Ипотека: условия меняются. Закон прописал все нюансы

Банкиры рассказали, какие изменения ждут клиентов в Новом году

В начале ноября Центробанк опубликовал максимальные ставки, по которым с января 2015 года можно будет выдавать потребительские кредиты. Самый высокий уровень ставок будет у кредитов в торговых сетях: до 54,9% годовых в зависимости от срока и суммы. Ставки по нецелевым потребительским кредитам не могут быть больше 46,7% годовых. Лимит по потребительским кредитам не должен превышать 34,6% годовых.

Одновременное увеличение ставки рефинансирования ЦБ и установление жестких рамок максимальных ставок вызвали возмущение банков. Ассоциация российских банков направила письмо Банку России с просьбой изменить формулу расчета полной стоимости кредитов и отказаться от ограничения ставок по кредитным картам. Пока же банкам остается только повышать ставки по потребительским кредитам.

Планы банков

Банкиры рассказали, насколько кредиты подорожают для россиян.

«Мы всегда следим за рыночной ситуацией, и размер ставки будет зависеть от динамики рынка и от действий регулятора», — утверждает заместитель начальника управления потребительского кредитования банка ВТБ24 Дмитрий Поляков . Он также отметил, что уже имеющиеся поправки ЦБ должны позитивно отразиться на банковской системе, поскольку заставит наиболее агрессивных игроков пересмотреть свой подход к рискам.

Поляков подчеркнул, что действия Банка России направлены в первую очередь на защиту населения, особенно тех клиентов, которые невнимательно читают договор, не интересуются полной стоимостью кредита или не умеют грамотно рассчитывать свою кредитную нагрузку.

Напомним, что 1 июля вступил в силу закон «О потребительском кредите (займе)», который позволил клиентам избежать многих банковских уловок. Например, теперь кредиторы должны оговаривать с заемщиком только одну процентную ставку, маскировать различные «плавающие и меняющиеся» ставки запрещено. О других изменениях в законодательстве можно узнать из статьи .

Решение ЦБ ограничить максимальные ставки потребительских кредитов поддерживает и начальник департамента развития потребительского кредитования « Ханты-Мансийского банка Открытие» Артем Андреев . «Ставки должны быть разумными», — подчеркнул эксперт.

Регулирование максимальных процентных ставок должно изменить расстановку сил на рынке, считает руководитель отдела развития и поддержки продаж кредитных продуктов Ситибанка Анна Цветкова . Она утверждает, что вскоре борьба банков за низкорискованных заемщиков усилится, потому что банки, которые раньше работали с клиентами повышенного риска теперь будут фокусироваться на более «качественных» заемщиках.

На данный момент в московском банке «Открытие » ставка по кредиту сроком до 1 года определяется индивидуально в интервале от 19,9% до 33% годовых. У ВТБ24 ставка начинается от 20,5% годовых, в Альфа-банке ставка варьируется в зависимости от срока и программы от 16,99% до 39,99% годовых.

Кроме действий ЦБ на стоимость кредита влияет также сезонность. К примеру, представитель пресс-службы банка «Хоум Кредит » отметил, что в предновогодний сезон рынок традиционно испытывает повышенный интерес населения России к потребительским кредитам, и для того, чтобы привлечь клиентов, банк в ноябре снизил ставки по кредитам наличными. На данный момент в банке «Хоум Кредит» существует единая гарантированная ставка в 19,9%. В пресс-службе отметили, что до конца года эта ставка повышаться не будет, но она может вырасти после в связи с удорожанием депозитов населения.

Вместе с кредитами вырастут и ставки по вкладам

Что заемщику плохо, то вкладчику хорошо. Увеличение ЦБ ставки рефинансирования привело к повышению ставок по вкладам банков. Это позволит им привлечь больше вкладчиков.

Почти одновременно в октябре повысили ставки по вкладам два крупнейших розничных банка России. Сбербанк повысил ставки рублевых вкладов онлайн на 1,30 п. п. Максимальная ставка по вкладу «Сохраняй Онлайн» сейчас составляет 9,2% годовых.

Банк ВТБ24 повысил доходность по депозитам в рублях в среднем до 1 п. п. Сейчас максимальную процентную ставку можно получить по вкладу «Выгодный» — она составляет 9,25% годовых.

Некоторые банки прибегли к временному повышению ставок по вкладам. Банк «Европлан» объявил о запуске новогодней акции по депозиту «Вклад по Европлану ». Помимо доходности в 11,35% годовых банк будет вручать вкладчикам от 2000 до 14000 бонусных рублей, которые будут начисляться на счет вклада.

По данным Банка России, в сентябре 2015 года общий размер предоставленных физическим лицам ссуд с просроченными платежами свыше 90 дней составил свыше 1 трлн руб. Для сравнения, в том же периоде прошлого года этот показатель был равен 813 млрд руб. При этом общий размер самих ссуд за год даже снизился – с более чем 10,6 трлн руб. до 10,3 трлн руб.

Такое положение дел напрямую отражается на финансовой стабильности кредитных организаций. Одним из способов защиты от возможных рисков для них продолжают оставаться проценты, начисляемые заемщику за просрочку платежа. И нередко в кредитном договоре размер этих процентов превышает действующую процентную ставку Банка России. Насколько такое условие законно? Мнения Роспотребнадзора и ВС РФ по этому вопросу разделились.

Суть спора

Гражданка Е. обратилась с Роспотребнадзор с жалобой на действия кредитной организации, отметив, что они нарушают ее права. Административный орган провел выездную проверку, в ходе которой было установлено, что в договоры, заключенные между кредитной организацией и заемщиками, действительно были включены условия, ущемляющие права потребителей.

Узнайте, вправе ли кредитная организация в одностороннем порядке изменять процентную ставку по кредиту в связи с изменением ставки рефинансирования, в материале "Проценты по кредиту" в Энциклопедии решений интернет-версии системы ГАРАНТ.
Получите бесплатный доступ на 3 дня!

Так, в договор от 17 января 2014 года на получение займа "Лояльный" с приложенными общими условиями заключения и исполнения договоров займа, являющимися неотъемлемой частью договора, кредитная организация включила пункт, согласно которому в случае нарушения заемщиком срока внесения какого-либо платежа по займу компания вправе начислить ему штраф за просрочку платежа или его части в размере 10% от суммы, не внесенной в срок. При этом на тот момент ключевая ставка банковского процента составляла 5,5%.

Роспотребнадзор счел, что указанное условие договора займа противоречит положениям о процентах за пользование чужими денежными средствами, поскольку в соответствии с проценты по договору не могут превышать учетную ставку банковского процента [С 1 июня 2015 года – среднюю ставку банковского процента по вкладам физических лиц. – Ред. ].

В связи с этим административный орган вынес постановление о привлечении кредитной организации к административной ответственности за включение в договор условий, ущемляющих права потребителя (ч. 1 ст. 16 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 " "; далее – закон о защите прав потребителей), и назначил наказание в виде административного штрафа в максимальном размере 20 тыс. руб. ().

КРАТКО

Реквизиты решения: .

Требования заявителя : Отменить постановление Роспотребнадзора о привлечении к административной ответственности за установление в кредитном договоре процентов за просрочку платежа, размер которых превысил ставку банковского процента.

Суд решил: Постановление административного органа отменить, производство по делу об административном правонарушении прекратить.

Кредитная организация с позицией Роспотребнадзора не согласилась и обратилась в суд с требованием признать вынесенное постановление незаконным и отменить его.

Однако суд первой инстанции с позицией административного органа согласился (решение Арбитражного суда г. Москвы от 24 декабря 2014 г. по делу № А40-168678/2014). Включение в договор займа условия, в соответствии с которым кредитная организация вправе начислить заемщику проценты за просрочку платежа в размере, превышающем учетную ставку банковского процента, по мнению суда, действительно не соответствует закону ().

Однако поскольку обстоятельств, отягчающих административную ответственность кредитной организации, не было, размер назначенного штрафа был снижен судом с 20 тыс. до 10 тыс. руб.

Суд апелляционной инстанции эти выводы поддержал и оставил принятое решение без изменения ().

Не согласившись с позициями судов, кредитная организация обратилась в ВС РФ с жалобой, в которой просила отменить принятые Роспотребнадзором и судами акты.

Позиция ВС РФ

Рассмотрев жалобу истца, ВС РФ занял позицию, противоположную мнению Роспотребнадзора ().

Высший суд напомнил, что на отношения в сфере потребительского кредитования распространяются положения закона о защите прав потребителей. Поэтому стоит учитывать, что условия договора, ущемляющие права потребителя, признаются недействительными (). Кроме того, по общему правилу договор должен соответствовать установленным законом правилам, действующим на момент его заключения ().

Таким образом, как подчеркнул ВС РФ, когда одной из сторон в обязательстве выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести либо заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, он пользуется как правами, правами, вытекающими из положений закона о защите прав потребителей, так и правами, предоставленными ему ГК РФ.

А раз так, то не стоит забывать, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами ().

Суды первой и апелляционной инстанции обосновывали свою позицию на том, что на время просрочки заемщиком платежа или его части должны быть начислены проценты за пользование чужими денежными средствами ( , ). Причем размер этих процентов на момент заключения кредитного договора должен определяться исходя из учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства, которая составляла 5,5% ( в редакции Федерального закона от 2 декабря 2013 г. № 345).

Однако, ВС РФ подчеркнул, что проценты, подлежащие уплате в случае нарушения заемщиком обязательств по возврату суммы долга, с учетной ставкой банковского процента императивно не связаны. Закон допускает установление сторонами иного размера процентов в соответствии с договором (). Этот факт не был учтен ни Роспотребнадзором, ни нижестоящими судами.

Повышенные проценты, обязанность по уплате которых установлена в кредитном договоре на случай просрочки возврата очередной части кредита, являются мерой ответственности должника за нарушение денежного обязательства (абз. 6 п. 15 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 8 октября 1998 г. № 13/14 " ").

Таким образом, по мнению Суда, действия кредитной организации не нарушают законодательство о защите прав потребителей.

ВС РФ добавил, что к числу обстоятельств, которые административному органу надлежало установить, прежде чем привлекать кредитную организацию к ответственности, относились как наличие самого события административного правонарушения, так и обстоятельства, исключающие производство по делу об административном правонарушении ().

Поскольку внесенные истцом в кредитный договор условия не являются нарушением закона о защите прав потребителей, то есть отсутствует состав административного правонарушения, производство по делу об административном правонарушении не могло быть начато, а начатое производство должно было быть прекращено ( , КоАП РФ).

Таким образом, поскольку в действиях истца отсутствовал состав административного правонарушения, ВС РФ признал, что оспариваемое постановление Роспотребнадзора о привлечении кредитной организации к ответственности, а также решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене, а производство по делу об административном правонарушении – прекращению.

Ставки по потребительским кредитам Сбербанка снизились впервые за почти год, другие крупные банки готовы последовать его примеру. Аналитики объясняют это решение избыточной ликвидностью в банковском секторе и улучшением экономической ситуации

Фото: Екатерина Кузьмина / РБК

«Комплексное решение»

С 16 мая Сбербанк снижает ставки по потребительским кредитам на 1,1-4,1 п.п., объявила директор департамента розничных нетранзакционных продуктов Сбербанка Наталья Алымова в ходе конференц-колла в понедельник. Теперь диапазон ставок по обеспеченным кредитам составляет 14,9-22,9% (ранее 16,5-25,5%), по кредитам без обеспечения — 15,9-23,9% (ранее 17,5-26,5%), говорится в официальном сообщении банка.

Экономика в целом готова к снижению ставок, сказано в сообщении Сбербанка. «Более того, снижение ставок в экономике и на финансовых рынках уже идет даже при неизменной ключевой ставке ЦБ. Сбербанк отвечает на эту тенденцию комплексным решением, снижая ставки не только по вкладам, но и по кредитам», — отмечается в официальном сообщении.

В последний раз Сбербанк значительно снижал ставки по потребительским кредитам в июне 2015 года. Тогда он корректировал ставки после резкого повышения в декабре 2014 года. Осенью 2014-го диапазон ставок по кредитам с обеспечением составлял от 16,5 до 24,5%, а по кредитам без обеспечения — от 17 до 25,5%, уточнила представитель пресс-службы Сбербанка Анастасия Вахламова.

Снижение ставок как по кредитам, так и по депозитам — это общая тенденция, которая больше связана с переходом к профициту ликвидности в банковском секторе, говорит аналитик Fitch Александр Данилов. C инфляцией это тоже связано, отмечает он, но опосредованно. «При снижении инфляционных ожиданий у людей больше склонность сберегать, и банки могут позволить снижать ставки по депозитам не теряя вкладчиков», — говорит Данилов. С учетом снижения ставок по депозитам Сбербанк может позволить себе снизить ставки по кредитам и при этом сохранить маржу, добавляет он. По мнению эксперта, ставки могут также снизить и остальные банки, но, вероятно, в меньшей степени.

Аналитик НРА Карина Артемьева добавляет, что еще один фактор такого решения Сбербанка — это ожидание снижения ключевой ставки. «Пока оно не произошло, но высказывания монетарных властей склоняются к тому, что рано или поздно это произойдет», — говорит она.

В Сбербанке отмечают увеличение интереса к потребительскому кредитованию по сравнению с прошлым годом. «Сбербанк за первый квартал 2016 года выдал потребительских кредитов на сумму 156 млрд руб., что в три раза больше аналогичного показателя прошлого года (52 млрд руб.)», — такие данные приводятся в пресс-релизе. По мнению Данилова, резкий всплеск кредитования, который может возникнуть на фоне снижения ставок, особенно в потребительском сегменте, представляет угрозу, так как может разогнать инфляцию, что в свою очередь способно привести к очередному витку роста ставок. «Так что очень важно соблюсти баланс, чтобы этого не произошло», — добавляет аналитик.

Не только Сбербанк

Сбербанк не единственный банк, снижающий или планирующий снизить ставки по кредитам. Пять из 15 опрошенных РБК банков — Газпромбанк, «ХМБ Открытие», Московский кредитный банк, Альфа-Банк и Бинбанк — также готовятся понизить ставки. Московский кредитный банк снизит ставки на 1-3 процентных пункта с 23 мая. «Минимальная ставка по потребительскому кредиту для наших зарплатных клиентов составит 16%», — сказали в пресс-службе МКБ.

Газпромбанк в ближайшее время планирует снизить ставки по потребительским кредитам на 0,5 п.п., а также снизить ставки по ипотеке для отдельных категорий заемщиков, сказали в пресс-службе ГПБ.

Бинбанк рассматривает возможность снижения ставок по потребительским кредитам в течение второго квартала 2016 года, но будет смотреть на рыночные условия, сказали в банке. В «ХМБ Открытие» также готовятся снизить ставки, но сообщить подробности отказались. В Альфа-банке заявили, что кредитная организация планирует в ближайшее время снижение ставок с учетом анализа рынка.

Некоторые банки снизили ставки по кредитам еще в апреле. Так, Промсвязьбанк снизил ставки по всем программам потребительского кредитования в среднем на 2 процентных пункта, говорится в ответе пресс-службы на запрос РБК. Росбанк также снизил ставки по некоторым продуктам, а по некоторым наоборот, повысил.

В ВТБ24 и розничном подразделении ВТБ (бывший Банк Москвы) готовы снизить ставки для населения, только если Банк России снизит ключевую ставку. Об этом сказал во время конференц-звонка заместитель президента — председателя правления ВТБ Герберт Моос.

В Россельхозбанке, Юникредитбанке и Райффайзенбанке не ответили на запрос РБК.

ЦБ не торопится

Снижение ключевой ставки в нынешних условиях не привело бы к росту реальной экономики России. Такое мнение в ходе обсуждения в Госдуме выразил первый зампред ЦБ Дмитрий Тулин.

«Если бы мы считали, что наша политика является излишне жесткой и она убивает реальный сектор и душит ростки экономического роста, мы бы, наверное, с большей степенью вероятности выбрали иную траекторию движения ключевой ставки. Мы полагаем, что в настоящих условиях снижение ключевой ставки не привело бы к росту реальной экономики», — сказал Тулин (цитата по «Интерфаксу»).

По мнению Тулина, главное — не поспешить со снижением ключевой ставки.

«Нам кажется, что стабильная ставка такая (11%) — это уже нормализация, мы хотим просто тренд такой обеспечить, плавный и постепенный, который бы соответствовал условиям равновесия и гармонии экономических интересов и общества», — отметил зампред ЦБ (цитата по «РИА Новости»).

29 апреля совет директоров Банка России в шестой раз оставил ключевую ставку на уровне 11%. В ЦБ полагают, что снижение процентных ставок в экономике продолжится даже при неизменной ключевой ставке. Следующее заседание по вопросам денежно-кредитной политики, где, возможно, будет принято решение по ключевой ставке, ЦБ проведет 10 июня.

Старший аналитик по банковскому сектору «Атон» Михаил Ганелин говорит, что на решение ​банков повлияли как избыточная ликвидность, так и позитивные ожидания по инфляции и общее постепенное улучшение экономической ситуации. Теперь банкам надо стимулировать кредитование, которое сейчас сокращается, отмечает он.

Рост рублевой ликвидности в банковском секторе напрямую связан с дефицитом федерального бюджета, который Минфин финансирует из Резервного фонда. «В 2015-2016 годах Федеральное казначейство и субъекты РФ стали гораздо активнее размещать средства на депозиты, что является одним из источников притока ликвидности в начале календарного года», — говорится в материалах, подготовленных ассоциацией региональных банков «Россия». Как пояснил аналитик из Райффазенбанка Денис Порывай, эта денежная масса идет в банковский сектор. Но в прошлом году эти деньги не привели к появлению профицита ликвидности, потому что банки использовали их на погашение долгов перед ЦБ, говорит аналитик.

Снизить ставки — не значит выдать

Впрочем, снизив ставки по кредитам, вряд ли банки станут одобрять значительно больше кредитов, говорит аналитик S&P Анастасия Турдыева. В последние два года наблюдалось снижение потребительского кредитования: в условиях нестабильной макроэкономической ситуации сами банки снижали аппетит к риску, да и заемщики стали менее активными, отмечает Турдыева. «В ситуации когда реальные доходы населения не растут, значительного роcта кредитования только из-за снижения ставок ожидать не стоит», — подытожила она.

Банки при этом отмечают рост спроса на кредиты. Так, в ВТБ24 в первом квартале 2016 года продажи кредитов наличными увеличились в семь раз в сравнении с первым кварталом 2015 года. В Газпромбанке в 2016 году спрос на кредиты активизировался в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Это общий тренд для сегмента потребительского кредитования: по данным Национального бюро кредитных историй, в первом квартале этого года количество выданных кредитов населению выросло на 40% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В то же время в сравнении с предыдущим кварталом кредитование в первом квартале 2016 года сократилось на 24,7%.

Что будет со ставками по кредитам? Будет ли повышение процентов по действующим кредитам? Такими вопросами после резкого повышения Центральным Банком России ключевой ставки на 6,5% в начале прошлой недели озадачились как настоящие, так и будущие заемщики.

Эксперты утверждают, что в большинстве случаев возможность изменения процентной ставки прописана в кредитном договоре. Однако, даже при отсутствии таковой нормы в нем, банк все равно может найти законный повод для повышения ставки и изменения условий кредитования, не исключают юристы. По их мнению, банкиры попытаются в одностороннем порядке повысить ставки по действующим кредитам, ссылаясь на форс-мажорное обстоятельство, под которым они подразумевают резкое повышение ключевой ставки регулятором.

По словам многих юристов, банки не имеют, согласно действующего законодательства, в одностороннем порядке поднимать ставки по ранее выданным кредитам, если кредитным договором не прописана такая возможность либо не установлена плавающая ставка. Такое положение закреплено в ФЗ «О банках и банковской деятельности», обращают внимание эксперты. Согласно его нормам банк не имеет права в одностороннем порядке увеличивать размер процентной ставки, изменять порядок их начисления, увеличивать или уменьшать срок действия кредитного договора и т. п.

Правда, в конце 29 статьи этого закона есть такая фраза: «...за исключение случаев, предусмотренных федеральным законом». Юристы обращают внимание, что банкиры могут воспользоваться этим и ссылаясь на другой закон - Гражданский кодекс, в котором есть 451 статья, гласящая:

Таким образом, резюмируют эксперты, банки могут повысить ставки по ранее выданным кредитам в одностороннем порядке на вполне законных основаниях. Но будут или нет они действовать таким образом зависит от действий ЦБ и правительства, уверенно большинство юристов. А пока, заемщики продолжают получать сообщения от банков о пересмотре ставок по действующим кредитам, в которых последние ссылаются на форс-мажор.

Стоит отметить, что в период кризиса 2008 года банки в одностороннем порядке поднимали процентные ставки по кредитам. При этом банкиры ставили жесткие условия заемщикам: если они не соглашались на повышение, то запускались механизмы по досрочному погашению займов либо взыскивалось находящееся в залоге имущество. Поэтому дать однозначный ответ на вопрос: будет ли повышение ставок по действующим кредитам или нет, нельзя. Все зависит, как говорилось выше, от реакции Центробанка и российского правительства на действия банкиров.

О том, что ипотека переживает сегодня нелегкие времена, говорится много и с выражением. Банки ужесточили требования к потенциальным клиентам, повысили ставки по кредитам. Известны случаи, когда «почти заемщики», уже прошедшие андеррайтинг и одобренные займодателем, получали отказ в самый последний момент – прямо в день сделки.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Но есть у происходящего и светлая сторона. Она состоит в том, что со всеми описанными проблемами сталкиваются потенциальные клиенты – те, кто только собирается брать ипотеку. А вот положение граждан, уже являющихся заемщиками, стабильнее: они платят строго в соответствии со своим кредитным договором. Грозит ли что-нибудь им – с этим вопросом мы и решили разобраться.

«Трое из ларца», неодинаковые с лица
Все ипотечные заемщики оказались сегодня поделенными на три группы. Первая – те, чьи кредиты номинированы в иностранной валюте . Согласно официальным данным ЦБ, в январе 2014 года курс доллара находился в интервале 32,66 - 35,24 руб., сегодня же он заметно превышает 60. Получается, что при неизменном размере долларового платежа эти люди отдают сегодня почти в два раза больше рублей, чем год назад – при том, что рублевые зарплаты никто особенно и не думал повышать. Валютные заемщики стали нынче самой известной (хотя известность эта из числа тех, которых врагу не пожелаешь) категорией плательщиков – об их проблемах и акциях рассказывают СМИ, кипит интернет…

Вторая категория – те, у кого в договоре указана плавающая ставка . О ней наш портал подробно писал несколько лет назад – можно ознакомиться здесь: « ». Применительно к сегодняшней теме скажем лишь, что банк в данном случае имеет совершенно законное право повысить процент по кредиту – если увеличился соответствующий макроэкономический индикатор.

И, наконец, третья группа – самая, к счастью, многочисленная. Плательщики, чья ипотека номинирована в рублях и при этом с фиксированной ставкой . Они сегодня оказались в очень выигрышном положении: если в договоре написано «13% годовых», они и будут платить именно этот процент. Даже несмотря на то, что ключевая ставка ЦБ сегодня -15% и при выдаче новых кредитов сегодня действуют совсем другие реалии.

Закон на страже
Попробуем теперь разобраться, на чем базируется столь приятное для рублевых заемщиков положение вещей. Прежде всего, это закон «О банках и банковской деятельности» (ФЗ №395-1 от 02.12.1990). В ст. 29 сказано, что «по кредитному договору, заключенному с заемщиком-гражданином, кредитная организация не может в одностороннем порядке сократить срок действия этого договора, увеличить размер процентов и (или) изменить порядок их определения, увеличить или установить комиссионное вознаграждение по операциям, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом» . «Законодательство исходит из того, что размер платы за кредит – существенное условие, подлежащее согласованию сторонами, - разъясняет эту норму Оксана Мягкова, юрист отделения вторичного рынка агентства «Азбука жилья» . – Банк не вправе в одностороннем порядке менять процентные ставки. Исключения могут предусматриваться федеральным законом или договором с клиентом».

«Данный запрет был установлен в марте 2010 года, - сообщила « » Елена Любименко, начальник юридического департамента банка ИТБ . – Его появление объясняется активным повышением банками ставок в период кризиса 2008-2009 годов. Теперь повышение ставки по кредиту, выданному гражданину, возможно только в том случае, если это прямо установлено кредитным договором». Такой вариант мы уже рассматривали – это упоминавшаяся в первой главе нашего повествования плавающая ставка. Еще одна возможная ситуация, о которой рассказывает Елена Любименко, – ставка может быть увеличена в случае просрочки возврата части кредита. Но это тоже должно быть предусмотрено кредитным договором.

«Согласно последним изменениям в законодательстве, банки категорически не имеют права изменять процентную ставку, что было довольно распространено ранее, - подводит итог Сергей Козлов, руководитель кредитного департамента СДМ-Банка . – За последние два года было сделано довольно много на законодательном уровне в области защиты интересов физических лиц при контакте с банками, особенно в части кредитования. Банки не имеют права менять существенные условия кредитного договора, включая ставку. Ранее банки шли на хитрости: навязывали различные виды страховок, указывали часть цифр мелким шрифтом, который никто не читает, и многое другое. В настоящее время законодательно регламентирована форма договора: его формат, оформление, даже шрифт. Заемщик видит не только реальную ставку, но и все расходы, которые он понесет – то есть полную картину его финансовых обязательств перед банком».

«Исключения» - это не здесь
Внимательное чтение уже упоминавшейся ст. 29 ФЗ-395-1 дало еще один любопытный результат: все строгие правила, защищающие права заемщиков, неизменно сопровождаются оговорками «за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом». Звучит не очень приятно и заставляет задуматься: что это за случаи такие? Не попадают ли в их перечень бешеный рост курс доллара, запрет кредитования на Западе и прочие «прелести», наблюдаемые нами в последний год?

Эксперты успокоили – нет, попадают. «Если почитать законы Российской Федерации, то практически в каждом пункте любого закона мы обнаружим эту оговорку – «за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом», - отмечает Дина Орлова, ведущий эксперт по кредитным продуктам портала «Банки.ру» . – Но никаких законов, предусматривающих увеличение банком процентной ставки в одностороннем порядке, в России нет. И внешние неблагоприятные условия не повлияют на процентные ставки по уже заключенным кредитным договорам. Включение в договор условий об одностороннем изменении условий договора рассматривается высшими инстанциями как дискриминация заемщика, который является заведомо более слабой стороной».

«Такие случаи не рассматриваются законом как обстоятельства непреодолимой силы, позволяющие пересмотреть условия предоставления кредита, - подтверждает Елена Любименко (ИТБ). – И учитывая имеющуюся на сегодня тенденцию по максимальной защите прав граждан, вряд ли будут установлены в ближайшее время. С точки зрения законодателя, банки – это субъекты предпринимательской деятельности, осуществляющие ее на свой страх и риск».

«Добровольность» настоящая
Еще в той же самой ст. 29 Закона «О банках…» обнаружилась любопытная деталь: там сказано, что ставка по кредиту может быть изменена «по договоренности с клиентом». Конечно, представить себе клиента, добровольно соглашающегося на повышение ему процентной ставки, как-то затруднительно. С другой стороны, в нашей стране имеются большие традиции «выкручивания рук», есть даже замечательное выражение (которое вряд ли поймут иностранцы) – «добровольно-принудительно». Не может ли случиться так, что банк предложит своему клиенту «совершенно добровольно» согласиться на повышение ставки? А возражаешь – тогда мы докопаемся до какой-нибудь детали (справку принес на два дня позже) и потребуем досрочного погашения кредита в течение недели?

Наши эксперты эти домыслы опровергли. Точнее говоря, ситуация возможна, но опять-таки только в том случае, если соответствующее условие внесено в кредитный договор. Дина Орлова («Банки.ру») обращает внимание на примечательный нюанс: возможность повышения ставки в случае непродления договора страхования заемщика. «Подавляющее большинство банков указывают: наша базовая ставка такая, а при отказе от личного страхования эта ставка увеличится на определенную надбавку, - говорит эксперт. – Но договор страхования заключается на один год, а потом заемщик обязан его перезаключать еще на год и так далее. В случае, если он этого не сделает, а именно не предоставит договор в банк вовремя, то ставка вырастет. Некоторые банки, правда, закрывают на такую просрочку глаза, другие ставку увеличивают, а после предоставления документов снижают ставку обратно. А есть банк, который при непредоставлении в срок документа о страховании увеличивает ставку сразу на шесть процентных пунктов! И больше не снижает, даже если договор в дальнейшем будет заключен!»

Реальная жизнь
Как всегда, мы поинтересовались у наших экспертов реальной ситуацией. Известно ведь, что практика иногда радикально расходится с теорией… Ответом снова было единодушное «нет» - по крайней мере, на сегодня.

«На рынке случаи, когда банк в одностороннем порядке поднимал бы ставку по ипотечному кредиту, сведены к минимуму, - говорит Сергей Козлов (СДМ-Банк). – У банков нет законодательных оснований для подобных действий». «Прецедентов, чтобы ставки были подняты для клиентов нашего агентства, не было, - подтверждает Наталья Шорина, исполнительный директор АН «Мегаполис-Сервис» (г. ) . – Во всяком случае, за последние пять лет точно. Не слышала я о таких повышениях и от клиентов других агентств».

«Мне неизвестны случаи, когда банк повысил процентную ставку по уже выданной ипотеке в настоящее время, - отмечает Дина Орлова («Банки.ру»). – Были случаи в 2008 году, когда ставки увеличивались на 2-3 п.п. по заключенным договорам… Сейчас некоторые банки пересматривают условия ипотеки, по которым принято положительное решение, но еще не оформлен кредитный договор. Это несколько неэтично, но на это банк, безусловно, имеет право».

Татьяна Крючкова, генеральный директор агентства Troika Estate , высказывает точку зрения, которая на первый взгляд отличается от приведенных выше. Эксперт отмечает, что ряд банков имеют право повышать ставки по ипотечному кредиту. «В Москве банки ведут себя лояльно, но это пока, а вот в региональных банках процесс по изменению ставок в одностороннем порядке уже начался», - говорит Татьяна Крючкова. Однако из дальнейших уточнений следует, что соответствующая возможность заложена в кредитные договоры. Так что – разовьем эту мысль дальше – если бы такого пункта не было, у банков не было бы и оснований увеличивать процент.

Резюме от портала
Как видим, плательщики ипотеки с фиксированным в договоре размером процентной ставки могут чувствовать себя сегодня спокойно. Но при одном условии: в договоре нет никакого упоминания о праве банка поднять платежи. Так что единственное, что тут можно порекомендовать, – это еще раз внимательно прочитать свой кредитный договор. На предмет того, чтобы понять, нет ли у банка возможности на чем-то вас поймать. И не дать ему такой возможности…

Мнения экспертов
Алексей Новиков, руководитель ипотечного центра компании Est-a-Tet:
Согласно закону, любое повышение ставки в одностороннем порядке незаконно, и в своей практике подобных случаев я не встречал. Единственный возможный вариант развития событий, когда по обоюдному согласию с заемщиком банк повышает ставку в случае просрочки платежей. Как правило, если заемщик временно не может выплачивать кредит или может делать выплаты только частично, вместе с клиентом банк ищет решение, одним из них может стать увеличение процентной ставки в счет отсрочки платежей.

Светлана Савичева, замдиректора кредитного потребительского кооператива «ДОМ» (г. Электросталь):
Незыблемость установленной ставки по ипотечному кредиту прописана в ст. 29 закона «О банках и банковской деятельности». Банк может повысить ставку в одностороннем порядке только в случае, если это предусмотрено договором. Разумеется, что при заключении такого договора заемщик может настоять, чтобы были прописаны условия, при которых банк имеет право повысить ставку, в случае если это не указано в договоре.