капитал при его наиболее вероятном аналогичном по уровню рисков инвестировании.

При определении. стоимости замещения или стоимости воспроизводства учитывается величина накопленного износа улучшений.

Накопленный износ улучшений может определяться в целом или в денежном выражении как сумма физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшениям.

Физическим износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная ухудшением их физических свойств.

Функциональным износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная несоответствием объемно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования улучшений, качества произведенных строительных работ или других характеристик улучшений современным рыночным требованиям, предъявляемым к данному типу улучшений.

Экономическим износом является потеря стоимости единого объекта недвижимости, обусловленная отрицательным воздействием внешних по отношению к нему факторов.

Физический и функциональный износ могут быть устранимыми и неустранимыми. Экономический износ, как правило, является неустранимым. При этом износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его устранения.

Метод распределения

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода:

· наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

· наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;

· соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

­ определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;

­ определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

­ определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

­ корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

­ расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

­ расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Метод капитализации земельной ренты

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возмо жность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

1) расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

2) определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;

3) расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.

В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

Основными способами определения коэффициента капитализации являются:

· деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;

· увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

При этом под безрисковой ставкой отдачи на капитал понимается ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала (например, ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставка доходности, к погашению по государственным ценным бумагам).

Метод остатка

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земел ьного участка улучшениями, приносящими доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

­ расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

­ расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

­ расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;

­ расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

­ расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Метод допускает также следующую последовательность действий:

1) расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

2) расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

3) расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени;

4) расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений.

Чистый операционный доход равен разности действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые, как правило, несет арендодатель.

Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя помещений и потерь от неплатежей за аренду.

Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы. При оценке земельного участка арендные ставки за пользование единым объектом недвижимости рассчитываются на базе рыночных ставок арендной платы (наиболее вероятных ставок арендной платы, по которым объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства).

Для пустующих и используемых собственником для собственных нужд помещений также используются рыночные ставки арендной платы. В потенциальный доход включаются и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату.

Величина операционных расходов определяется исходя из рыночных условий сдачи в аренду единых объектов недвижимости. Операционные расходы подразделяются на: постоянные - не зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости, переменные - зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости и расходы на замещение элементов улучшений со сроком использования меньше чем срок использования улучшений в целом (далее - элементов с коротким сроком использования). В состав операционных расходов не входят амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости.

Расчет расходов на замещение элементов улучшений с коротким сроком использования производится путем деления суммы затрат на создание данных элементов улучшений на срок их использования. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком использования.

Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости - собственник или управляющий.

При расчете коэффициента капитализации для улучшений земельного участка следует учитывать наиболее вероятный темп изменения дохода от улучшений и наиболее вероятное изменение стоимости улучшений (например, при уменьшении стоимости улучшений - учитывать возврат капитала, инвестированного в улучшения).

Метод предполагаемого использования

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных учас тков.

Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

· определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);

· определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

· определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

· определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;

· расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования.

Для приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки используются ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций.

Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости, либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.

Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения.

Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения производится исходя из их разрешенного, неистощительного и наиболее эффективного использования с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории.

Для проведения оценки в границах земельного участка сельскохозяйственного назначения в соответствии с его экспликацией выделяются:

­ сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокосы, пастбища, залежь и многолетние насаждения);

­ земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;

­ земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутые водоемы.

Рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения определяется на основе оценки входящих в его состав сельскохозяйственных угодий и земель, занятых зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. При этом рыночная стоимость оцениваемого земельного участка определяется с учетом характеристик входящих в его состав земель, занятых внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенных для обеспечения защиты земель от воздействия неблагоприятных природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутых водоемов, которые не могут быть использованы для предпринимательской деятельности.

Сельскохозяйственные угодья и замкнутые водоемы, которые могут быть использованы для предпринимательской деятельности (например, ведения рыбного хозяйства), оцениваются, как правило, методом сравнения продаж или методом капитализации ренты.

Земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, оцениваются методами оценки застроенных или предназначенных для застройки земельных участков. Земли под хозяйственными постройками (сараи и иные некапитальные строения), расположенные на сельскохозяйственных угодьях, оцениваются как сельскохозяйственные угодья.

При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом сравнения продаж и методом капитализации земельной ренты в составе факторов стоимости следует учитывать плодородие земельного участка, а также влияние экологических факторов. К числу основных факторов, определяющих плодородие земельного участка, в частности, относятся: качественные характеристики почвенного слоя земельного участка (содержание питательных веществ, влагообеспеченность, аэрация, механический состав, структурный состав, кислотность и др.), рельеф, микроклимат.

При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом капитализации земельной ренты существуют особенности расчета земельной ренты, связанные с принятой системой учета плодородия земельного участка.

Земельная рента рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на ведение сельскохозяйственного производства с учетом прибыли предпринимателя. Валовой доход рассчитывается для единицы площади земельного участка как произведение нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры на ее рыночную цену.

Нормативная урожайность сельскохозяйственной культуры определяется плодородием земельного участка, измеряемым в баллах бонитета.

Выбор основных и сопутствующих сельскохозяйственных культур, по которым производится расчет земельной ренты, осуществляется из набора культур типичных или традиционно возделываемых в месте расположения земельного участка. При этом критериями выбора культур и их чередования являются обеспечение наибольшего дохода и сохранение плодородия почв.

Материальные издержки на производство сельскохозяйственной продукции определяются на основе технологических карт, устанавливающих нормативные затраты семян, горюче-смазочных материалов, удобрений и т.п. в натуральном выражении.

Расчет издержек в денежном выражении осуществляется исходя из сложившихся в районе расположения земельного участка рыночных цен.

При расчете издержек учитываются уровень инженерного обустройства земельного участка, в том числе плотность дорожной сети, классность дорог, близость к транспортным магистралям, пунктам переработки сельскохозяйственного сырья и центрам материально-технического снабжения.

При расчете валового дохода с пашни может быть учтена возможность получения нескольких урожаев в течение одного сезона по овощной продукции и продукции лекарственных растений. Залежь оценивается методом предполагаемого использования с учетом экономической целесообразности ее перевода в иной вид (виды) сельскохозяйственных угодий.

При расчете валового дохода сенокосов и пастбищ следует исходить из их нормативной урожайности. Нормативная урожайность сенокосов и пастбищ определяется ее пересчетом в центнеры кормовых единиц (1 центнер кормовых единиц равняется 1 центнеру овса). При этом величина валового дохода определяется на основе рыночной цены овса .

При расчете валового дохода многолетних насаждений рекомендуется исходить из периодичности их плодоношения и нормативной урожайности плодово-ягодной продукции. При этом учитывается:

1) возраст многолетних насаждений;

2) породно-сортовой состав многолетних насаждений;

3) особенности пространственного размещения многолетних насаждений в границах земельного участка;

4) возможность получения дохода от дополнительной продукции, получаемой с междурядий садов и виноградников.

В общем, подводя итоги, можно сказать, что оценка недвижимости требует индивидуального подхода в каждом конкретном случае. Очень многие факторы влияют на стоимость недвижимости. Разобраться во всех нюансах и сделать правильные выводы довольно не просто. От оценщика требуется навыки и чутье ситуации на рынке. Для каждого случая и каждого вида стоимости больший приоритет будет у разных подходов и методов, что и требуется определить оценщику.